关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告

1 / 7 关于市现阶段物业管理发展情况的调研报告 关于市现阶段物业管理 发展情况的调研报告 物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情 况况，通过实地走访及召 开开座谈会等方式对我市 住住宅小区的物业管理情 况况进行了调研，调研中 发发现问题归纳如下： 一一、收费难依然是制约 我我 市物业管理行业发展 的的最大壁垒 在调研中 我我听到最多的字眼 就是 收收费难，似乎从有物业 管管理那天起就伴随着这 一一问题，即使是在物 业业管理条例颁布实施 一一年多的今天，在人们 的的消费意识、物业管理 观观念逐步加强的情况下 ，收费难依然是困扰绝 大大部分物业管理企业的 首首要问题。业主不交费 的的理由众多，物业管理 企企业服务不到位自不必 说说，而如房屋质量等开 发发商遗留问题以及邻里 间间纠纷等也被拿来作为 不不交费的理由就实在让 人人不得不对物业管理企 业业的经营困境感到同情 了了。更有甚者，没有任 何何理由，就想“搭车消 费费”，用 别人的钱享受 自自己的服务，于是效仿 他他们做法的人越来越多 ，物2 / 7 业管理企业收上来 的的物业费越来越少，从 企企业追求利润的经济本 性性来说，当收入小于成 本本或者利润减少时，必 然然会降低成本，而降低 成成本的直接后果就是服 务务质量下降，于是更多 业业主对物业管理企业的 服服务不满意，从而不交 物物业费，这就进入了一 个个恶性循环的怪圈。小 区区环境差了，住房自然 贬贬值，到头来受苦的其 实实不只是物业管理企业 ，还有园区内的所有业 主主。所以要搞好沈阳的 物物业管理，必须从培养 人人们的交费意识入手。 经经济基础是实现小区保 值值增值的关键， 这一点 必必须让广大业主们清楚 的的认识到。 二、业主 大大会、业主委员会成立 、运行不规范，作用发 挥挥不当 在物业管理 条条例中，业主大会制 度度被作为一项重要 制度 再再次明确，业主大会是 全全体业主的自治组织， 业业主委员会是业主大会 的的执行机构，作为产权 人人和物业使用人的业主 是是小区真正的主人，管 理理好小区应该是全体业 主主的共同愿望，所以物 业业管理不是物业管理企 业业一方的事，而是全体 业业主的事，业主应通过 业业主大会这一渠道充分 行行使自己的权利，发表 自自己的观点，参与到小 区区管理中去。但在调研 中中发现，很多小区的业 主主没有意识到这一点， 对对小区物业状况漠不关 心心，造成业主大会召开 困困难，有些小区在全部 入入住几年后仍没有召开 过过业主大会，没有组建 业业主委员会，物业管 理理处于前期物业管理状 态态，个别业主和物业管 理理企业之间的矛盾因缺 乏乏沟通渠道而无法解决 ，为小区正常的物业管 理理埋下隐患。有的小区 业业主委3 / 7 员会成立程序不 规规范，未通过业主大会 选选举产生，不具有合法 性性，其行为不具备法律 效效力，不能代表全体业 主主。还有的小区即使按 规规定成立了业主委员会 ，但其成员对物业管理 相相关知识了解甚少，对 其其职责认识不清，缺乏 足足够 的精力、热情，业 主主委员会形同虚设，不 能能起到应有作用。另外 ，个别社区对业主大会 、业主委员会的成立比 较较漠然，未按照物业 管管理条例要求发挥应 有有的组织、指导作用， 使使部分物业的日常管理 工工作处于无序状态。 三三、物业管理企业人员 整整体素质有待提高 这 一一问题主要表现在以下 两两方面：一是某些物业 管管理企业员工缺乏客户 意意识，服务态度不端正 ，服务用语不文明，对 业业主的正当要求不能及 时时满足，影响物业管理 服服务水平的提高和客户 满满意度的提升。其实业 主主和物业管理企业之间 的的矛盾很多是源于物业 管管理企业人 员服务态度 不不好，很多问题只要正 确确沟通都是可以解决的 ，物业管理企业人员一 定定要树立 “ 业户至上 ” 观观念，才能把物业管理 这这项工作做好 ;二是某 些些物业管理企业缺乏专 业业人员。例如日常维修 是是物业管理一项很重要 的的工作，维修不及时、 不不到位都会使业主对物 业业管理企业的服务质量 产产生怀疑，甚至出现矛 盾盾。 四、服务标准不 统统一，有待规范 物业 管管理服务作为一种商品 ，不仅具有一般商品的 特特性，还具有一定公众 性性的特性。业主在购买 本本小区物业管理服务的 时时候会与其他小区相比 较较，看看自己所享受到 的的服务在价值、价 格上 是是不是最优4 / 7 的，但由于 现现在我市未对不同价格 的的物业费应具体提供那 些些服务做出细致明确的 规规定，所以在业主进行 比比较的过程中难免会出 现现同质不同价，或者同 价价不同质的现象，这种 现现象会对业主在评价物 业业服务上产生影响，质 优优价廉的小区业主会认 为为物业费交得值，他们 得得到了应有的服务，而 那那些质优价不廉，甚至 是是质不优价不廉的小区 业业主就会认为他们 应该 得得到更多服务，或者减 少少物业费的支出，从而 不不愿交物业费。 五、 开开发商遗留问题严重影 响响物业管理企业正常经 营营 开发商遗留问题主 要要包括两方面：一是房 屋屋质量存在问题 ;二是 承承诺未兑现，业主未得 到到承诺利益，园区内配 套套设施未健全。调查中 ，有些物业管理企业管 理理人员反映他们小区内 没没交物业费的业主有 900%是因为房屋质量有 问问题，还有的是因为开 发发商承诺的配套设施没 有有建，业主又找不到开 发发商，于是物业管理企 业业便无奈地成了替罪羊 。此外，有些物业管理 企企业为了扩大管量，对 开开发商妥协，降低承接 标标准接管物业，也为日 后后的管理工作埋下隐患 。 六 、地方性法规建 设设滞后，影响物业管理 行行业规范化 国家物 业业管理条例已颁布实 施施一年多，对我市物业 管管理行 业起到了积极的 规规范作用，但由于其全 国国性和指导性的特点， 在在解决物业管理中的一 些些具体问题时可操作性 差差，这就要求我市能尽 快快出台地方性配套法规 、规章，如物业管理区 域域的划分，业主在首次 业业主大会上的投票权数 的的确定等。 针对以上 问问题，提出如下建议： 一、5 / 7 尽快出台物业管 理理服务质量等级标准 按按照 “ 分等定级、质价 相相符 ” 的原则制定物业 管管理服务质量等级标准 ，同质同价，质高价高 ，不同等级，价格不同 ，服务内容和质量也不 同同。由小区业主大 会根 据据需要讨论决定选择具 体体服务标准，并与物业 1 2 下 一一页 关于市现阶 段段物业管理发展情况的 调调研报告出自： YJ BYS 管理企业签 订订物业管理服务合同， 不不搞服务不足，也不搞 服服务过剩。物业管理企 业业按照合同规定提供服 务务，业主按时足额交纳 物物业费，物业管理企业 定定期公布费用收支账目 ，让业主明白消费，避 免免双方因费用问题产生 怀怀疑。 二、加快业主 大大会制度规范化进程 按按照物业管理条例 等等相关法律法规规范成 立立业主大会，公开选举 业业主委员会，使业主的 合合法权利得到保护，正 当当权益得到维护。经选 举举产生的业主委员会要 热热心公益事业，对这 项 工工作有足够的热情，能 够够在物业管理企业和业 主主之间起到沟通桥梁的 作作用，及时将业主意愿 反反映给物业管理企业， 在在遇有业 主因开发商遗 留留问题不交物业费时及 时时向业主解释，消除二 者者间误会分歧，使小区 物物业管理在和谐的氛围 中中正常运行。 三、制 定定物业管理人员培训计 划划，提高员工的专业素 质质和道德素质 在提高 员6 / 7 员工专业技能方面应重 点点做好以下几方面工作 ： 1、做好人力资源管 理理，提高员工的专业技 能能，提高管理服务水平 ;2、制定计划，分期 分分批对各类人员进行专 业业培训，经考试合格后 持持证上岗 ;3、实行 “ 末末 位淘汰制 ” ，竞争上 岗岗，树立岗位就是报酬 的的观念 ;4、多渠道吸 纳纳有经验的专业人才， 与与本地实际相结合，优 势势互补，全面提高从业 人人员素质。在提高员工 道道德素质方面，要着 力 从从培养其服务意识入手 ，说话、办事时刻从服 务务者的角度出发。因为 在在物业小区里，住户人 数数多，人员素质参差不 齐齐，作为物业管理人员 不不能对业主要求太高， 应应该多从自身找差距， 摆摆正自己的位置，工作 中中多一份耐心，用自己 良良好的服务态度和优质 的的服务水平赢得业主的 理理解和支持。 四、严 格格把好验收关 事实证 明明，开发商遗留问题是 日日后小区 物业管理的最 大大难题，所以在小区竣 工工验收时，相关部门必 须须严格把关，房屋质量 、配套设施必须保质保 量量。物业管理企业在承 接接物业时也要详细检查 物物业情况，包括小区业 主主档案资料等，不能因 盲盲目扩大管量而为日后 经经营管理 埋下隐患。 五五、尽快出台地方性法 规规、规章 由于各地物 业业管理实际情况存在差 异异，物业管理条例 将将一部分具体法规、规 章章的制定权交给地方， 我我们应根据我市物业管 理理实际，结合物业管 理理条例实施一年多以 来来的实践经验，尽快制 定定出台实施细则，为解 决决具体问题提供操作性 强强的法律依据。 六、 加加大宣传力度，创造物 业业管理和谐的7 / 7 供给需求 环环境 深入细致宣传 物物业管理条例，让广 大大业