天津大悦城悦府1楼营销策略方案22p.pptx

大悦城 悦府 1#楼营销策略方案（0925）,推售策略,本体分析 明确可售资源，解析存在的问题，针对性提出解决策略,第一部分,住宅1#楼剩余房源梳理,目前可售房源61套，面积6485.34平米,01户型89m,02户型89m,04户型89m,05户型144m,铁角户型，目前二室户型中剩余量最大，市场客户接受度较低，因此该户型价格适当下调，提升产品性价比。,银角户型，目前二室户型中剩余量最小，市场客户接受度较高，因此该户型作为价格标杆，提升1#整体均价。,中户户型，目前二室户型中剩余量最小，市场客户接受度较高，保证均好性价格进行销售,金角户型，目前该户型剩余最多，主要原因在于户型面积过大，总房款较高，且有遮挡，因此适当调整该户型价格,住宅1#楼剩余房源分析,结论,目前1#一室户型已销售完毕，主要由于户型差价较小，未能有效进行价格杠杆挤压，导致户型去化不均匀，因此本次价格调整应有效利用差价进行户型挤压，做到户型均匀去化。,住宅2#楼销售分析,开盘当日销售状况分析,02户型71m最先去化完毕，总房款较低； 04户型131m再次去化完毕，单价起到决定性作用； 02户型57m有剩余，主要由于单价较高，且居住性较低； 鉴于2#的产品去化速度考虑，客户对居住性要求较高，且对总房款的敏感性较高。 因此对于1#应有效利用价格杠杆挤压各个户型的均匀去化；,住宅2#楼排卡客户户型意向梳理,住宅2#楼排卡未退客户和退卡但可等待的客户户型意向,以两室需求为主，三室需求量较少，将成为下一步销售难点。,竞品分析 竞品分布，竞品成交量价走势分析,第三部分,竞品地图,项目周边区域为传统居住区，竞品项目较多，主要包括九州国际、新汇华庭、大都会、都会轩、保利香槟国际。,中粮大悦城,九州国际,都会轩,大都会,新汇华庭,南开,和平,九州国际,竞品成交分析,3月推售6号楼楼王成交均价18700元/，折合赠送面积后成交均价17000元/ 8月4日加推住宅170套，当天成交80套，成交均价18200元/ 现房优势，主打蓝印、学区牌，每户均有赠送面积，近期借力电商渠道加推，与本案形成直接竞争。,新汇华庭,竞品成交分析,新汇华庭7月21日加推1#， 2梯4户，33层到顶，共132套房源，当日去化120套，去化率91% 自6月以后随着市场的积淀，项目均价不断上涨并趋于平稳。,大都会,竞品成交分析,近期电商渠道合作主推120-260精装产品，成交量有所下滑 该项目已成为天津市中心标杆项目，已树立良好的市场口碑，价格基本平稳。,都会轩,竞品成交分析,都会轩6月份小户型售罄，7月起全面出售大户型产品，成交均价开始下降,竞品分析结论：,1、目前项目周边竞品较多，但是除九州国际8月份加推销售量增加以外，各个竞品项目的成交量均呈下降趋势！ 2、9月17日-9月23日第三周，成交量持续下降，环比下降8.12%，优惠促销及优质房源的推出成为市场主旋律！ 3、预计2012年第四季度市场情况平稳发展，不会出现反弹，因此项目应抓住机会以稳健的价格推售新货！,金九银十已不再！,价格策略 定价原则，户型差价、楼层差价,第四部分,住宅1#楼楼层调整策略,未售房源：包括认购未签约+未认购的房源,基准层,首层，但仅144平米有房，其他户型首层无房,整体趋势越高越贵，到次顶层和顶层时开始下降,10层以上层差价40元/平米,10层以下层差价30元/平米,顶层销售难度较大，需大幅下调价格。建议顶层和次顶层的总款差价：两室保持在6万元左右，三室保持在10万元左右,楼层策略： 以3层为基准楼层； 各楼层差价不建议过大，保持在30-50元/平米，特殊楼层除外； 二层具有景观优势，因此价格略高； 首层仅144平米有房源，面积偏大，且受干扰较大，因此下调价格350元/平米，使得首层总款比二层低5万元左右。,住宅1#楼户型价格调整方案,策略核心方向：下调三室户型价格，由其他所有未售户型分摊 调整策略：下调144平米三室户型差，与基准户型形成300元/平米差价，即比基准户型89平米同楼层单价低300元/平米。 调整原因：144平米面积大、总款高，遮挡严重，意向客户较少，因此下调单价以降低总款，同时可为销售员挤压该户型销售提供说辞口径，即该户型面积大，但单价低。,调整前,调整后,总款差价10.7万元,总款差价4.5万元,总款差价6.3万元,住宅1#楼价格调整策略,住宅1#楼价格调整结果,营销推广策略 明确营销目标，清晰行动战略，做好详细计划，冲击年终目标。,第六部分,10月,11月,9月28日,提前进行发布示范区及样板间开放信息,工程节点及推售节奏,工程节点,12月,价格走势,元/平米,18000,19000,20000,推售节点,释放公布价格区间,升级优惠.10.14日推盘销售.,10月7日样板间