物业管理与房产交易及其范例精解：房产交易制度.doc

物业管理与房产交易及其范例精解：房产交易制度一、房地产交易概论(一)房地产交易的概念房地产交易，是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等以房地产作为交易对象的一切经营活动的总称。它与一般的商品交易不同，具有以下特征：1房地产交易的对象为房地产房地产在我国民法中称为不动产，它是一种特殊的商品，虽然房地产也有商品的一般属性，即具有价值和使用价格，但因其不能移动，在进行房地产交易时，不是以商品的交付作为所有权转移的标志，而是以房地产产权证的交付，作为所有权转移的标志。所以说，房地产交易不是一般的民事法律行为，而是一项特殊的民事法律行为。2房地产交易的内容复杂房地产交易内容的复杂性主要表现在，它不是一般的商品交易买卖。它包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等多项内容。房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。对于上述三种交易方式，我国城市房地产管理法都有明确的规定。3房地产交易是一种要式法律行为所谓要式法律行为，是指依照法律的规定，采取特定的形式才能成立的法律行为。即民事法律行为的当事人必须遵照法律要求的形式，其民事法律行为才能成立，否则，会因形式要件欠缺导致法律行为无效。在进行房地产交易时，依照城市房地产管理法以及其他相关的法律、行政法规的规定，无论是房地产转让、房地产抵押，还是房屋租赁，都应该签订书面合同，而且在房屋所有权和土地使用权移转时，要依法进行变更登记。(二)房地产交易的原则1公平、等价有偿、诚实信用原则这一原则是在民法通则中规定的在民事法律关系中适用的一项重要原则。由于房地产交易属于民事法律行为，双方当事人的交易一般都是通过签订合同来实现的，属于平等主体间的利益调整，按照“公民、法人的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”(民法通则第5条)的规定，当事人之间应当遵循“公平等价有偿、诚实信用原则”。例如，城市房地产管理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式”。第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。2房地产交易的“房随地走、地随房走”原则城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这一条规定有两层含义：第一，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；第二，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。之所以这样规定，主要是考虑到以下因素：首先是便于管理。我国现行房地产的管理体制是房产归房产管理部门管理，地产由土地管理部门管理，即房和地分别归口于不同的行政管理部门管理。在进行房地产交易时，如果“房不随地走，地不随房走”，各管各的，各自为政，势必造成房地产交易管理的混乱，造成各部门互相扯皮的现象，不利于房地产市场的健康发展。其次，考虑到只有遵循该原则，才能保证不损害土地使用权及地上建筑物的经济效益，不因进行房地产交易而破坏土地利用总体规划和城市规划。第三，在进行房地产交易时遵循这一原则也是国际上通用的惯例，为保证我国的房地产市场与国际市场接轨，使我国的房地产市场走入正规，也有必要遵循这一原则。对此，我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例也有类似的规定。该条例第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”(三)房地产价格管理制度房地产价格管理，是房地产交易管理中最为重要的问题之一。众所周知，进行房地产交易同进行其他商品交易一样，当事人都是为了获得一定的经济效益，而经济利益的获得与否，关键就在于如何确定房地产交易价格。由于我国房地产市场刚刚建立不久，许多管理还没有走入正轨，在一段时间内，房地产价格处于一种混乱状态，各地的房地产价格的确定没有一个统一的标准，给一些投机者以可乘之机，影响了房地产市场的市场经济方向。为此，我国在制定城市房地产管理法时，对房地产价格的标准和管理作出了明确规定。1房地产价格管理的内容城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”。根据这一条的规定，我国房地产价格管理的内容为定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。所谓基准地价，是指房地产价格评估机构按照一定的标准，对不同的土地级别、区域进行分别评估和测算出不同类型用地使用权的平均价格。通过对基准地价的评估，可以使国家有关行政管理部门了解地价的总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，从而对土地使用权价格进行宏观调控，使土地使用权的总体价格随着市场的变化而变化，防止故意压低或哄抬地价、扰乱房地产交易市场的现象发生。同时也为各地在确定房地产价格时明确了一个基本的标准。所谓标定地价，是指评估机构以基准地价为依据，对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的每幅地块所进行的价格评估，是进行房地产交易的价格依据。一般情况下，对于标定地价的评估，都是由评估人员根据市场的供需状况，地块的地理位置、使用条件，地块大小和形状、容积率、土地的使用年限，并参照国家公布的基准地价予以确定的。由于标定地价是对每一块土地在某一时间的具体价格的确定，与市场价格基本一致，这样就为地方人民政府管理房地产交易价格，防止故意压低或哄抬地价提供了依据。所谓房屋的重置价格，是指按照当前的建筑材料价格、建筑技术、工艺水平以及其他建筑条件，重建同类结构、质量、式样标准房屋的价格。随着房地产市场的变化，房地产的价格不会一成不变，同时建筑材料价格的提高，建筑技术和工艺水平的提高，各种建筑费用的提高，都可能影响房屋的价格，即使建筑结构、式样、质量等没有变化，不同时期的房屋价格也会不一样。在我国房地产市场中，房屋价格一般呈上升状态。为了使房地产交易公平合理，对不同建筑结构、式样、质量的房屋设置重置价格，就会给当事人进行房屋交易时提供了价格依据，对于房屋拆迁中的价格补偿，也有着十分重要的意义。对于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，城市人民政府或其授权的部门要根据当前的经济和社会发展状况，定期评定，定期公布，并将其纳入法制轨道，这样就可以稳定房地产交易价格，通过交易价格对房地产市场进行宏观调控，使我国的房地产市场的发展与我国市场经济的发展方向保持一致。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的确定和公布的具体办法，由国务院或国务院授权的部门根据我国的具体情况制定公布之。2房地产价格评估制度所谓房地产价格评估，是指由房地产专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照一定的技术标准和估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验和当地房地产市场价格，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。实行房地产价格评估制度，对我国房地产事业的发展有着十分重要的意义，只有实行房地产价格评估制度，才可以保证房地产交易价格的合理和稳定，保障房地产交易秩序，保证国家、集体、公民个人的合法权益不受侵害，不会给房地产投机者以可乘之机。同时，也可为房地产转让、抵押、房屋出租提供价格基础，为政府征税、房屋拆迁补偿、解决房地产纠纷、企业兼并、企业破产清算等提供了依据。我国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”根据该条的规定，在进行房地产价格评估时应遵循公正、公平、公开的原则。(1)公正原则所谓公正原则，是指国家房地产价格评估机构在进行评估时，要采用统一的评估标准，无论是何等身份的委托人，无论评估对象是公房、私房还是新建商品住宅，都要公平对待，在评估其价格时不能有意抬高或降低，要根据实际情况，采用科学合理的估价方法，公正地作出评估。公正原则要求房地产价格评估机构要制订一套统一的评估标准。尽管我国地域广阔，不可能制订全国统一的标准，但每个地区都要根据当地房地产价格构成要素、定价标准、价格层次、房屋建筑类型等制订一套统一的、具有权威性的评估标准，作为进行评估的依据。同时要加强房地产评估机构和评估人员的资质管理，提高评估机构和评估人员的素质，使房地产价格评估机构公正地对待每一个委托人，采用统一的标准，公正地办理每一件房地产价格评估事务。(2)公平原则所谓公平原则，是指房地产价格评估机构和委托方在进行房地产价格评估事务时，双方的法律地位平等，享有平等的权利和承担平等的义务。委托方委托房地产价格评估机构进行评估时，是一种委托关系，即是一种民事法律关系。根据我国民事法律的规定，民事法律关系的双方当事人在进行民事法律行为时，应遵循公平原则，任何一方都不得把自己的意志强加给另一方。(3)公开原则所谓公开原则，是指房地产价格评估机构在进行价格评估时，应公开评标标准、评估程序和评估方法，增加评估的透明度。公开评估，可以使公众了解评估的过程和方法，消除公众对评估的疑惑，也便于社会公众加强对评估的监督，促使评估机构严格依章办事、公正、合理地执行评估工作，减少不必要的纠纷。房地产价格评估机构在进行价格评估时，应严格遵守评估的程序和方法，只有如此，才能保证评估工作的公正、公平和公开。依据城市房地产管理法的规定，房地产价格评估的程序和方法如下：(1)评估程序所谓房地产价格评估的程序，是指进行一项评估工作需要从头到尾作哪些工作和步骤。评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申请。在进行申请时，委托人应当递交评估申请书。这里所说的委托人，可能是政府、法人或个人，可以是该房地产的所有人或使用人，也可以不是。他们要求评估的理由和要求各不相同。如可能是房地产拥有者的代理人接受委托，欲了解该房地产的实际价值；政府要课税，也可以委托对非政府拥有的课税对象房地产进行估价；房地产的欲购者，也可能会委托对想要购买对象房地产进行估价；一方以房地产入股与另一方合作，另一方也可能委托对该入股房地产进行估价，以便于与对方讨价还价。评估申请书一般包括以下内容：委托人的身份证明、评估对象的基本情况(名称、面积、地理位置)、申请评估的理由、项目和要求，以及其他需要说明的内容。受理评估委托。房地产价格评估机构在收到委托人的评估申请书之后，应当对评估申请书及有关证件进行审查，明确评估对象、目的、估价期日等要求之后，决定是否承办。如果接受委托，则双方签订房地产价格评估合同，明确双方的权利和义务。进行评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的之后，首先应选出拟采用的适合于该评估对象的初步评估方法，以便于进行实地勘察及收集资料时有的放矢。然后根据初步评估的结果确定评估计划，进行实地勘察，收集有关资料。这一工作完成之后，评估人员对收集的资料进行整理、分类。综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估价方法进行计算，最后决定出估价额，然后将评估成果写成评估报告书。评估报告书一般包括以下内容：a估价额及价格种类；b评估条件；c评估对象的坐落、地号、门牌、结构、用途、数量等，以及有关权利种类；d评估目的及条件与价格种类的关系；e评估日期及进行评估的年月日；f决定估价额的理由；g参与评估的人员与评估对象有无利害关系；h若干附属资料，如评估对象所在地的地图、房地产图片等。通知委托人领取评估报告书并收取服务费。房地产价格评估机构在完成评估工鼢并撰写完评估报告书之后，通知委托人领取该评估报告书，委托人领取报告书时，应按合同规定交纳服务费。(2)房地产价格评估的方法房地产评估的方法多种多样，房地产价格评估机构要针对不同的评估对象，采取不同的评估方法，否则将导致评估额不准确，房地产价格评估不规范。房地产价格评估的方法主要有市场比较法、收益还原法和成本估价法这三大基本方法，其他方法都是由这三大基本方法派出出来的。所谓市场比较法，是指在进行房地产价格评估时，将评估对象与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已知的已经发生交易的类似房地产价格，推算出该评估对象的价格的一种价格方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与评估对象相同或相似的房地产。所谓收益还原法，是指运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。其具体操作步骤为：先求出房地产的总收益和总费用，由房地产的总收益减去总费用而算出房地产的纯收益，运用适当的还原利率，选用具体的收益还原法的计算公式进行计算。所谓成本估价法，是指以建造房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的估价方法。其计算公式为：新建房地产价格为购置土地费用、建造建筑物费用和正常利税之和；新开发土地价格为购置待开发土地费用、开发土地所需的投资和正常利税之和；旧有房地产价格为旧有房地产重置价格与折旧之差。我国在进行房地产价格评估时，采用的评估方法主要是以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格由城市人民政府或其授权的部门根据国务院规定的具体办法定期确定并公布。3房地产成交价格申报制度对市场的调节主要是通过一些经济杠杆，如价格、税收等来起作用。房地产交易市场也是如此。对房地产交易价格有所了解，政府才能通过价格、税收的调整来鼓励或者限制全国或者某一地区的房地产交易，维护房地产市场秩序。为此，我国采取了房地产成交价格申报制度，并在城市房地产管理法中作出明确规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”。“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”房地产权利人在转让房地产后，必须及时申报成交价格。在申报时不得弄虚作假，更不能瞒报或不报，否则即构成违法，由有关部门依法处理。房地产成交价格的申报机关为县级以上地方人民政府规定的部门，至于哪一级、哪一个政府部门接受申报，由县级以上地方人民政府规定。(四)房地产交易的特性及原则就其行为性质而言，房地产交易与普通商品交易均为平等主体之间的民事法律行为，交易双方之间的关系是民事法律关系，在交易之中须遵守平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用等民法一般原则，但是，与普通商品交易相比，房地产交易更有下列鲜明特性：1标的物位置固定性一般的商品交换，其标的物通常要发生空间的移动，即商品要从出让者手中转移到受让者手中，所有权等权利的转移与商品自身的转移结合紧密。房地产交易则不同，它的标的物房产与地产是不动产，不能移动或者一旦移动将导致物的性质与用途的改变，乃至经济价值的减少或丧失，因此，无论是交易中或交易后，房地产均不发生空间移动，交易双方运用所有权和使用权证书及合同进行交易。这种特性可能影响第三者对房地产权益人身份的判断：证书作为一纸文凭是否合法有效不易辨别。因此，各国房地产法多采用公示登记制度管理房地产权利的变动。2标的物自身具有无法改变的天然矛盾性房地产交易的对象为房产与地产，通常情况下房产与地产是紧密结合的，单独交易地产的情况较少。这里存在着房与地之间的关系的定性问题。根据我国现行土地房屋权利体系，法律同时承认土地所有权、土地使用权、地上建筑物及附着物的所有权三种物权。而房与地在自然属性上结合却是非常紧密的，房必须建筑于地上，而地的使用多数情况下体现为建房。这就产生了房产所有权与土地使用权之间的矛盾。如果上述二权利分属不同权利主体，则建筑物就丧失了地基的合法使用权，土地使用权人就可以要求地上建筑物所有者拆除其房产以保证自身的权利。有鉴于此，大陆法系创设地上权制度保护房产所有人的权益。而我国采用了土地使用权与房产所有权“连动措施”，即二者须一起转让与抵押。但是，国内大部分地区仍实行房产地产交易分别登记制度，手续繁杂，且多重复，浪费了社会资源，因此立法上宜彻底承认房产所有权与土地使用权具有一体性。3房地产交易标的额大、专业性强房地产价格昂贵、持久耐用，消费者在交易时往往持谨慎态度，而房地产价格却不仅取决于取得土地使用权和建造房屋的成本，还受区位因素、供求状况、支付能力、社会因素等诸多因素影响，使房地产估价既极具重要性又具有很强的专业性。同时，房地产的交易还需要准确及时的市场行情信息以避免私下盲目成交造成的交易困难、价格失控、利益损失；需要精通相关法律，以求省时、省力、省事地办理各种繁杂的手续。针对以上特性，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”第58、59条对房地产中介服务机构做了规定。4房地产市场在整体上是供给稀缺的市场房地产市场在广义上讲是房地产商品流通全过程各种交换关系的总和。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。但是，随着经济的发展，房地产的需求弹性却比较大。一方面城市经济的发展带来建筑地段地租地价的增长，致使土地使用权的价格上扬带动房地产价格呈向上波动趋势，在通货膨胀条件下，房地产具有保值功能，刺激了房地产需求；另一方面，房地产是人们生产、生活、工作的基本物质条件，人们对房地产的需求会随着经济发展呈现选择性，也决定了房地产需求具有较大的弹性。上述供需矛盾随着开发建设资金相对不足而更加突出，供给稀缺是房地产市场的重要特征。房地产市场的这一特征决定了房地产交易前景广阔，为保障房地产交易健康发展，在宏观上要运用法律加强调控，使房地产市场规范化、有序运行，防止国家收益的流失；在微观上要适当放开。5房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性城市房地产管理法第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限”，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。”上述规定说明在房地产交易中，出让方式取得的使用权无论采取怎样的方式交易均必须继承原出让合同确定的权利义务关系，原则上出让合同对每一次房地产交易均具有约束作用，若做重大变更，必须取得原出让方及土地管理机关的同意。这一特性，使政府可以通过对出让合同权利义务的设定达到控制房地产用途等宏观调控目的。房地产交易的这些特性决定了房地产交易中必须遵守下列特定原则：1房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房产管理部门登记备案。这条原则又称为“及时登记原则”。2房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，谓之为“房地一体原则”。3房地产交易价格由国家实施管理，具体内容包括：国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格；国家实行房地产价格评估制度，实行房地产成交价格申报制度。4土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。唯此，才能使国家和土地使用者的关系不会因房地产权利的多次转移而受影响，无论土地使用权转移到谁的手中，国家作为土地所有者均可直接与其发生关系，从而保证土地使用权在多次转移之后仍能按合同规定即城市规划的要求开发利用与经营，从而保障并加速土地合理开发利用。5不得损害土地及房产经济效益原则即效益不可损原则。房地产的分割转让必须经人民政府房地产管理部门批准。(五)房地产交易所及房地产交易管理机构房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。随着我国房地产交易的蓬勃发展，全国各大中城市纷纷设立房地产交易所，使得房地产交易场所固定化，从而使房地产交易活动改变了过去私下成交的流动状态，将房地产交易活动吸引到长年固定的场所，给予买卖双方信任感和可靠感，强化了房地产交易的管理，提高了房地产交易的质量。房地产交易所的活动有如下特点：1交易场所固定化固定化的交易所须配备必要的专业人员，稳定地提供信息资料，组织房源，提供各种服务，结束了过去的有“市”无“场”状态，降低了隐形变易的数量，保障了国家税收，减少因盲目私下成交而导致的纠纷。2交易活动公开化以往的房地产交易活动中，流动交易致使房地产交易管理很难进行，一些不法中间人居间牟利，不法业主抬高房价，交易活动带有很大投机性，房地产交易流转程序难以做到公平合理。房地产交易所应运而生，实行价格公开，对其组织的房源标价出售，代售房屋公开估价，并不定期公布最高限价。上述措施有效地制约了不法中间人与业主的活动。3服务内容力求全面化房地产交易所围绕房地产交易的三个阶段，尽可能在各个环节上为交易者提供多样化服务。如在一级市场领域，可以提供法律政策咨询；在二级市场，可以为房屋开发公司提供销售窗口，为买卖双方办理立契签订手续；在三级市场，报告市场动态，发布交易价格，开办房地产抵押、购房贷款等业务。4经营与管理兼顾化房地产交易所不但要为房地产交易提供服务，还要对其进行指导与监督，调控市场价格，查处违纪行为，为房地产交易规范化服务。根据建设部、国家物价局、国家工商局关于加强房地产交易市场管理的通知，房地产交易所要配备必要的管理人员与专业人员，开展下列工作：1为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；2开展房地产价值、价格评估；3提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务；4对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为；5办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。房地产交易所要遵循政企分开原则，逐步实行企业化管理。房地产交易管理是房地产行政主管部门代表国家及地方政府，在有关部门的配合下，基于房地产业务的发展规律与社会需要，按照法律与政策，综合运用行政、经济、法律等各种手段，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动，房地产交易管理是纵向行政行为，是对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。管理主体是建设行政主管部门和土地管理部门以及各级政府价格主管部门，具体而言是：国家建设部、国家土地管理局、国务院价格主管部门主管全国范围的房地产交易；县级以上地方人民政府的房管部门、土地管理部门以及价格主管部门管理本行政区域内的房地产交易。房地产交易管理的对象是房地产交易中涉及的各种要素。就主体而言，包括土地使用权受让人、房地产开发企业、房地产三级市场双方当事人、房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等；上述各主体的交易活动及相关客体也是管理对象。房地产交易管理的依据是法律及政策，以及房地产业发展的客观规律；要达到的目的是使房地产交易良性运行与发展，保护房地产权利人的合法权益，防止国家收益流失。房地产交易管理机构的具体职责作如下区分：1建设部与国家土地管理局的职责(1)贯彻执行国家有关房地产管理的政策与法律，拟定全国性房地产交易管理的条例及各项管理制度并组织实施。(2)综合运用法律、经济、行政等手段宏观调控和指导房地产的发展。(3)负责全国性房地产开发专营企业及一级房地产企业的资质审查，并会同有关部门对其进行监督管理。(4)组织对全国和地方房地产市场情况的调查研究及市场信息的收集、统计和发布工作。(5)指导和协调地方各级房地产管理机构的工作，会同有关部门研究推动房地产流通体制的改革，促进土地有偿使用制度的改革、住房制度改革和房屋商品化工作，并组织有关房地产市场的理论研究和宣传工作。2地方各级房地产管理机构的职责(1)贯彻和执行国家有关房地产管理的法律、法规和政策，拟定本地区房地产管理条例和各项规章制度，并组织监督实施。(2)负责房地产开发经营企业、中介服务企业和个人的资质审查，并会同有关部门对其进行监督管理。(3)负责房地产权属的审核与登记发证工作；同时，可以在房地产交易所内设立集中的办事机构，以方便交易，加强监督管理。(4)负责房地产市场专业人员、管理人员的培训与考核工作。(5)负责对非法房地产交易活动进行行政查处工作，并对房地产交易纠纷进行调解。3各级政府价格主管部门的主要职责(1)制定由政府定价的房产交易价格和经营性服务收费标准，凡向居民出售的新建普通住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要经营性服务收费实行政府定价，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。(2)负责制定各地房价评估的具体办法。(3)负责对房产交易价格及经营性服务收费的监督与监测工作，各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定、公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。(4)负责对房产价格评估中出现的价格纠纷进行调解。(5)查处违反房产交易价格管理的行为。房地产交易的管理行为必须遵循统一领导、分级管理，宏观控制与微观放开相结合，依法管理这三项原则，在全局上做好立法工作、全局性规划工作、拟订年度出让国家土地使用权总量、房地产开发全面布局，并合理规划，搞好配套建设综合开发等工作，在具体交易中做好管理房地产价格评估、房地产登记管理、中介服务机构管理等工作。二、房地产转让(一)房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。可以从以下几方面来理解房地产转让的概念：1房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。非房地产权利人无权转让房地产。2房地产转让的客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。除单独土地使用权的情况外，由于房与地之间不可分离的特性，房屋的所有权与该房屋所占用范围内的土地使用权须一同转让。3房地产转让的形式为房地产买卖、房地产赠与及其他合法方式。其他合法方式如房地产交换、房屋继承等。方式的多样化表明房地产的转让既可能是有偿行为也可能是无偿行为。4房地产转让区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式的本质特点在于房地产转让是将房产所有权或地产使用权转移给他人的行为，一旦转让行为成立则原产权人的一切权利均由新产权人享有，原产权人丧失原权利。房地产转让行为是平等主体之间的民事法律行为，当事人之间法律地位平等，意思表示自愿。除此之外，房地产的转让还须遵循前节所述的下列原则：(1)房地同时转让原则。(2)效益不可损原则。(3)土地使用权出让合同规定的全部权利义务随土地使用权同时转移原则。房地产买卖行为中，还必须遵守国家法律关于房地产价格管理及登记管理等制度的要求。(二)房地产转让行为的有效条件房地产转让诸行为中房地产买卖行为是最典型、最重要的形式；房地产赠与行为与房地产买卖行为最主要的区别是权利转移的无偿性；房地产交换行为属于民法原理中的“互易”行为，其与房地产买卖行为最主要的区别在于其转让代价是房地产而非金钱。现以房地产买卖行为为例证，分析其法律行为的有效条件，其要求大部分亦适用于房地产赠与、交换等其他转让行为。1主体具有合法资格(1)自然人主体。自然人作为房地产买卖行为的主体时，必须具备民事权利能力及完全民事行为能力；无民事行为能力人与限制民事行为能力人不得从事房地产买卖行为，应由其法定代表人代为进行。此外，根据我国继承法之规定，遗产分割时必须保留胎儿的继承份额，因此在继承这一房地产转让形式中，胎儿虽因不具有民事权利能力而不能成为权利主体，但仍应据此条规定保障其合法利益。(2)非自然人主体。企业、事业单位、机关团体作为权利主体进行房地产买卖的，必须具有法人资格，否则行为无效。另外，还必须注意下列特殊规定：公有房屋买卖中，国有房屋出卖人应是国家授权依法行使经营和管理权利的单位，且须经国有资产管理部门批准同意；集体所有的房屋出卖人必须是集体组织即产权人。私房买卖中，机关团体、部队、企事业单位因特殊需要而购买私房的，必须经县以上人民政府的批准。商品房买卖中，开发公司须持有有关批准手续及营业执照；商品房预售主体还须符合其他法定条件。2客体符合法律要求不受限制的房地产，均可自由转让。(1)下列房地产禁止买卖：以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房地产不得买卖。必须符合的法定条件是：首先，须按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书；其次，按照出让合同的约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；再次，转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。依法收回土地使用权的房地产不得转让。共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。权属有争议的房地产不得转让。未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。除依人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期镛不得超过1年；寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。(2)下列房地产属于受到买卖限制的房地产：机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或踹建造的城市私有房屋，需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关。房地产开发商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准许卖给境内组织或个人；属于外销商品房的，持其外销商品房销售许可证或外销批文，应当卖给境外的组织或个人。房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营一定时期后(5年)，允许其出售，但原出售单位有优先购买权。3形式要件房地产的转让必须订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书之后，其行为方才有效。4意思表示要件房地产买卖必须在自愿、平等、等价有偿的基础上进行，才能使双方当事人利益得到保护，因此，双方的意思表示必须真实。因欺诈、胁迫而订立的房地产买卖合同无效；违反代理法律规定的越权代理以及以被代理人名义同自己订约或自己为买卖双方同时代理订约的行为无效；另外当事人的意思表示亦必须出于善意，恶意串通损害国家、集体及第三人利益的行为，以合法形式掩盖非法目的的房屋转让行为也均同样无效。5房地产转让不得违反政策、法律和社会公德(三)房地产转让合同城市房地产管理法规定：房地产转让必须签订书面合同。现同样以房地产买卖合同为例进行分析。1合同的订立过程房地产买卖合同的订立须经历要约与承诺两个阶段。要约，是买卖当事人向对方当事人提出签订买卖房地产合同的意思表示。该意思表示须符合如下要求：(1)明确地向对方表明买卖房地产的意图。(2)具体写明房地产的数量、质量、座落、价格、交付方式及期限等主要内容。(3)表明请对方当事人在规定期限内给予答复的要求。(4)要约必须送达受要约人。承诺，则是买卖当事人一方对另一方所提出的要约或反要约完全同意的意思表示。承诺必须明确表示同意要约人或反要约人的意见，并且全部接受了对方提出的合同内容。双方经过要约与承诺过程之后，签订书面合同，合同即已成立，但合同的成立并不等于合同的生效，合同的生效尚须经过办理产权转让手续，即办理房地产产权变更登记手续，领取产权证书，方才受到法律保护。2房地产买卖合同的主要内容(1)标的。房地产买卖合同的标的就是房地产。要订立买卖契约时，对于标的物首先要审查其是否符合有关法律对房地产转让客体的要求。具体参见前述客体有效合法条件及限制。同时，房地产合同必须订清房地产座落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附属设施是否一同转让也应注明。根据城市房地产管理法的规定，合同中应当载明土地使用权取得的方式。(2)数量。即房地产的面积与数量。合同中关于数量的约定必须明确，应使用明确量词，而不应笼统称几房几室等。如注明面积，应明确是建筑面积，还是实际使用面积，同时还须明确公用面积的摊销等。(3)价款。这是受让人取得房地产产权所付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。我国实行对房地产价格规定基础价格制度，即国家定期确定并公布地产基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格，同时实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。(4)履行期限。即债务人实际负担其债务的期限。包括房产何时交付、价款何时交付及何时履行过户登记手续等内容。(5)履约方式。指价款的交付方式以及房地产交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的交纳，房地产权利证书的领取。(6)违约责任。房地产合同亦适用民事合同全面履行原则，如当事人违反合同规定，不履行或不完全履行合同规定的义务，则必须承担违约责任。具体承担责任的方式有支付违约金、赔偿损失；有定金约定的执行定金罚则。上述六点是房地产买卖合同必备的条款，有些书籍将争议的解决方式亦列为合同必备条款，其主要内容是订明发生合同纠纷时，当事人是申请仲裁还是向人民法院起诉。另外，根据城市房地产管理法，还应当注意以下问题：土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随房地产买卖同时转移；土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限；以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。三、房地产评估(一)房地产评估概述房地产评估，是房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采取科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的房地产价格所作出的推测与判断。城市房地产管理法第33条对我国房地产评估制度作出了框架性规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”上述法律规定说明：房地产评估在我国是作为国家承认、提倡并通过制定技术标准等相关法律与政策来管理的制度而存在的。具体而言，房地产的价格应由有资格的房地产评估机构与人员依照法律的规定，参照市场行情，公平合理地确定；国家建设行政主管部门管理全国房地产市场估价工作；国家通过法律规定房地产价格评估的原则、技术标准、评估程序、评估机构与评估人员资格等事项达到对房地产评估价格宏观管理的目的；作为房地产交易的当事人，应当自觉遵守法律有关房地产评估的规定。房地产评估是房地产价格管理工作的核心，房地产评估具有下列重要意义：对于房地产交易人来说，在一级市场中合理确定土地使用权价格，为出让人确定土地使用权拍卖与投标的标底提供基础价格；在二级市场中，合理的评估价格是房地产转让当事人重要的成交依据，是房地产抵押当事人决定抵押与否及是否接受抵押的信据；对于房地产管理机构而言，房地产价格评估制度能提供现有存量市场中的房地产价值量，为管理工作提供依据；对于国家来说，科学确定房地产价格为国家征收房地产领域的税收提供依据；对于司法实践而言，经科学评估的房地产价格在处理房地产纠纷、破产企业财产清算、计算投资者以房地产为投资手段的投资额等许多方面有重要作用。目前，国家在房地产评估方面通过法律确定了房地产评估制度的地位、房地产评估的原则、房地产评估的价格基础、房地产评估的程序、房地产评估机构与评估人员资格审定标准，并在房地产转让领域确定了房地产成交价格申报制度，通过该制度对评估价格及成交价格进行审查。(二)房地产评估的原则城市房地产管理法第33条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。”1公正原则公正原则是指房地产价格评估机构在进行房地产评估时，要公正地对待每一个委托人，不偏不倚，秉公办理，不得为谋取私利徇私枉法，否则将要受到法律制裁。如果遇到估价人员与委托人有利害关系的情况，估价人员应当回避。公正原则不但是评估人员应遵守的原则，也是房地产管理与执法领域必须遵守的原则。城市房地产管理法第70条规定了对违反公正原则的处罚措施。2公平原则。所谓公平，是指房地产评估的结果必须反映房地产当事人之间合理的利益平衡。在评估过程中，应当使评估各方当事人享有平等权利，承担平等义务，不允许评估人员弄虚作假，故意抬高或压低标的物的价格。房地产评估机构与评估人员必须严格遵守估价的程序与评估标准。3公开原则是指房地产价格评估必须具有公开性、透明度。具体而言，房地产评估当事人有权了解评估的程序、标准、方法、结果、评估机构及评估人员的情况、房屋的自然情况等一切可以了解的情况；不但如此，房地产评估的价格等情况还应当向社会公开，令公众知晓。公正、公开、公平三原则，互相联系，都是为合理确定房地产评估价格而服务的。公正原则侧重于要求房地产评估机构与评估人员不受主观因素影响，客观合理地评估出房地产应具有的价值；公平原则侧重于对待房地产评估中利益彼此矛盾的当事人，追求的是达到当事人之间的利益合理地平衡。一般而言，公正的评估结果应当是公平地体现了当事人的利益分配关系。而公开原则，则是对公正、公平原则能否实现的督促手续。只有遵循以上三原则，才能使房地产评估制度为我国房地产的发展提供良好的促进作用。(三)房地产评估的价格确定依据城市房地产管理法第33条规定，房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。这说明，房地产评估制度中价格分步形成：一是确定价格基础，即由基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格构成的评估基础；二是在基础价格确定之后，参考当地市场价格最终确定房地产评估价格。1房地产评估的价格基础的构成(1)基准地价基准地价是指城市国有土地使用权的基本标准价格，是按照土地的不同级别与区别分别评估与测算出商业、工业、住宅等各类不同用途用地的使用权的平均价格。基准地价由三个因素构成：一定期限，如一年内的平均地价；一定区域，如一个大城市内的级别平均地价；不同用途分别测算的平均地价，如工业区、商业区等不同用途的土地有不同地价。因此，基准地价是一定时间内的、平均的、针对不同用途而有不同价格的、区域性的地价。基础地价是由政府部门组织的专家委员会在土地定级的基础上，根据土地的收益、市场交易资料等情况综合评定的，它反映了一定区域一定用途的土地地价总体的变化趋势，是国家对土地价格乃至整个房地产市场进行宏观调控的根据。(2)标定地价标定地价是将要出让、转让、抵押的具体的地块土地使用权进行评估而得出的价格。标定地价要依据基准地价，考虑市场行情、地块大小、形状、容积率等各种因素来测算。标定地价相对于基准地价的区域性而言，是某一块地块在某一时点上的价格。标定地价接近了市场价格。(3)房屋重置价格房屋重置价格是按照评估时的建筑水平、工艺水平、建筑材料价、人工和运费等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准、设备、装修条件的新房所需要的费用。重置价格是同一类房屋的重置价格，而不是个别房屋的重置价格。重置价格的计算要参考房屋的成本价格。以住宅商品房为例，其成本价格主要包括：征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；住宅建筑、安装费：依据施工图预算计算；住宅小区基础建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；管理费：以本款1到4项之和为基数的13%计算；贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况而定。上述三种价格，应当由房地产管理机关定期确定并公布。2房地产评估价格的最终构成基准地价、标定地价及重置房价构成了房地产价格评估的基础价格，但房地产评估价格的最终形成，还要参考市场价格来确定。市场价格包含两个方面的内容：一是包括了房地产开发公司面向国内单位以及个人出售的商品房价格(如北京市1993年为50007500元/平方米)；二是包括了房地产开发公司专门向境外机构或人员出售的“外销房”的商品房价格(如在深圳为1万港币/平方米)。这个价格完全是由市场供求关系决定，同时开发公司要负担各种各样的税费。一般而言，市场价格的构成因素包括如下各项：征地补偿费，包括土地补偿费、青苗补偿费、菜田基金、劳动力安置补助费等；拆迁安置补偿费，包括房屋及其他地上物补偿费、搬家费、拆房费、周转房费、单位拆迁费等；其他土地开发费，包括“七通一平”费、勘察设计费等；住宅建筑安装工程费；附属工程费，包括煤气站费、热力点费、变电室费等；室外工程费，包括上下水、电力、电信、庭院、围墙等建设费用；公共建筑配套工程费，包括建设幼儿园、文化站、中小学、卫生所、副食店、居委会、派出所等费用；环卫绿化工程费；“四源”费，即煤气、热力、自来水、污水等建设费用；大市政费；“两税一