关于别墅物业管理的心得体会

1 / 7 关于别墅物业管理的心得体会 探讨别墅物业管理居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。下面笔者就其公司即将接管的别墅谈一下对别墅物业管理的个人观点，望各位同行批评指正 .所谓 “ 别墅 ” 现代汉语所给定义为： 在在郊区和风景区建造的 供供休养用的园林住宅。 所谓“管理”在这里 的的喻义为物业管理，含 保保管、照管与料理、约 束束的并列关系。虽然书 中中对别墅的定义与目前 市市场上销售的别墅及国 外外发达国家的别墅有诸 多多不同之处。但即称“ 别别墅”住宅都有许多相 同同之特征，那么别墅的 物物业管理除了进行一般 物物业管理工作所包涵的 社社区清洁、保安；一般 设设备养护、维修；公共 设设施保养、维护等，还 要要根据别墅的特性，搞 好好针对的服务管理工作 ，方能取得良好的效果 和和收益。 一、别墅环 境境的特性由于别墅区选 址址大都在郊区、风景区 ，远离城市喧哗区域， 在在开发建设与它类型物 业业相比，占地多、面积 大大、个性化强、绿化用 地地与占地面积的比例不 低低于 1： 1，各建筑之 间间距离大，道路宽阔。 那那么通常 物业管理2 / 7 中所 要要求的，绿地无杂物、 杂杂草，人行道和机动车 道道无损坏；保持清洁标 准准，就不适宜了。首先 园园林绿化区域的设计， 在在风格上需与别墅的建 筑筑相符，在选择的品种 上上，需考虑到南北气候 的的差异，否则会造成 “ 碧碧绿 ” 一会儿， “ 优雅 ” 一时的短时效应，一 年年只有一季二季绿的景 象象。如果这些 “ 先天不 足足 ” 一旦形成，那么后 期期的物业管理无论如何 ，也无法达到良好的效 果果。另外，距离大、道 路路宽、人口密度小，宜 造造成了人与人之间情感 沟沟通的不畅。根据别墅 所所处的区域，入住人群 的的类别，通过“民意测 验验”、“客户调 查”， 增增加一些实用功能的公 共共设施，如开设露天健 身身房、儿童乐园、老人 活活动地、露天烧烤区、 艺艺术园艺塑品、信息栏 等等，以沟通开发商、物 业业公司、业户之间的情 感感，提高物业管理成效 。还有，象雪天及时有 效效地清扫道路，雨天道 路路排积水处理等等，正 是是这些看似细微的工作 ，构成了管理的全面， 可可以体现管理水平的地 方方。 二、治安特性与 管管理别墅在规划上是统 一一设计、施工的几十栋 、上百栋为一组的、相 对对封闭、上规模的社区 。从价位上讲，拥有者 为为有经济实力者及有社 会会地位者等人群。从使 用用上讲，多为人们休假 的的第二居所、在西安办 事事处、集团办公地等。 由由于人流疏稀、人员密 度度小、财产价值大、隐 患患部位多，因此安全治 安安工作必须放在首位， 要要达到通信畅通、反应 迅迅速、防范有效，则要 在在人力和物力上加大投 入入。建立3 / 7 一套治安防范 紧紧急反应系统是必不可 少少的。以技防和人防相 结结合，利用先进的智能 化化设施，对社区周界、 出出入口、车库、公共场 所所、重要部位进行 24 小小时监控。保安员 利用 固固定或流动的方式进行 询询问、检查、帮助别墅 区区内的人员。以使用电 动动、机动交通工具达到 “快速”，以完备先进 的的设备装置达到“准确 ”， 以训练有素的专业 人人员达到“有效”从而 防防范、控制、处理各类 突突发事件。但是值得注 意意的是，过多的盘问、 繁繁琐的登记、严格的控 制制，会丧失住宅的舒适 和和方便感觉，取而代之 的的是“壁垒森严”的“ 监监狱”感。如何恰如其 分分地做到安全又方便， 确确实是个难题。我想因 为为别墅面积大、人员流 动动小、固定保安岗与流 动动保安岗利用通信设备 ，实现“移动通报制” 可可以缓解此矛盾。有 的的别墅在对外来人员， 车车辆管理上实行主、付 卡卡验证方式，效果也还 可可以。在物业管理中， 保保安工作除了具备准军 事事化的素质、职能，还 应应该尽可能 熟悉一栋别 墅墅的各方面情况，从单 纯纯的保卫职能到兼有帮 助助、服务职能。这属于 服服务软件上的范畴，不 少少项目，提出“有困难 找找保安”的承诺，是一 个个即好又难的课题。另 外外别墅区内车辆交通的 管管理，也涉及到很大的 安安全因素，因为每户在 不不少于一辆车的现实状 况况，使之必须“人车分 流流”，那么标识的正确 、有效、到位、路线合 理理流畅是减少不安全因 素素的条件之一。 三、 别别墅的服务与管理服务 与与管理从字面上看，前 者者是4 / 7 听从命令的，后者 是是发出命令的。但在物 业业管理中就要将二者溶 汇汇贯通，有机地结合起 来来。曾经在与香港 戴德 梁梁行物业管理公司西安 分分公司总经理交流时， 其其总经理感叹：在中国 ，很多人花几百上千元 吃吃顿饭没关系，就是心 疼疼每月几十元的物业管 理理费。这也从一个侧面 反反映了国内许多业户对 物物业管理的不理解。在 人人们较熟悉的香港物业 管管理模式中，物业管理 经经费完全来源于业主。 在在中国如何在人们的经 济济和心理承受力不到的 前前提下完全实现“以区 养养区”，就要在服务的 种种类多样化，管理形式 灵灵活上大做文章。虽然 别别墅的封闭性、远离性 带带来生活、日用品服务 的的必须性和单一性，但 因因别墅用户的活动半径 大大，第一居住所等原因 ，使大件物品及耐用品 不不会在社区内消费。所 以以，安排服务设施，提 供供商品种类要认真推敲 。由于别墅建筑的特性 及及消费人群的特性，使 得得别墅带有很强的私密 性性，各种费用的收缴是 管管理工作之必行，如上 门门收取，从服务角度上 讲讲固然可取，但频频打 扰扰用户又是不可取之。 这这时利用多费统收、智 能能传输等方式，可以一 举举两得。住别墅的一族 人人群对休闲、健身、娱 乐乐都有一定的需求，应 运运而生的“会所”是一 个个很好的契机。办好了 ，即可以满足用户需要 ，又可以提高收入，达 到到“以区养区”的目标 。但是现有项目会所空 置置、困 置大有所在。故 而而一定要考察和制定会 所所的项目、周边情况、 经经营的方式、面积的大 小小、收费的高低等等一 系系列可行方案，解决经 营营和安全等5 / 7 问题，方能 达达到预期的目标。休闲 会会所的经营是物业公司 值值得审视和思考的问题 ，如何使项目其巨额的 运运行维护费用得以维计 并并最终为开发该会所赢 得得利润是今后将要关注 的的焦点。另外别墅房屋 的的钥匙管理；代出租委 托托管理；公司用房、会 议议活动管理等等都是别 墅墅区别于其它物业的服 务务项目，是值得进一步 探探索的方面。 四、管 理理控制措施 1、运行流 程程物业公司在内部管理 上上，由物业部 负责接收 来来自上级、客户等信息 和和物业管理服务需求， 并并及时传递给相关部门 执执行运作，同时，协调 、沟通与监控客户和相 关关方，收集执行过程中 的的信息通过反馈渠道回 到到物业公司总经理处， 供供其决策时做出校正、 判判断、总结。使物业管 理理服务做到有布置、有 监监管、有总结，确保了 物物业管理服务的及时性 和和有效性。 2、管理 控控制措施在别墅项目物 业业管理的不同阶段，物 业业公司应采取以下管理 措措施强化对物业的有效 控控制，保证物业管理服 务务的整体质素。一站式 服服务在物业交付使用后 ，物业公司物业管理部 的的客户服务中心为业 主 、用户提供 “ 一站式 ” 服服务，使业主、用户办 理理相关业务简捷方便。 空空置物业保养别墅项目 在在物业交付使用后，由 于于销售策略的原因，有 一一定量的物业处于空置 状状态。物业公司在空置 物物业的管理上，按正常 使使用物业实施物业管理 ，并建立定时入室检查 制制度，让空置物业保持 良良好的使用性质，使之 随随时能投入使用。6 / 7 安全 应应急预案别墅项目大都 是是以住宅为主，带商业 群群 楼的建筑模式，其安 全全是重中之重。物业公 司司在进入服务前，将根 据据别墅物业各系统的特 性性，制订电梯、消防、 安安全等突发事件的应急 预预案和处置指引，并加 以以 演练。楼宇巡视在物 业业管理服务过程中，物 业业公司物业管理部、工 程程部、秩序维护部每日 均均须执行巡视检查制， 通通过定时定期对各自职 责责范围内管理控制的重 点点区域、重点部位、重 点点设施设备的检查，将 管管理服务由办公室延伸 到到管理服务的第一线， 做做到早发现、先预防。 l 隐形清洁别墅项目的 清清洁管理服务，物业公 司司推行 “ 隐形清洁 ” 服 务务方法，清洁服务内容 尽尽可能放在非业主出入 的的高峰时间进行，其他 时时间以保洁为 主，这样 ，当客户进入物业时， 物物业时时保持整洁的环 境境。上门走访别墅项目 物物业管理服务中，物业 公公司变被 动为主动，改 变变以往的通过业主、用 户户投诉改进工作的方法 ，实行定期上门走访， 主主动与业主、用户交流 ，从中发现管理服务中 的的不足之处，加以改进 。 3、信息反馈流程 物物业管理中心经理定期 与与开发商工作人员及用 户户进行沟通 ,反馈信息 , 发现问题及时整改。 物业公司定期或不定期 与与开发商和辖区政府机 构构进行沟通 ,发现问题 及及时商讨整改办法 ,并 督督促现场管理中心进行 落落实。 物业公司应保 障障横向纵向沟通渠道畅 通通 ,强化服务系统7 / 7 的及 时时改善和有效沟通 ,最 大大限度地满足开发商确 定定目标和客户服务需求 。 目前国内的 物业管 理理，如西安还处于探索 、磨合阶段，无论是国 外外的模式，