房地产标杆企业研究：华夏幸福基业地产(20120318).doc

摘 要 华夏幸福基业成立于 1998 年，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运 营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进行前期 规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、 土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房 建设租赁等。 在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华 夏系列等产品系列。2011 年 9 月 15 日，华夏幸福基业完成与 st 国祥的资产重组，实现了借壳上市。 2011 年，园区内新开工配套住宅面积 245.17 万平方米，竣工 配套住宅面积 72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积 5.17 万平方米。 2011 年，公司产业发展服务收入达 9.53 亿元，占总收入的 12%， 其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规 划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 “园区运营+地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房地 产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边 的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为 80%，而在园区 周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011 年，公 司 45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资 4-5 亿元 （大约每亩地需投资 30 万元，资金分三年投入），主要用于征 地、开发和修路，其中征地和拆迁占 60%，基础设施建设占 40%。 土地开发采用 bt 模式，与政府 110%结算。 公司现有的 3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资 额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中 2009 年结算 2.5 亿，2010 年结算 15 亿，2011 年结算约 20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占 80-90%，税费收入占 10%-20%左右。 电话联系人：荆中锋 经理 邮箱：857981868 网站： 高通智库是一家房地产研究综 合服务商，依托其独特的信息 收集与整合体系、专业的分析 能力、科学的研究方法和丰富 的研究经验，持续为客户提供 及时、高效的研究服务。 高高通通智智库库 房房地地产产标标杆杆企企业业研研究究 高高通通智智库库 房地产标杆企业研究 高高通通智智库库 2 20 01 12 2 年年 0 03 3 月月 1 18 8 日日 华夏幸福基业：华夏幸福基业：“园区园区+ +地产地产”模式模式 房地产标杆企业研究 2 目 录 一、公司发展现状及其突出特点.4 1、公司发展现状4 2、 “园区+地产”模式.9 二、所运营园区示例.13 1、固安工业园区13 2、大厂潮白河工业区21 三、各运营及财务指标.26 四、住宅产品简介.27 1、孔雀城.28 2、大卫城.29 3、华夏系列.29 4、兰亭系列.30 房地产标杆企业研究 3 图 表 目 录 图表 1：公司已开发项目分布 4 图表 2：新增园区项目（单位：平方公里）.4 图表 3：主营业务收入状况（单位：亿元人民币）5 图表 4：主营业务收入分布6 图表 5：分行业营业收入6 图表 6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升 7 图表 7：公司房地产新开工、竣工和施工情况（单位：万平方米）.7 图表 8：公司房地产在售项目销售情况（单位：万平方米）7 图表 9：2011 年园区招商情况一览.9 图表 10：开发区按土地面积大致整体规划9 图表 11：“园区+地产”模式解读10 图表 12：公司股权结构.10 图表 13：园区委托开发方式11 图表 14： 业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展.12 图表 15：京御地产股权结构及控制关系12 图表 16：公司详细开发运作模式.13 图表 17：园区 2008-2010 年生产总值及工业销售收入（单位：亿元）14 图表 18：园区交通和物流优势15 图表 19： 园区生活环境优势15 图表 20：园区内资源成本 .15 图表 21：园区内税收优惠 .15 图表 22：全程无忧管家式服务16 图表 23：固安工业园区区域规划.16 图表 24：签署入园协议公司构成.17 图表 25： 固安工业园进行的招商引资工作成果 .17 图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入（合并口径）单位：百万元.17 图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况 .18 图表 28：京东方在园区厂房18 图表 29： 正兴集团在园区厂房 18 图表 30：电子信息产业已入区企业名录19 图表 31：汽车零部件与机械制造产业已入区企业名录19 图表 32：部分市建工程及投资额.20 图表 33：公司固安区域配套住宅 2011 年度开发情况.20 图表 34：永定河孔雀城（四七期）售价.20 图表 35：固安园区配套住宅销售情况（单位：万平方米）.21 图表 36：大厂潮白河工业区区域位置 .22 图表 37：潮白河工业园区交通便利.22 图表 38：近年来大厂潮白河工业区进行的招商引资工作成果 .22 图表 39： 大厂潮白河工业区区域开发业务的主营业务收入情况（单位：百万元）.23 图表 40：大厂开发区历年分业务及综合毛利情况 .23 图表 41：大厂潮白河区域规划24 图表 42：入驻园内的代表性企业.24 图表 43：公司大厂区域配套住宅 2011 年度开发项目情况 .25 图表 44：潮白河园区配套住宅销售情况（单位：万平方米） .25 图表 45： 公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元）26 图表 46：华夏幸福基业各财务指标.27 图表 47：公司产品系列分布27 房地产标杆企业研究 4 一、公司发展现状及其突出特点 1、公司发展现状 华夏幸福基业成立于 1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内 的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目 前已形成“园区+地产”的独特运营模式。在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区 域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展 服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成 以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列。2011 年 9 月 15 日，华夏幸福基业完成与 st 国祥的资产重组，实现了借壳上市。 公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固 安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口） 。此外，2011 年公司新拓展了 7 个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦 平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园 区。 图表 1：公司已开发项目分布 数据来源：公司数据、高通智库 图表 2：新增园区项目（单位：平方公里） 园区名称地点规划面积产业定位 昌黎工业园区 河北秦皇 岛 15 以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能源、新材料为主导 产业 滦平金山岭园区河北承德75以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂 房地产标杆企业研究 5 文安园区河北廊坊21以新型材料和装备制造业为支柱产业 沈北智慧产业园 区 辽宁沈阳 一期 5 万 平 围绕 “国际科技城 ” 、“活力智慧核 ”、“生态宜居地” 三大主题，打造，属性多样、功能复合的蒲河智慧产业区 广阳园区河北廊坊15定位于现代服务业 于洪园区 辽宁沈阳34.85 总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产业、科技创 意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区 青岛城阳区山东青岛8 河北省香河县河北廊坊40 数据来源：公司数据、高通智库 2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入 77.9 亿元，比上年增长 76.22%；主要受益于园区 住宅配套的收入增长。实现营业利润 17.5 亿元，比上年增长 180.80%；实现归属于母公司所有 者的净利润 13.6 亿元，比上年增长 225.46%；毛利率和净利率分别为 41.9%和 16.4%。 图表 3：主营业务收入状况（单位：亿元人民币） 行业名称营业收入营业成本毛利率营业收入较上年增加百分比 产业发展服务 9.53- -38.3% 基础设施建设 1.861.4919.9% - 土地整理 22.6315.2432.7%228.3% 综合服务 0.320.2327.9%586.8% 物业管理服务 0.250.40-62.1%37.0% 园区住宅配套 38.5424.1637.3%151.7% 城市地产开发 4.162.9828.2%-70.6% 其他 0.300.2612.8%-47.9% 合计 77.59-76.3% 注：产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服 务；园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。 数据来源：公司数据、高通智库 房地产标杆企业研究 6 图表 4：主营业务收入分布 数据来源：公司数据、高通智库 可以看到，其中园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司 84%的营业收 入来自这三方面。华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 其中，华夏幸福致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。目前 公司 94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。京御地产着重于园区住 宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发，打造 新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏 幸福以 2009 年 4 月 25 日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产包括资产、负债、 业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。 图表 5：分行业营业收入 分行业 营业收入 （亿元） 营业成本 （亿元） 营业利润 率(%) 营业收入 比上年增 减(%) 营业收入占比 (%) 营业利润率比上年增 减（%） 产业新城开发建设 72.8841.1343.57150.1193.94 增加 0.31 个百分点 其他业务（ 城市地 产、物业、酒店） 4.703.6522.51-68.396.06 减少 4.51 个百分点 合计 77.5944.7842.2976.26 增加 7.57 个百分点 数据来源：公司数据、高通智库 2011 年，公司整体销售额共计 165 亿元, 包括园区结算回款额 36.05 亿、地产签约销售额 128.24 亿，物业酒店销售额 0.86 亿。地产签约销售中，园区内配套住宅实现签约销售面积 147.70 万平方米，签约销售额 109.41 亿元，均价 7407.6 元/平米；城市地产实现签约销售面 积 24.35 万平方米，签约销售额 18.83 亿元，均价 7733.1 元/平米。从下图可以看到，公司近 房地产标杆企业研究 7 三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达 103.52%和 51.52%，公司增长势头明显。 图表 6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升 注：销售面积为当期实际销售面积，含当期预售面积；销售收入为当期财务确认的收入。 数据来源：公司数据、高通智库 2011 年，园区内新开工配套住宅面积 245.17 万平方米，竣工配套住宅面积 72.45 万平方 米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积 5.17 万平方米。2010 年来，公司新开 工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达 56.73%。公司期末储备开发用地规划建 筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区。 图表 7：公司房地产新开工、竣工和施工情况（单位：万平方米） 数据来源：公司数据、高通智库 图表 8：公司房地产在售项目销售情况（单位：万平方米） 项目名称产品类别占地可售已售销售率 华夏奥韵住宅、商业11.319.919.899% 香槟国际花城住宅、商业12.914.114.099% 华夏第九园兰亭住宅、商业7.215.411.172% 房地产标杆企业研究 8 华夏铂宫住宅、商业、写字楼6.517.09.053% 华夏幸福城住宅、商业36.094.00.0 0% 永定河孔雀城京御花园二期住宅、商业5.15.04.183% 永定河孔雀城四期 孔雀城荣园 住宅、商业17.517.416.796% 永定河孔雀城四期孔雀城荣园二期 住宅、商业3.13.23.095% 永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园 住宅7.36.86.8100% 永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园二期 住宅20.322.521.897% 永定河孔雀城六期孔雀城御园一期 住宅、商业10.811.811.093% 永定河孔雀英国宫住宅、商业41.336.00.00% 永定河孔雀城六期孔雀城御园二期颂春园 住宅9.19.08.190% 永定河孔雀城六期孔雀城御园二期叠翠园 住宅13.313.38.967% 大运河孔雀城一期 住宅20.018.412.668% 大运河孔雀城二期 住宅13.111.911.798% 大运河孔雀城三期 住宅6.77.16.593% 潮白河孔雀城一期 住宅、商业18.713.79.569% 潮白河孔雀城二期玺园一期 住宅12.19.78.487% 潮白河孔雀城二期玺园二期住宅7.95.74.070% 潮白河孔雀城3.1 期 住宅11.710.46.159% 潮白河孔雀城3.2 期住宅7.38.00.34% 潮白河孔雀城四期 住宅22.14.50.11% 大卫城 4 号线1 期住宅、商业10.824.323.095% 大卫城 4 号线2 期 住宅9.3 21.620.294% 大卫城 4 号线3 期 住宅、商业10.423.60.00% 八达岭孔雀城1.1 期 住宅6.73.42.366% 八达岭孔雀城1.2 期住宅15.93.30.619% 合计 373.4450.7239.353% 注：数据截至2011 年6 月30 日 数据来源：公司数据、高通智库 2011 年，公司产业发展服务收入达 9.53 亿元，占总收入的 12%，其主要包括委托工业园 区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业 86 家，新增签约投资额 129.78 亿元，单位企业 房地产标杆企业研究 9 投资额为 1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额 489.53 亿元，单位企 业投资额为 1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达 2.35 亿元，新投 资企业呈规模扩大趋势。 图表 9：2011 年园区招商情况一览 项目固安大厂怀来小计其它新增园区总计 新增入园企业数量361919741286 新增签约投资额（亿元） 84.5623.9213.44121.927.78129.7 累计入园企业数量2661134742612438 累计签约投资额（亿元） 347.24109.2225.21481.677.78489.45 单位企业投资额（亿元）-新增 2.351.260.711.650.651.51 单位企业投资额（亿元）-累计1.310.970.541.130.651.12 数据来源：公司数据、高通智库 在现金持有量和资本结构方面，截至 2011 年末，公司持有现金 31.74 亿元，占总资产比 例达 13%，短期负债和一年内到期非流动负债 16.91 亿元；公司资产负债率达 85.5%，去除预 收账款后净负债率为 24%。但鉴于公司新拓展了 7 个园区，并且园区前 2 年的开发须由公司垫 资，故其资金压力将较大。 在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边住宅产品 的开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。 此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展 开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。 2、“园区+地产”模式 “园区运营+地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是公司商业模式 的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为 80%，而在 园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011 年，公司 45%的收入来自园区运 营，50%的收入来自园区住宅开发。 图表 10：开发区按土地面积大致整体规划 房地产标杆企业研究 10 数据来源：公司数据、高通智库 这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。从企业角度看，“园区运营 +地产开发”模式有很好的协同效应：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域 整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设需要大量的资 金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3、园区 发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的 目标客户群；4、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价 值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。 图表 11：“园区+地产”模式解读 数据来源：公司数据、高通智库 从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而 且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域 gdp 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。 华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青 年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系。另外，由于招商引 资规模超过 50 亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，这使得公司在 2002 年开始运作固 安工业园区后，07 年潮白河工业园区签约，08 年怀来生态新城签约，11 年新拓展工业园区 7 家。“园区+地产”模式显示较强的可复制能力。 图表 12：公司股权结构 房地产标杆企业研究 11 数据来源：公司数据、高通智库 在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发 的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。基建和土 地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资 1-2 年，在项目建成后由政府按照 建设成本及事先确定的利润率支付工程款。从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的 重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。 图表 13：园区委托开发方式 业务 类型 委托内容结算方式支付方式 基础 设施 建设 在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基 础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相 关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务 基础设施建设费（含 税，以审计结算为准） 加成 10% 一次性支付或分 期支付，但分期 不超过 3 年 土地 整理 主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、 跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用 地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本 上一年度土地整理费 （含税，以审计结算 为准）加成 10% 一次性支付或分 期支付，但分期 不超过 3 年 产业 发展 服务 对委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的 洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企 业快速实现生产运营 上一年度新增落地投 资额的 45% 一次性支付或分 期支付，但分期 不超过 5 年 园区 综合 服务 负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、 道路清洁、绿化等公共项目维护 上一年度园区综合服 务费（含税，以审计 结算为准）加成 10% 一次性支付或分 期支付，但分期 不超过 3 年 数据来源：公司数据、高通智库 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资 4-5 亿元（大约每亩地需投资 30 万 元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占 60%，基础设施建设 占 40%。土地开发采用 bt 模式，与政府 110%结算。招商引资，提供产业服务收入，当地政 府以上一年落地投资额的 45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利 率达到 40-50%， 净利率在 25%左右。 在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有 500 人的团队，建立起庞大的 客户关系管理（crm），运用各种先进化的手段进行园区招商。公司现有的 3 个园区目前为 止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其 中 2009 年结算 2.5 亿，2010 年结算 15 亿，2011 年结算约 20 亿。而在结算的收入中土地出 让金约占 80-90%，税费收入占 10%-20%左右。 房地产标杆企业研究 12 图表 14： 业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展 数据来源：公司数据、高通智库 园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属 三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的 以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大 厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开 发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理； 九通发展主要经营工业厂房建设和出租；京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与 销售、配套物业服务业务。九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城 市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务的独特业务模式和竞争优势。 图表 15：京御地产股权结构及控制关系 房地产标杆企业研究 13 数据来源：公司数据、高通智库 图表 16：公司详细开发运作模式 数据来源：公司数据、高通智库 二、所运营园区示例 1、固安工业园区 上世纪九十年代初，固安县建立了开发区，但由于财政投入不足、基础设施不完备、招商 引资几无进项，一度难以为继。2002 年，固安县大胆突破制约发展的体制机制障碍，引入园 房地产标杆企业研究 14 区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司，采用“管委会+公司”的政企合作模式，运营建设 固安工业园区。园区 2006 年 3 月经省政府批准成为省级开发区。 廊坊市及固安县人民政府批准并委托华夏幸福基业开发建设河北固安工业园区。委托工作 内容包括但不限于进行区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资专业化 服务等）、园区综合服务等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积 60 平方公 里，其中经河北省人民政府已批准的固安工业园区面积为 24 平方公里。委托期限为 50 年。 目前工业园区已成为固安县域经济发展的强大引擎。从 2002 年至 2010 年，固安工业园区 生产总值，年均增长达到 95.2%；财政收入年均增速 107.6%。2011 年 7 月，固安工业园区被 授予“十一五“河北省开发区（园区）体制创新奖，成为唯一获此殊荣的开发区。另外，固安工 业园区还获得了“年度最具影响力产业新区城市“的奖项荣誉。 图表 17：园区 2008-2010 年生产总值及工业销售收入（单位：亿元） 数据来源：公司数据、高通智库 在区域位置上，固安工业区在交通及物流方面的优势明显。园区距首都机场 80 公里，距 天津市区 100 公里，距天津新港 130 公里；周边 40 公里内拥有京沈、京津塘、京沪、京济、 京石、津保等 10 条高速公路，和京九、京广、京沪、津保、京山等 5 条国家级铁路；100 公 里范围内拥有首都国际机场、天津国际机场等两大国际机场和天津新港、京唐港；并有 106 国 道、京深高速公路纵贯南北，廊涿省道、涿密高速公路横贯东西；园内还设有年货物吞吐能力 1000 万吨的京九三级甲等铁路货运站。 此外，固安工业园区拥有优美的自然环境，良好的商务环境和舒适的生活环境。固安县被 中国花卉协会列为中国花木之乡，被中国矿业联合会命名为中国温泉之乡；工业区 30 分钟车 程范围内有 6 个高尔夫球场、1 个五星级酒店、4 个四星级酒店、3 个温泉度假村；工业区位 于固安城市核心区周边、三公里范围内拥有国家二级甲等医院及大型商品市场。 房地产标杆企业研究 15 图表 18：园区交通和物流优势图表 19： 园区生活环境优势 数据来源：公司数据、高通智库 在投资成本上，固安工业园区在土地、人力、资源、税收等方面都具有明显优势。与北京、 上海等地相比，固安工业区的用工成本只有京、沪两地的 1/2，土地成本比京、沪郊县低 1/3 还多，核算综合投资成本，选择固安工业区要比在京、沪郊县投资成本节约 1/3 以上。 图表 20：园区内资源成本 数据来源：公司数据、高通智库 图表 21：园区内税收优惠 第 1 年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成部分的 100%企业所得税（入区企业除享 受国家优惠政策外，从获利年度起）第 23 年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成部分的 50% 房地产标杆企业研究 16 年纳税总额达到 300 万元以上， 以征代奖，免征 3 名高管当年个人所得税 年纳税总额达到 500 万元以上，以征代奖， 免征 5 名高管当年个人所得税 个人所得税（由地方财政 直接奖励给个人） 年纳税总额达到 1000 万元以上，以征代奖，免征 10 名高管当年个人所得税 数据来源：公司数据、高通智库 在园区服务上，园区投资服务部下设 24 小时服务指挥中心，24 小时全天候提供 “全程 无忧管家式服务”，对入区企业实行封闭式管理，协助企业处理与政府各部门有关的事宜，为 投资者营造温馨的投资环境。服务包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地、房产证 办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快 各项事宜的办理进度。此外，园区还提供金融支持，已与国家开发银行、中国工商银行、中国 银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。 图表 22：全程无忧管家式服务 数据来源：公司数据、高通智库 华夏基业在固安累计投入 3000 多万元用于园区规划，先后聘请王志纲工作室对固安工业 园区进行总体策划、美国 dpz 公司进行固安工业园区概念规划、美国 edsa 公司进行园区起 步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总 体规划设计。最后园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业” 三大主导产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、 大北京民生用品产业基地、九通科技基地、城市核心区、生活配套区 6 大功能区，科学有效地 实现了各个功能区域之间的混合生长、协同发展。 图表 23：固安工业园区区域规划 房地产标杆企业研究 17 数据来源：公司数据、高通智库 截至 2011 年 6 月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，共签署入园协议 258 份，其 中已投产企业 53 家、试生产企业 12 家、在建企业 45 家、已签约未进场企业 103 家，解约 40 家，其他情形 5 家；有效协议的签约总投资额为 325.3 亿元。固安工业园区 2011 年新增入园 企业 36 个，占华夏幸福基业的 41.9%；新增签约投资额 84.56 亿元，占比为 65.2%。2011 年底， 固安工业园区累计签约企业 266 个，占比为 60.7%；累计签约投资额 347.24 亿元，占比为 70.9%。 图表 24：签署入园协议公司构成 数据来源：公司数据、高通智库 九通投资为园区提供招商引资服务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为 6 个 月。可以看到，09 年时到园区考察客户数、签约数均达到最高；考察选址率很大程度上受经 济周期影响，但公司的选址签约率正在稳步提升，随着配套设施的逐步完善，入园企业的增加， 上下游产业配套能力的提升，园区对企业的吸引力也在不断增强。 图表 25： 固安工业园进行的招商引资工作成果 时间 到园区考察客户 选址客户 签约客户 考察选址率选址签约率考察签约率 2006年及以前 300 - 20 -6.67% 2007年度 450 56 23 12.44%41.07%5.11% 2008年度 726 195 29 26.86%14.87%3.99% 2009年度 1611 598 90 37.12%15.05%5.59% 2010年度 1081 288 68 26.64%23.61%6.29% 2011年1-6月 349 75 28 21.49%37.33%8.02% 合计 4517 1212 258 26.83%21.29%5.71% 数据来源：公司数据、高通智库 图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入（合并口径）单位：百万元 年度 2011年1-6月2010年度2009年度2008年度2007年度 基础设施建设 97.33 （注 1） 71.3150.6550.26 房地产标杆企业研究 18 产业发展服务 542.05354.4085.0167.37143.49 土地整理 630.67275.87159.5378.71209.02 园区综合服务 12.564.713.742.202.49 合计 1,282.61634.98319.59198.93405.25 注 1: 2010 年度基础设施建设未达到竣工决算条件。 数据来源：公司数据、高通智库 图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况 2011 年 16 月2010 年度2009 年度2008 年度2007 年度 基础设施建设 23.91%-21.47%16.05%11.79% 产业发展服务 - 土地整理 17.09%17.09%10.26%9.09%10.36% 园区综合服务 17.09%15.95%16.38%9.09%17.04% 综合毛利率 52.70%63.36%36.70%41.65%42.32% 注：综合毛利率较高的主要原因是产业发展服务的成本在销售费用中列示所致，即计算综合成本未包含此部分成本 费用。三浦威特自成立至 2011 年 6 月 30 日，累计为河北固安工业园区产业发展服务业务投入成本（费用） 18,680.70 万元，均在发生年度计入销售费用。 数据来源：公司数据、高 通智库 经过数年发展，园区电子信息和汽车零部件两大核心产业发展势头良好。以京东方、峻岭 电子为代表，初步形成了平板显示为主的信息产业集群；以亚新科、正兴车轮、华翔泰亨汽车 零部件铸造基地为代表，初步形成了汽车零部件产业集群。特别是电子信息产业，已形成了以 液晶显示屏、无线发射器等主导产品为核心的新型显示、移动通信和汽车电子三大产业链条， 成为河北环首都绿色产业带上电子信息产业发展的高地。截至目前，固安工业园区电子信息类 项目 58 个，总投资 95.2 亿元、0.617 亿美元。 在现代装备制造业方面，固安工业园区围绕专用成套设备、重型装备、现代物流装备、等 制造产业及其核心企业，积极孵化与之配套的零部件、元器件生产和服务的上下游企业，形成 一条协调发展的现代装备制造业产业链。目前，园区内已有中远恒达环保设备、嘉峰机械等知 名企业入驻。 图表 28：京东方在园区厂房图表 29： 正兴集团在园区厂房 房地产标杆企业研究 19 数据来源：公司数据、高通智库 2011 年 3 月 6 日，总投资达 25 亿元的河北冀雅电子、青岛锦绣前程玻璃项目同时签约。 投资 15 亿元的青岛锦绣前程玻璃有限公司将在固安建设产学研基地，项目建成后将成为 中国北方最大的玻璃深加工企业，从而壮大固安工业区低碳经济的发展规模。冀雅电子 lcd(液晶显示器)/lcm(lcd 显示模组、液晶模块)项目投资 10 亿元，为固安建设京南电子信 息产业高地又增添了一个强大的“生力军”。 2011 年 4 月 1 日，东方信联通讯设备、北京意悦达轨道交通机车车辆配件、人才家园等 27 个亿元以上项目在固安县工业区集中开工奠基，总投资 83.5 亿元。其中，投资 10 亿元以 上项目 1 个，投资 5 亿元以上项目 6 个；工业项目 17 个，服务业项目 6 个，基础设施项目 4 个。 图表 30：电子信息产业已入区企业名录 数据来源：公司数据、高通智库 图表 31：汽车零部件与机械制造产业已入区企业名录 房地产标杆企业研究 20 数据来源：公司数据、高通智库 2011 年，园区累计建设完成 59 条（段）道路，完成 4 座供水站、3 座热力站等相关配 套设施建设，在规划范围内实现了“九通一平”；已完工或在建修建景观、形象工程 4 项；修 建污水处理厂 1 座；修建供热站 2 座。 此外，2011 年固安县全年投资 135.4 亿元（其中政府主导投资 17 亿元，吸引社会投资 118.4 亿元），全面实施承载、民生、魅力、畅通 4 大项、120 个城市建设重点工程，促进城 市建设在环境质量、聚集承载、风貌特色、居住创业等方面的功能日臻完善。 图表 32：部分市建工程及投资额 中中央公园、五星级酒店、固安工业区行政服务中心等工程投资 7.8 亿元 建筑面积 1.2 万平方米的疾控中心建设工程投资 1.2 亿元 占地面积 2.16 万平方米的健身中心和文博馆建设投资 1.4 亿元 固安工业区配套设施建设工程投资 4.2 亿元 实施设计高度 180 米的“京南明珠电视塔”建设工程投资 7000 万元 开展引清干渠沿河绿化景观改造及水系整治工程投资 6 亿元 开展东高公路续建、固雄公路改造、牛新公路改造和 廊涿公路东段道路大修 4 条城乡道路建设 投资 1.73 亿元 对城区东外环、迎宾街、京九西路等 12 条道路进行升级改造投资 8.24 亿元 数据来源：公司数据、高通智库 固安县对城市建设的大力投资和工业园区产业开发的不断完善，促进公司固安区域内配套 住宅价格的上升。该区域内的配套住宅主要有孔雀城、大卫城和英国宫，其中孔雀城已进入热 销阶段。住宅销售主打性价比，市场认可度较高；高端别墅项目，价格在 10000 元左右；中低 端产品线，均价 6000 元左右。公司的购买客户 10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北京客 群，因地理位置较好，处于北京轨道交通延长线上，客户购买意愿较高。 图表 33：公司固安区域配套住宅 2011 年度开发情况 项目名称占地面积 （万平方米） 规划建筑面 积（万平方米） 2011 年新开 工面积（万平方米） 2011 年竣工 面积（万平方米） 永定河孔雀城（四七期） 136.6 195.5 55.0 38.6 固安大卫城（一五期） 51.9 133.1 44.7 - 康桥英郡（英国宫） 24.6 61.6 43.1 6.4 合计 213.1 390.2 142.8 45.1 数据来源：公司数据、高通智库 图表 34：永定河孔雀城（四七期）售价 房地产标杆企业研究 21 产品类型面积（）总价(万元) 旗舰大堡225-275270 万起 台地别院250-300240 万起 环景别院180-240180 万起 森林叠院170-220110 万起 大公馆170-28090 万起 数据来源：公司数据、高通智库 图表 35：固安园区配套住宅销售情况（单位：万平方米） 项目名称产品类别占地可售已售销售率 永定河孔雀城京御花园二期住宅、商业 5.154.183% 永定河孔雀城四期 孔雀城荣园 住宅、商业 17.517.416.796% 永定河孔雀城四期孔雀城荣园二期 住宅、商业 3.13.2395% 永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园 住宅 7.36.86.8100% 永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园二期 住宅 20.322.521.897% 永定河孔雀城六期孔雀城御园一期 住宅、商业 10.811.81193% 永定河孔雀英国宫（注）住宅、商业 41.33600% 永定河孔雀城六期孔雀城御园二期颂春园 住宅 9.198.190% 永定河孔雀城六期孔雀城御园二期叠翠园 住宅 13.313.38.967% 大卫城 4 号线 1 期住宅、商业 10.824.323.095% 大卫城 4 号线 2 期 住宅 9.3 21.620.294% 大卫城 4 号线 3 期 住宅、商业 10.423.60.00% 注：数据截止 2011 年 6 月 数据来源：公司数据、高通智库 2、大厂潮白河工业区 大厂区域包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区。大厂潮白河工业区建立 于 2007 年 5 月，2008 年被批准为省级产业聚集区。大厂新兴产业示范区是 2011 年 4 月省 政府批准建立的省级产业区。华夏幸福基业受河北大厂回族自治县人民政府委托开发建设大厂 潮白河工业区（大厂工业园区南区）。委托区域为大厂县祁各庄镇、邵府乡行政区范围，委托 面积 70 平方公里，其中经河北省发展和改革委员会、河北省商务厅、河北省财政厅、河北省 国土资源厅、河北省建设厅已批准的大厂潮白河工业区面积为 16 平方公里。委托期限为 50 年。 潮白河工业区距离国贸正东 30 公里处，位于京东发展轴与东部发展的隆起带上，北距首 都国际机场仅 25 公里，南距天津机场 100 公里，东距唐山港 100 公里，南距天津港 130 公里。 北京至秦皇岛的电气化铁路、北京至哈尔滨的 102 国道横贯县境北部，北京至中国重工业城市 沈阳的高速公路经过县境南端；有一条省级公路北与 102 国道、南与北京到天津的快速公路相 连；可谓“半小时进京起飞，一小时下卫出海“。 房地产标杆企业研究 22 图表 36：大厂潮白河工业区区域位置 数据来源：公司数据、高通智库 图表 37：潮白河工业园区交通便利 50 公里范围内的交通基础设施 8 条高速公路 京沈、京哈、京津塘、涿密、六环、京沪、京济、津蓟 3 条国家级铁路 京秦、京哈、京沪 100 公里范围内交通基础设施 两大国际机场 首都国际机场、天津国际机场 两大天然良港 天津新港、京唐港 数据来源：公司数据、高通智库 截至 2011 年 6 月 30 日，大厂潮白河工业区签署入园协议 107 份，其中已投产企业 14 家、 试生产企业 4 家、在建企业 44 家、已签约未进场企业 31 家，解约 14 家。有效协议的签约总 投资额为 99.54 亿元。2011 年，园区新增签约入园企业 19 家，新增签约投资额 23.92 亿元。 截至 2011 年末，园区累计签约入园企业 113 家，累计签约投资额 109.22 亿元，石油装备和 新能源两大产业基地初步形成规模。 图表 38：近年来大厂潮白河工业区进行的招商引资工作成果 时间 到园区考察客户 选址客户 签约客户 考察签约率 2007年度 128 10 4 3.13% 2008年度 258 52 12 4.65% 2009年度 657 190 32 4.87% 房地产标杆企业研究 23 2010年度 518 125 46 8.88% 2011年1-6月 95 30 13 13.68% 合计 1656 407 107 6.46% 数据来源：公司数据、高通智库 可以看到，潮白河工业园区的发展速度要明显快于固安工业园区。其签约客户数逐年增长 显著，且其考察签约率也明显优于固安工业园区。在开发业务收入方面，潮白河工业园区 2011 年上半年的收入已达 7.08 亿元，而固安工业园区 2010 年度整年的收入为 6.35 亿元。在 各业务毛利率及综合毛利率方面，潮白河工业园区的综合毛利率从 2010 年开始已经高于固安 工业园区。这一方面受益于潮白河良好的区域位置，另一方面华夏幸福基业在区域开发运营方 面的能力正逐步增强。 图表 39： 大厂潮白河工业区区域开发业务的主营业务收入情况（单位：百万元） 年度 2011年16月2010年度2009年度 基础设施建设 88.80 （注1） （注1） 产业发展服务 351.80333.1227.90 土地整理 265.08154.22213.60 园区综合服务 3.20 （注2） （注2） 合计 708.88487.34241.50 注1：2010年度基础设施