亦庄银行间REIT培训材料(精简版).ppt

中信证券股份有限公司,银行间REIT培训材料,一、关于REIT的基本简介,2,1、什么是REITs,3,REITs,房地产投资 信托基金,房地产信托投资基金REIT（Real Estate Investment Trust） 诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益； REIT是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间； REIT通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。,2、银行间REIT的特点,4,以资产为支持的类债务融资：银行间产品本质为基于企业信用和资产信用的类债权融资产品，理论上其利率应低于资产持有人发行的普通公司债券； 可保留对基础资产的所有权和管理权：在银行间REIT存续期间，资产持有人可以服务性机构的身份继续参与对资产日常运营的管理，在新行间REIT终止后，资产持有人可对资产进行回购； 门槛相对较低且审核时间较短：产品准备及发行流程相比交易所市场更简单，所需时间较短。,银行间REIT的特点,市场参与者比较单一：投资人是以基金、信托和银行为主的机构投资者，属于大宗交易市场，广大中小投资者无法参与； 价格表现不活跃：银行间产品主要为债券类固定收益产品，较难实现类似股票发行市场的大幅溢价和灵敏的二级市场价格波动； 需要资产回购及担保安排：针对不同的评级结果，银行间产品需要提供相应的担保措施，以保证委托人在银行间REIT终止时履行回购义务。,银行间REIT存在的难点,资产持有人对资产所有权和管理权有强烈要求：在银行间REIT终止后，资产持有人将对物业资产进行回购并获得资产的所有权；在银行间REIT存续期间，资产持有人将继续保持对物业的管理权； 资产所产生的现金流较为稳定：适宜租期较长，且租户结构和租金收入均较为稳定的资产。,适合参与银行间市场的资产,3、交易所REIT的特点,5,门槛相对较高：对于资产质量、产品方案、物业持有人背景以及发行模式等有非常严格的要求和规定； 所需时间较长：证监会的股权类产品审批流程较银行间市场行的固定收益类产品更为复杂，且审批时间较长； 对权属要求严格且产权需发生转移：对于资产的权属性质和证照齐备程度有严格标准；同时，产品设计需要基于所有权转移。,多元化的投资者群体：包括个人投资者和机构投资者在内最广泛的投资者群体； 价值发现功能：交易所市场REIT的价格由基础资产的盈利能力决定，因此管理公司可通过提高业绩的方式充分发掘物业资产的价值； 财务杠杆的运用：根据与监管部门的沟通，我们预计未来交易所REIT或可允许40%左右的债务融资杠杆比例； 健全成熟的市场制度：信息披露制度、市场监管制度和投资者保护等相关制度较为成熟。,交易所市场的特点,交易所市场存在的难点,适合参与交易所市场的资产,资产规模相对较大：交易所REIT对物业资产的规模将有明确规定，考虑市场的流动性，建议资产最小规模以20-30亿为宜； 资产权属清晰且租金收益率较高：资产的权属清晰明确，同时租金收益率需达到特定水平，且具备市场竞争力； 资产成长性较强：适合商场、写字楼等商业化程度较强，管理公司经营模式的管理能力可提升物业的的价值，实现资产在日常运营阶段的溢价。,4、银行间REIT和交易所REIT的比较,6,银行间REIT是债务融资工具。相对于银行贷款，银行间REIT拥有利率成本低以及融资期限长的特点。相对于公司债和企业债，银行间REIT在企业信用的基础上，引入了物业资产作为支持，具有更高的信用评级及更低的利率成本。但是，与公司债和企业债一样，银行间REIT需要通过尽调、审批、发行等环节，获得融资所需要时间较银行贷款更长。因此，对于收益不高且未来增长潜力有限的物业，银行间REIT是一种成本低成本的债务融资途径。 交易所REIT作为一种股权融资产品，通过出让物业的所有权获得融资，是持有型物业的一种退出渠道。交易所REIT对物业的权属、经营年限及收益率有着严格的标准。但同时，对于有增长潜力的优质物业，投资者也会给予一定溢价。因此，对于资产权属清晰，且高收益高增长的优质物业，交易所REIT是一种有效的变现途径。,二、总公司及下属公司REIT的选择建议,7,1、总公司REIT选择建议,8,选择建议,公司2007 年、2008 年的租金收入分别为0.72 亿、1.2 亿，2009 年预计总租金收入将达到1.6 亿元，租金规模有限； 总公司为配合开发区招商引资工作，租金收取较低，物业的收益率不高，短期内无法达到交易所REIT产品的发行要求； 依靠财政补贴人为提高租金收益，也因为交易所市场对产品的市场化程度要求很高，财政补贴模式很难被审批部门和投资人认可而难以实现在交易所上市。,考虑因素一：总公司运营情况,银行间REIT筹备工作相对简单，发行筹备复杂性相对交易所市场REIT要低，发行筹备的时间跨度相对较短； 考虑到目前各部门对REIT产品的推进力度与态度，银行间REIT的推进进度可能较交易所REIT更快一些； 目前首批参与银行间市场REIT试点的企业数量可以相对较多，且银行间试点对城市是否拥有试点资格比较看重。,考虑因素二：试点产品操作情况,我们建议：总公司先行在银行间市场发行REIT产品， 待条件成熟以后在交易所市场发行REIT。,1、总公司REIT选择建议,9,银行间REIT模式,以工业厂房等资产设立REIT,在银行间债券市场公开发行REIT受益券,募集资金用于开发区建设,募集资金,工业厂房等资产建成后出租,REIT以所获得的租金向受益券持有人分配收益,REIT到期时，清偿优先级受益券本金，REIT终止,本期REITs到期后，可用新建的工业厂房等资产作为基础资产发行下一期REITs,先试先行，体现开发区的创新优势； 拓宽多元化融资渠道打造可持续融资平台； 充分提高融资效率； 开创开发区建设融资的新模式； 累积企业信用，为未来资本市场运作打下基础。,1、总公司REIT选择建议,10,交易所REIT模式,孵化基金,交易所REIT,未成熟 持有型物业,出售后培育,租赁型物业和经营型物业作为持有型物业将在总公司体内培育成熟后，进入专业孵化基金，可待成熟后直接进入交易所REIT资产池。 通过交易所REIT，可获得较高的溢价倍数，打通资本市场的退出渠道，获得最大的品牌效应，增强持有型物业的流动性。,开发建设,成熟后出售,成熟 持有型物业,培育后出售,总公司,部分变现,部分变为份额 持有,开发平台,2、建议银行间REIT推进计划,11,确定初步方案,开展现场工作,完成申报材料,择机申报,3、交易所REIT融资方式简介,12,物业 出售,土地、原材料、劳动力,成长期物业（持有）,成熟物业 （持有）,产业资本,1,投入再开发,房地产 开发,交易所REIT在房地产行业产融结合中的重要地位,3、交易所REIT融资方式简介,交易所REIT是指在交易所市场进行上市交易的REIT产品。主要通过发行股票或份额，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过将投资不动产所产生的收入以高比例派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。,13,交易所REIT产品概念,三、境外融资案例分析,14,1、金融与地产的唇齿结合凯德置地案例,凯德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚太、欧洲和中东地区的主要城市。凯德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球近20个国家80多个城市。 凭借其雄厚的产业资产和商业知识，凯德置地也为客户提供的房地产金融产品和服务。凯德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、莱佛士控股、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托以及在澳大利亚和新加坡上市的澳洲置地。,凯德置地投资开发的高品质住宅在上海有上海新家坡、新家坡美树馆、菊园、曼克顿豪庭、江临天下、汇豪天下、莱诗邸、天山河畔花园、西郊林茵湖畔和柏丽华庭；在北京有上元、卓锦万代、马甸项目和京棉项目；在广州有金沙洲项目；在杭州有拱墅项目；在成都有5-7个住宅项目. 在佛山禅城区有魁奇路项目和东平路项目。,商业房产包括上海的来福士广场、北京的凯德大厦、厦门的汇腾大厦和北京的西环广场。综合房产包括广州的天河新作、北京的来福士广场和宁波的江北项目。另外，凯德置地在全国拥有或管理着29家购物中心。,15,1、金融与地产的唇齿结合凯德置地案例（续）,16,1、金融与地产的唇齿结合凯德置地案例（续）,凯德中国及其母公司集团旗下有2只房地产信托基金和9只私募基金关注中国市场，这为其开发和扩张提供了充足的资金支持，形成商业地产开发循环： 首先凯德开发商业物业并持有培育，在此期间可以与开发基金及孵化基金合作缓解初期资本压力； 待成熟之后通过打包发行REIT，实现资本市场的溢价退出变现，收回投资； 同时用募得的资金投资于新的持有型物业，等持有型物业成熟以后再通过增发等形式将其装入REIT，从而实现持有型物业的滚动开发和REIT的持续发行，为开发商带来持续的盈利。 对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足够的控制力，风险亦得到控制，且可以获取稳定收益。,17,2、债权类REIT案例台湾REAT案例分析,18,截至目前为止，台湾共有6支公募（上柜）的REAT，分别为：嘉新国际、宏泰世纪、新光中山、新光敦南、新光松江、国泰敦南。该等不动产资产信托的基本信息如下表所示：,2、债权类REIT案例台湾REAT案例分析（续）,19,2、债权类REIT案例台湾REAT案例分析（续）,20,发行日,在6支上柜REAT中，官方核准日期集中在2004年，但实际募集年度则平均散布在2004、2005与2007年这三年，每年各有2支REAT发行； 其中，最早的是由台北国际商业银行于2004年6月10日发行的嘉新万国；最晚的是由兆丰商业银行于2007年6月25日发行的国泰敦南。,预期到期日,较偏向固定收益权性质的REATs，其发行带有融资成本，有既定的存续期间。 在REATs的公开说明书中，预期到期日（受益证券的存续期间）是指“受益证券存续期间之结束日，其与发行日差距”。 在6支上柜REATs中，存续期间最长为7年，最短为5年，平均存续期间为5.8年，故设计上属于中期的不动产融资工具。,发行总额,在6支上柜REATs中，发行总额最大的是宏泰世纪，其规模达到44.4亿新台币，而新光松江的发行总额最小，仅有13.92亿。就整体而言，平均发行总额为33.5亿新台币，中位数为34.8亿新台币，标准差为11.86亿新台币。 从6支上柜REAT来看，发行总额基本上与资产估价持平。就发行总额与资产估价（取两家估价机构出具估价的平均值）之比而言，平均值为100.07%，标准差为0.18%，其中，最高的是新光敦南的100.43%，最低的是新光中山的99.93%。,2、债权类REIT案例台湾REAT案例分析（续）,21,证券分级,就3种优先顺位受益证券而言，信用级别最高的A券的发行规模占总发行规模的比例最高。其中，A券占总发行规模比例最高的是宏泰世纪，达到39.75%；而新光中山的A券占总发行规模比例为31.1%则为最低。就信用较差的次顺位证券而言，其占总发行规模比例平均为49.2%，最高值为新光中山的56.49%，最低值为新光松江的40%。 从A券占优先顺位受益证券比例来衡量，平均值为72.13%，最低值恰为次顺位证券比重最小的新光松江的63.45%，最高值为宏泰世纪的83.25%，而次顺位证券比重最大的新光中山为71.49%，在优先顺位证券含有A、B、C券3种类别的4支REATs中是最高的。,本息偿付,就优先顺位受益证券而言，6支上柜REATs均是采用本息摊还的方式，且以每六个月为一偿付期间。在本金偿付顺序上，最先偿付最优先顺位受益证券的本金，在最优先顺位受益证券都被赎回后，才偿付次一顺位优先顺位受益证券的本金，以此类推。,票面利率,6支上柜REATs的A、B、C券的票面利率设计符合风险与报酬的对称性。信用级别最高的A券，其票面利率在优先顺位证券中是最低的，其中，宏泰世纪的2.8%的A券票面利率为最高，新光松江的2.213%的A券票面利率为最低。相较而言，信用级别较差的C券理应被索取较高的报酬，最高的为宏泰世纪的3.7%，最低的为新光敦南的2.3%。 在6支上柜REATs中，次顺位证券均由创始机构直接持有，故无需任何信用评级等指标，且大都无票面利率。,3、股权类REIT案例腾飞A-REIT案例分析,22,基本情况,A-REIT于2002年11月19日在新加坡证券交易所上市交易，成为继CapitaMall Trust之后新加坡第二支上市REIT，同时是新加坡第一支上市工业类REIT。A-REIT背后是全球工业地产巨头新加坡腾飞集团，这就使得对科技园区和工业园区的投资成为其鲜明特色。 腾飞集团早在2001年就已经开始考虑推出REIT，但是由于REIT这一概念在新加坡尚无先例，和嘉德置地一样，腾飞集团也选择寻找富有REITs经验的海外合作伙伴。腾飞集团最终和来自澳大利亚的麦格理古德曼（Macquarie Goodman）走到了一起，两者合资组建了AMGM资产管理公司，为REIT的推出做准备。麦格理古德曼公司来头不小，是全球第一大工业地产巨头，由投资银行麦格理和澳洲工业地产巨头嘉民集团（Goodman）合资组建。 腾飞集团在麦格理古德曼的帮助下成功推出A-REIT，资产池包括八处位于新加坡的工业地产项目，其中4个科技园，3个轻工业园和1个定制厂房，总计可租面积约25万平方米，公开筹集资金2.4亿新元。根据0.83-0.88新元的发行价区间计算，A-REIT的年回报率基于在8.2-8.7 %。在六年多的发展历程中，又有剑桥工业、丰树物流、麦卡特库克等其他三支工业类REITs在新加坡上市，但A-REIT依然依靠庞大的资产规模雄踞榜首。2008年3月，腾飞集团收购了嘉民集团所持AMGM公司其余40%的股份，并将其改名为腾飞基金管理公司；同时从嘉民集团手中收购了A-REIT6.28%的股权。这样，腾飞集团以26.77%的持股比例继续控制着A-REIT，而基金管理公司则完全归腾飞集团所有。,3、股权类REIT案例腾飞A-REIT案例分析（续）,23,收购策略,作为第一支在新加坡上市的工业地类REIT，A-REIT以88处物业、共计46亿新元的资产规模雄踞新加坡已有的四支工业类REITs之首。 从上市之初的八处物业，到现在的91处物业，A-REIT在短短七年多的时间内实现了爆炸性的增长，这种飞速扩张源自A-REIT积极向外拓展的收购策略。 由于REITs需要将大部分收益分配给基金单位持有人，而A-REIT更是将可分派收入100%分配给投资者，其收购所需的资金基本全部来自外部，即通过增发新股和举债来筹措资金。一般的操作模式是A-REIT先选定目标并提出收购计划，同一时期也会提出融资计划，如此收购和再融资交替进行，顺畅地实现了A-REIT规模的迅速扩张。,3、股权类REIT案例腾飞A-REIT案例分析（续）,24,资产管理,A-REIT的资产组合非常多元化，包含了商务科学园、轻工业物业、高科技工业物业、物流配送物业和仓储零售物业、分层厂房等六种物业类型，且任何单一物业的租金贡献度都在5%以下，这就避免了对特定物业的过度依赖，有效的实现了风险分散。 A-REIT的租约平均到期时间约为五年半，长期和短期租约分布较为均衡，最长的租约到2024年才到期，这就使得A-