楼市新政利弊考范文.doc

楼市新政利弊考范文 郭文婧 习近平总书记反复强调，我国经济进入了“新常态”，我们要“认识新常态，适应新常态，引领新常态”。其实，无论是认识、适应，还是引领，我们都必须以十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的新论断为基础进行逻辑思考。而市场的决定性作用，最核心的就是资本市场在宏观经济中的主体作用将被进一步强化，资本市场实体经济“晴雨表”的调节作用将逐步显现。 在楼市快进入“寒冬”的状态下，楼市330新政的“救市”色彩无疑是存在的。为何要救市？李克强总理在今年的政府工作报告中已经说得很清楚了，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”。xx年预期GDP增长也调整为7%左右。“救市”，再次显示出房地产业对于国民经济的带动作用及重要支柱产业地位，与中央稳定经济增长的方向是一致的。 在出口和消费难以立刻扭转的情况下，稳定经济增长短期内最有效的办法就是投资，于是我们看到铁路建设、“一路一带”、城市基础设施等众多政府主导的大投资。这些投资都需要钱，特别需要地方政府出钱，可钱从哪里来呢？贷款，可我们不能忘了财政部口径下的地方债就达到了23万亿，而且进入了偿债高峰。尽管财政部前几日下达了1万亿元地方债置换的额度，但“借新还旧”毕竟只是饮鸩止渴，“解铃还须系铃人”。地方政府的基础就是土地财政，楼市新政正好是处理化解债务和稳增长关系的有效办法。 从资本的视角，我们不能忘了xx年楼市930救市的一个重要内容，央行、银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知，首次明确鼓励房贷证券化，筹集资金以增加贷款投放。如果房子卖不出去，或者首付比例过高，银行能拿什么来证券化呢？房贷证券化不就注定做不起来；如果房价一直处于下跌状态，即使房贷证券化了，但有谁会来买呢？怎么发挥撬动资本的“杠杆”作用呢？房贷证券化岂不注定要失败。在这个意义上，楼市330新政，实际上是楼市930救市的配套政策。 就楼市本身来说，李克强总理反复强调“民生”政府，强调经济的健康发展，不搞“强刺激”。在中国经济下行压力还在加大的情况下，如果楼市330新政导致房价暴涨，不仅会引来民怨，而且也不利于楼市本身的可持续健康发展。而这次的楼市330新政，与xx、xx年的救市政策，虽然内容相似，但楼市发展的本质状态已截然不同，现在供大于求、投资需求退市是楼市的大背景，救市导致房价暴涨的可能性并不大，因而可以在同样起到助力减缓经济下行压力的同时，让楼市伴随中国经济实现软着陆，进入“新常态”。 正因为这次楼市330新政，总体上是置于“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑之中的，所以资本市场表现得较为谨慎。一方面，3月31日地产股在开盘一度冲高后，立即来了个回马枪，收盘时居然有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%；另一方面，与此对应的是绿地、万科、恒大等大开发商的“零点行动”：在不停暗示“不买马上涨”的同时，却“周二不打烊，通宵卖房，所有房源不涨价，还主动给优惠，并且项目还专门加推新房源。” 新政是谁的利好？ 带有“救市”性质的楼市330新政，从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中，对政府的利好已经显而易见，维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等等。对银行的利好也很明显，新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减轻系统风险的同时又增加新的利息、房贷证券化可以将房贷转移至表外，减少负债，增加现金流，可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥，下到物业、家具和装修，与房地产产业链密切相关的数十个行业，利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动，房地产就将进入新金融时代，包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获好。 当然，楼市新政影响最直接的，就是开发商和购房者。对开发商来说，楼市330新政既是助力逃命的新政，也是助力发展的新政；对购房者来说也同样，既是助力逃命的新政，也是助力购房的新政。 市场竞争使然，任何一个行业都不可避免地走向整合集中之路，催生出行业寡头。我国房地产行业近几年的集中度在不断加强之中，在楼市总体疲软中，这一趋势在xx年表现得尤为明显。第一，规模效应得到了充分彰显，80家房地产企业跻身百亿军团，占了市场份额的40%，其中7家房地产企业跻身“千亿俱乐部”，销售额均值达到1607亿元，更是首次出现两家销售额超2000亿元的房企；第二，销售金额的增长率进一步凸显了强者恒强的定理，“千亿俱乐部”的增长率均值达到23.8%，3001000亿房企的增长率均值为14.6%，100300亿房企的增长率均值则只有10.4%，不同规模房企未来的差距将进一步拉大。 在如今供大于求、投资需求退市的楼市大背景下，楼市330新政对小开发商来说，毫无疑问是消化库存、避免破产、完美撤退的最好时机；对中型开发商来说，要么借机做大做强，要么借机转型转业，要么卖一个好价钱委身大开发商；对大开发商来说，消化库存和房贷证券化都将进一步增加其现金流，为“大鱼吃小鱼”准备了充足的资本，土地储备的优势、项目布局的优势也将进一步发挥，都将推动集中度进一步提高。对已经推动好几年、但效果不明显的非以房地产为主业的央企退出房地产，更是迎来了大好机遇，既可在大力发展混合所有制中实现保值增值，也可以由此华丽退出。 购房者，无论是首套房的刚需，还是改善性需求，首付比例的降低，营业税由“满五年”放宽为“满两年”，都可以加快“有房梦”的实现。 随着作为购房主力人口的25岁至49岁之间人群已经达到峰值，即使计划生育政策全面放开，超高生育率在我国也注定不会重现，房地产遭遇人口结构预警是事实存在的。高库存之下，一线城市房价止跌回升可期，二线城市房价左右摇摆，三四线城市房价稳中有降，房价分化的“主旋律”难有变化。对投资者、投机者来说，最重要的就是新政能让楼市热多久了。能够热多久？其一取决于市场对新政的响应程度，其二取决于后续还有可能的救市政策，如进一步降息降准、房贷利率打折、减免个人所得税等，其三取决于高悬的房产税利剑何时落地、以什么样的方式落地。也就是说，楼市330新政，带来的只会是楼市的阶段性、波段性行情，已陷入三四线城市的投资者、投机者，当抓住机会逃命；对二线城市的投资者、投机者，可抓住行情卖个好价钱；一线城市，则可考虑“逢低建仓”。 谁将跳进“大坑”里呢？ 利益多元化之下，新政有人受益，也必然就有人可能受损；阶段性、波段性行情，抓住的就是机会，把握不当的就是“跳坑”。 拿高悬的房产税来说，针对我国的国情，一套房免征基本上是可以确定，二套房要不要征注定存在争议，三套或者以上的房屋被征税是不可避免的。但无论如何，如果住房不能够售出去，而以库存的形式窝着，出台房产税就不仅征不到税，而且还会让本已不佳的楼市雪上加霜。因此，现在需要的正是楼市回暖。而根据国内外通行做法，二套房被征税的几率显然大于不征税的几率。不动产登记暂行条例已经开始施行，2018年登记机构、簿册、依据和信息平台将实现全国“四统一”，开征房产税的基础条件将完全具备。国家“总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则”，就意味着房产税在2020年前后可根据需要随时出台。实际上，在房产税的背后，还隐藏着遗产税的巨大可能，不动产登记暂行条例也为其准备了条件，住房也毫无疑问将是我国遗产税的最主要之一。在这种情况下，来不及出货的投资者、投机者无疑就跳进了“大坑”；改善性购房又惜售首套房的，也可能跌进“大坑”后才后悔莫及。 中国城市的人均住房面积，已经达到20多平方米接近30多平方米，紧张阶段已经过去了。一个城市未来的房价，将主要取决于三个因素：一是货币政策，如果“现金+活期存款”的增速大于广义货币，涨价的预期就会比较强烈；二是城市经济