安阳8月房地产市场调研报告.ppt

区域房地产市场 竞争个案,市场分析,二、市场分析,受政策调控及民间金融“雪崩”的影响，2012年以来安阳住宅销售均价呈下降态势，但安阳新区的商品房住宅走势持续平稳，均价在4700元/平米左右。,价格走势,二、市场分析,东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强，促使市民对其认知度提高，板块均价较高，发展潜力大。,板块划分及特征分析,二、市场分析,安阳商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈,供应结构分析,二、市场分析,受到民间融资崩溃的影响，商品房销售去化速度变缓,销售情况分析,二、市场分析,营销手段较为单一，主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主,营销手段分析,二、市场分析,本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注,客户特征分析,二、市场分析,区域客户的主要购房关注点是项目的产品、规划、品质和服务,客户关注点分析,二、市场分析,区域小结,安阳新区作为城市发展的新极点，发展潜力巨大；,1,商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈；,安阳新区在售项目推广手段主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主；,本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注。,二、市场分析,政策背景 区域房地产市场 竞争个案,市场分析,二、市场分析,安阳在售有别墅产品的项目有华强城、华富世家、建业森林半岛和紫薇壹号,个案分布,建业森林半岛,二、市场分析,华强城,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析： 一层挑高客厅，独立车库 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计配有衣帽间 四层大露台设计 赠送90多平米花园,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析： 一层车库直接入户，挑高客厅 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计 四层大露台设计,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析： 一层挑高餐厅，独立车库 二层每个卧室都带有观景露台 三层超大套房北向设计有露台 四层大露台设计,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析： 一层挑高客厅，车库直接入户 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计 四层大露台设计 赠送150多平米花园,二、市场分析,销售动态,华强城首次推出别墅16套，（一栋六联排，一座栋联排和1栋双拼）至今销售8套左右， 目前别墅外立面已经成型，正在做内部装修 首推别墅销售单价范围12000-15000元/，均价12774元/，销售总价414-585万元/套。 通过实际调研得知，华强城联排别墅产品比较少，不急于对外销售，因而对外报价非常高，以树立项目的价格标杆，体现项目的高端品质。 11月8日，华强城举行别墅拍卖会活动，1套最优位置的双拼户型被推到808万的高度（炒作活动，未成交。） 由于华强城的报价是为了提高项目品质，不注重销售速度，为保证本项目的去化速度，在本项目定价时，应对华强城实际报价进行略微下调，建议还原其均价为10000元/平米。,二、市场分析,客户来源：安阳本地的为主，还有部分水冶、铜冶等 西边的客户 客户年龄：35-50 客户家庭结构：三口之家、三代同堂 客户行业：矿产老板、安钢及其上下游产业商人 客户关注点：项目的配套、品质和规划,主力客户,二、市场分析,推广主题： 一生之城在此城 卖点打造： 1.近200万超级大盘； 2.安阳首创人车分流体系，1：1高车位配比，半地下景观车库； 3. 60%高绿化率，尽享2万专属湖泊； 4.深圳华强城物业管理公司特色管理模式，能够为业主提供更优质服务。 推广渠道： 派单、户外、道旗、围挡、报纸,营销推广,二、市场分析,别墅位置,华富世家,二、市场分析,销售动态,项目共10套别墅，其中4套独栋别墅，面积456左右，440万元/套，6套双拼别墅， 面积280左右，270万元/套。 别墅整体销售均价9700元/。 目前销售4套别墅，其中2套独栋别墅，2套双拼别墅。 此项目别墅类似于定制别墅，在主体框架确定的前提下可以根据客户需求更改户型，实际价格根据客户的改动情况制定，一房一价。,二、市场分析,别墅户型,户型分析： 双入户门 南北通透，户型方正 设计有电梯 挑高客厅 主卧室套房设计,二、市场分析,别墅户型,户型分析： 南北双入户门 南北通透，户型方正 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有露台 主卧室套房设计,二、市场分析,客户来源：安阳本地的较多，还有部分白璧，林州、水 冶、铜冶客户 客户年龄：35-45 客户家庭结构：三口之家 客户行业：在北京 天津做生意的商人,本地客户以钢铁 上下游产业为主 客户关注点：项目的规划、配套和品质,主力客户,二、市场分析,推广主题： 建筑城市的全球繁荣 卖点打造： 1.户型设计较为合理，尺度多样，创新性强； 2.位于新的城市中轴线上，交通便利； 3. 五星级定制物管； 4.项目临近义乌国际商贸城，生活方便，升值空间大。 推广渠道： 报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡,营销推广,二、市场分析,8#叠拼别墅,紫薇壹号,二、市场分析,销售动态,项目8#楼原先设计为高层，后临时规划成叠拼别墅，共三个单元，18套叠拼别墅。 截止到10月底，共销售15套叠拼。顶层叠拼的销售速度较慢。,二、市场分析,别墅产品,户型分析： 户型方正，南北通透 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有阳台 主卧套房设计,二、市场分析,别墅产品,户型分析： 户型方正，南北通透 6.2米挑高餐厅 设计有洗衣房 270度观景飘窗,二、市场分析,别墅产品,户型分析： 户型方正，南北通透 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有阳台 主卧套房设计,二、市场分析,客户来源：以市区客户为主，部分地市客户林州、水冶、 铜冶居多 客户年龄：30-45 客户家庭结构：两口之家、三口之家 客户行业：公务员、私营业主 客户关注点：项目的价格、户型和规划,主力客户,二、市场分析,推广主题： 宜居城邦宅以传世 卖点打造： 1.百米超宽楼间距； 2.30亩私享景观园林，超高绿化率； 3.毕福剑主持晚会，名人效应。 推广渠道： 短信、户外、道旗、围挡,营销推广,二、市场分析,一期已售罄,二期 未拆迁,建业森林半岛,二、市场分析,户型分析： 户型方正，南北通透 带有入户花园 挑高客厅 卫生间干湿分离 主卧设计有书房和独立卫生间,热销户型,二、市场分析,户型分析： 户型方正，南北通透 带有入户花园 挑高客厅 卫生间干湿分离 主卧设计有书房和独立卫生间 层层露台,热销户型,二、市场分析,客户来源：林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主 客户年龄：35-50 客户家庭结构：三口之家、三代同堂 客户行业：安钢及其上下游产业商人、矿产老板 客户关注点：项目的环境、产品、品质和服务,主力客户,二、市场分析,推广主题： 森林，是回家的方向 卖点打造： 1.建业在河南地区的品牌实力，质量保证； 2.森林半岛，成熟开发样板； 3.开发区未来的发展趋势和升值潜力； 4.秉承安阳历史文化，以周易、甲骨文为设计元素 。 推广渠道： 户外、道旗、派单、短信、报纸,营销推广,二、市场分析,安阳潜在竞争项目有建业联盟新城和京华广场,个案分布,建业联盟新城： 项目位于本案东侧，是本案未来以主要竞争对手，目前正处于前