资产评估的基本方法.ppt

第二章 资产评估的基本方法,本章主要介绍资产评估的基本方法及其各个指标的确定，对后面各项具体资产评估起到指导作用。在历年考试中，本章比重很大，题型有：名词解释、计算、简答,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 资产评估方法的比较和选择,一、市场法及其适用的前提条件（理解记忆） 二、用市场法评估资产的方式 （理解记忆） 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（了解）,市场法,一、市场法及其适用的前提条件,(一)市场法的含义 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法目前是最简单、最有效的方法。,(二)市场法应用的前提条件,1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场； 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。（关键）,二、用市场法评估资产的方式,找到与被评估资产完全相同的参照物，把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值； 最简单、直观的方式（很少见） 获得相类似参照物的价格，进行价格调整。（常见） 市场法的要求： 一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性； 另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素 时间因素；地域因素；功能因素；,三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点,(一)运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。,(二)市场法的优缺点,优点： 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 2、评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： 1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 2、 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,一、成本法及其适用的前提条件（记忆） 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算（重点掌握） 三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（了解）,成本法,一、成本法及其适用的前提条件,(一)成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 理论依据： (1)资产的价值取决于成本。 (2)资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。（损耗）,三大贬值,实体性贬值：资产投入使用过程后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理特性会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。 功能性贬值：新技术的推广和应用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比，技术显著落后、性能降低，其价值也就相应的减少。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。 经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。包括政策因素、宏观调控因素等。例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置；,(二)成本法应用的前提条件,1、应当具备可利用的历史资料； （现时资料与历史资料具有相同性或可比性） 2、形成资产价值耗费是必需的，且体现社会或行业平均水平。,二、成本法运用的思路及其各项指标的估算,被评估资产评估值,重置 成本,基本公式：,(一)重置成本及其估算,重置成本是指现行市场条件下重新构建一项全新的资产所耗费的全部货币支出。 一般分为复原重置成本和更新重置成本。二者都是资产的现时价格，且资产本身的功能不变，但其资产在技术、设计、标准方面存在差异； 同时可获得这两种成本时，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。 一般复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。,重置成本的估算方法,1.重置核算法 按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 直接成本：直接可以构成资产成本支出的部分，应按现时价格逐项加总。 间接成本：为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。,间接成本的计算： （1）按人工比例法计算： 间接成本=人工成本总额成本分配率 其中： 成本分配率=间接成本额/人工成本额100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量单位价格/工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率 例2-1,2.物价指数法 在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。 计算公式： 资产重置成本=资产历史成本 或： 资产重置成本=资产历史成本(1+物价变动指数) 例2-2,资产评估时物价指数,资产购建时物价指数,3.功能价值法 也称生产能力比例法。寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 计算公式： = 前提条件和假设：资产的成本与其生产能力成线性关系 例2-3,被评估资产重置成本,参照物资产 重置成本,被评估资产年产量,参照物年产量,4.规模经济效益指数法 资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，这是由于规模经济效益作用的结果。 公式： 其中：X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。美国一般在0.41之间，我国目前尚未有统一的经验数据。,5.统计分析法（评估企业整体资产及某一相同类型资产时） 步骤： （1）分类 （2）抽样和评估 （3）计算调整系数 K=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本 （4）计算被评估资产重置成本 例2-4,（二）实体性贬值及其评估,观察法（成新率法） 资产的实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率） 公式计算法 例2-5,（三）功能性贬值及其估算,步骤： 1.将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较； 2.计算二者的差异，确定净超额运营成本；（所得税减免） 3.估计被评估资产的剩余寿命； 4.以适当的折现率折现。（年金现值系数） 公式： 另外： 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本=超额投资成本,（四）经济性贬值及其估算,经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成的资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。 资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,（五）成新率及其估算,概念： 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。 估算方法： 观察法：工程技术人员综合考虑资产各种贬值后鉴定确定 使用年限法： 修复费用法： 是否可以直接使用会计学中的折旧年限估算成新率？P44,三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点,(一) 运用成本法评估资产的程序 1、确定被评估资产，并估算重置成本； 2、确定被评估资产的使用年限； 3、估算被评估资产的损耗或贬值； 4、计算确定被评估资产的价值。,(二) 成本法的优缺点,优点: 1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理； 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估； 3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用； 4、有利于企业资产保值。 缺点: 1、工作量较大； 2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性； 3、经济性贬值不易全面准确计算。,一、收益法及其适用的前提条件（理解记忆） 二、收益法应用的形式（掌握） 三、收益法中各项指标的确定（掌握） 四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点（了解）,收益法,一、收益法及其适用的前提条件,（一）收益法的含义 收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法中，资产的价值取决于它的效用，即未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上。,（二）收益法应用的前提条件,1. 被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； 2. 资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。 注意： 运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。,二、收益法应用的形式,(一)资产未来收益期有限 例2-7,(二)资产未来收益无限期 1.未来收益年金化（未来每年收益额相等）： 资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率 2.未来收益不等额： 假设：前若干年一般为5年，5年后每年的收益额相等 例2-8,三、收益法中各项指标的确定,(一)收益额关键 收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的； 收益额必须由被评估资产直接形成的，而不是由该项资产形成的收益分离出来的。 收益额的构成： A. 税后利润，即净利润 B. 现金流量 C. 利润总额,(二)折现率和资本化率 折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率 无风险报酬率-资产在一般条件下的获利水平(国库券、银行存款利率) 风险报酬率-冒风险取得的报酬与资产的比率(行业平均收益水平) 通货膨胀率-物价平均水平的上升幅度或货币购买力的下降速度 (三)收益期限 收益期限是指资产收益的期间，通常是收益年限。,四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点,(一)收益法评估资产的程序 1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率； 4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。,(二) 收益法的优缺点,1、优点： 能真实和较准确地反映企业资本化的价值； 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 2、缺点： 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,第四节 资产评估方法的比较和选择,(一)资产评估方法之间的联系（了解） 评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。 成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分； 折现和资本化也时常运用于市场法和成本法中； 成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法； 成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。,(二)市场法与成本法的区别（记忆）,(1)角度不同： 成本法按现行市场价格确定重新购买价值（买者角度） 市场法按市场上该项资产的交易价格确定（卖者角度） (2)价格内涵不同： 市场法中的现行市价为资产的独立价格，是交易中采用的； 重置成本不仅包括该资产的自身价格，还包括该资产的杂运