深圳中心城商业销售模式探讨（34页） .ppt

中心城商业销售模式探讨,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,项目简介： 位置：中心城位于中心区南中轴（南片区cbd中央）地铁会展中心站出口处。 由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场、金中环。 规模：项目总建筑面积140000平方米，建筑总层数为五层,项目现状：,三大主力店进驻：太平洋百货 家乐福华南地区规模最大、档次最高的旗舰店 华纳院线,福田中心区商业展望： 政府：奉行新重商主义 深圳地铁开通：地铁商业成为投资热潮 新中心区商业成为新宠：写字楼及酒店人群成为新消费群体 商业面积飞速增长-人均拥有商业面积达到1.02平方米,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,铺位选择原则：,1、保持商场未来的完整性、持续性 2、保留升值潜力高的位置 3、高价值、少面积 4、便于划分街铺销售 5、考虑项目设施位置,写字楼人流,地铁人流,商业人流,其他人流,一 层销售面积位置（蓝色6000）,项目销售面积确定,保留了项目的主形象面， 未来升值空间较大。,方式一,临街铺位便于销售，不影响整个中心城业态及规划。,项目销售面积确定,夹层销售面积（ 蓝色7600 ）,销售面积比较集中，具有完整性，便于统一的规划经营,负一 层销售面积位置（ 蓝色6400）,保留地铁出口及大项目主力店的通道位置，能够保证项目日后的统一经营，同时保留升值空间较好的位置。,销售方式二,一 层销售面积位置（1000）,夹层销售面积（10000）,夹层全部出售隔断了项目的统一业态规划。 项目销售速度慢，资金回笼周期长,负一 层销售面积位置（蓝色9000）,总结： 综上分析，我司建议第一种方式，即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售价格测算：-收益还原法,同类产品租金价格：,销售价格测算：-收益还原法,500 450 400 350 300 250,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,租金收益平衡点,销售价格测算：-收益还原法,一层销售价格： 售价=400*12/8%=60000元/平米 夹层售价：250*12/8%= 37500元/平方米 负一层销售价格： 300*12/8%= 45000元/平方米,二、租金反推售价：,项目收益：,1、项目销售金额： 9.62亿元 2、按8投资回报返租，返租10年的总支出： 9.62*8%*10=7.7亿元 3、10年的租赁收益： 20000*350*12*10=8.4亿 预计发展商收益：10.32亿左右,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售模式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售模式建议：,卖铺位，提供10年8%的返租回报：10年内客户无经营权，由发展商经营 。 例：,中港城,万鑫五洲风情mall,新销售模式建议,业主： 40年产权 30年经营权,发展商： 购房款项 10年经营租金收益,付出按揭,8%返租,担保公司,担保返租,监管基金,基金理财,部分房款,-0风险购铺,创造深圳中心区最高售价顶级铺王 方式：深港竞拍 位置：一层较好铺位,销售方式建议：,销售方式建议： 促成前期大宗成交和寻找有影响力的买家 大宗买家： 1、用家 2、炒作明星 3、基金 4、团购,销售方式建议： 同时启动香港、内地市场 开创深圳投资新主流,香港销售优势： 1、认可地铁物业升值潜力 2、价格敏感度弱 3、促进项目海外招商 4、香港投资机会较少 香港销售推广途径： 电视媒体：亚洲电视曾sir话你知 讲座活动：专家谈投资、铺王购铺经验讲座等 其他：亚洲巡回销售推广,地铁广告,推介会新闻发布会,香港报纸,论坛活动,香港销售推广活动流程：,确定场地、时间、 规模、主题等,媒体铺垫,销售资料准备,联络媒体、 客户、嘉宾等,香港销售推广会现场组织、控制,新闻报导、报纸专访,组织购房团现场参观,准备阶段,执行阶段,会后跟进,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售周期建议：,项目工程进度，预计05年8月封顶，项目销售争取在项目封顶同时取得（预）销售许可证后，进行销售，同时销售过程结合主力商家签约、进场等时间，采取一定的营销活动，促进项目的销售。 项目销售周期：2005年8月-2006年2月,商业贷款动向： 对高档住房和商业用房项目，要求开发商拥有较高比例的自有资金，一般不低于40，同时降低贷款占项目总投资的比重，以降低贷款风险对高档住房的商业用房项目，主要采取抵(质)押贷款方式。建立房地产贷款使用跟踪制度，全程跟踪管理，贷款资金只能用于经银行审批的项目建设，不得挪作他用。对违规使用的贷款要及时纠正，情节严重者要停止发放贷款并采取措施收回已经发放的贷款。加强商品房(预)销售收入资金监管，在贷款还清之前，(预)销售收入资金必须存入在建行开立的专用资金帐户，并按约定比例归还建行贷款。对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上浮。,通过信托，实现融资：开发商可通过发放信托卡的形式使投资者在项 目开始销售前，将一定数额的财产权委托给开发商，销售过程中可凭信 托卡获得较大优惠，信托卡可自由买卖，一定时间后由开发商回购并支付 高于银行存款利率作为其投资回报。 可行性：发展商品牌信心、项目