无锡信成道项目市场研究报告78p.ppt

1,苏州思源房产经纪有限公司 房地产流通领域最优秀的平台型整合增值服务商,2,壹。整体市场,经济面 macro economic,行业面 real estate market,fig.4,3,市场研究,market research,1.,fig.1,fig.2,无锡大势-经济发展势头强劲，投资储蓄旺盛，房价相对较低，仍有较大上升空间,经济发展面表现出色，人均经济效率位列7城次席 房地产市场面发展相对滞后，需求旺盛，房价仅列7城第六位,fig.3,gdp排名第四,人均gdp排名第二,投资储蓄类排名第二,平均房价排名第六,宏观政经,macro economy & society,经济发展与房价有较大落差,4,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,fig.5,fig.6,地产大势-成交放量，涨幅收窄；政策市场风险端倪显现,典型13城 9月各城市整体供求均双双放量，多数城市均价上涨；多数城市突破市场均衡线，进入潜在风险市场；【fig.5,fig.6】 无锡 9月放量成交77万【今年峰值】；供应94万 【今年峰值】 ；价格微张3%【今年第三】。,5,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,年度数据【fig.7】 08-09年受大势影响波动较大，其余隔年基本实现供求平衡，年均供求-435万vs429万，供求比1.01:1.00。,季度数据【fig.8】 09年q1至10年q2连续6个季度呈现供不应求，至今年三季度供求反转，受930政策影响，预计整个四季度将进入政策调整期。2010年前九个月余额均成交约445万，较09年全年下降约1/4，“政策市”波动明显。,fig.7,fig.8,市场供求-五年供求基本平衡，整体楼市稳健发展,6,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,fig.9,2010年1-9月 新增供应量 较09年同期-同比 +50% 较前9个自然月-环比 +9%,成交均价-供应放量，成交冲高回落，价格涨幅相对收窄，市场基本面良好,2010年1-9月 累计成交量 较09年同期-同比 -2% 较前9个自然月-环比 -27%,2010年1-9月 成交均价 较09年同期-同比 +29% 较前9个自然月-环比 +19%,fig.10,fig.11,7,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,存量市场- 各产品线成交均有所增加，除90首置产品线库存下降外，其他产品线的库存均出现了上升，改善型产品攀升近2成半,存量保有量 库存量呈u字形走势，自2010年4月达到谷之后，连续5个月温和反弹，预计四季度受政策影响，库存将继续量攀升。,库存环比浮动率 4月份以来，库存环比浮动率以平均+4.4%的速度攀升，9月较4月存量攀升了约58万方，主要集中在180以上的再改产品，以及120-144的首改户型。,8,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,2007年关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知和关于加大闲置土地处置力度的通知。 市场反应:当年市场价格暴涨,地王频现。政策出台后,2008年,全年房价出现明显下跌。,2008年关于促进房地产市场健康发展若干意见,松绑二套房贷。 市场反应:其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后大涨。,2009年完善促进房地产市场健康发展的政策措施(国四条),个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。,2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国十一条),要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。 市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。,可持续发展-市场敏感度、健康度良好；长期发展供求关系仍是决定价格变动的第一要素,验证指数： 值0,预示价格 值0,预示价格,价格指数 基期2010年1月； 基期指标=100,拟合度60%,推出,拟合 价格上升,拟合 价格下降,非拟合 政策干扰,fig.12,fig.13,fig.814,9,宏观政治经济环境稳定向好 房地产行业地位稳固，市场需求有支撑 开发前景乐观,供求左右市场 市场健康可持续发展,经济发展动力强劲 真正藏富于民,价格快速攀升 存量降至低点 市场基础面良好,10,贰。项目认知,宗地 lcation,环境 surroundings,11,三地块南北纵列，自然分期 进退自如，循势而进！,宗地概况认知,12,项目区位认知,太湖科教产业园 旅游、科教、文化产业集中区,太湖新城一体两翼结构 中心 太湖新城中心区：定位为行政、商务金融办公会展和居住中心，10年9月新行政中心正式启用。 两翼 东翼：太湖国际科技园定位为国家传感示范基地，“感知中国”中心； 西翼：太湖科教产业园定位为创意产业、科教文化、软件研发，服务外包、旅游和高端居住副中心。,新城一体两翼齐飞，宗地区位优势明显。宗地地处太湖新城中心区，毗邻市政金匮公园和新市政府，南侧规划地铁1号线已启动建设，中心区规划为商务行政居住，东西两翼产业丰富，区域优势明显,太湖新城中心区 行政办公、商贸居住区,太湖国际科技园 新兴产业、物联网示范基地,新市政府,地铁一号线,金匮公园,宗地,13,地铁一号线,项目区位认知,| 政府侧 | 干道旁 | 地铁前 | 繁华处 | 地段上佳，封疆之所。,14,2009年至2010年，滨湖区的整体成交呈u走势，价格大幅攀升且趋于稳定，市场前景良好,09年至今，区域内总体供求相衡，今年9月除90以下产品外各面积段存量均有小幅回升,2010年以来太湖新城板块的供应、成交在区域各版块中占绝对主力,15,市场研究,market research,1.,fig.15,2010年1-9月 新增供应量 较09年同期-同比 +9% 较前9个自然月-环比 +22%,区域基本面-供应放量，成交u走势，价格大幅攀升且趋于稳定，市场前景良好,2010年1-9月 累计成交量 较09年同期-同比 -19% 较前9个自然月-环比 -34%,2010年1-9月 成交均价 较09年同期-同比 +39% 较前9个自然月-环比 +35%,滨湖楼市,binhu district market overview,16,市场研究,market research,1.,月度供应数据【fig.16】 09年的月度新增此起彼伏。2010年初，受新政影响，滨湖区的住宅新增逐月减少，直至7月份才开始出现小幅增长，而9月则出现了供应新增高峰。,月度成交数据【fig.17】 09年月度成交量相对比较平稳，2010年受新4月政影响成交冲高，5-8月成交低量徘徊，直至9月成交量开始出现明显上升。,fig.16,fig.17,fig.18,月度存量数据【fig.18】 09年至10年滨湖区的月度存量一直相对较稳，10年受新政影响，区域住宅存量一直保持稳定。,月度供应、成交、存量分析-总体供求相衡，9月除90下产品外个面积段存量均有小幅回升,滨湖楼市,binhu district market overview,17,市场研究,market research,1.,fig.19,供应数据分析【fig.19,20】 2010年以来，滨湖区的住宅新增受新政影响相对较少。在滨湖区的各个板块中，太湖新城板块的新增供应一直比较稳定，其供应量超过滨湖区整体的50%以上。,fig.20,区域各版块供应分析-太湖新城板块为绝对主力,滨湖楼市,binhu district market overview,18,市场研究,market research,1.,fig.21,fig.22,成交数据分析【fig.21,22,23】 2010年滨湖区各版块中属太湖新城、梁溪河板块的成交比例较高，其中太湖新城的成交自5月低迷后，在9月有了明显的突破。 滨湖区的部分板块受新政影响，成交均价有明显波动，太湖新城板块其成交均价则处于相对平稳。,区域各版块成交分析-太湖新城、梁溪河板块占据市场八成份额，太湖新城成交价格较低,滨湖楼市,binhu district market overview,fig.23,19,结论一： 位于太湖新城核心区位，地处新兴高尚住宅开发片区，紧邻众多核心社会资源,优势,结论二： 由于片区属于新城建设区域，前期项目自身可利用景观资源较少 目前区域价值度仍然不高，绿城亦未能形成价值穿透,劣势,基于前期万科与思源的有效沟通,企业意愿 实力并存,万科-信城道 完全有条件成为无锡 屈指可数 单价2万 顶级豪宅！,市场环境,企业土地,经济夯实 藏富于民,需求支撑 庸品滞价,调研,访谈,座谈,勘察,矛盾,地理环境 条件优越,机遇,结论,21,叁。竞争环境解析 competitive project,由此引发三大核心问题： 无锡的豪宅是什么？ 无锡的豪宅公寓在哪里？ 无锡的豪宅公寓的市场表现如何？,22,豪宅定义| 交叉分析1：面积段-单价段交叉,23,豪宅定义| 交叉分析2：面积段-总价段交叉,主要交叉分布： 总价 面积 单价 180-200万 140-150 13165元/ 200-250万 140-150；160-180 12200-15200元/,信成道项目 所设定的目标市场为：产品面积135、160；单价2万元；在目前市场细分市场相对空白，仅有0.14%的市场份额相仿,24,豪宅分布| 品类分析,25,豪宅分布| 品类分布,26,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,单价段分析-高单价产品集中于滨湖区和南长区,批售比指数【fig.24,25】 2010年，无锡各全市成交单价在7000左右。 其中低单价成交产品多数集中在惠山区、锡山区； 北塘区、新区的产品单价则相对接近全市的平均价； 而均价在1万以上的产品则主要集中在滨湖区、崇安区和南长区，其中50%以上的高单价产品都分布在滨湖区。,fig24,fig25,27,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,面积段分析-,批售比指数【fig.26,27】 2010年，无锡全市的住房需求主要还是集中在以刚性需求为主的中、小户型。 满足中高端改善型需求的大户型产品多数集中在滨湖区、南长区及惠山区； 从总成交中可看出，40%左右的160以上大户型产品都分布在滨湖区。,fig26,fig27,28,市场研究,market research,1.,城市地产,real estate market,总价段段分析-,批售比指数【fig.28,29】 2010年，无锡全市住房成交总价主要集中在60-80万。 崇安区、惠山区、新区、锡山区的产品成交价均较低； 大部分成交总价较高的产品主要集中在滨湖区、南长区及北塘区； 其中，200万以上高端产品成交中有60%以上均分布在滨湖区。,fig28,fig29,29,豪宅分布| 结论,fig32,fig.30,30,供应结构【fig.30,31】,成交结构【fig.32,33】,阶段性市场整体供不应求，供应结构引导成交结果，120-144改善型产品占据市场主流。,成交基本消化当前供应，120-144严重供不应求，缺口达到118万平方米【由市场存量填补】。,fig31,fig33,豪宅分布| 市场基本面,31,批售比指数【fig.34,35】,fig34,fig35,豪宅分布| 市场基本面,32,fig.36,fig.37,成交均价分析【fig.36】 2010年无锡市高端项目的成交均价基本徘徊在17000左右，且这些项目大部分分布在南长区及滨湖区。,成交面分析【fig.37】 2010年无锡高端市场的成交面积相对比较稳定。 9月新政执行前南长区的西水东、世茂国际、天元世家及滨湖区的太湖锦园在成交量上有相对的突破。,豪宅表现|豪宅公寓分析,33,豪宅表现| 结论,结论：无锡市场目前的高价项目走势与普宅相似，与成熟豪宅市场相比具有较大差异；可以判断出无锡目前豪宅市场并未自成一体，所谓的“豪宅”仅仅是普宅升级的“伪豪宅”，信成道项目要形成价值穿越，必须从区域价值挖掘和营销策略两方面寻求突破。,34,35,第一要素-地段为王 当一件事物的价值被大多数所认知时，前瞻者往往已经定义了它的价格 第二要素-规则作者 指定规制善用规则适应规则,36,附件壹。高端案例分析,1.万科金域蓝湾 2.西水东中央生活区 3.世贸国际公寓 4.朗诗未来之家 5.紫金-英郡,37,38,总建面： 384490平方米 占地面积： 154468平方米 容积率：2.5 均价：22000元/平方米,物业类型：11栋高层+4栋超高层 开盘时间：2009年3月 总户数：约2900户 装修情况：毛坯,产品分析：围合式规划、全高层、大园林高密度社区、点板结合以板为主； 客群定位：中高端改善型中的地缘情节为主、 重品牌的都市新贵、投资者。,人文+精品路线,南长区万科金域蓝湾,1.,39,围合式排布，中心景观面积大，客户较为认同，集中式大面积绿化,东部运河景观为外部景观轴心，临运河楼栋以偏东南达到运河景观最大化；规划采用围合式，以11栋高层和4栋超高层围合出较大面积的中心景观，采取集中式园林；楼间距较小；,东部运河景观为规划考虑的外部景观轴心,现代主义简约型风格，板式建筑为主；楼间距较小,南长区万科金域蓝湾,40,典型户型：216户型空间布置合理，设置了一个可变的大套房设计，彰显尊贵；但是该户型相对以均衡为主，缺乏亮点；客户关注亮点为入户花园的赠送；,典型户型：该90户型为所有户型中去化最快的；主要原因为90平米做到了南北通透，功能分区合理；客户对于无赠送面积具有抗性,有90、175、200三个户型段面积，户型段具有缺失；户型设计均衡，但是缺乏赠送面积；万科后期将进行户型调整,南长区万科金域蓝湾,41,缺乏附送面积；船舶、汽车的噪音；大户型单位的高总价；目前生活配套不完善；建筑密度较大具有压抑感，高楼层抵触大,客户抗性,万科品牌；运河人文景观；精装修；交通便利；未来发展前景,客户认同点,运河景观、区域人文历史、绿化园林、万科品牌,营销主渲染点,形象诉求：古运河文化、万科人文关怀； 市场问题：运河噪音、面积大总价高、全高层压抑感强、高楼层去化压力大,南长区万科金域蓝湾,42,总建面： 100万方 占地面积： 万方 容积率：2.5 价格详情： 16000-22000元/平方米,物业类型：多层、高层、花园洋房 开盘时间：2010年9月 一期户数：800户 装修情况：毛坯,产品分析：本案由无锡近代工业建筑改造成的滨水商业组团以及最现代设计的住宅群落组成 客群定位：周边区域中高端改善型为主、 部分投资者；重视生活品味的商务人士,滨水商务现代化住宅,南长区西水东中央生活区,43,围合式排布，高层、多层、花园洋房由外向内依次分布，分散式大面积绿化,梁溪河、古运河交汇两河三水式布局，临梁溪河楼栋达到景观最大化；规划采用围合式，以高层和超高层围合出较大面积的中心景观，并有城市地标建筑坐落于项目最北端；楼层间错落有致；,地块内部梁溪河景观为规划考虑的主要景观轴心,新古典主义风格，板式建筑为主；楼间距较大,南长区西水东中央生活区,44,典型户型：约68平米精装公寓，空间方正，餐厨客卫分区合理，更以紧凑面积，较低总价，方便供市民选择。,典型户型：约120平米精装复式空中院馆，创新市中心珍稀空中townhouse，气派挑高客厅，别墅级空间享受，层层均配卫生间，更多观景大露台，功能布局将更加灵活多变，凸显附加值。,所推产品从68200平米不等，包含精装公寓、复式院馆、平层大宅等多种产品类型，可满足各种生活需要；户型在功能布局、南向大开间、超大视野上延续了盛高西水东的一贯特色，同时又在大堂、电梯间、室内硬装等方面进行了全面强化,南长区西水东中央生活区,45,船舶、汽车的噪音；项目体量大，周期较长,客户抗性,梁溪河、运河人文景观；社区配备齐全；交通便利；未来发展前景,客户认同点,梁溪河景观、区域人文历史、社区规模、城市地标建筑,营销主渲染点,形象诉求：梁溪河文化、城市地标建筑； 市场问题：运河噪音、项目体量较大，开发周期长，周边竞品较多,南长区西水东中央生活区,46,总建面：25.3万方 占地面积：55568 容积率：4.55 均价：18000元/平方米,物业类型：高层、商业 开盘时间：2008年6月 总户数：487户 装修情况：毛坯,顶级城市豪宅,产品分析：集顶级酒店、商场、住宅的综合体，住宅为高层； 客群定位：高层再改型中的金字塔尖人物、别墅生活后的城市回归，重视项目豪宅标签；,南长区世贸国际公寓,47,组团式布局，以不同的业态打造出城市居住新理念,由一幢世贸大厦、四座国际公寓、一幢白领公寓及会展中心组成；世贸公寓内拥有一个约5000平方米的中心花园，与外界30余万平方米的太湖广场城市公共绿地相呼应；依靠得天独厚的区位优势、畅达的交通网络，国际团队的精心营造，塑造无锡的城市地标与荣耀,地块内部有一个约5000平方米的中心花园，创造出市中心稀缺的景观空间,现代主义简约型风格，板式建筑为主；楼间距较大,南长区世贸国际公寓,48,典型户型：约161平米公寓，空间布局紧凑，卧室均朝南，大面积转角观景阳台设计，彰显了主人的尊贵。,户型范围约160-400平方米，主力户型200平方米左右。集“5a写字楼、五星级酒店、国际会展中心、国际公寓、白领公寓、国际名品店、国际影城”等多功能于一体。,典型户型：约280平米，动静分区合理，270观景阳台，三面采光设计，对高端改善型客群较具吸引力。,南长区世贸国际公寓,49,较高总价；对于大面积平层豪宅的陌生；,客户抗性,成熟的商业配套；便利的交通；区域未来发展潜力；顶端豪宅定位；内部中心绿化,客户认同点,顶端豪宅定位；感性角度对于高端客户身份的渲染；酒店、会展中心等综合配套优势；,主渲染点,形象诉求：国际型豪宅标准、别墅后的cbd王者生活、高层豪宅标杆； 市场问题：大户型总价高、顶级平层客群范围窄，消化慢；,南长区世贸国际公寓,50,总建面：15万方 占地面积：6万方 容积率：2.5 均价：17000元/平方米,物业类型：小高层 开盘时间：2008年8月 总户数：约1300户 装修标准：2000元,科技时尚住宅,产品分析：科技地产概念、板式建筑、兵营排布、小高层高层结合； 客群定位：中高端首置或再改型中崇尚科技概念的人群，中高端首改因谨慎特性流失严重,南长区朗诗未来之家,51,以水景为主题，同时形成不一样的景观组团；开放式园林客户得到认可,规划采用兵营式，形成各个主题景观组团，楼间距相对较大；设置9栋15层小高层和2栋超高层，两栋超高层在最东边以便直接享有运河景观,运动场馆体现运动主题,东边超高层为楼王，可享有运河景观,现代时尚型风格，兵营式排布，小高层为主,南长区朗诗未来之家,52,典型户型：此为朗诗186平米户型，设置大套房，所有房间朝南，较为合理；客户较为接受,典型户型：该92户型为朗诗设计的2+1户型，客户好评较高；主要原因为92平米做到了2房或3房的可变空间。,90-186各个面积段产品供应完整；户型设计具有亮点，但是缺乏赠送面积，同时因为阳台都为凹入式影响了采光；,南长区朗诗未来之家,53,缺乏附送面积；大户型单位的高总价；对科技住宅持久性的疑虑；阳台采光,客户抗性,朗诗品牌；科技产品；区域未来发展前景；交通方便；92平米户型两房变三房；,客户认同点,科技产品、恒温、健康生活；两房变三房的设计,营销主渲染点,形象诉求：领先、高科技、全新健康享受； 市场问题：产品附送少、大户型总价高、科技持久性未得市场验证,南长区朗诗未来之家,54,总建面：18万方 占地面积：7万方 容积率：2.49 均价：18500元/平方米,物业类型：高层、多层 开盘时间：2010年6月 总户数：734户 装修情况：毛坯,大户型社区,产品分析：空中别墅、奢适大宅；纯大户型社区 客群定位：高端再改型中重视综合体价值，看重社区规模标签,南长区天元世家,55,以水景为主题，呈现出“浮岛式”园林布局,于梁溪、耕读、京杭大运河三水环抱之间，原创一个城市半岛的世家理想；中间超高层及最西边和最南边可直接享有运河景观,东北边规划的商业为小区的生活提供便捷,法式建筑风格，小高层为主,中间一幢为楼王，可座观整个小区景观,南长区天元世家,56,典型户型：此为朗诗160平米户型，设置大套房，所有房间朝南，空间布局紧凑；客户较为接受,典型户型：该280户型为天元世家设计的跃层户型，客户好评较高；主要原因户型空间设计合理，270空中观景庭院体现大家风范。,产品为大户型，各个面积段产品供应并不完整；户型设计具有多处亮点，附送面积较多,南长区天元世家,57,总建面： 24万方 占地面积： 40万方 容积率：0.5 均价：16000元/平方米,物业类型：高层、别墅 开盘时间：2010年6月 总户数：约1346户 装修标准：2000,产品分析：半围合式规划、别墅、高层大园林低密度社区 客群定位：城市及周边地区私营业主、 江浙地区的投资者。,太湖水岸低密度社区,滨湖区太湖锦园,58,半围合式排布，中心景观面积大，集中式大面积绿化,南部太湖分支河流景观为规划考虑的外部景观轴心，临河排布别墅群；规划采用半围合式，别墅群后为从低至高的高层排布，实现外部景观价值最大化,南部太湖分支河流景观为规划考虑的外部景观轴心,新古典主义风格，楼间距较大,滨湖区太湖锦园,59,典型户型：该175户型为多功能的大套房设计，彰显尊贵；朝南的270大面积观景阳台为最主要亮点。,典型户型：该299户型为别墅主力户型；合理的空间设计，大面积的赠送是客户接受主要原因。,有100-400户型段面积，户型段比较齐全；户型设计均衡，赠送面积较多,滨湖区太湖锦园,60,目前生活配套不完善,客户抗性,太湖水岸；精装修；高科技运用；未来发展前景,客户认同点,太湖自然风景打造，生态宜居；太湖高尔夫绿地精致生活区,营销主渲染点,形象诉求：太湖水岸、无锡首席高尔夫绿地景观的高尚住宅； 市场问题：周边设施尚缺、产品面向客层有限,滨湖区太湖锦园,61,总建面： 12.5万方 占地面积： 6万方 容积率：2.1 均价：15000元/平方米,物业类型：高层、小高层、花园洋房 开盘时间：2010年4月 总户数：约1006户 装修情况：毛坯,产品分析：围合式规划，形成阔而不散的空间层次感；园林采用英式乡村庄园自然流畅的设计手法 客群定位：中高端改善型为主、重视生活品味 的都市新贵、投资者。,传统英式住宅,滨湖区紫金英郡,62,典型围合式布局，中心景观面积大，集中式大面积绿化,项目外部景观优势尚缺，在产品塑造上重视内部景观；规划采用围合式，体现英式庄园风格,传统英式住宅，楼栋间布局较为紧凑，花园洋房、小高层、高层由里而外依次分布，突显英式庄园风格,滨湖区紫金英郡,63,典型户型：该255户型为花园洋房，彰显尊贵；朝南的270大面积观景阳台、主卧八角窗台设计为最主要亮点。,典型户型：该154户型为高层主力户型；主卧八角式塔楼设计英伦风十足，客户认同原因主要是入户花园、阳台的大面积赠送。,产品户型段相对集中，多为150-270大户型设计；赠送面积较多；多有八角窗的塔楼设计,市场研究,1.,城市地产,滨湖区紫金英郡,64,周边环境较为吵杂,客户抗性,英式乡村庄园；耳熟能详的英国建筑风格；未来发展前景,客户认同点,英伦庄园的超然世外气氛；英伦贵族庄园的布置手法；,营销主渲染点,形象诉求：太湖水岸、无锡首席高尔夫绿地景观的高尚住宅； 市场问题：周边设施尚缺、产品面向客层有限,滨湖区紫金英郡,65,附件贰。滨湖区案例分析,1.玉兰花园 2.魅力万科城 3.融创天鹅湖 4.融科玖玖城,66,产品分析：一期主打欧式风情，采用新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶。一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势 客群定位：绿城迷+滨湖区当地改善性住客以及政府搬迁后各公务员教职等体系人群,滨湖区绿城玉兰花园,总建面：398200平方米 占地面积：181000平方米 容积率：2.05 均价：13500元/平方米,物业类型：高层 开盘时间：2010-03-27 总户数： 装修情况：毛坯,逸享繁华的品质人居,67,围合式商业圈旁既是地铁1号线及四号线的交汇处,一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势，层次错落,无锡南部地区最大的免费主题公园,一期主打欧式风情，采用新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶。一期7栋高层呈围合式、中轴对称布局，并且建筑呈北高南低之势，层次错落，小区内除中心庭院、多处园林小品外，还规划建设一个露天游泳池,滨湖区绿城玉兰花园,68,一期在售房源面积仅为183平米、198平米、268平，推出的最小面积也有127平米，剩余面积均较大，难脱手，推出面积段不是很合理，客户群未吸引到位导致滞后。,c3三室两厅两卫：183.33户型方正，朝南客厅卧室亲近阳光，大户风范；但是该户型储物间设计不合理，占据房屋中间位，且朝南阳台洗衣机设在次卧内，晾晒洗衣均不适宜入睡后进行,d4四房两厅四卫：268.33户型奢华平层，彰显主人尊荣，客餐厅连贯一体，宽敞舒适景观大窗，动静区功能分区合理，但因面积较大，政策调整后目前处于滞销,滨湖区绿城玉兰花园,69,产品分析：项目总占地面积约111万平方米，总建筑面积约145万平方米，其中商业面积近36万平方米，住宅面积近110万平方米，现已开发至第4期，产品涵盖面广，可选择空间大，每期一个主题由不同规划公司规划因此稍显凌乱 客群定位：滨湖区本地居民为主，由于已开发至第4期，现有客户有很多前期购买的改善客户及老带新客户,滨湖区太湖国际社区,总建面： 1460000平方米 占地面积： 1110000平方米 容积率： 1.12 均价：11000元/平方米,物业类型：低层、多层、小高层、高层、商铺、别墅 开盘时间： 2010-10 总户数：8000 装修情况：毛坯,无锡的维多利亚港,70,中央港湾区沿湖设置，定位为国际化的时尚之都,无锡大剧院2011年建成， “无锡的维多利亚港”正由蓝图变为现实！,在售四期me邸3，湖畔小豪宅,太湖国际社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米国际化商业中心，将成为“无锡的维多利亚港,滨湖区太湖国际社区,71,在售40#和49#两栋楼，还有少