四川省成都温江首席项目规划及营销建议（46页） .ppt

,温江首席项目规划及营销建议,执行力公司 现场沟通、考察,项目地块及 周边初步踏勘,开发商市场愿景,营销建议,项目规划,项目定位,项目阶段提案,方案基础,温江主要在售商业性质楼盘调研,在售房源：精装产权式酒店公寓264户，销售过半；434户精装公寓排号中。 销售价格：均价6000元/ 优惠：一次性优惠96折，分期98折，按揭99折。 备注：8.21日开盘，销售100多套。,德坤新天地,调查 户型,独乐馆a6户型 1室1厅1卫1厨52.00,moho公寓c户型 1室1卫1厨37.21,moho公寓c户型 1室1卫1厨37.21,体量：总建面188241。 按揭情况：可办理五成10年按揭。 现场气氛：8.21开盘当天现场人气比较高。 水、电：商用，不通气。 功能分布：共4栋，1栋主题酒店，1栋精装产权式酒店公寓，1栋精装公寓，1栋甲级写字楼；裙楼大型商业广场。 小区配套：大型商业广场，已招商主力店人人乐旗下高端物业崇尚百货、小马奔腾电影院入驻。 酒店引进：打造四星级主题酒店。 核心卖点：光华新城cbd核心区域、大型商业综合体、高返租、总价低。 优势： 精装返租，总价低；区域地段优势明显。 劣势： 区域成熟度还不够，商业体量大、市场消化总体慢。,项目相关情况,凯信双子国际,在售房源：项目写字楼排号中，单层面积700，销售面积区间30-700。 销售价格：预计均价6000元/。 优惠：待定。,调查 户型,可分割面积30-40-55-90-170-340-700,体量：总建面75000。 按揭情况：可办理五成10年按揭。 现场气氛：日来访3-8组。 水、电、气：商用，不通气。 商业：底部4层商业，为家居卖场，由开发商直接招商，不销售。 核心卖点： 温江老城区唯一甲级配置写字楼，110米高度，老城区地标。 优势：温江老城区地标甲级配置写字楼；户型方正，便于自由分割。 劣势：区域非传统商务区，商务价值有待市场验证。 备注：此项目为政府要求打造的专业家居卖场，现区域为温江传统家居销售区，有市场基础；两座相同塔楼为纯写字楼配置，每栋单层面积700，1栋分割面积最小可为30，1栋最小能分割到150。,项目相关情况,商会大厦,在售房源：写字楼已售罄，现于300-500较大户型商铺，小户公寓未开始销售。 销售价格：写字楼均6000元/ ；商铺1f2-3万元/，2f约1.5万元/，3-4f5000-7000元/；公寓预计5500元/。 优惠：一次性优惠5，必须一次性。,调查 户型,写字楼300-1600,公寓37-75,体量：总建面86990。 按揭情况：只能一次性付款。 现场气氛：比较冷清，可能因为商铺尾盘，公寓还未正式销售的原因。日来访1-2组。 水、电、气：商用，不通气。 商业： a座1-4层，b座1-2层，为项目商业广场；1f为时尚小铺，2-4f为餐饮、休闲娱乐。 核心卖点：商业综合体，地段，临街金铺，投资小户，精品写字楼。 优势： 位置优越，三条城市通道交汇处，背靠大学城；商业体量巨大，具备商业规模效益。 劣势：区域环境较乱，处于新老城交汇处，现在人气差；必须一次性，投资门槛高。 备注：a座共20层，其中1至4层为商铺，5至20层为写字楼；b座共7层，其中1至2层为商铺，3至7层为小户；小户6、7层为5.2米层高跃式小户。,项目相关情况,调查楼盘综述,产品规划情况,调查项目普遍户型以小套型的标间、套一、套二为主。营销推广上多强调项目的投资价值和低总价优势。,项目多为商业综合体类型。大型的都为区域商业中心定位，双子国际为专业市场定位。,调查项目中大部分同时存在酒店、公寓、写字间办公、底层的商业配套、等多种物业形态。易 造成后期小区人员较为复杂，所以小区的交通布局、物业管理是客户所关注最多的细节问题。,跃层设计户型为小面积户型增添了更多的可变性和创造力，由于其较大的赠送空间，单价上 自然高于一般的平层户型（商会大厦跃式预计6500元/左右），但因为总价较高，市场接受度有待检验。,调查楼盘中只有“新天地”是装修房，装修成本是1000元/平方米，因整体价格较为合 理，故具有一定市场竞争力。,调查楼盘综述,营销推广情况,对于商住楼按揭一般要求首付5成，且最多只能贷款10年，本次调查2个项目均是此要求，这 也是多数项目总价控制较低的原因.,目前此类商住楼项目销售中心的布置多数较简单，规模小，风格多属简约、时尚，部分较早 期的项目销售中心更是布置粗略,此类商住楼在销售中多引进商务酒店，租约一般都签在12年左右，回报率也基本锁定在6 8。市场上投资型客户对此类物业多表示，租约年限太长、回报的后期增长不够等。考虑到 这些因数，温江的这三个项目选择了不同的产品方向。“新天地”为引进酒店返租，市场接受 不错；“商会大厦”为清水直接销售，还有待市场检验；“双子国际”选择纯写字楼清水销售， 也有待市场检验。,区域典型商业调研金强大学城,简介：项目于2010年5月交付使用。住宅有2242户，商业约两万。共有4层商业楼,面积30-890平米；当时价格4800-9000元/平米，现于3f400多一套铺面，价格5500元/左右。 现在租金：1f60-100元/月，2f30-40元/月，3-4f20-30元/月。,业态分布现状,1f：时尚小商品、餐饮、社区配套、银行 2f：快餐、火锅、网吧 3f：餐饮、茶楼、ktv、咖啡 4f：太平洋电影院、商务酒店、浴足 现空置率：约40,综评,项目为区域主要针对学生的商业广场，有电影院，有网吧，有ktv，有餐饮。虽然当前空置率还较高，但随之学校的开学以及项目的持续运作发展，其未来成为区域成熟校园型商业中心可能很大。,项目商业定位,温江城市规划,项目商业所处区位,本案,大学城,专业市场,居住区,项目区域状况,道路：城市快速通道 商业：住宅底商、专业市场 建筑：低层建筑、民房混杂 租金：1f20元/月左右 人群：学生、专业市场人群、居住人 群、过路人群 小结：项目区域为典型的城乡结合部，商业杂乱，无连贯商气。且未在城市规划重要节点上，未来商业潜力挖掘有限。,项目商业核心价值,项目商业核心价值分析,时尚的、有品质的 节点型商业中心,项目商业定位,市场商业现状及项目自身具备的资源导致的项目战略模式作出的必然选择 中高端细分市场路线的必然选择 项目快速与市场融合的快捷路径 为销售留下接口,定位依据：,消费客户定位,经营客户定位,有利于体现项目 整体定位的原则,有利于商家共荣的原则,有利于良性竞争的原则,有利于降低工程 改造费用的原则,有利于项目快速实现 利润最大化的原则,有利于降低招商难度 加快招商速度的原则,商业业态规划建议,一层商业业态规划建议,增设观光电梯，完善垂直交通，便于2楼以上铺面分割,可减少一个电梯,二层商业业态规划建议,三层商业业态规划建议,四层商业业态规划建议1,五、六层大型商务餐饮 七、八层空中泛会所,泛会所设计强调人与环境之间的交融，充分利用周围植物的绿色，并将其他器物本身带来的多种色彩点缀于其中，宽敞的现实空间带给人们开阔的视野与舒畅的心情，与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式为项目提供服务。,泛会所能大大提高整个项目的品质，且并不需要过高的成本，为许多品质楼盘所热衷，将其作为自己产品价值的一种体现,商业运营策略,总体策略,经过多年的商业地产实践，我们认为针对多楼层的独立商业楼“一层招、售并重，二至四层定向招商”是最现实可行的商业销售策略。所谓“一层招、售并重，二至四层定向招商”即是通过一层产品为快速变现工具，实现快速资金回流。同时为了化解投资者心理障碍，全力引进品质商家促成快速成交，化解风险。 二至五层因产品单位不易化为面积较小的个体，必然导致投资总价高，从而造成投资风险。定向招商的目的正是针对投资者的这种风险意思进行全力运做，保证其投资回报。在化解其风险后，实现产品自然去化。,在广泛接触商家的情况下，从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判 和突破。,招商策略,品牌导入和品牌带动,招商与销售互动,普遍撒网，重点突破,在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。,在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。,为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不 高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资 者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。 为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强 品牌的商家和主要形象展示面的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供 较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引 力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原 则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。 为了保障项目的品质和持续有效的运营，我们必须对项目所招商家进行甄别，设置一定 的进入“门槛”，选择适合本项目定位和发展的商家。,招商策略,“政策不均衡”,设置“门槛”,递增标准建议,为了尽快让商家进驻项目、提升项目的人气，我们建议品牌商家租金价格宜以较低价的方式进入，然后再慢慢的拉高；并为商家设置一定的免租期，最终目的是实现商业价值的最大化。,租金策略,推广策略,项目小户型物业建议,小户型物业建议,项目小户型物业体量较大，建议以丰富的物业形态进行划分，产品应包含：酒店、办公、小户型公寓三种。,酒店与小户型公寓以精装修进行销售（酒店部分可与酒店公司进行协商，也可由酒店方统一装修，清水房发售）提升产品附加值,soho办公物业以简装进行销售，既可满足不同人士的需求，又在一定程度上提升了产品的附加值。,在营销包装上，需注重售楼部和景观区的整体打造，区别于目前市面上在售的商住小户型楼盘的传统包装，整体提升项目的档次。,精装酒店式服务公寓,经济型酒店,办公物业,9f以上物业构成,物业分割建议,特色服务建议建议,酒店式管理、家居式服务,叫醒打字复印代叫出租车送餐 /代订机票书刊介绍保姆家教保管 商务中心订报刊、杂志/接送孩子/寄邮件,保安、保洁、公共部分维修服务,“365x7x24”全新、全意、全程管家秘书，“5a”动态贴心服务: anyone *anything*anywhere*any way*anytime,有偿,无偿,管家服务理念，提升小户型物业的附加值无论是soho办公还是酒店式公寓均能享受到，酒店级的特色