涪陵新加坡花苑沟通方案128p.pptx

涪陵新加坡花苑沟通方案,2012-8,重庆和田房地产营销策划有限公司,目录,part1. 涪陵区域介绍 part2. 涪陵市场概述 part3. 热点项目详解,区域介绍 / 重庆市,重庆是中国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，中西部地区综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。,核心副城： 涪陵和长寿： 重点发展化工、食品纺织、新型建材等产业 江津和永川： 发展商贸、职业教育、机械制造等产业 合川和铜梁： 发展节能、农副产品、特色旅游等产业,重点发展矿产资源开发、旅游等产业，依托长江、乌江等交通干线优化产业布局。,区域介绍 / 重庆市规划格局,区域介绍 / 重庆市涪陵区,重庆市涪陵区，因乌江古称涪水，巴国先王陵墓多葬于此而得名。2000多年前，涪陵曾为巴国都，秦、汉、晋时设枳县，自唐以来一直为州所在地。新中国成立后为涪陵地区，辖10个县，1995年撤地设涪陵市(地级)，下辖两区一市三县，1998年重庆直辖后改设涪陵区。邑枕长、乌两江，素为乌江流域物资集散地，有渝东南门户之称，是闻名遐迩的中国“榨菜之乡”。全区辖1个经济技术开发区、1个私营经济示范区和44个乡镇、街道办事处，总人口113万，主城区常住人口30万。涪陵区自然条件好，人文资源丰富。涪陵榨菜、涪陵水牛、涪陵红心萝卜是闻名海内外的三大特产；程朱理学“点易洞”、水底碑林白鹤梁是名闻中外的名胜古迹。,自古因为交通条件的优势，吸引人和商品的流动中转！因此，但凡两江交汇处，都有一个大型经济城市的诞生长江七大支流的河口都有大城市，雅砻江口是攀枝花；岷江口是宜宾；嘉陵江口是重庆；湘江口是岳阳；汉江口是武汉；赣江口是九江；而乌江口，则是美丽的涪陵！,区域介绍 / 涪陵区城市定位,涪陵区两江交汇（长江、乌江），属于重庆市“一小时经济圈”核心城市，位于重庆六大区域中心城市之首（万州、涪陵、黔江、永川、江津、合川），是全市重要经济增长极、全市重要工业基地、国家中心城市、 城乡统筹发展的现代化大城市。长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。,区域介绍 / 涪陵区城市定位六大区域中心城市之首,区域介绍 / 涪陵区城市定位重庆中部的商贸物流中心,区域介绍 / 涪陵区城市定位重庆重要工业基地,区域介绍 / 涪陵区规划格局,“一城二区五片”的总体规划布局 “一城” 是指功能完备、职能互补的涪陵城区； “二区” 是指以江南片区为核心的东部老城区和以李渡片区为核心的西部新城区； “五片” 是指组成老城区的江南、江东、江北三个片区和组成新城区的李渡、南岸浦二个片区。,区域介绍 / 涪陵区交通出行,作为重庆一小时经济圈的核心城市，涪陵区的交通条件较为完善。定位为重庆中部的综合交通枢纽。,航空：地处重庆三大机场的心脏地带。渝东南可至黔江舟白机场；渝东北可达万州五桥机场；距重庆主城江北机场仅100公里。,高速公路：拥有三条高速公路。渝涪高速可1-2小时内直达重庆主城；沿江高速路未来可直通上海；重庆三环高速路可直达长沙方向。,铁路：拥有三条铁路。渝怀铁路已建成单线，规划增建二线。涪陵境内长约74公里，可至武汉、广州；渝利铁路：规划双线铁路，属国铁级干线，电力机车牵引，设计时速200km/h，快速直达上海；南涪铁路：规划单线铁路，西向接轨渝黔线，东向接轨渝怀线，全长79.25公里，可至贵阳。,水路：是重庆三大枢纽港区之一。境内长江、乌江岸线108公里，沿江码头110座，泊位160个，创造了重庆市水运的6个第一，将建成为长江上游中心最大的物流中转港。,区域介绍 / 涪陵区经济gdp,自2003年以来，江津区国内生产总值健康、快速发展，年增长速度保持在11%以上，增长速度较快，2010年gdp达到303亿元，增长幅度创历史新高，比上年增长17.6%。江津国内生产总值发展迅速，说明江津国民经济发展较为健康。,涪陵区gdp,涪陵地区人均生产总值，2004年突破万元大关，2005年增幅有所回落，但2006年迅速回升，到2008年突破2万元大关，达到了24851元，2010年人均生产总值已达37374，为近8年来新高。,涪陵区人均gdp,区域介绍 / 涪陵区经济产业比重、人口,涪陵区产业结构，从总体看，涪陵以第二和第三产业为主；从发展趋势看，涪陵第二产业不断增加，第一和第三产业整体呈减少的趋势，这跟涪陵区产业结构调整有关，按此发展趋势，未来涪陵产业结构将以工业为主，工业产业将成为地区经济的主要产业。,2003年2009年，涪陵总人口，无论是户籍人口还是常住人口，增加不多，户籍人口从111.5万人增加至114.51万人，常住人口保持在95万左右，2010年常住人口突破100万人。同时比较可以看出，江津外出人口较多，每年约有平均16-20万人常住外地。城镇化率增长较快，2003年全区城镇化率仅为45.3%，到2010年达到59.6%，增长近15个百分点，说明涪陵城市化进程加快。,涪陵区人口平稳增长、gdp不断攀升，市委、市政府发出关于加快涪陵区经济社会发展的决定(又称市委2010年37号文件)：到2020年，城市人口达到100万，城区面积将达到100平方公里，此为涪陵的未来10年“双百”战略。在拥有多家上市公司的同时（太极集团、桐君阁、西南药业、涪陵电力、建峰化工、涪陵榨菜），正在打造涪陵南门山片区百亿级商圈，未来十年，涪陵将依托涪陵工业园区、白涛化工园区等，形成装备制造、医药食品、化工化纤等六大产业。从而带动城市人口的增加和经济的不断发展！,这也给涪陵的房地产发展带来了较大的发展空间，为房地产市场的良性走高，提供了契机！,区域介绍 / 涪陵区域状况小结,目录,part1. 涪陵区域介绍 part2. 涪陵市场概述 part3. 热点项目详解,涪陵市场概述 / 房地产发展阶段,起步阶段,80年代至90年代初，为涪陵房地产的起步阶段，此阶段市场上以集资房为主，有少量商品房出现，建面价格在500元/以下。,初步发展,90年代中至2005年为涪陵房地产初步发展阶段，此阶段市场上仍以集资房为主，但商品房的数量逐步增加，建面价格由700元/逐步增加，2000年突破千元，约1100-1200元/。此时，涪陵的本土开发商，翔正、龙湾等渐渐崭露头角。2005-2006年房价上涨至1700-2000元/。,快速发展,2007年至现在，涪陵房地产进入快速发展阶段，大量商品房出现，占据市场主导地位，金科、恒大等知名开发商进驻涪陵。全区整体均价增加至3000元/以上，涪陵主城区商品房价格已突破5000元/，个别中心区域项目价格接近6300元/。,涪陵市场概述 / 房地产投资额,房产开发投资额逐年增长，2007年开始增长提速，说明涪陵房产市场进入快速发展期。值得注意的是2008年出现金融危机，仍然保持在一个较高的增长率。 从房产投资额占地区生产总值比重来看，房产投资额比重总体呈增长趋势，到2008年其比重占到7%以上，近四年比重一直保持在6-9%左右，说明房产开发对国民经济的贡献已经占有相当重要的地位。,涪陵市场概述 / 房地产开发状况,从上图看，涪陵商品房施工面积呈逐年增长趋势，2009年突破950万方，竣工面积方面，2006至2007年相对较少，2008年相对较好，连续两年突破300万方，同时通过比较不难看出，涪陵商品房施工面积与竣工面积相差较大，最大达到600万方以上。,涪陵市场概述 / 销售面积,2003至2005年，涪陵商品房销售面积连续两年的增长率均超过了50%（分别为04年同比增长101%，05年同比增长53.1%）；2006-2008年销售趋于平缓，维持在35-45万方左右；2009年达到了近年峰值95.86万方。可以看出，近两年年，购买力大量释放，需求旺盛。,涪陵市场概述 / 销售金额,2003至2008年，涪陵商品房销售金额增长缓慢，一方面由于商品房销售面积基增长较少，另一方面销售价格也增长缓慢。2009年随着销售面积的徒增，销售金额也随之增长，2009年销售额实现大幅增长，连续两年销售金额保持在接近30亿及30亿以上。,涪陵市场概述 / 涪陵房地产市场销售价格,2003至2006，涪陵商品房销售均价格逐年增长，较为平缓；2007年均价首次突破2000元关口，2009年均价已突破3000元/，2010年涪陵区房地产市场均价已达到3767.74元/，达到历年最高，同比增幅达25.3%。,涪陵市场概述 / 2010年1月2011年5月土地成交,涪陵市场概述 / 2010年1月2011年5月土地成交,金科实业等大型开发商逐渐的进入李渡新区， 预示着，未来李渡新区将成为涪陵房地产市场的重点开发区域,涪陵市场概述 / 2010年1月2011年5月土地成交,2010年1月2011年5月 涪陵区共成交住宅或商住用地共32宗,涪陵主城区：15宗 李渡新区 ：12宗 两大区域几乎平分秋色 李渡新区更有后来居上之势，渐渐成为了涪陵区房地产开发的重要区域,涪陵市场概述 / 房地产分布状况,涪陵主城 李渡新区,当前涪陵区房地产市场发展主要集中在2个片区：,涪陵市场概述 / 涪陵主城,主要市场特征表现为： 商品房开发量较大，但是受制于坡高、地陡等因素，项目分布比较散，没有形成较好的竞争氛围 商品房近几年最为集中的版块是涪陵滨江路，竞争氛围良好，除金科项目外，其余滨江项目档次普遍不高 商品房价格较高，当前区域市场价格在5000-5500元/的范围，滨江项目单价达到6000元/左右，个别洋房项目，价格达到6000元/以上 产品形态单一，当前区域商品房形态主要是高层住宅和商业两种业态，形态比较单一,主要针对当前城区，被长江、乌江环绕的半岛部分。该片区是涪陵区政治、经济中心，房地产发展相对成熟。,区域房地产客户特征： 涪陵主城区房地产客户几乎全部是涪陵本区域客户，它的辐射范围仅限于涪陵区，对于周边区县基本上没有吸引力 商品住宅客户购房目的一般都是刚性需求，投资性需求量非常低，这也是房地产市场发展不成熟的表现 区域购房客户消费能力不强，价格敏感度较高 投资客户，多数于涪陵的两大项目，高笋塘世贵双星和南门山未来百亿商圈核心的金科世界走廊,涪陵市场概述 / 李渡新区,李渡新区位于涪陵西部，距涪陵主城12公里，是涪陵规划的新城区和工业园区，李渡新区规划人口36万人，规划面积50平方公里。,主要市场特征表现为： 商品房开发量较大，该片区处于房地产开发的起步阶段，项目较少，档次不高，品质楼盘不多， 商品房价格较低，当前区域市场价格在3000-4000元/的范围，恒大山水城精装产品5800元/左右，个别洋房项目，价格达到5800元/以上 产品形态多样化，主要以小高层和洋房产品为主，仅恒大有高层产品。该片区属于未来的低密度居住区。,区域房地产客户特征： 几乎全部为涪陵本区域客户，辐射范围仅限于涪陵区，对于周边区县基本上没有吸引力 商品住宅客户购房目的一般都是刚性需求，投资性需求量非常低，这也是房地产市场发展不成熟的表现 涪陵区本地客户群体对李渡新区的认知度较低，更多的原意在主城区置业，但随着恒大等品牌发展商的入住，市民对于李渡新区的认知度在逐渐加强，渐渐的将居住范围向李渡新区推进。,目录,part1. 涪陵区域介绍 part2. 涪陵市场概述 part3. 热点项目详解,目前涪陵主城区在售主要项目8个，均为区域内品牌开发商。其中： 住宅项目6个： 澳海水岸蓝山 西城华府 中慧第一城 御景江都 之江名苑 金科天湖小镇 商业项目2个： 金科世界走廊 泽胜世贵双星,涪陵主城区 / 主要项目分布,御景江都,澳海水岸蓝山,金科天湖小镇,中慧第一城,西城华府,之江名苑,金科世界走廊,世贵双星,涪陵主城区 / 海怡天西城华府,该项目位于涪陵区主城区西面董家湾片区，属于涪陵主城近期重点开发的居住区板块 项目自身配套：游泳池、篮球场、羽毛球场休闲娱乐会所； 周边配套：爱家、重客隆超市、翔正农贸市场，生活配套齐全。且周边有建行、工行、招商银行等多家银行，另有兴华西路建材市场和特色餐饮一条街； 教育配套：业主子女还可免折校费就读涪陵最好的小学城七校和涪陵的重点中学14中。,涪陵主城区 / 海怡天西城华府,该案目前在售：4号楼、5号楼 均为2梯7户高层住宅,该项目主要户型为82-115两房、小三房产品，是市场上主流的刚需产品： 项目尾盘销售：4、5号楼，是作为该案最后两栋房源推售，自11年5月推出后，小户产品已经售罄，仅余少量高楼层大户产品。,涪陵主城区 / 海怡天西城华府,该项目最热销的户型为以上两种：100三房 和 82两房 100户型：套内面积82.72，三房两厅双卫双阳台。户型方正，进深较深，动静分区明显；房间功能分区明显；次卫干湿分区；且有飘窗作为赠送面积。属功能型小三房。 82户型：套内面积68，两室两厅双卫双阳台；户型方正，紧凑；功能齐备。 西城华府的户型，均为较为紧凑的小三房和小两房，利用有限的空间，给予户型全面的功能，主要满足刚性需求的客户，因此，较为热销。,涪陵主城区 / 澳海水岸蓝山,项目地处涪陵未来“城市西扩”重点规划地带，是连接城区与李渡工业区的纽带；离尘不离城，坐落于南马山之上，北临长江，南望群山。 项目自身配套：会所、篮球场和羽毛球场 周边配套：移动、电信、联通、广电等通讯一条街正在形成；规划中的物流仓储中心即将成形；“澳海地产”建设的“澳海大道”将连通桥南路和滨江大道，实现城西大流通。通讯、学校、医疗、生活配套完善。 交通配套：108、112、118路公交线通达各处,涪陵主城区 / 澳海水岸蓝山,该案将于7月24日推出10号楼：2梯6户小高层产品,本次加推的小高层产品均为两房和小三房产品，以应对刚性需求和随时可能出现的限购、停贷等政策调控措施，达到回笼资金的目的,涪陵主城区 / 中慧第一城,项目为目前涪陵主城区最大规模楼盘。一期规划用地155亩，建筑面积约23万平方米；二期规划用地245亩，建筑面积约37万平方米。 自身配套：800超大社区景观泳池，网球场，篮球场，电梯直达停车场，更有新投入运行的豪华会所 周边配套：新大兴超市，步阳路农贸市场，人民医院门诊部 教育配套：实验中学，十八中,涪陵主城区 / 中慧第一城,在售,项目目前在售1号楼，3梯8户高层产品 于2011年6月4日开盘,该项目主要户型为55-89可变1房、2房房产品， 高层产品：目前在售的1号楼，开盘后销售率达70%，余量的30%多为118无可变空间的a户型，b、c、d三种户型因其有较大的赠送面积和可变空间，去化率较高，基本售罄。 洋房产品：尾盘销售，余量仅30套左右。因目前信贷政策较紧，单价6000元/左右，总价较高，因此暂时处于滞销状态。,涪陵主城区 / 中慧第一城,a户型：三室两厅双卫 建面：118 套内：94 景观效果好，远观长江，近看小区公园 主卧带转角飘窗，景观、通风皆宜 动静、干湿分区明显,b户型：两室两厅单卫 建面：89 套内：71 空中院馆，可满足书房、儿童房等各种需求。 可变空间且赠送面积较大 小户型的超大厨房，舒适度极佳,c户型：一室两厅单卫 建面：75 套内：60 作为小户型仍拥有较大的客厅，舒适度增加。 9的赠送面积较大 空中院馆作为可变空间作两房使用,d户型：一室两厅单卫 建面：55 套内：43 作为小户型仍拥有20较大的客厅，舒适度增加。 空中院馆作为可变空间作两房使用,涪陵主城区 / 御景江都,项目处于涪陵区南门山商业圈中心地段（中山路以南，公园路西侧），是涪陵周边各区县交通车必经之路，步行至南门山约5分钟路程，涪陵城区内各公交线路均可直达或转乘到达，交通十分便捷。 自身配套：约1.28万平方米商业，绿化带，自身景观配套，社区超市、社区诊所、社区饭庄、干洗店、理发店、药房、书店等等。 周边配套：1、餐饮：大中型品牌中西餐厅、特色火锅、精品私家菜、风味小吃等等； 2、住宿：公寓式宾馆、城市客栈、家庭旅馆等等； 3、休闲：大中型水疗休闲会所、保健浴足、茶楼、酒吧、网吧等等； 4、零售业：百货商店、购物中心、主题商场、专卖店、超市等等。,涪陵主城区 / 御景江都,a1,a3,项目目前在售a1、a3两栋，均为小户型公寓产品 a3栋为33f的2梯6户高层公寓产品，目前已近售罄； 主要以a1栋2梯14户的32f高层公寓为主推产品：,因本案处于涪陵主城区中心地段南门山，毗邻未来的商业中心金科世界走廊，所以，户型均为单间配套、1-2房投资型产品，平均单价6250元/平米，因其总价也相对较低，去化情况良好。,涪陵主城区 / 金科天湖小镇,该项目西有森林公园，东北有望州公园，整个项目地形呈聚宝盆状，位置优越，景观资源极为良好。作为全城首个花园洋房项目，金科天湖小镇被大众誉为全涪陵最宜居的地方。 景观配套：小区绿地率达35.08%。拥有天然的湖泊景观资源； 运动配套：网球场、篮球场、羽毛球场、无边界游泳池、儿童老人活动场地等; 小区配套：社区幼儿园、吊层式车库、地面停车位; 商业配套：数万平米超豪华商业街;,涪陵主城区 / 金科天湖小镇,天湖小镇于2011年5月加推130-165洋房产品,户型：3房2厅2卫 面积：133 方正三房，动静相宜； 大客厅连接景观阳台，景观效果极佳； 主卧室带有景观阳台，通风采光极佳。,户型：4房2厅2卫 面积：154,拥有超大私家花园，此为豪宅必备品质，与会所相呼应，形成良好的景观互补 主卧室带有景观阳台，通风采光极佳 错层设计，分区明显，动静相隔 每间房间通风采光效果均可，一览小区绿化景观,涪陵主城,李渡新区/ 主要项目分布,恒大 山水城,海怡天星海湖,攀华 未来城,易方学富新城,目前李渡新区主要项目4个，易方学府新城已售罄 在售项目3个：海怡天星海湖，攀华未来城，恒大山水城,李渡新区 / 海怡天星海湖,该项目由涪陵本土的实力企业海怡天打造，位于李渡新区的主干道上，景观、立面效果优势在该片区尤为明显 景观配套：近7000平米湖泊、草坪绿化近70000平米、 运动配套：游泳池、篮球练习场、网球场、羽毛球场等。 小区配套：会所1个、幼儿园1个、 商业配套：滨湖商业街,李渡新区 / 海怡天星海湖,3,6,10,3、6号楼为1梯4户，11层小高层产品,10号楼为2梯6户，18层小高层产品,目前，该项目正在进行vip卡登记，预计于2011年9月开盘销售，此次加推，产品线、景观、朝向，各类户型均较为丰富，可供选择面较足，是李渡新区的景观宜居楼盘之一,李渡新区 / 海怡天星海湖,功能分区明显，动静分离效果较佳 有较多赠送面积 双卫设计，主客分明 户户通风采光效果均可,户型方正，无浪费空间。 动静分区明显 较多赠送面积 户型紧凑，功能齐全,李渡新区 / 攀华未来城,攀华未来城项目位于涪陵李渡工业园区，由中国民营企业500强之一的攀华集团投资修建。攀华未来城项目北面紧邻渝涪高速公路，南临工业园环城主干道，交通四通八达，动线便利，社区整体建筑以坐北向南布局,小区配套：户外健身设施，人工湖泊，喷泉。 周边配套：100米饮食一条街。300米服饰店.精品书店、电器建材等。重庆市长江师范学院,李渡新区 / 攀华未来城,项目在售14、15、16三栋板式花园洋房1梯2户，高7层,项目在售的三栋板式洋房，均为128户型，坐南朝北，且小区景观绿化上佳，属于涪陵李渡新区之大盘，目前该项目价格具有一定优势，整体均价3500元/，低于该片区其他项目，这与社区品质的打造稍次有关,李渡新区 / 攀华未来城,户型：3房2厅2卫 面积：128 方正三房，客厅带飘窗，采光效果一般 功能分区较细，各房间采光面尚可 双卫设计，主客分明 整体户型方正，进深较短，无浪费空间 户型整体虽方正，但主卧室和次卧室仅带有较小飘窗，影响景观和采光效果 次卧与书房较为狭长，稳定面不足，不利于家具的摆放,李渡新区 / 恒大山水城,该项目由国内一线品牌开发商恒大地产集团打造，是恒大集团进入涪陵的首个项目，恒大山水城位于长江之畔涪陵李渡新城核心，首期占地约300亩，总开发建筑面积约52万平方米 景观配套：2.5公里景观大道，原味欧洲皇家园林，超大中央内湖等 教育配套：长江师范学院、重庆医药卫生学校、涪高中 小区配套：约1900双语幼儿园、约5200摩洛哥皇家会所 商业配套：拥有约1100国际风情商业街、,李渡新区 / 恒大山水城,1,4,5,6,7,8,9,10,11,项目推出1、4、5、6、7、8、9、10、11号楼 目前正在销售6、11号楼精装修观湖景观小高层：,李渡新区 / 恒大山水城,1、2号房 户型：三室两厅双卫 建筑面积：122 户型方正，布局较为合理 宽阔入户花园设计，提升房间品质感 大面宽客厅和景观阳台，可直面观湖景资源 主卧独立卫生间，体现主客分明之感,3、6号房 户型：2室2厅1卫 建筑面积：82 户型方正，布局较为合理，分区明显 大面宽景观阳台，可观湖景和园林景观 独立餐厅，功能分区独到且明显 卧室均带大飘窗，采光舒适度强,4、5号房 户型：3室2厅1卫 建筑面积：95 全明设计、户户采光 大面宽景观阳台，可观园林和景观步道 主卧大飘窗设计，采光通风极佳,李渡新区 / 恒大山水城,1、2号房 户型：3室2厅1卫 建筑面积：98 4.2米开阔客厅，与景观阳台相连，采光度高 卧室均带大飘窗，舒适度、采光度强,3、4号房 户型：4室2厅3卫 建筑面积：161 双主卧设计，满足大家庭需求 沿海流行之横厅设计，显示独特创新感 宽阔双阳台，全方位一览小区景观 全明餐厅，增加生活舒适度 独立的保姆房，体现主人尊崇感,目前 涪陵主城区住宅用地已逐渐稀缺，可供开发的土地愈来愈少 李渡新区未来将成为涪陵房地产发展的主要根据地，随着金科在李渡新区的不断拿地，未来将会和恒大等众多一线开发商争相进驻李渡新区，形成良性的房地产竞争，促进涪陵城市化建设。 李渡新区的房地产开发，将为未来涪陵区的“双百”目标，做出重要的贡献！,各 版 块 供 应 分 析,西城板块由于有第一城、西城华府、水岸蓝山等规模较大的楼盘，后续开发体量 较大，故总规模在涪陵四大板块排行第一，无疑本案的竞争环境比较激烈。 对比其他区域的总规模和已供应规模，滨江楼盘的已供应比例最大，这也较为直 接地反映出了一个特征：滨江楼盘的整体去化速度较其他区域的楼盘更快。 从已供应规模占目前总规模的比重看，滨江路未来后续供应相对其他版块较小； 西城板块和李渡新区将是涪陵片区房地产的未来供应重点。,从市场供应产品来看，两房和三房为市场主力产品（其中一变二归 为两房，二变三归为三房）其中两房占比为40.5%，三房占比为48.9%。 通过调查发现涪陵房地产供给市场中，一房面积区间为：42-53，两 房面积区间为：71-90 ，三房面积区间为91120。,供 应 产 品 分 析,需 求 产 品 分 析,从近段时间推出或者加推的项目，其去化速度都相对较快，开盘当天的去化率都在50%及以上，同时赠送空间在涪陵已被广泛接受的追捧。 其中可变户型在市场比较畅销，一变二，二变三的紧凑户型都比较受青睐。而120以上的大户型市场热度不高，同时这反映出购房者对大户型需求和消费能力有所不足。,需求主力：70-80的一变二，80-86.5的两房,需求主力：85-95的二变三，95-100的三房,2010年上半年相对涨幅较小，涨价速度也相对缓慢，下半年的涨幅较大，均价为5000元左右。归纳原因如下： 首先目前涪陵整个房地产市场开发量较少，市场出现供不应求的状况，使得价格上涨。 其次由于高端产品的稀缺，目前市场的小部分高端产品价格普遍较高，拉升了市场的整体均价。,价 格 变 化 趋 势 分 析,滨江路区域：区位景观优势，涪陵高档楼盘集中地，产品供不应 求，相对其他区域后续供应量较小。,高笋塘区域：涪陵城市核心地带，交通便利，配套完善，由于开 发较早，目前地段稀缺性明显，使得价格较高。,南门山区域：正在逐步崛起，一些餐饮娱乐等都在陆续进入。,华兴路区域：区域内集中建材家居专业市场，新世纪、重客隆等大 型超市也在此，使得其生活配套相对成熟，该区域为 后期涪陵重点开发地带。,步阳路区域：以“中慧第一城”为首，为涪陵占地面积最大的项目。 区域环境较好适合居住，但交通配套不够成熟。,各 区 域 分 析,总 结,两房和三房为市场主力产品，经济、紧凑型的户 可变户型更容易受到市场接受和追捧。,目前市场出现量少价高的局面，未来本案所在区 域的放量较大，本项目将面临激烈的竞争环境。,目前涪陵市场楼盘主要集中在滨江路板块和西城 板块。,调研目的：深入涪陵中高端目标客户群的置业需 求，重点求证该部分人群对产品的需求情况。 调研时间：12月17日12月18日 调研方式：采取的是定向取样的方式，针对已经划分的 人群进行调研，并针对区域其他 楼盘的到访客户进行拦截访问。 具体样本如下：,调 研 说 明,消费者年龄分布情况,受访者多在26-45岁年龄区间（80.8%），特别是31-40岁区间的中青年人(54.4%)。,受访者家庭人口分布情况 如右图所示，家庭成员以 “三口之家”占59%，通过加 权计算表明，每户家庭平 均人口数为3.28人。,消费者家庭人口分布情况,背 景 分 析,消费者家庭月收入分布情况,消费者工作职务分布情况,受访者家庭月收入在4000 元以下的占44%，家庭月 收入在4000元以上的占 56，消费者整体家庭 收入比较乐观。,消费者的工作职务以普 通员工和技术人员为主。,背 景 分 析,70-90平方米占46%，90- 110平方米的占29.0%中等户 型最受广大受访者喜欢。 选择三室的占54%，选择 两居室的占35%。 选择7-18层的占50.8%。 其中选择13-18层的占32%。,消费者选择购房面积分布情况,消费者选择户型分布情况,消费者选择楼层高度分布情况,购 房 特 征 分 析,对于本案的深度思考？,用 地 经 济 指 标,项 目 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,总建筑面积：106899 会所面积：1301 商业面积：1857 容积率：3.0 绿化率：37.35% 总户数：1058户 停车位：333（地上94；地下239）,用 地 经 济 指 标,项 目 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,项目周边生活配套较为完善,本项目隶属涪陵核心地段，紧靠森林公园环抱，毗邻涪陵区建委。,地 块 swot 分 析,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,机会opportunity 精准定位，创造差异化产品。 目前区域配套逐渐成熟。具有升 值潜力。 江北和江东的滨江路建设，涉及到 大量的拆迁工作。,威胁threaten 本案预计明年上半年入市，面临 市场的不确定性。 项目所在西城版块土地储备量大， 潜在竞争较大。,优势strength 产品创新，具有市场稀缺性。 新加坡风情全方位植入，品质感较高。 开发热度高。 未来项目的生活配套齐全。,劣势weak 基地内部高差大，对后期施工构成一定难度。 马路紧靠项目。对后期住宅的噪音干扰较大。,常 规 方 案 分 析,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,优点： 面积较少，控制的较好。 产品总价较小。,缺点： 缺少创新性，产品没有亮点。 市场核心卖点较少。 市场竞争力较弱。,旋 转 方 案 分 析,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,优点： 目前市场上具有稀缺性。 外立面独特，创新力较强。 对于项目来说，市场卖点较多。,缺点： 相对于传统方案，面积较大。,项 目 核 心 价 值,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,现有核心价值 可变院馆 空中花廊 跃层 外立面 大面积赠送,1、精准的项目定位形成的错位竞争 2、产品创新形成的差异化竞争,综合以上，基于本项目地块本身， 建议选用市场创新较强的旋转方案,项 目 整 体 定 位,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,2012，迎接涪陵“百变居住”时代,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,项 目 产 品 定 位,百 变 空 间 随 心 所 欲,产品创新，打造差异化产品，形成错位竞争。 -大面积赠送，可变空间,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,产品核心词分解,魔术空间（magical),两种可变户型/成长型空间,百变空间/随心所欲,百变/突破自我,小富之家/随我而变,解放内心渴望,倡导百变的生活主张,产品,生活主张,项 目 定 位 解 读,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,目 标 客 户 定 位,我们的地段和周边环境决定了目标人群的丰富性, 他们可能是：,乡镇群体,中青年（25-40岁）,望子成龙家庭 部分拆迁居民,项目基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议,项 目 客 户 描 述,可能来自周边行政事业单位。 受过良好的教育，同时也望子成龙，希望子女就读好的学校。 积极向上，生活有自己的主张 ，勇于拼搏，喜欢形式大于内容。 思维跳跃，自由渴望释放，不拘一格，勇破传统观念。 周边拆迁居民，看重小区环境。 对于住房，他们期待小小的空间可以容纳所有的梦想， 居住周围环境优美。,案 名 建 议 一,幸福香寓,幸福相遇,幸福香遇,在一个物质与精神缺乏的年代里， 房子就是一切幸福的化身，潮流般的被崇拜着。 我们在城市不停的寻觅，直到与幸福相遇。 用三个词来描述这段寻找的历程，莫过于,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,singapore | 她是典型的城市国家，她有著名的花园城市，她孕育了亚洲四小龙之一，新加坡用自己的繁荣、整洁、娱乐、民风、气候吸引着游客纷至沓来。,新加坡,“著名花园城市” 当真是深深的触发我对“花”的爱慕和向往。,那么，花带给我们的是什么?,1981年，新加坡选定卓锦万代兰为国花，由福建闽南话音译 orchid(兰花)一词而来，亦称胡姬花，是兰花的一种。特征是：容貌清丽、端庄超群，又流露出谦和，象征着新加坡人民的气质。它有姣美的唇片和五个尊片，唇片四绽，象征新加坡四大民族语文：华语、马来语、泰米尔和英语的平等。,“香”由此来。,立足新加坡园林特征，创造最大差异化价值。,园林景观规划建议：,以异域风情的鲜花种植形成本案园林的独特主题。,五大浪漫馨香圣地植入， 让本案真正“香”漫全城。,1、普罗旺斯薰衣草园,2、大阪樱花大道,3、阿姆斯特丹郁金香园,4、英格兰玫瑰园,5、托斯卡纳蔷薇园,以上鲜花类别仅供参考，可做适当更换、 需与园林景观公司根据生长花期、管理成本进行沟通后实施。,通过五大浪漫主题鲜花的规划， 新加坡花苑香的园林景观有了更突出的差异化特征,香,当这种“香”成为生活的一种氛围， 当这种“香”演绎成为一种生活的格调， 一种新的生活方式脱颖而出,最浪漫的香,most of,the world wind from here,当优雅、浪漫、健康、快乐，所有的香味融汇于此时。,当居住于此的每个人都成为他人风范时。,新加坡花苑留给市场一个优雅的格调：,闻香，识生活。,项目品牌推广语推荐,“香”源于产品，高于产品， 内涵丰富的生活格调， 在未来项目数年的推广中，可以保证整体品牌的一致性， 同时可针对不同产品，形成符合当期人群的品牌形象， 保证项目在各阶段的推广中既有章可循，又亮点纷呈。,和田观点,幸 福 香 寓,建议案 名 建 议,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推 广 主 题 语,幸福是什么？幸福就是不期相遇，却邂逅相遇此生的唯一！,此刻，我们在新加坡幸福“香寓”,森林的幸福是一身绿，天空的幸福是一身蓝，贝壳的幸福是依偎着一片海，而我的幸福就是在此地与你相遇！,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推 广 原 则,项目具有一定稀缺性。需做大规模推广,在较短的时间集中轰炸，快速行动。,抢占先机、出奇制胜、多级连动、集中推盘,立体引爆期,产品公开期,持续热销期,事件营销造势 引爆项目形象 建立沟通渠道,基于产品的创新，百变的 理念将产品推出，同时结 合公关活动吸引客户购买,多渠道沟通 提升项目形象,以紧密契合的传播攻 势取得轰动的市场效 应实现销售,户外广告，当地 电视台等为主 通过借力造势 引发市场关注,通过细分市场的精耕 实现点对点的客户跟踪,三 步 论,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推 广 节 奏,6月1日7月31日,热销,5月1日5月30日,开盘,1月1日4月30日,引爆,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推广节奏：第一波（1月-4月初） 产品形象导入 主要以围墙、户外、涪陵电视台、巴渝都市报为主，树立项目的形象；配合相应的车身广告、夹报、网络进行强制信息传达、造势，吸引消费群。,第 一 波,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推 广 主 题 语,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,分解主题:,2012，迎接涪陵“百变居住时代” 解放内心渴望,在幸福香寓，有你想象不到的百变。,主题： 此刻，我们在新加坡幸福相遇 新加坡花苑百变空间随心所欲即将惊艳登场,第 二 波,推广节奏：第二波（4月-5月初） 产品概念输出，核心利益点发布。 主要以设置外展场、户外（有效画面的及时更换）和现场销售中心和示范区的开放打组合拳，短信、夹报、网络等为辅。有效的作好产品互动宣传，从而为后期销售做铺垫。,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推 广 主 题 语,主题： 城市魔方 看我百变,我希望始终如一的你，有一天野一点 幸福香寓,百变空间，可变院馆,大面积赠送,分解主题:,我希望你的魅力不仅来自内在，更有外在 幸福香寓,百变空间，空中花廊,被花包围的房子,我的世界有两层 幸福香寓,百变空间，上下小跃层,生活小滋味,第 三 波,推广节奏：第三波（5月-6月） 倡导生活方式，发表生活感受 主要以户外（有效画面的及时更换）销售中心现场、dm单、活动为主，形象及品牌知名度的持续传达；借助样板房的呈现，以实景呈现来吸引客户购买；成功完成销售。,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,推 广 主 题 语,分解主题:,你感觉到了吗？ 涪陵弥漫着“香寓”的味道 在幸福香寓，体验在花香中生活,“香寓”生活，盛情邀约 在幸福香寓，体验在花香中生活,主题：看过无数花园，都不及窗外那一簇,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,总 结,短期内进行集中轰炸,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,主 力 媒 体,主力媒体：户外广告 由于涪陵片区站台灯箱和路灯灯箱较少，建议使用大型户外t型广告牌，形成区域大范围内的封杀。,主力媒体：巴渝都市报 报纸广告覆盖面广，市场的影响力较大，具有很强的时效性和可读性，并且可传播一些详细的数据，是产品宣传推广最为重要的广告媒体。 建议：报纸广告发布以主题鲜明的系列形象广告和话题抄作为主，,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,主力媒体：网络 1、大渝网、搜房网 2、网络新闻报道 3、网络话题炒作 通过网络广告链接项目网站和论坛与目标客户群及业主达成深度的沟通交流；引导重庆主流房地产专业网站上关于项目的言论，主导其上的论坛，通过论坛达到与潜在购房者进行沟通的目的，塑造项目正面形象。,主 力 媒 体,案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体,辅 助