思源策划逻辑思维的培养51p.pptx

策划逻辑思维的培养 思源经纪天津公司 2011年9月 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功,纽交所股票代码：sysw,1,什么是“策划”,纽交所股票代码：sysw,思考一：,大家回想一件事情： 从你接到思源的面试通知到你面试完毕并应聘成功，你都做了些什么？,纽交所股票代码：sysw,兴奋导致彻夜难眠,向朋友打听公司情况,精心打扮准备面试,准备相关应聘资料,思考可能被问到的问题,忐忑等待面试开始,询问自己关心的问题,揣测问题并技巧回答,纽交所股票代码：sysw,为何会有以上种种事件出现：,因为你想成功应聘！,纽交所股票代码：sysw,把以上信息按时间顺序排列：,纽交所股票代码：sysw,把以上信息按工作阶段分类：,前期准备阶段,面试准备阶段,面试阶段,纽交所股票代码：sysw,把以上信息按重要性分类：,核心因素,重要因素,次要因素,纽交所股票代码：sysw,我们把以上分析进行一下组合：,核心因素,重要因素,次要因素,前期准备阶段,面试准备阶段,面试阶段,纽交所股票代码：sysw,通过以上对信息的处理，我们应该明确：,1、一切纷繁的事件都是为了达到目的而进行的 2、在不同阶段；应该做不同的事情 3、处理好核心问题是完成目标的关键,纽交所股票代码：sysw,思考二：,同样的商品，为何有不同的价格？,纽交所股票代码：sysw,大家来总结一下原因：,1、因为可乐包装不一样了 2、因为几个地方的租金不一样 3、因为进货成本不一样 4、因为消费的环境不一样 ,能把这些原因做一个总结吗？,纽交所股票代码：sysw,因为可乐的价值发生了变化,这又衍生出了另一个问题：什么是价值？,纽交所股票代码：sysw,价值,价格,客户,价格是价值的外在表现，当商品的价值改变时，其价格也会随之发生改变； 而价值改变的原因是商品获得其消费客户的认可，并因此产生的消费需求； 因此，“客户”是需要研究的核心因素。,纽交所股票代码：sysw,我们来做一下对位分析：,酒吧,商店,超市,主力客户,消费特征,可乐的价值,时尚青年群体,附近居民 路人,家庭主妇,有较好的支付能力； 注重氛围和感受,因生活需要而产生的随机型消费,因生活必须而产生的目的型消费,满足心理愉悦的调味品,一瓶普通可乐,便宜的可乐,纽交所股票代码：sysw,通过以上对信息的处理，我们应该明确：,1、“客户”是所有事件的终端载体 2、“客户”需求的变化是引发价值改变的核心原因,纽交所股票代码：sysw,现在，我们来总结一下什么是“策划”,纽交所股票代码：sysw,a点,b点,策划的第一层含义（基本原理）：,策划是为实现既定目标而进行的一系列动作,纽交所股票代码：sysw,a点,b点,策划的第二层含义：,策划是通过合理的分析，找出实现目标的最佳途径,纽交所股票代码：sysw,a点,b点,策划的第三层含义：,目标是综合变量；没有绝对唯一，只有最适合,b1点,b2点,纽交所股票代码：sysw,2,什么是“房地产策划”,纽交所股票代码：sysw,什么是房地产？,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,纽交所股票代码：sysw,房地产项目开发流程：,城市化进程,旧城改造,新城建设,建设用地,一级开发商,土地整理,土地交易中心,招拍挂,二级开发商,土地研判,规划设计,报规报建,投资建设,销售准备,开盘销售,客户购买,自住,投资,三级市场,二次交易,土地运营和规划阶段,项目产品研发阶段,产品销售和流转阶段,纽交所股票代码：sysw,多数时候，我们所接触的房地产开发是从项目产品研发到销售完毕的过程；因此以下将以此为重点进行深入分析。,纽交所股票代码：sysw,狭义房地产项目开发流程：,纽交所股票代码：sysw,按照策划理论对房地产开发工作进行解析：,项目开发,产品销售,客户,开发商通过招拍挂程序获取土地，在深入研究和分析的基础上开发建设房地产项目，通过终端客户的购买行为完成产品销售，从而获得经济效益。,纽交所股票代码：sysw,我们可以简单的把房地产策划总结为：,以商品房产品为载体；通过终端客户以购买方式获取商品房权益的行为使开发商通过销售获取经济利益的资源配置过程,纽交所股票代码：sysw,1、明晰项目土地自身素质和可塑性 2、了解目标客户的需求特征和偏重 3、项目成本投入和可实现的市场价值 4、项目建设面临的市场机会和风险,纽交所股票代码：sysw,项目研判,1、明晰项目土地自身素质和可塑性,土地属性研究,土地开发要素分析 交通属性 规划属性 商业属性 配套属性 地区规划研究 地块指标 地块四至,纽交所股票代码：sysw,项目研判,2、了解目标客户的需求特征和偏重,客户总体研究,客户来源 客户构成 职业分析 年龄分析 消费习惯分析 家庭结构分析 产品需求分析 价格需求分析,纽交所股票代码：sysw,项目研判,3、项目成本投入和可实现的市场价值,财务测算,财务模型选取 细分产品价格确定 未来价格走势预测 项目销售周期确定 开发成本估算 内部收益率 经营利润分析 风险评估,成本测算模型,纽交所股票代码：sysw,项目研判,4、项目建设面临的市场机会和风险,城市宏观经济研究,总体房地产市场,城市总体规划研究,区域房地产市场,国家产业经济 国家信贷投放 城市经济总量 社会消费能级 人民生活水平 城市化水平 固定资产投资 产业结构研究 经济外向度 房地产政策,城市概况 城市总体性质 城市区位 城市交通 人口属性 城市规划,宏观房地产市场 宏观房地产建设指标分析 土地市场研究 商品房市场分析 分物业市场分析（住宅） 市场未来发展预期,区域市场概况 区域典型项目分析 区域市场竞争及发展趋势总结,纽交所股票代码：sysw,1、天津市建筑规范相关内容 2、项目规划设计包含哪些内容 3、怎样根据自身情况安排合理设计,纽交所股票代码：sysw,规划设计,1、天津市建筑规范相关内容,建筑面积计算，层高等文件,纽交所股票代码：sysw,规划设计,2、项目规划设计包含哪些内容,产品规划,物业形态选型 产品形态初步定位 规划布局建议 物业体量配比建议 景观及道路系统建议 外立面建议 配套系统建议 其他细化产品建议,纽交所股票代码：sysw,规划设计,3、怎样根据自身情况安排合理设计,用振业、中铁项目案例介绍,纽交所股票代码：sysw,1、明确的项目营销思路 2、市场形象的树立与传递 3、客户的有效蓄积和转化,纽交所股票代码：sysw,销售准备,1、明确的项目营销思路,营销思路,销售目标 销售价格 项目营销环境 营销难点 项目价值体系梳理,纽交所股票代码：sysw,销售准备,1、明确的项目营销思路,价格表的制定,1：项目均价 2：各区均价 3：各栋均价 4：各朝向均价 5：各楼层价格 6：一房一价表,纽交所股票代码：sysw,销售准备,1、明确的项目营销思路,价值体系梳理,纽交所股票代码：sysw,销售准备,1、明确的项目营销思路,营销思路的确定,纽交所股票代码：sysw,销售准备,2、市场形象的树立与传递,项目形象,案名 logo slogen 基础色,纽交所股票代码：sysw,销售准备,2、市场形象的树立与传递,纽交所股票代码：sysw,销售准备,3、客户的有效蓄积和转化,客户积累,报纸广告 电视广播 网络广告 活动组织 渠道行销,纽交所股票代码：sysw,销售准备,3、客户的有效蓄积和转化,纽交所股票代码：sysw,销售准备,3、客户的有效蓄积和转化,大悦城营销方案,纽