郑州市龙子湖高校园区项目物业发展初判32p.ppt

,龙子湖高校园区项目物业发展初判,目录,项目本体分析 开发商问题解析 市场格局,城市产业背景及政府主导下的整体市场机会 写字楼竞争市场下的项目机会 客户需求带来的机会,cbd发展模式研究 板块发展成熟度,龙子湖区板块定位：人文科技新区、高端产业功能区 （河南省新的人才输出地、技术产出地，为郑州市乃至河南省的发展提供了强有力的人才及技术支撑。）,龙子湖区,项目位于郑东新区龙子湖高校园区湖心岛位置，通达性好，是政府继cbd、龙湖地区之后即将重点开发的区域,处于政府强势推动的城市新区域,项目区位,板块分析,龙子湖区位于郑东新区东部，处在新107国道、连霍高速公路、京珠高速公路和陇海铁路围合而成的区域内，总面积约40平方公里。龙子湖区包括龙子湖高校园区和科技园区。 龙子湖高校园区位于龙子湖区的北部，主要有高校建设区、高校教职工居住区和金水区拆迁居民安置小区及部分科研、商住等项目。 高校建设区位于贾鲁支河以南，东风渠、金水东路以北，规划面积约11.21平方公里，占地约2.26平方公里圆环状的龙子湖和占地约1平方公里的湖心岛位于中央，入驻各高校沿环状道路呈扇形布置在龙子湖周围，科研机构、学术交流中心、大型图书馆、体育馆和公益性设施等布置在湖心岛上。,龙湖区基本情况,6号线,1号线,龙子湖中心站,便捷的交通：京广、徐兰两大客运专线形成的郑州综合交通枢纽距此不足2公里，郑汴城际铁路自南侧通过，地铁1号线和6号线通达园区并在湖心岛交汇； 完善的基础设施：以4条快速道路和多条主干道为主形成了完善的城市道路体系，电力、通讯、供水、供热、供气等基础设施比较完善。 旺盛的消费需求：高校园区是建设以大学新校区为核心的城市新区，位于龙子湖区北中部，人口近23万，带来强劲的消费需求。,区域内路网体系已经形成，交通路线正在逐步完善，目前已有2路公交车路过； 大学园区，周边大中专院校资源丰富； 目前已经有8所院校入驻龙子湖大学城，共有师生共有20万余人,龙子湖高校园区现状,目前处在发展初期，主干道路已建成，大部分高校已经入住，陌生区域认知逐步化解，正步入初步发展期。,周边资源强势，以生态休闲、商务办公、学术交流为主，未来发展前景看好,游泳中心,步行商业街,停车场,滨水景观平台,喷泉广场,产业园,孵化基地,综合商场,生态景观岛,学术交流中心,文化中心（图书馆）,3万人广场,规划指标与限制条件,用地10.5亩（7000） 建筑面积：46900 容积率6.7 b44号地块 限高120米 560万/亩,项目属性界定：位于中原自主创新示范区，具备强势生态资源和市政资源，打造文明高科技企业新名片,政府强势主导的,以创新和生态环保为主题的,龙子湖高校园区内的,纯商务写字楼项目,自主创新型企业写字楼区,城市产业背景及政府主导下的整体市场机会,第三产业结构调整势在必行，未来需求走势看好,十二五”时期经济结构战略性调整的目标确定为服务业增加值占gdp的比重达到50% 。 “十二五”规划建议提出，加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。,表1 1980年2009年河南省三次产业的结构状况 单位：%,从贡献率变化看，工业主导地位明显、带动作用不断增强。第一产业对经济增长的贡献率由1981年的615%演变为2009年的51%；第二产业对全省生产总值增长的贡献率由1981年的69%上升到2009年的648%，其中工业贡献率由102%提高到551%；第三产业贡献率由316%下降到300%。,河南第三产业增长仍缓慢，远期对写字楼市场拉动有限,（一）河南产业结构层次低 河南三次产业结构不合理。2009年，河南三次产业结构为143：566：291，与全国平均水平相比，第一产业比重过高、第三产业比重过低，其中，第一产业高出全国37个百分点。第三产业低于全国135个百分点，第三产业比重在全国居各省市区最后一位。 第三产业发展缓慢，现代服务业滞后。2009年，全省交通运输、批发零售、住宿餐饮等三大传统服务行业占第三产业增加值的47%，高于全国平均水平94个百分点。但金融、信息服务、科技服务、商务与租赁服务等现代服务业仅占157%，低于全国平均水平76个百分点。河南虽有发展物流产业的区位优势，但尚无一家5a级物流企业。河南尚无一家跨省经营的区域性商业银行，省会郑州目前仅有一家外资银行，而武汉已有5家。文化和旅游领域至今没有一家上市企业。,第二产业占gdp比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业； 近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降； 第一产业比重较低； 第一产业结构相对稳定，近年来变化较小； 自2003年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升。,三产分布比例一 第三产业结构及增长比例稳定，变化较小,宏观经济环境扫描,自2003年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加。,社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大增长， 郑州房地产发展潜力较大,市场化成熟期： 地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出,写字楼竞争市场下的项目机会,写字楼市场板块,从目前的销售价格看，cbd市场最具优势，均价最高，龙子湖尚未形成写字楼氛围，片区内市场没有参考物业 目前写字楼主要集中在cbd、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区四个板块，现有总量约？万m2 随着城市的向东发展，2-3年后，cbd、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区将几乎没有写字楼供应，写字楼供应将集中在龙湖中心区和龙子湖板块,东区写字楼的开发梯次： cbd龙湖南区行政区综合交通枢纽区 下一个政府强势推进的区域：龙湖中心区域龙子湖中心区,按照物业档次、目前售价/租金将板块分级,物业档次,平均租金区间,平均售价区间,（元/天/）,（元/）,依托cbd、会展中心 政策导向和城市发展趋势 交通便利，是写字楼最 集中区域； 入驻企业行业，影响力力 大，实力雄厚,高端纯写字楼供应的热点区域 依托省机关、区域配套 成熟； 依托综合交通优势,cbd,龙子湖区 龙湖中心区,省府行政区 综合交通枢纽区,依托高校聚合优势 商务氛尚未成型,东区第一层级,郑东cbd板块郑州已经发展成熟的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的区域,政府导向、会展业带动 成熟公建配套 高档住宅区,核心驱动力：,租金/售价：,租金： 售价： 物业管理费：,租售状况：,交通便利，氛围成熟，出租率在80%左右 销售状况较好，以投资客户为主,未来发展趋势：,未来五年内，将继续保持领先地位 供应稀缺，后续供应有限,国际、国内，知名企业进驻机构，以行业内的大中企业为主,客户特征：,cbd各发展阶段客户分布特征 高比例投资客中型服务性企业500强实业型企业,2002年,2007年,2012年,市场投资 价值认同,投资比例,低,中,高,低,高,低,产业类型,第二产业：生产型公司、市场部、研发部、销售部或办事处,第三产业：服务于第二产业咨询、物流、贸易等行业,第三产业：金融相关的行工业,产业表现,科技公司、计算机公司、制造业展销场等,咨询顾问公司、设计单位、会计事物所、律师事物所、物业公司、进出口贸易公司等,银行、证券、保险等公司,企业类型,民营企业,民营企业、外资企业,民营企业、外资企业、 跨国公司,确定潜在供应量,郑东新区在售写字楼存量约20万左右，其中cbd写字楼存量约8万。 郑东新区潜在写字楼供应量约83万左右，其中cbd潜在市场供应量约30万，但通过调研，汇智、乐地、国泰项目采取整售策略，目前cbd写字楼散售供应量约16万，约占郑东新区写字楼市场二成。,郑州东区潜在供应,各类型客户特征及对办公物业的关注点,1、郑东新区是完全独立于老郑州的新区，是集中全市资源、乃至全省力量建设的一个新城。 2、郑东新区经历了8个年头的发展已经进入了新城快速发展期。,进入快速发展期后，商务及商业地产将进入蓬勃发展期。,目前区域内主要出现了以资源、产品和综合体为核心竞争力的三种竞争主题,典型楼盘 行署国际,典型楼盘 千禧大厦,典型楼盘 绿地原盛国际 美盛中心,竞争主题,资源竞争: 以绝对资源,产品竞争：通过高品质 和产品创新来赢的客户,综合体定位竞争：商贸 综合体开发，写字楼作 为商业配套,东区竞争状况,市场上的写字楼创新空白：生态环保型写字楼及办公空间内部的丰富化,办公人性化、舒适化方向发展，提出符合时代发展潮流的概念 如生态型写字楼、环保节能型写字楼、智能化写字楼等 随着写字楼产品的演变，下一阶段这将是创新的新机会，能吸引本地大部分主流以上客户,办公功能的提升,目前市场空白 的写字楼创新机会,市场机会总结,写字楼市场长期看是上升中的市场 “高校园区”规划催熟新写字楼市场，使其从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会,整体市场机会,竞争机会,客户机会机会,直面趋势化的大机会 积极利用市场供应空白的机会，形成核心竞争力 提前运作，抢占市场时机,提供更专业的商务环境、更弹性的空间,随着近几年写字楼市场的放量和自有写字楼开发项目增加，这部分客户大部分已经被消化，且增量有限 置业关注点：昭示性、高形象、高档次的商务配套、良好的物管服务 创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如生态化办公、内庭院等；,核心客户,重要客户,偶得客户,置业关注点：昭示性、形象提升，商务感 创新偏好：服务升级，商务配套的提升,重要客户实力雄厚的泛行业企业，被其它板块分流,核心客户成长型和创业型自住公司,置业关注点：低总价、精装修、易于出租和转手 创新偏好：提升物业附加值相关的创新,客户定位以市场主流的成长型和创业型客户为核心，抓住创新产品的客户机会，积极把握标杆型客户,偶得客户标杆型大企业客户,潜在客户特征,本项目的发展战略,以产品创新为载体，全面超越市场现 有产品水平；以商务服务为增值点， 建立龙子湖区写字楼评价新体系,紧跟区域,强势引导,打造另一极,具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变