安徽省淮南城市及房地产市场研究23p.pptx

1,2013,淮南城市及房地产市场分析,*此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,part1. 宏观投资环境,2,城市区位和宏观经济,城市未来发展规划,宏观房地产市场,part1. 宏观环境/城市印象,淮南位于安徽省中北部，淮河之滨，是沿淮城市群的重要节点，是合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的中心城市及门户。以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都” 。,城市区位,依托其区位及功能优势，未来淮南城市定位将是皖西北中心城市、商贸中心和物流中心。淮南具备成为皖西北中心城市的地缘及产业、商贸条件。,皖西北区域中心城市,城市竞争力及地缘关系造就的城市核心能力,合肥经济圈中心城市,4,part1. 宏观环境/经济特征,淮南人均gdp数值较高，市区经济实力强劲，且保持稳定增长，人口基数虽小，但经济拉动走势良好，未来经济增长潜力较大。,gdp发展,近年淮南市gdp发展,近年淮南市人均gdp发展,2011年安徽省各省市gdp排名,5,part1. 宏观环境/产业特征,淮南呈现出以二产为主导、二产进的产业结构，这与淮南支柱产业-煤炭工业发展有关。集国家重要能源基地、安徽省重型工业基地、华东火电基地三大基地集于一身。,产业结构,1. 煤、电、化工三大支柱产业，使淮南成为安徽重工业基地；,2. 合淮蚌金三角的区位优势，决定淮南能够发挥皖西北地区商贸中心和两淮一蚌的城市带动作用，增强其商业凝聚和辐射作用；,3. 三大基地（全国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地）建设，在增强支柱产业的同时，将拉动其他产业和商贸服务业的发展，从而带动商业、酒店、办公及各类居住物业的需求；,4. 淮南商贸业的发展，为建设皖西北商贸中心、物流中心创造了有利的条件。,淮南城市分散是其城市建设的局限因素，但随着中心区域的发展、完善和提高，中心城区的商贸服务业将有质的提升，已经出现多中心、多组团的雏形。,产业基础、城市功能及规划决定城市商业发展的前景及档次的提升将呈现质的飞跃，从而揭示商务商业机遇所在。支柱产业支撑淮南经济的发展，带动各类居住物业的需求。,产业发展,part1. 宏观环境/产业特征,7,part1. 宏观环境/人口特征,淮南六普常住人口233.4万人，人口基数处于安徽省下游，但常住人口/户籍人口较高，人口流出较少，城市产业对于本地人的吸附力较高。,人口规模,各区常住人口,18,part1. 宏观环境/购买力,人均消费支出增幅已明显先于收入增长，储蓄存款余额增幅反弹，但仍高于周边城市，从侧面反映出淮南消费渠道及结构存在升级空间。,购买力,淮南市历年人均可支配收入及支出总量及走势请况,2011年皖北主要城市社会零售增速情况对比,淮南市历年居民储蓄存款余额及走势情况,2011年皖北主要城市人均可支配收入情况对比,2011年皖北主要城市居民储蓄存款余额情况对比,9,part1. 宏观投资环境,城市区位和宏观经济,城市未来发展规划,宏观房地产市场,10,part1. 宏观环境/功能分区,淮南市下辖5区1县，市区分为田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区，另外政府在田家庵区与大通区逐渐设立经济开发区，在田家庵区老城区以南建设山南新区。各区域之间相对独立，相互联系较弱。,功能分区,淮南市区重点商贸区,淮南市区重点办公区,淮南市区住宅功能区,淮南市区工业片区,淮舜商圈,龙湖商圈,洞山商圈,谢八商圈,主城区中心商务区,朝阳路,西部城区居住区,山南新区居住区,田家庵老城区居住区,经开区居住区,经开区工业园,毛集试验区,平圩工业园区,西部工业园区,走廊位于淮南淮河以南至合肥北二环以北的区域，将以206国道合淮段、合九路、合淮大道三条主要干道为产业布局的主轴线，重点打造合肥北部组团、淮南南部组团、下塘组团、合淮共建区组团四组团，形成“一轴四组团”的空间格局； 将按照引进大项目、发展大产业、建设大走廊的发展思路，实施产业、园区、城镇三位一体联动开发，建设电子信息和机械制造两个过千亿产业集群，汽车及零部件、材料、能源、化工、生物医药、纺织服装、农产品深加工等7个以上过百亿产业集群； 规划到2015年，工业走廊生产总值将达到3000亿元，占全省经济的比重由2008年的7%提高到15%左右。,part1. 宏观环境/总体战略,“合淮工业走廊”已被正式确定为国务院批复的皖江城市带承接产业转移的示范区，其开发建设将形成“一轴四组团” 的空间格局。,城市发展战略,12,part1. 宏观环境/总体战略,淮南市十二五规划确定了“东进、南扩、西调、北联”，拓展城市发展空间的战略，并形成“三组团、多中心”，优化中心城区功能。,城市发展战略,山南新区组团,东部城区组团,西部城区组团,山南新区规划,八公山区规划,三组团： 东部城区组团 主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地。结合淮河退堤工程，重点打造滨淮河、滨高塘湖新城 山南新区组团： 山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心、体育及现代服务业中心和高新技术产业基地。 西部城区组团 主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地。重点改造西部矿区和打造滨瓦埠湖城区,13,part1. 宏观投资环境,城市区位和宏观经济,城市未来发展规划,宏观房地产市场,14,part1. 宏观环境/开发投资,近年来全市固定资产投资呈稳步增长态势，且房地产开发投资额增速较快，房地产发展潜力,开发投资,近年淮南市固定资产投资与房地产开发投资增势,15,part1. 宏观环境/施竣工分析,08年后施工竣工面积比一直处于上升趋势，未来房地产市场潜在供应较大。,施工竣工,淮南市历年房地产施工、竣工情况（万方）,整体来看，全市房地产施工面积增速下滑，而房屋竣工面积受整体经济环境影响，出现较大幅下滑 全市施工、竣工比在2008年后一直处于上升趋势，目前达到15.1,淮南市历年房地产施工、竣工面积比,16,part1. 宏观环境/销售分析,近年来淮南商品房价格出现较快攀升，年均商品房成交量为180万方，其中田家庵区、山南新区成交量领衔各区县，房地产发展较为成熟。,销售走势,淮南各区2012年商品房成交占比,2012年淮南商品房均价为4654元/，较2011年上涨约4.9%； 商品房年均成交量保持在180万方左右； 全市商品房成交集中在田家庵区和山南新区，其他区域市场容量均较少，市场份额不高于6%。,17,part2. 住宅运行情况,土地市场分析,住宅市场分析,潜在市场分析,18,part2. 住宅市场/土地量价,城市整体年均住宅用地成交130万方，单幅土地平均达5万方，地价成本占销售额的20%以下，地价成本较低,宅地供需,19,part2. 住宅运行情况,土地市场分析,住宅市场分析,潜在市场分析,20,part2. 住宅市场/住宅成交,淮南市商品住宅年成交量约15000多套，计140万方，成交均价为4412元/； 整体来看，全市商品住宅市场年度成交稳定度高，价格水平成长性好,整体市场,全市近两年 年均商品住宅成交套数为1.5万套，约155万方,量,全市2012年商品住宅成交均价为4421元/，同比增长12%,价,各区域各物业类型平均价格水平,7,1,3,5,田家庵区,经开,谢家集,6,2,4,大通区,山南新区,凤台县,潘集区,8,八公山区,贫,贵,富,乱,3200,2900,山南新区、田家庵区是淮南商品住宅价格最高的两个区域，价格水平在5000元/左右，,区域价格,part2. 住宅市场/住宅成交,22,part2. 住宅运行情况,土地市场分析,住宅市场分析,潜在市场分析,23,part2. 住宅市场/市场存量,田家庵区目前商品住宅存