和黄·珠海琪澳项目比稿182P.ppt

和黄珠海,琪澳项目比稿,岛居,产品,岛,有阳光,有鸟,有山,有房子,有水,岛,台湾是最多元化的岛,迪拜是最奢糜的岛,夏威夷是最具风情的岛,复活岛是最神秘的岛,淇澳是荒凉的岛,也许，她也是最具生命力的岛,淇澳大桥，到岛上的必经路， 也是神奇的开始， 他唤醒了淇澳岛沉睡的魅力。,正如美玉总被丑石包裹 穿过荒芜才得见美景,沙是金色的， 海是灰色的， 山是青色的。,再小的岛， 也有她的怡然自得之美,海，是永恒的浪漫,让人寄于希望,走进将要属于我们的绿色,据说， 这里是这岛上风水最好的地方。,每一棵树都肆意而茁壮,势若参天,人去屋空， 唯有青藤与路灯缠绵,这个岛给了它多大的能量，让它恨不得爬满所有的地方,几乎吞没一切,即使跌落，也如此浓密,整个岛都是它的化妆间,羡慕曾经坐在这里的人， 那该是怎样的闲情,市场竞争 人群,岛与城市,岛，,在哪里？,珠海,广州人说珠海人慢,深圳人说珠海人懒,珠海人说自己的生活品质最高。,全国闻名的渔女,如此的风景，是珠海人每天必经路,在外人眼里是留影的胜地， 在他们眼里是散步的街。,江海的旁边，另一个现代的世界。,是生活的老城， 也是连接港澳的桥梁。,香洲最著名的食府，回头客多过路人。,如果老谋子早来过这个地方，那一定会是他御用的场地,喝不醉的酒吧街,二奶、澳友、港客、有钱人拥聚在这里， 澳门的楼群近在咫尺。,货的世界，在珠海和澳门之间繁荣。,在北方人眼里，珠海是个消遣的城市， 和只有在杂志上才能见到的名贵车； 除了消费的就是睡觉的， 白衣服穿一个月也不脏； 买房子不是看环境是看心情。 那些抢钱的，散落在各自一亩三分地的柜台前， 温柔地摆你一刀。 身上没有个百八十万的，趁早别来这里丢人。,关键词,低调：钱多看不出来，不是开大奔才是款爷。 人少：连全国有名的情侣路上，都行人无多。 闲适：有钱有时间，这样的慢慢散步才是真正的享清福。 节奏慢：看不到繁忙，不需要匆忙，朝九晚五，不急不忙。 城乡结合：前面是五星级酒店，背后就是所有三线城市的杂 乱街道。 养老、渡假：一到冬天，这里的人就多了。 货多：拱北商业街，随处可见港澳人士提大箱包的打货， 便宜不用多说。,我们不急，我们城市的竞争不强烈。我们要的是实力。,珠海人怎么说？,要想让大家知道你，就是要和别人比命长！,慢热 有条件，为什么不？,坚持三年才肯有对话！,珠海之窗的人说：我们来珠海，一年没有人理我们，二年没有。第三年，才有发展商说：你们可以在珠海呆三年，真是不容易。 这个网站，现在是珠海的房地产门户网，正在准备澳门市场的开拓。,和黄五年,五年前，在唐家，那么远？ 除了港澳人士，谁肯买单？ 和黄说我坚持。 五年以后，海怡湾畔的第三期， 主力购买人群已经是珠海人了。 现在，和黄的房子，珠海人的信赖。 对于五年前的失误，不是不后悔的。,但，总有例外！,远大，一个奇迹！,海湾半山,海湾半山由于拥有优美的海景和纯住宅的优势，优秀的产品加上独有的“藏于品格之上”及“思维空间”概念的深化推广，同时差异化的借广州深圳之外力打珠海认同牌和大张旗鼓的澳门媒体应用，令推出的单位在大半年时间内销售一空，现仅剩两套顶层复式。,新发展商，新品牌，卖给谁？ 远大人不走寻常路，在珠三角地区推广珠海人的生活， 引起珠海人对自己生活方式的自豪及认同感。 要的就是珠海人！,每一个海边的城市，都逃不过浪漫和悠闲，珠海尤其明显。 国际化的高楼大厦和遍地的夜生活， 并没有把珠海人肤浅化， 经济上的富足也没有把珠海人物质化。 低调的珠海让这个城市空灵又温暖， 都说这个城市养人又养老， 酒吧街单车穿行的老人和关口边行色匆匆的港澳同胞让珠海的文化更丰富。 珠海一直在变，十年前它干净得让人窒息， 十年后它包容得让每个人向往。 它是独具南方生活方式的滨海城市， 它也让四面八方的人逐渐融入， 现在，它正以更多元的面貌迎接更新鲜的血液， 让所有发达的城市想忽略它都难。,琪澳,淇澳，珠江口西岸一个只有20平方公里，四面临海的海岛，距香港海域最近处不到7公里。,人口不到两千，就有庙宇数十座，妈祖阁、文昌殿、观音殿。,英军赔偿的白银修建的白石街， 已经有一百七十多年了。,中共早期工运领袖苏兆征的故居,珠海市政府每年投资种植的红树林,寄宿式的北大附中,这个弹丸之地，还有许多值得回忆的地方。 有人说这里的泥煨鸡很好吃， 有人说这里的爱国教育基地， 有人说这里生态很好 但珠海人， 有多少真正了解淇澳岛？,两座桥改变的命运,港珠澳大桥规划图,二十世纪八十年代初， 香港有实业家提议修建港珠澳大桥， 工程预计一百九十亿元， 淇澳岛由于其优越的地理位置，被定为全桥珠海的起点。,2001年1月，淇澳大桥建成通车， 从此结束了淇澳人一天一班船出岛的历史。,伸向岛内的公路开始修建，通向港珠澳大桥的开端。,八八年，岛上常住的居民有一千八百多人。 为了配合大桥的工程，全岛四千多亩的土地， 除了二百多亩菜地外，悉数被政府征用。 然而，工程中断了， 大桥的起点最终定在了拱北。,二十多年过去了，从最初得知将被开发的激动， 土地被征用后的渐发不满， 建桥大军在岛上进驻的短暂喜悦， 工程中断后的失落，到跨海大桥计划改变， 开发无望后的异常冷漠。,现在他们需要再次激动,岛与岸,占地：20万 建面：24万（其中住宅23.7万/会所1500平/公建990平） 容积率：1.2,分三期开发： 一期 2007年第三季 二期 2008年第一季 三期 2009年第一季,和黄相遇淇澳,海怡湾畔5年,海怡湾畔5年,唐家文化配套,淇澳岛外沿海岸线 不缺背山面海的房子,还有诸多大盘,但他们都不能算我们的竞争对手,一座桥一个岛把我们与他们完全“区隔”，而且“海岛”一词中的两者从未分离。,珠海豪宅都是海岸线豪宅，大家区别并不大。而且楼下就是别人的游乐场，离豪宅的私密清净的标准不够。,消费者,港澳、珠海，珠三角片区人群,有钱、对住房有要求。,认同圈子，凡事都有追求。住宅也一样。他们要好，更好，比所有的人都好。,如何卖？,1、品牌核心策略,品牌挑战,卖掉这个项目最大的机会或问题在哪里？,品牌挑战,产品：岛居,消费者：有钱人，事业成功，已经有了豪宅或多处产业,竞争：珠海豪宅都是海岸线豪宅，大家区别并不大。而且楼下就是别人的游乐场，离豪宅的私密清净的标准不够。,进行类别区隔,围绕“进行类别区隔”做三个角度的洞察,洞察,消费者洞察：不知足/攀比 在同一个圈子里要比别人更牛,品牌核心：到别人到不了的地方,商业角度：均衡的市场格局将会被打破。,文化洞察：换个角度看。,品牌写真,这个世界的诱惑很多，有一些人，他们努力打拼多年所得的积累，在自己的小世界里，洋洋得意。可是一出门，才发现原来自己也只是许多人中的一员。是有一些不甘心的，总觉得目标还有眼前，却总也不能实现。可能人越到了高处，就越害怕被人超越，就又觉得自己应该再前一步才安全吧。于是，自己不停的向前行，直到有一天，到了那个别人都去不了的地方,我是一个生意人，这么多年的打拼，在珠海已经置有了多处房产，开名车住豪宅，闲时与三二朋友打打高尔夫，去俱乐部谈谈投资经，应该是许多人所梦想的生活吧。可是人，往往是不知足的，有了一，还想有二。说实在的，每次商业聚会，看到某个和自己差不多身份的人进来，别人都在看他的时候，自己心里很是有一些不是滋味。毕竟，我也是有条件得到万众瞩目的。,消费者写真,2、沟通传播策略,地产360,产生需求,想要,自我了解（要什么？有什么？）,形成判断标准,比较,初选单,接触,偏好,再肯定,决定,幻想,好奇,是否了解自己的真实需求,心理乱，怀疑真实性,激发幻想,怀疑自己的标准,怕犯错，担责任,在消费者购买的时候，找到可能出现问题的环节，有针对性的进行诉求,产生需求,想要,自我了解（要什么？有什么？）,形成判断标准,接触,偏好,要跟同一个圈子的人不一样,诉求1,到别人到不了的地方,诉求2,换个角度看,诉求3,要跟同一个圈子的人不一样,诉求1,到别人到不了的地方,诉求2,换个角度看,诉求3,声音，,从哪里发出来？,房地产网络仅仅在今年才有点火,公交车体、站牌和分众传媒也仅仅在去年起步,珠海还是个比较后进的城市，其中的传媒也是，往往新的传媒手段都落后于其他城市两三年。,媒介与诉求的结合,创作部分,1阶段,要跟同一个圈子的人不一样,户外,报纸,航空杂志,游艇俱乐部会刊,2阶段,到别人到不了的地方,户外,报纸,名车杂志,活动,在本阶段，需要竖立一个高标准的形象，将人群拉到淇澳岛,红酒会，高尔夫球赛，名车展示会大家都在做，我们也 做，毫无差异化。又从何来谈“去别人