包头项目可研报告27P.pptx

,包头项目可研报告,商业地产研究院 2011 年 3 月 24 日,城市概况,结论： 选址城市、选址区域符合项目选址条件,数据来源：包头统计年鉴、政府网站,市政府,火车站,项目 地块,汽车站,城市性质：“以冶金、稀土、机械为主的综合性工业城市，是内蒙古中西部的经济中心”，国务院首批确定的全国13个较大城市之一。 主城区发展方向：市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展。,包百 商圈,2.3公里,机场,昆都仑区,东河区,九原区,青山区,稀土高新区,包钢厂区,新都市中心区,滨河新区,城市交通规划,结论： 选址项目的交通条件符合选址条件,项目 地块,团结大街,钢铁大街,友谊大街,黄河大街,白云鄂博路,阿尔丁大街,建设路,巴彦塔拉大街,哈屯高勒大街,民族东路,钢铁大街建设路巴彦塔拉大街为全市交通的大动脉，连接市区四区，全长25公里。 项目地块紧邻钢铁大街和白云鄂博路。,城市商业概况,结论： 项目位于包头市核心商圈（包百商圈），商业环境成熟，以传统型百货商厦为主，缺乏娱乐休闲餐饮配套。,数据来源：市场调查,项目 地块,已开业在营项目,规划或在建项目,金荣商厦,王府井百货,包头百货,神华国际城,东正国际广场,金基广场,万达广场,东方红cbd广场,包百时代百货,泰富时尚百货,为一购物,时代财富城,市级： 包百商圈,区级： 娜琳商圈,城市商业概况,结论： 项目周边以当地万平米以下超市为主，无大型品牌超市。,数据来源：市场调查,项目 地块,已开业在营项目,规划或在建项目,1,2,3,5,6,8,9,10,7,4,1.5公里,鞍山道步行街,宏大人防地下步行街,娜琳步行街,城市酒店概况,数据来源：市场调查,已开业在营项目,规划或在建项目,香格里拉大酒店,丽晶酒店,项目 地块,神华国际大酒店,万號国际酒店,海德大酒店,稀土国际大酒店,东方酒店,泓德酒店,天外天大酒店,城市房地产市场概况,结论 包头房地产市场总体运行稳定健康，处于快速发展阶段。随着刚需、改善型和投资性需求的释放，市场需求呈现快速上升的态势，销售价格上涨明显。,数据来源：统计年鉴，包头市统计局,前五年区域数据,（资料来源：政府官方数据、行业内专业机构报告等）,地块概况,地块协议报价 单位地价：100万/亩 楼面地价：300元/平米 总地价：16600万元 合作模式：宝龙51%，包钢49%,数据来源：拓展部提供,钢铁大街,南排道,白云鄂博路,乌兰道,530米,210米,3公里商圈人口,结论： 选址项目商圈人口符合选址标准,数据来源：包头市政府网站、国家统计局,1.5公里,3公里,地块周边房价,结论： 选址项目房价符合选址标准,数据来源：市场调查,2011年3月8-11日,2,4,3,1,5,6,8,9,7,项目地块周边住宅毛坯均价在6500元/平米左右。装修酒店公寓均价7000元/平米，一带二沿街商铺均价25000元/平米。,5公里,地块周边地价,本项目协议报价100万元/亩，按5.0的容积率计，楼面地价为300元/,1,132万元/亩,项目 地块,2,141万元/亩,3,78万元/亩,4,158万元/亩,5,146万元/亩,7,103万元/亩,6,113万元/亩,8,63万元/亩,9,113万元/亩,面积单位：平方米 楼面地价单位：元/平方米,5公里,结论： 包头土地出让多为毛地出让，因此上述成交地价仅为参考。,数据来源：国土资源部网站,地块交通情况,结论： 选址项目交通条件符合选址标准。,数据来源：市场调查,地块东北侧实景,站在地块东北角朝东拍的照片,站在地块东北角朝南拍的照片,站在地块东北角朝西拍的照片,站在地块东北角朝北拍的照片,实景说明： 地块东北角为乌兰道和白云鄂博路交叉。南北向白云鄂博路车流量较大。 地块东北侧为建成居住小区，沿白云路向北300米处为中联昆白超市。,东向实景,西向实景,南向实景,北向实景,地块东南侧实景,站在地块东南角朝东拍的照片,站在地块东南角朝南拍的照片,站在地块东南角朝西拍的照片,站在地块东南角朝北拍的照片,实景说明： 地块东南角为钢铁大街与白云鄂博路交叉。钢铁大街为包头城市交通动脉。 地块东南侧为东方红cbd商业广场及维多利商厦。钢铁大街地下为宏大人防商业街。 地块东侧隔路为都市豪庭小区与恒隆国际商住楼。南侧隔路为江南文枢苑。,东向实景,南向实景,西向实景,北向实景,地块西北侧实景,站在地块西北角朝东拍的照片,站在地块西北角朝南拍的照片,站在地块西北角朝西拍的照片,站在地块西北角朝北拍的照片,实景说明： 地块西北角为乌兰道和南排道交叉。两条路车流量都较小。 地块西北隔路为聋哑学校，西侧隔路为包钢老式住宅小区。,东向实景,南向实景,西向实景,北向实景,地块西南侧实景,站在地块西南角朝北拍的照片,实景说明： 地块西南角为钢铁大街与南排道交叉。 南侧隔路为江南文枢苑。西侧隔路为包钢大学生公寓和三星级冶建酒店。,站在地块西北角朝北拍的照片,东向实景,南向实景,西向实景,北向实景,地块总结,地块周边环境评价：,地块选址条件评价：,地块综合评价：,地块处于城市主城区，属于城市核心商圈，商圈多为传统的百货商厦，缺乏休闲娱乐餐饮配套； 地块周边有一定成熟及新建住宅区，人口密集； 地块东南侧、钢铁大街地下的宏大人防商业街人流量很大，商业价值高； 地块西距包钢厂区1.5公里，空气污染对项目有影响。,地块四周道路状况良好，南侧和东侧为城市主干道和次干道； 地块属于城市核心商圈的西侧末端，人流量会受到东侧成熟商业的影响； 地块内部为包钢居住区及包钢宾馆等建筑需拆迁，回迁量约10万方。,主城区的核心商圈，商业价值很高，是优秀的商住用地，具备发展大型综合体的条件。,其他需确定事项：,钢铁大街地下商业街是否能向西延伸至本项目，并连接本项目地下室。,地块初步定位,定位依据： 包头城市商业正处于更新换代期，大型高品质的商业综合体将成为未来发展趋势。项目所处的位置是包头的核心商圈，商业价值明显。考虑到城市级别、项目地段及容积率指标，以规划 11.88万的标准店为定位依据。,主题定位：包头核心商圈高品质的商业综合体,建筑风格建议：现代风格,产品配比建议：,建筑面积49.8万平米，占地面积11.06万，容积率4.5,项目成本测算,土地成本：1.66 亿元 前期费用：5,126万元 建造成本： 营销管理成本：10,935万元 财务费用：5742万元 各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）： 6.25亿元,总结： 上述成本合计： 26.3681亿元，即项目总成本需 26.3681亿元。,（方案一）,项目收入测算,项目净现金流 项目总收入- 项目总成本=3,188万元,（方案一）,地块可研,项目现金流量表,项目总建筑面积 49.8 万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积 27.86 万平米，回迁面积10万平米，持有面积 11.88 万平米； 在持有面积中城市广场 11.88 万平米，持有物业估值合计约为 17.82 亿元。 项目总投资约 20.17 亿元，其中前期启动资金 7.7 亿元。在不考虑持有物业估值价值的情况下，项目净现金流为 0.3188 亿元。 在考虑持有物业估值的情况下，项目投资回报率为 89.9 %，年投资回报率为 22.5 %。,（方案一）,地块可研,项目敏感性分析,备注：以上投资回报考虑银行贷款，不含持有物业的市场估值。,（方案一）,报告说明,本项目我公司持股51%，包钢持股49%；上述测算是针对项目公司而言。 本项目有6.9万住宅回迁、2.55万包钢宾馆补偿、医院门诊和小客队补偿5375，小客队地下补偿3985。总计地上回迁面积约10万，地下回迁面积3985。 考虑回迁和补偿的土地和建筑成本，本项目实际土地成本为54,323万元，约468万元/亩（按实际土地116亩），楼面地价约1365元/。 本投资测算未考虑可能的政策税费优惠。,报告补充说明,本报告中项目基础资料及城市基础数据由投资发展中心提供； 本报告中项目定位以及