精选地方城市强三优二战略方案.doc

精选地方城市强三优二战略方案为深入实施“强三优二”发展战略，加快推进中心区功能转变和产业结构优化试点工作，实现城市有机更新，根据市人民政府关于促进市中心区功能转变和产业结构优化的实施意见和市人民政府办公室关于促进市中心区功能转变和产业结构优化实施细则文件精神，结合我区经济社会发展实际，制定本实施细则。一、指导思想以打造“宜商宜居、活力时尚”区为目标，积极践行科学发展观，进一步解放思想，充分调动创业者的能动性、积极性和创新力，加快推进中心区功能转变和产业结构优化，以人为本，改善发展环境，强化产业导向，优化服务，试点先行，促进经济转型发展，推动城市有机更新。二、基本原则（一）自愿申报原则。企业根据自身转型发展需要，自愿申报城市有机更新项目,可自行申报也可委托投资人申报。（二）产业导向原则。在土地整体评估的基础上，根据引入产业的类别不同，土地收益金缴纳额度给予不同比例的优惠,以鼓励创意、创新产业的发展。（三）政府主导原则。街道（镇）具体负责辖区内的城市有机更新工作，根据辖区经济特点，明确产业定位，细化产业导向，鼓励联合开发，形成特色产业，积极发动、引导和帮助企业引进优质项目，实行全程陪同项目申报服务。（四）依法高效原则。在坚持依法审批的基础上，结合实际,灵活制定城市有机更新项目审批流程，明确审批时限，开展联合审批和预审批服务，实现高效审批、快速办理。同时，依法及时查处逾期未经审批擅自改变土地（建筑）使用功能的行为，切实维护市场经济秩序。三、实施范围在市人民政府关于促进市中心区功能转变和产业结构优化的实施意见规定的东至规划中的中兴大道、西至翠微大道，北至瓯江、南至瓯海大道范围基础上，增加双屿工业区为本细则试点区域，列入近期改建和收储的除外。四、推进模式（一）区块改造模式。按照新的规划要求，实行成片土地功能置换。利用原有建筑积极创造有利条件发展第三产业，特别是生产型服务业和公益类服务业。成片改建的，其厂房按市政府有关规定经征收补偿后，由区政府统一组织实施。（二）“三个不变”模式。即在保持土地性质不变、产权关系不变、建筑主体结构不变的前提下，允许企业适当改造并临时改变厂房使用功能，用于除房地产开发以外的第三产业，临时转变建筑功能最短时限为5年。（三）政府收储模式。对于非工业区内厂房面积在5亩以下的零星旧厂房、旧办公楼，按规定经政府征收补偿后，土地由政府按功能区规划要求进行建设，优先用于城市绿地建设和公共停车场、公厕、垃圾中转场等城市公建配套设施建设。五、政策支持（一）区块改造模式或政府收储模式推进的项目，被征收的工业企业，除按征收规定予以补偿外，按照关于加快推进中心区功能转变和产业结构优化的补充意见规定执行。（二）“三个不变”模式推进的项目，按照中心区功能转变和产业结构优化试点工作行业、项目准入导向目录及项目具体情况，结合市中心区土地功能转变出让金和土地收益金评估收缴暂行办法，土地收益金实行不同区块不同标准、同一区块同一标准的缴纳方式，一类区块按建筑面积每平方每年收100元；二类区块（含原工业区）按建筑面积每平方每年收80元。同时，享受以下优惠政策：1.免收土地收益金项目（1）文化创意类项目；（2）科技与信息服务类项目；（3）教育培训、医疗卫生、体育健身、民政福利等公共服务类经营项目；（4）纯写字楼项目；（5）五星级以上（含）高档宾馆项目。2减半收取土地收益金项目（1）专业市场项目；（2）金融业项目；（3）现代物流业项目；（4）占地5亩以上商业中心项目；（5）商务宾馆项目；（6）汽车贸易和4S店项目；（7）旅游定点项目；（8）批发、连锁零售业项目。3全额收取土地收益金除我区产业导向目录中的限制和禁止类项目外，其余项目符合功能区制定的产业布局政策的三产类项目，其土地收益金全额收取。4其它确需扶持的项目，经区经信局会同辖区街道（镇）“一事一议”确定缴纳土地收益金比例后报区政府同意。5.对于承租国有企业旧厂房从事符合产业导向的服务业项目，土地权属尚未明确的，按照“一事一议”的办法研究解决。6土地收益金年限以规划分局出具同意临时转变建筑使用功能意见时间开始计算，五年一轮。五年期满后，未列入近期改建范围的，在土地和产业重新评估的基础上，土地收益金延续统一标准收缴，收取比例不变，年限为五年（土地收益金征收管理暂行办法另行出台）。（三）“三个不变”模式推进的项目,在主体建筑结构不变，确保建筑安全，原建筑得到确认的前提下，确因消防安全、用电、专业厨房、锅炉房等三产配套需要的，经消防、规划、房管部门联合审批后，允许对老厂房进行局部改造或厂房间联通，临时建筑面积增加部分不得超过原面积的20%，并办理临时建筑许可手续。对于单层层高在8米以上的老厂房，经房管审批后，允许对其进行隔层，土地收益金按隔层后的营业面积计算。（四）同一宗土地，经辖区街道（镇）、消防、规划部门联合预审后，允许部分单体建筑临时转变使用功能，功能变更的建筑应符合相关技术规范。六、申报基本程序（一）申请人向辖区街道（镇）申领和提交城市有机更新项目申报表（详见附件）及项目实施方案；（二）辖区街道（镇）对申请人开展申报辅导，并提出享受优惠政策的建议。对于建议全额征收并经申请人同意的项目，可直接向规划分局申报并报区经信局备案；对于建议全额征收而申请人有异议的项目或者建议享受优惠政策的项目，在向规划分局申报的同时，向区经信局申请优惠政策支持；（三）规划分局对照申请人的申报材料，经初审同意后，向消防、环保、行政执法等相关部门征求意见，各部门预审查同意后向规划分局出具意见单，规划分局综合相关部门意见，对符合临时转变功能的，向国土资源分局出具规划意见联系单，并明确临时改变功能的用途；区经信局按照产业类别确定转产产业类型，并向国土资源分局出具土地收益金缴纳优惠比例意见；（四）国土资源分局根据规划意见联系单和区经信局出具的土地收益金缴纳优惠比例意见，结合项目所在区域及面积，确认收益金缴纳额度；（五）国土资源分局向企业收缴第一次土地收益金，并出具代缴证明和第二次缴纳时间限期；（六）规划分局凭土地收益金代缴证明，按有关规定与土地使用权人签订协议书，并办理相关规划手续。其中利用原有建筑物临时改变功能的出具规划功能改变意见书；新建临时建筑项目由规划分局牵头召开部门联合审查会议，符合相关要求的办理行政许可；（七）企业凭规划分局的规划改变意见书或规划行政许可手续办理消防等部门的行政许可或备案手续。本细则实施后，由辖区街道（镇）牵头，相关执法部门配合，向未经批准擅自转变建筑使用功能的经营者发出整改通知书