山东日照河山项目思考.pptx

山东日照河山项目 思考,谨呈：山东日照港信集团,纲要,旅游及其盈利模式,日照旅游及本案要点,总体策划思路,项目总体策划,营销推广思路,旅游业是以旅游资源为凭借，以旅游设施为条件，通过旅游服务，满足消费群体的旅游需求，从而获得效益的综合性经济产业。,游客旅游的过程，就是动态消费的过程，消费的六个环节，构成旅游业的六要素 产业链越长，企业盈利空间越大,旅游产品链整合能力强大。产品线长 首旅集团,旅游资源优越 黄山 石林 九寨沟,利用旅游的溢出效应，让地产项目具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 华侨城 宋城,引擎资源 旅游地产发展的基础，包括自然景观、名胜古迹、人造景观、主题公园等等,客源导向 旅游地产成功的关键，准确的客户定位及设施，合理的客户消费习性引导，引导足够的游客前来。,产品配套 旅游地产功能和盈利的载体，主要为酒店、别墅、商业街等各类产品。,国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级,观光旅游休闲旅游度假旅游,国内趋势,世界趋势,日照旅游资源包含海、山、古、林兼备，也是龙山文化的重要发祥地，莒文化与齐文化、鲁文化并称山东三大文化。日照还是西周时期伟大的军事家姜尚、南北朝著名文字评论家刘勰、诺贝尔奖获奖者丁肇中等名人的故里。 日照旅游发展以“阳光海岸”为品牌形象，建设世界一流的休闲度假旅游目的地。日照市旅游格局呈现滨海休闲旅游区、山岳生态旅游区以及莒文化旅游区等多元化多层次的发展面貌。,日照部门正在全国范围内招商打造国际水上基地，包括帆船俱乐部和游艇俱乐部，在万平口和山海天区域兴建4星级以上酒店，高尔夫运动区，海洋博物馆；在日照海滨国家森林公园开发建设水上娱乐设施和休闲度假设施；在五莲山、浮来山、阿掖山建设山上娱乐项目、民居民俗项目及休闲度假山庄；打造东海峪龙山文化遗址公园、两城部落等以以龙山文化为主题的休闲娱乐设施。,目前日照游客以海滨旅游度假为主，山地旅游仅仅占10%。但是政府正在考虑打造山景、民俗及文化旅游项目。 日照居民休闲/度假意识较为薄弱,引擎资源,河山风景区旅游资源较差。 河山风景区自然/人文风光弱于省内泰山/崂山，连云港花果山。 日照市区域有太阳山、五莲山、九仙山、浮来山等风景区，竞争激烈。,客源导向,作为旅游项目： 本案参考其他山区景点，建成后年游客量20-30万人，以本地人群为主，年收入1000-2000万元。 需要20年以上时间收回投资，并需要持续性的资金投入。 日照居民收入快速增加，休闲度假需求不断增长。 需要极强的富有经验的营运团队操盘。 纬联认为： 日照河山生态旅游区不具备短期盈利的条件。 项目需要借助地产实现资金快速回笼以及盈利。 做旅游的目的应该是 1. 拿地取地，获得稀缺资源的土地。 2. 吸引眼球，增加人气，增加土地商业价值，催熟地区，盘活物业。 3. 成为日照景观资源名片，获得更高消费价值。 4. 为地产作铺垫，成为景观配套，商服配套。,“抢占制高点、掌握话语权、勇当领跑者” 日照河山风景区在国内景观并不得天独厚，在日照本地也并不突出，在打造时不应与日照及附近区域已经打造及规划的“国际旅游度假区”相似，不能仅限于形式上趋同的设置一些旅游度假设施，而是从本地居民的实际出发,设置能够带来人气的设施,从而带动商品住宅的开发销售，完成总体开发。 港信集团的开发与运作，应有独特的竞争力，不仅要在具 体项目层面精耕细作，更需在项目全局高度，进行高质量 的谋篇布局。,纵观国内外众多大型旅游地产项目的运作实践来看，本项目绝不是单单一个旅游产业就能支撑的，在区域市场有效需求不足时，亟需多产业有机配合，包括集高端制造 业与现代服务业于一体的2.5产业的有机组合），综 合布局，互为支撑、共生共赢，充分发挥优势产业的集聚 效能，以形成驱动项目成功运作的“核动力”，即“动力地产”开发模式。 项目开发应得益于各类产业集聚效应，都 是通过产业集聚而实现中高端能量客源的集聚,港信在本案设立企业会所，将交易、展示、养生等业务可以放到本案。,盈利模式,存在模式,销售核心式主题地产能为居住地产创造需求,经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住地产的需求,1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来 - 提升区域形象/完善区域基本居住条件/形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现,双管齐下, 同时使用销售核心以及经营核心模式才能最大限度盘活本案. 总体上,港信可以采用 做庄 模式，借助 本案的土地整理权及开发用地优先拥有权 的巨大资源和政府影响力先期建立一 个极具共赢效应的运作平台； 然后，仅在项目前期投入部 分资金，营造并催熟商业氛围，在建立盈利效应，吸引各 类资本纷至沓来后， 联合其他投资者在港信打造的平台上实施投资开发。,我们可以把本项目在战略规划层面，分为 近、中、远期三个发展阶段统筹考虑， 作出近期清晰、中期模糊、远期概念化的宏观安排；在确保当前项目落地建 设的同时，为未来产业布局与适时调整留下较大的弹性空间。,近期,中期,中期,远期,远期,近期规划 与开发布局以尽快满足政府要求、快出形象、催熟商业氛围、营造赚钱效应为主，实行一边建设造势、一 边快速变现土地之原则，尽快实现投入产出的动态平衡。 中期规划与布局可在初步总体规划基础上，精心策划反复论证，精选出好的项目以备开发，并与近期计划相互呼应。 远期规划与布局暂以“概念为主”，可在这些用地上先期布置高端的赛车场、高尔夫练习场等临时性设施，利用并优化原生态的自然景观做其配套，实质性的延缓地块开发时间），预留一定规模的项目发 展备用地，不必细化；,项目分区分组团 商业集中布局 配套设施集中 产业分散 祖宅按照组团分散,集高端产业、商务会展、休闲娱乐、生态体验、养生度假于一体的综合性区域，为都市中向往宁静与繁荣，亲近自然的高端人群的创造一片乐土。,在产业布局上，在项目中可借助 2.5 产业 布局，引进高端的第二产业终端、高端服务业 作为重要的引擎，借力发展产业经济。 通过产业经济，既能消化部分商业用房，又可实现本案配套不足的矛盾。一个具有成熟配套的楼盘可实现“出则繁华、入则幽静”的现代都市人群的居住梦想，又可稳定快速实施区域的城市化进程。我们必须先期抢占存量市场、发掘潜在市场，开发并引导新的市场，才能真正实现可持续发展。,以各类设施为载体，以歌舞娱乐、会议会展、文化传播、运动休闲为表现，以销售和出租经营为盈 利模式，快速营造高质量的商业氛围，催熟并提 升地块区域的商业价值。 同时，各类设施及活动为地产项目销售提供了坚实的基础，对于塑造项目的高端形象意义重大。,近期,中期,远期,将花卉和非物质遗产公园做为近期本案的近期打造项目，设置在规划的巨书太阳文化片区。此外,利用会所及度假酒店展开会议接待. 中期以茶园和温泉为主线,进军养老和度假地产, 远期打造日照的北部总部基地以及会展产业.,迎宾花毯,水中观赏花卉/植物,岸边海棠/桂花,樱花/郁金香/牡丹/玫瑰,/桃花沟/樱花/茶花/丁香等花卉,温泉搭配梅花,湿地观赏植物,山间步道旁杜鹃长廊,在入口、池边、水中、绿道、岸边、山里布置不同种类的花卉，做到四季有景、四季花开。可以分期打造。,温室热带花卉,由音乐广场、非物质遗产馆、非物质遗产长廊3个部分组成。 引入麦田圈、巨石阵、八阵图、 ufo 等世界非物质遗产，增加趣味性和猎奇性等。,非物质遗产长廊,非物质遗产馆,音乐广场,通过组织赏花、文化、娱乐等活动，为本案制造人气，促进商业的繁荣，使得河山项目成为日照的文化标杆，为住宅和商业地产销售打下基础。 一个具有旺盛生命力的文化旅游产业对于土地价值提成意义重大，港信可以进行二级土地开发、资产抵押、资产置换等资产运作。,客户主体为日照本地人群，少量附近其他地区外来人群。 本地人群做为第一居所，而外地人群做为度假和投资。 部分企业客户用于招待和员工疗养。,托斯卡纳是意大利一个大区，其首府为佛罗伦萨。托斯卡纳以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称，它被认为是文艺复兴发端的地方。托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，它让人想起沐浴在阳光里的山坡以及富足的田园生活。 托斯卡纳意式风格外立面层次丰富、材料多样，色彩绚丽等。绚丽的立面与多姿的园林，共同构成了五彩斑斓、移步异景、曲径通幽、鸟语花香的居住环境。,托斯卡纳是意大利一个大区，其首府为佛罗伦萨。托斯卡纳以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称，它被认为是文艺复兴发端的地方。托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，它让人想起沐浴在阳光里的山坡以及富足的田园生活。 托斯卡纳意式风格外立面层次丰富、材料多样，色彩绚丽等。绚丽的立面与多姿的园林，共同构成了五彩斑斓、移步异景、曲径通幽、鸟语花香的居住环境。,合院别墅 总价控制 回避户与户干扰 营造多从院落空间,应用现代先进的科学技术、采用系统的家居设备集成方案，以环保节能的方式，从多方面提高人们生活的舒适程度；从而使舒适家居系统满足舒适生活三大要素，符合世界卫生组织who关于健康住宅标准的15项要求,非法闯入时，移动门窗磁报警 非法闯入时，幕帘门窗磁报警 非法闯入时，玻璃破碎声感报警,火灾报警 燃气泄露紧急报警,无线遥控钥匙扣紧急救助,别墅生活是人生的一种精神需求，对居所的要求脱离了遮风挡雨，而是借居所寄情山水，在享受人生辉煌，保持生活的宁静，山居的价值。 本案拥有日照第一高峰，住在期间，一种“会当凌绝顶，一览众山小”的感觉油然而生，人生成功的标签。 本案位于城市边缘，离尘不离城，在享受人生辉煌，依然保持生活的宁静，稀缺的景观资源和山水别墅尽显业主的尊贵，然业主享受物质与精神的双重贵族生活。 完美的欧洲小镇，周到的物业服务，异国风情使得本案成为业主个性喜好的展示。,核心价值体系,核心竞争力宣传,裕景湾 “裕”代表着富裕 、繁荣 “景”寓意着大自然的美好生活 “湾”象征着项目位于山水之间的坳处 该案名与香港著名高档社区“愉景湾”相类似，让人群容易联想到本案的旅游地产高端定位。 案