土地流转信托的定义是什么.doc

土地流转信托的定义是什么 土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。 在我国农村实行的是集体土地所有制，农民是具有土地承包经营权的，在有的情况下比如农民进城务工这种情况下，农民自己的土地经营权流转给其他人。有很多人对在在这其中涉及的土地流转信托产生疑问。下面我们就一起来了解一下关于土地流转信托的相关问题。一、土地流转信托的定义土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。二、产生的背景由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因，土地抛荒在全国范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象，也不利于城镇化进程的顺利展开。在此情况下，土地信托顺势而生，同时，土地信托激活农地流转 。城镇化东风越刮越强之时，在湖南益阳、浙江绍兴等地开展多时的土地信托开始探出头，寻求东风滋养。但城镇化东风能否解土地信托之渴，尚有不少疑问。土地流转信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。三、解释分析土地流转信托虽然也有“信托”二字，在实务中信托公司并非唯一的操作方，信托公司参与土地流转信托则是信托公司作为受托管理者，受托管理农村集体组织或农户个人的土地承包经营权。土地流转信托的关键因素分析，信托公司作为金融机构，如果要大规模开展土地流转信托，信托报酬的收取比例以及具体来源，这应当是各家信托公司关心的首要问题。需要明确的是，信托公司的信托报酬只能来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益。也就是说，只有在信托公司对土地流转进行管理，产生了“增值收益”。信托公司收取信托报酬方可得到委托人（即原土地承包权所有人）的认可，信托公司才有长期收取信托报酬的理由。这就对信托公司的“土地流转信托”管理专业能力提出了严峻的挑战。那么，土地流转的“增值收益”是如何产生的呢？首先，土地集约型经营，就具备了比土地零碎经营更好的经营基础。但需要注意的是，这仅仅是基础，但并非必然。土地集约型经营，也需面临种植、产品销售等诸多经营风险，并非易事。土地流转后的土地经营状况，这是整个信托计划成败的关键，也是信托公司能否长期合理获取信托报酬的关键。四、政策导向中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报指出：“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。”这样三中全会形成的决议有三个亮点：强调了“治理”，就是强调公开、透明、民主、法治；建设现代财政制度，即现代公共财政，是透明的，是受人民监督的；要赋予农民更多财产权利，这意味着未来农村土地流转会有重大改革，土地价值和土地收益分配要更多向农民倾斜。当然土地流转信托市场也会发生重大突破。政策支持是土地流转信托能够循序推进的重要信号。土地流转信托涉及到土地确权以及地方政府、产业资本和农民多方利益的协调，在现实中推动起来比较困难。此次十八届三中全会释放出了加速推进土地流转，赋予农民更多财产权利的信息，这与土地流转信托的服务理念趋同，也会刺激信托公司推进土地流转信托的研究。五、土地信托土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。六、土地流转信托的操作流程1、土地承包经营权确权登记；2、成立土地股份专业合作社；3、以财产权设计土地信托计划；4、引入农业企业经营土地；5、信托公司向受益人分配收益。上文主要介绍了土地流转信托的定义以