廊坊市住宅小区土地发证的实施与问题探讨.doc

廊坊市住宅小区土地发证的实施与问题探讨 秦江霞QINJiang-xia （廊坊天众土地咨询服务有限公司，廊坊065000） 摘要院廊坊金桥小区由于建成较早，有部分土地权证资料已丢失，并且车库、滴水房檐的权证混乱，如今进行土地测绘面临许多困难。本文针对这些问题，通过规范测绘工作流程和技术措施，努力提高测绘精度，最终形成了一套准确规范的宗地图，为土地发证提供了重要的事实依据。 关键词院住宅小区土地发证；精度； 院F287院A院1006-4311（xx）27-0154-02 0引言 随着我国房地产业的发展，不动产产权问题在百姓中的位置日益提高，人民对于产权的认识进一步提高，商品住宅小区土地分割发证就是在这一背景下产生的，廊坊天众土地咨询服务有限公司进行这项工作已十余年之久，积累了一些经验，但也时时遇到新问题。以金桥小区为例，如今进行地籍测绘面临三个问题：淤小区建成时间比较早，测绘所需的许多参考资料已丢失，操作起来没有完整的参考依据；于小区车库，有的办理了房产证，有的没有办理，这对土地分摊计算造成了一定的困扰；盂有的住户滴水房檐部位的归属问题一直无法理清楚，不利于准确计量楼座面积。 为了解决这三个问题，准确划分出各住户的占地面积，为土地发证提供可靠参数，本文现针对该小区进行实地测绘，根据所得参数绘制小区宗地图，重点明确小区车库土地使用权属，为小区土地发证工作提供可靠依据。 1作业的法律依据 淤中华人民共和国测绘法；于中华人民共和国土地管理法；盂中华人民共和国房地产管理法；榆中华人民共和国物权法。 2准备工作 2.1作业流程本次测绘所采用的工作流程为：准备工作（收集资料，查看用地合法性）寅实地测绘寅内业计算寅宗地图制作与输出。 2.2准备工作淤确定宗地位置：根据业主的要求，确定需分割的土地位置，了解宗地的信息，确定是否合乎土地分割的条件，有无界址线切割建筑物的情况出现，如果界址线切割需分摊的建筑房屋，则不能进行分摊计算，考虑重新办理土地使用证或其它方法进行处理。于搜集小区的规划图：符合城市规划和小区详细规划是小区分割的前提条件，计算实际用地指标，如：容积率、绿地率等是否符合规划设计指标，只有在规划设计指标范围内，才能进行分摊计算。盂搜集小区的业主信息：搜集小区业主的所有房产证、房产局提供的产权面积表，两者之间有无矛盾的地方，是否与实际相符。笔者在实际工作中，经常遇到实发房产证与产权面积表不一致的地方，产权面积表楼层错误的地方，这就需要处理好这些问题后才能继续以后的工作。 3实地测绘 外业测量是在已有城市一级控制网的基础上，采用导线网的形式布设图根导线，最多发展二级，不采用RTK方法布设，因RTK技术虽然作业工序简单，但相对精度较全站仪作业法低，不能满足测绘房屋面积的准确性。碎部测量时，一定要长边定向，短边检查，在每个测站的检查观测中，定向时一定要进行定向点精度检查，检查过程中，如果误差偏大，平面或高差超过5厘米，要进行测站设置，用镜站的棱镜常数进行检查，这种系统误差可能在一个测站上没有明显的反映，有时很容易忽略掉，但这种误差对整个测量过程的影响是比较严重的；注意镜头放置的标准性，一定要使镜头棱镜常数的零位放置目标处，而且，镜面正对仪器，以减少光线在镜内的传输时间，减少棱镜误差的影响；在测站结束后，要进行测站归零的复查，因为，在观测过程中的碰动或因仪器本身的原因，有可能使度盘读数发生变化。 4内业计算 按事先编号的软件进行面积输入、平差计算，计算步骤及操作界面如下：淤点击表，双击区面积，进行宗地信息的输入，区号填1，以下根据实际情况输入图1所示的计算系统。于进行各楼的信息输入（如图2所示），包括：楼号、区号、楼号名，楼占地面积，注意：区面积表和楼面积表的建筑面积都不需输入，由程序自动完成。盂打开房面积表，进行各户建筑面积、户名、户号、房产证号、用途的输入。榆指定分摊面积的计算：若有指定分摊面积，则按表的内容依次输入；若无指定分摊面积，则建筑面积和占地面积均输入0，只输入院号、楼号、房号。注意，此表不能缺少，否则，分摊面积计算不正确。虞以上输入完毕后，点击“计算”，就可计算出每户的土地分摊面积如图3所示。 5宗地图的制作与输出 内容包括：界址点，界址线、宗地号，地类，土地使用者、界址边长，四至，楼号、楼名、户号，使用权面积。格式见图4。 6金桥小区车库测绘管理实例 6.1测绘仪器、设备所需测绘仪器、设备如表1所示。 6.2遇到的问题及解决办法淤针对车库、滴水房檐的权证混乱的问题，我们的做法是：以规划局出版的小区控制性详细规划和房产局提供供房产证为基础，确定楼座占地面积（一级分摊面积），对于落地阳台和走廊，视为楼主体，计算在一级分摊面积内，对于没有落地的阳台、走廊、漂楼不计算在一级分摊面积内。于针对小区土地权证资料缺失的问题，我们的做法是：对于第一种情况，返回房产局，把资料补齐，做到：每一步计算，都有依据可循，这也是物权法所规定的；对于第二种情况，我们结合小区的产权登记表。 6.3测绘成果本次测绘理清了小区车库土地权属问题，明确了个别住户滴水房檐的界限，同时补齐了大部分缺失的历史资料，使小区土地权证资料更加完整，并且根据测绘情况绘制成了小区宗地图（如图5所示）。 7结语 准确高效的地籍测量为金桥小区土地发证工作提供了可靠的参考依据，目前，小区共113户居民已全部登记，顺利拿到了土地使用证，该公司地籍科提供的优质高效服务得到了小区居民一致好评。另外，该公司在本次地籍测绘中所采用的工作流程十分规范，技术措施也属于测绘行业中的先进技术，因此，建议将该公司的测绘工作流程和技术措施