宝龙湖州二次可研决策.pptx

湖州市宝龙城市广场可研报告,城市概况,结论： 选址在城市主要发展方向上。,数据来源：09年统计公报,区位太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈 浙北门户，东距上海160公里，南离杭州75公里，北隔太湖与苏州、无锡相望； 纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟车程； 湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一； 湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区； 总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万；其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里； 东西长度120公里，南北宽度90公里；,湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成,湖州市房地产板块分布,东部新区（吴兴区）概况,东部新区：湖州市政府主导发展区域，连接织里、南浔，潜力较大,东部新区是湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里三个乡镇，区域总面积183平方公里，规划区范围面积90平方公里。 中心区近期实施28.3平方公里，总体布局为一心（中央商务中心）、二轴（吴兴大道、南太湖大道）、三平台（景区平台、工业平台、商贸平台）。已累计完成投入36亿元，区域内主要道路框架基本形成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，一大批基础公建项目建成投入使用，形成了织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块，成为吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台。 东部新区已集聚工业项目785个，去年规模以上工业实现产值192.3亿元，占该区的80%以上。 2006年上海实业进驻东部新区，首期开发6.3平方公里，实行一级土地与二级商业项目联动开发的运作模式。,城市交通规划,结论： 选址在吴兴大道与经七路交口的东南角，符合选址要求。,吴兴区,南浔区,织里镇,意向选址,城市房地产市场概况,湖东分区目前价格达到13000元。,湖州市现有主要零售物业分布,城市商业概况,数据来源：区招商局提供,老城区,东部新区,织里镇,bld-35 宝龙意向地块,目前在建、待建项目 预计容纳人口达到15万人,现有户籍人口10万人,市政府,火车站,商圈辐射人口,3公里,5公里,东部新区住宅房地产市场总体情况,定位：城市东扩门户，市政府重点打造区域，集住宅、人文、商业为一体的次城市中心。 吴兴区政府所在地，距市中心距离较近，约为3.5公里，公共交通比较便利。 配套主要集中在余家漾小区附近，世纪联华超市、银行、湖东农贸市场、餐饮；但大型购物商场要到老城区； 文教区：湖州师院、湖州职业技术学院、湖州二中、湖州五中、湖东小学、湖东幼儿园、以及湖师附小将选址湖东区域等 ； 三大公园：余家漾公园，规划中的毗山遗址公园、邱家漾公园； 缺点：毗山西路再向东的住宅小区商业配套匮乏，交通还不方便； 产品以多层、联排、小高层、高层为主，普通住宅价格在5500-6500元/m2左右，别墅10000元/m2左右，产品品质较高；,城市向东发展的门户，市中心与织里、南浔的衔接区，文教区，潜力较大,地块周边房价,中央公馆,东方国际别墅：叠加公寓6600-7000元，联排1000-13000 诺德上湖城：联排10000，高层公寓预计6000，年底开盘 中央公馆12栋独栋商业，每栋1200平方米，预计售价12000,地块周边地价,城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目5公里范围成交项目的位置,结论： 选址项目地价是否符合选址标准,数据来源：,地块交通情况,结论： 选址项目交通条件是否符合选址标准,数据来源：,地块周边有无交通阻隔现象： （如铁路、高架、河流、山川、湖泊等）,地块概况,地块政府报价 单位地价： 楼面地价： 总地价：,吴兴大道,吴兴区政府,意向地块,八里店社区,该地块总面积189802平方米，其中代征规划绿地面积31533平方米，代征规划河流用地15373平方米，代征规划道路用地9494平方米，净用地面积133402平方米。规划用地性质：居住、商业、办公、娱乐。容积率：1.0-2.0（以净用地计）。建筑密度：不大于40（以净用地计）。绿地率：30。各项指标最终根据八里店分区控制性详细规划和城市设计等确定，其他经济技术指标在制定该宗土地公开出让“规划条件”时明确。 其中北边70亩为商业用地，规划容积率2.5.,经五路,经七路,地块东北侧实景,1,2,3,4,5,1,4,5,2,3,区政府大楼,双向六车道，高峰期非常繁忙,织里镇,地块总结,地块周边环境评价： 地块斜对西北面为吴兴区政府目前办公地。地块东面的吴兴高级中学为浙江省一级重点中学，已投入使用，地块南边的八里店社区、东方花园已经建成。,地块综合评价：,目前湖州东部新区里除了小的门店基本没有商业，织里镇除了童装批发以外，综合性大商业和大卖场也没有。织里的童装年销售额超过120亿。织里镇和东部新区人群大的消费还是到老城区去实现。织里镇距离地块约5公里。意向地块项目能够辐射到织里全镇。 项目地块所处的吴兴大道为织里到老城区的必经之道。 由于东部新区环境较好，目前房价普通住宅卖到6000元左右，联排别墅卖到10000-12000元左右。 目前宝龙意向地块欧尚超市也曾经谈过，织里镇里大润发也曾经谈过，后由于地价没谈拢最终没有落地。,地块初步定位,定位依据：,主题定位：,建筑风格建议：,产品配比建议：,地块可研,土地成本： 亿元 前期费用： 亿元 建造成本： 营销管理成本： 亿元 各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）： 亿元,总结： 上述成本合计： 亿元，即项目总投资需 亿元。,项目投入测算,地块可研,项目收入测算,项目净现金流 项目总收入- 项目总投入= 亿元,地块可研,项目现金流量表,项目总建筑面积 万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积 万平米，持有面积 万平米； 在持有面积中城市广场 万平米，酒店面积 万平米，持有物业估值合计约为 亿