武汉光谷项目杉荷湾概念前策报告53p.pptx

杉荷湾,生态智能休闲度假小镇,前言： 中国光谷伊托邦秉承“经济发展、环境保护、社会和谐有机结合”核心理念，充分依托大光谷科技资源、梁子湖区域自然资源和南武汉交通资源优势，以大光谷区域发展全局视野，以未来低碳智能科技发展的战略高度，从“两型社会”和小城镇建设的应用与实践角度，通过三大规划理念、五大规划特色，营造鱼米之乡的都市生活意境、现代都市田园风情、跨地域的休闲办公模式，开创低碳经济、科技信息时代下“居住、工作、休闲”三位一体全生活模式，缔造“大武汉休闲商务区，新时代生态智慧伊托邦”。 作为伊托邦首个面市项目，【杉荷湾】秉承中国光谷伊托邦核心理念，抓住全民休闲时代到来的契机，集结各界精英，倾力打造“大武汉，生态智能休闲度假小镇”。,背景环境 区域分析 发展模式 战略定位 价值体系 清晰产品,目录：,一.背景环境,（一） 战略背景 1、低碳、智慧地球时代全面来临 随着全球温室效应、气候异常、能源危机、水资源短缺等环境问题的日益加剧，人类生存空间越来越狭小。今天，发展低碳经济、构建低碳生态可持续城市，开创低碳生活方式，已成为一种势不可挡的国际潮流。城市对社会能源消耗达70%以上，节约能源，降低碳排放量的关键是在城市建设系统中有效解决。另一方面，互联网技术、信息化科技的飞速发展，正在全面而深刻地影响着现代人的工作模式、生活模式以及社会文化等方面。 ibm公司总裁彭明盛提出“世界将继续变得更小、更平、更智慧。我们正在进入全球整合的时代，正在进入一个智慧的经济、智慧的社会和智慧的地球的时代。”建设适应于互联网智能技术发展的智慧城市，必将成为未来城市的重要发展目标。,2、区域经济发展提速 （1）武汉获批中部中心城市 2010年3月8日，国务院正式批复同意武汉市城市总体规划（2010-2020年）明确武汉的城市性质为：“武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。”该批复突出了武汉全国重要中心城市的定位，进一步明确了武汉作为中部地区龙头城市的地位，武汉的城市定位再次上升到国家高度，必将有力推动武汉城市各组团的快速发展。,（2）武汉城市圈获批两型社会国家改革实验区 2007年12月14日，国家正式批准武汉城市圈成为“两型社会”建设综合配套改革试验区。武汉城市圈以武汉为圆心，与周边100公里范围内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8个城市构成的“18”区域经济联合体。面积不到全省三分之一的武汉城市圈，集中了湖北省一半的人口、六成以上的gdp总量，不仅是湖北经济发展的核心区域，也是中部崛起的重要战略支点。武汉南部新城组团内的中国光谷伊托邦则位于武汉城市圈中心区，对于深度实践“两型社会”有着较强的辐射力和示范效应。,（3）武汉全面迎来高铁时代 武广客运专线全长约1068.6公里，时速350公里/小时，4小时即可使至广州。2011年武汉至北京高铁将开通，车程缩短到4小时以内。未来几年，武汉将全面迎来高铁时代，到全国主要省会城市的车程均在5小时左右；九省通衢的区位优势将助推武汉历史性地飞跃发展，武汉经济、城市发展也必将迎来崭新时代。,（4）大光谷时代来临 2009年12月8日中国光谷获批国家自主创新示范区，国务院批复同意东湖高新区适用中关村科技园区的有关政策措施，湖北省政府全力支持光谷做大做强、快速发展。中国光谷汇聚五大千亿支柱产业，预计2020年产值突破1.5万亿元，成为中部崛起的重要经济引擎。 光谷境内目前拥有12000多家高新企业，42所高校、56个国家级科研院所，100多万名在校大学生，120万青年科技人才，具备人才、产业、资源、空间等突出优势，将成为武汉城市圈的慧心和高新产业聚集地。中国光谷伊托邦建设适于光谷广大青年科技人才的未来理想城市意义重大。,3、生态湖北建设加快 2009年湖北省委、湖北省人民政府出台了湖北省首个关于生态文明建设的实施意见关于大力加强生态文明建设的意见，该意见明确提出了切实转变发展方式，大力发展生态经济，加大生态建设力度，落实环境保护基础，加强宣传和引导，提升全社会生态文明意识，建立健全促进生态文明建设的长效机制，切实加强生态文明建设的组织领导等战略要求。 近两年，武汉先后承办第十三届世界湖泊大会、第七届中国城市森林论坛，并获得“国家森林城市”的称号，对有效推进全省“两型”社会建设以及生态湖北的建设起到了积极的作用。建设生态文明的可持续小城镇符合湖北省省情。,4、五里界旧城改造与新城建设契机 五里界街是国家“五部一委”确定的全国小城镇建设重点镇，多年来，集镇数千亩的土地只散落地居住着8000余人，土地资源未能有效节约利用。由于缺乏整体规划及完善的公共配套设施，整个街道破旧不堪，群众生活质量较差，老百姓没有其他收入来源，从而导致镇域经济长期难以有效发展。 中国光谷伊托邦以五里界旧城改造为契机，按照江夏区区委区政府 “政府主导、市场运作、统一规划、分步实施”的小城镇改造指导思想，以“经济发展、环境保护、社会和谐”为发展理念，科学统筹城乡发展，积极探索一种适合五里界街情的小城镇改造与新城建设模式，通过科学先进的社会经济发展规划，系统解决当前区域及社会热点问题，使五里界未来的城镇建设更加美好。,（二）宏观环境,中国经济第四极，“1+8”大武汉城市圈中心 继珠三角、长三角、环渤海之后，武汉城市圈驾乘中部崛起、“两型社会”改革试验区之东风，有望成为中国经济增长第四极，与西南开发、西部大开发齐头并进。与此同时，武汉全面迎来高铁时代，九省通衢、华中枢纽区位优势日益显赫，中部中心城市国家战略地位再次升级。,研究分析：武汉城市圈经济中心偏移至东南四个地级市，其产业前景及爆发优势最为强劲；大武汉81城市圈的新中心将是由东湖高新区与江夏区范围组成的大光谷区域。,【未来发展中心】,14,以前瞻视野审视大武汉未来发展新格局，可以发现以中国光谷为核心，汤逊湖与梁子湖为两翼，融合金口、郑店、纸坊、五里界、流芳等五个特色卫星城镇的“大光谷板块”，正在迅速崛起，即将改变武汉三镇划分的城市格局，将成为武汉经济腾飞的第四增长极。,大光谷崛起武汉第四极： 光谷+金口+郑店+纸坊+五里界+流芳,15,中国光谷，中部崛起重要力量,中国光谷位于美丽富饶的武汉东南部；作为全国第一家国家级光电子产业基地、第二个“国家自主创新示范区”，综合实力位居全国高新区前五。这里云集了武汉80以上的科研院校，56个国家级科研院所、700多个技术研发机构、20多万科研人员；这里已成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，与活力无限的科技创新之地。 它汇聚全球光电子、节能与环保、生物医药等千亿产业于一体，现有120万科技人才，12000多家高新企业，预计2020年实现产值1.5万亿，即将迈入全球高新技术产业第一梯队，成为中部崛起的重要引擎。这里拥有南湖、汤逊湖、梁子湖等数十个湖泊，以及九峰山、青龙山等山体森林公园；拥有广阔的山地、水域、林地、丘陵、田园、以及港口码头等生态宜居城市发展空间。,16,区域关联性强，交通畅达 中国光谷伊托邦雄踞“1+8”城市圈中心区，北依中国光谷、庙山开发区、藏龙岛开发区，南邻湖北省水质最优的梁子湖；距江夏中心城区仅5公里，武汉城市中心20多公里；沪蓉高速、武广高铁、南环线穿镇而过，梁子湖大道、花山大道分别从镇域中部、西部南北纵贯，交通畅达，发展前景广阔，致力于创建全国小城镇建设样板、武汉生态文明综合实验区、“两型社会”示范区、城乡统筹发展典范。,17,中国光谷伊托邦，超越光谷的力量 作为武汉城市发展的新动力引擎，大光谷板块迫切需要一个新的发展突破口。集萃武汉城市圈核心、光谷之睿智慧心、梁子湖生态绿心三重黄金价值的中国光谷伊托邦，正是这一平台的最佳选择点和启动点。项目依托大光谷科技、人才优势，以小城镇改造为契机，系统应用低碳、智能技术，建设适合青年科技人群宜工作、宜居住、宜休闲的生态文明综合实验区。以国际视野造城，承载光谷海量创造力源泉，缔造知本阶层国际生活特区，创领光谷发展全新未来。,小结：,交通畅达,光谷掘起,借光造城,国家中心城市,大光谷之心,中国光谷伊托邦 璀璨崛起,生态资源丰富,二.区域分析,本案,庙山片区,南湖片区,纸坊片区,流芳片区,光谷中心片区,汤逊湖片区,22,项目现状：自然环境优美，生态资源丰富,本案,庙山片区,南湖片区,纸坊片区,流芳片区,光谷中心片区,汤逊湖片区,区域特性：,项目地处江夏五里界，位于汤逊湖与梁子湖之间，四周路网发达，交通便捷，25分钟生活圈内，可快速抵达庙山、纸坊、流芳、汤逊湖、南湖及光谷中心片区。 由于梁子湖旅游度假区、巴登城、中国光谷伊托邦均包含休闲度假属性，凭借这三驾马车的带动作用，加之项目地25分钟生活圈所涵盖范围，项目区域特性可定位为：大光谷片区休闲度假后花园。,24,项目现状：自然环境优美，生态资源丰富,全新体验式户外生活,小结：,区域特性：大光谷片区休闲度假后花园。,三.发展模式,发展目标,打造全新体验式户外生活理念,紧密结合伊托邦的理论体系，找到项目核心竞争力，成功启动 解决区域认知度问题，实现区域认同感 找到产品开发思路 助力伊托邦成为全国小城镇改造的示范区,现阶段的首要问题是： 如何解决体验式户外生活的建设问题？,结果1,期望结果、我们想要什么？ （针对项目现状的科学分析）,结果2,非期望结果 （常规普通型郊区大盘操作模式）,生活配套严重缺乏 区域价值被严重低估，市场接受度极低 上客量严重不足，销售周期加长 产品溢价支撑不足，降低整体销售利润率,？,小西德镇（leavenworth）地处华盛顿州的国道2号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具知名度和特色的休闲旅游度假小镇。,最早因1860年的淘金热而繁荣发达起来； 铁路的建设，带动大批建筑工人及家人涌入，小镇经济更加繁荣； 随着铁路重心迁往邻近小镇wenatchee及美国19世纪30年代经济萧条，小镇经济开始衰退,历史,区位交通,leavenworth植被丰富，自然环境较为卓越，是小镇发展旅游业的基础,60年代，居民们将许多具有德国巴伐利亚风格的建筑重新装修、粉刷，将小镇转变为典型的bavarian village； 穿行于保留着浓厚的德国巴伐利亚传统色彩的建筑间，令人觉得仿佛是在欧洲的某个小镇,建筑风格,自然环境,leavenworth镇位于美国的华盛顿州，国道2号公路沿线，隶属西雅图市,案例美国小西德镇,案例借鉴,各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花,圣诞灯饰节：在十二月头三个月末举行,秋叶节：9月26日至28日，举行大型的巡游活动,其他节庆： 三月，空碗节 四月，合唱节 五月，春鸟节 八月，品酒节,丰富多彩 的节庆,各类体育活动,观鸟,钓鱼,骑马,独木舟,露营,高尔夫,漂流,山地车,游泳,滑雪,+,小镇每年举办20多个大型活动，一年四季都有节庆与活动不断，其中九月的秋叶节与12月的圣诞灯饰节最为引人瞩目,丰富多彩的体育活动更是为小镇的旅游业锦上添花,案例美国小西德镇,各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小镇的核心吸引力,案例美国小西德镇,小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘筏漂流应有尽有,观鸟,钓鱼,骑马,独木舟,露营,高尔夫,马车,漂流,爬山,远足,山地自行车,游泳,各种滑雪项目,夏季,冬季,注：上述项目来自leavenworth官方网站,案例美国小西德镇,引入艺术和商业元素，增强游客的参与性,案例美国小西德镇,小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住宿配套,bavarian lodge（巴伐利亚旅社）的外景及部分客房,案例美国小西德镇,纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的关键所在,目前，小镇已经成为娱乐、度假、休闲地目的地,阶 段,事 件,重新探索小镇的发展思路,统一小镇的建筑风格为第一步,三大节庆推出作为小镇旅游的启动,围绕节庆活动，多种多样的旅游项目推出,小镇旅游全面发展,年代初，公园艺术展和amberleaf 剧院推出，此后不断有各种旅游项目推出,年年，秋叶节、灯饰节、maifest节三大节庆推出,年，决定通过巴伐利亚主题来改造小镇,年，社区领袖接触华盛顿大学社会发展研究机构，寻找小镇发展道路,案例美国小西德镇,立足自身资源特点，整合半径10公里生活圈配套，依托大光谷区域打造休闲度假小镇的核心发展思路。 休闲小镇不同于普通的旅游景点，小镇发展首先需要塑造特色鲜明的主题，围绕小镇主题打造小镇休闲体系。 多种多样具有吸引力的参与性活动是保持休闲小镇活力的关键，同时也是启动阶段提升小镇知名度的关键。 在开发休闲杜度假功能的同时，小镇环境的改善和美化是需要首先考虑的工作； 在休闲产业发展的基础上，销售产品的研发也应该更加清晰，如该物业的使用功能及面积。,战略层面,操作层面,策略层面,案例启示,四.战略定位,从项目本体条件、案例借鉴、市场空缺、城市需求出发， 给出项目的发展方向,项目本体条件,市场空缺,城市需求,项目位于江夏五里界区域，是中国光谷伊托邦进入市场的首发项目。 项目交通路网良好，与大光谷片区连接便捷。 生态环境优良，具有林地、湖泊、农田等资源。,大光谷片区明显缺乏休闲度假式的后花园配套。 梁子湖早已被定义为旅游度假区，但明显缺乏特色文化融入。 借势巴登城的温泉特色融入自身配套，提升应有的旅游休闲价值。,武汉正向以国家中心城市为目标的阶段发展。提升居民的生活幸福指数需要休闲产业的带动。 郊区的时尚休闲度假生活深受以白领为核心的大光谷片区中高收入人群的青睐，但巨大的市场需求远没有得到满足。,案例借鉴,立足自身资源特点，实行农业与旅游产业互动融合的立体化产业发展策略； 小镇发展首先需要塑造特色鲜明的主题。 多种多样具有吸引力的参与性活动。,差异化、高起点,以休闲度假为魂、以伊托邦核心理念为本 休闲度假、生态、智能为主体功能有效结合 异域风情突出的 生态智能休闲度假小镇,全民休闲时代已经来临,“休闲已经成为一种刚性需求”，在国务院发展研究中心看来，开门七件事演变成了八件：柴米油盐酱醋茶加上休闲旅游。去年全国的人均出游率是1.5人次，而90年代初，人均出游率还不到0.5人次，也就是说当时平均每两个人一年里才出游一次，现在是平均1个人出游1.5次。按这个速度发展，到2015年年人均出游率将达到人均两人次，算上非旅游性质的休闲，休闲的人数会更多。虽然说人人休闲可能还有相当的距离，但总体上进入了一种全民休闲的时代。 休闲不只是经济发展阶段的要求，更是公众权利的体现。现代休闲早已不是文人、士大夫的专利，也不再是“隐逸”的代名词。而更多地展示为一种“慢生活、深呼吸、发发呆”的健康生活方式。它直接体现为人们的幸福指数。相应地也对休闲产品的多样化提出了更丰富的要求。休闲旅游不能一味地追求奢侈、高端，而应该是多层次的。既可以有五星级酒店，更要有农家乐式的民居。 【杉荷湾】地处大梁子湖生态圈，周边旅游度假资源丰富，梁子湖、巴登城、伊园养生中心、城市农庄等环绕四周。作为中国光谷伊托邦的首个启动项目，【杉荷湾】以“生态智能休闲度假小镇”为总体定位，力争成为武汉进入全民休闲时代的标杆项目。,产业模式以文化、户外体验为切入点，以休闲度假和创意文化旅游为核心，形成完整的休闲产业链条，引领项目跨越发展,创新发展模式，提升核心竞争力,客户,产品,消费,文化 吸引 客户,满足游客需求,延长停留时间,提高消费意愿,提高文化体验对游客的吸纳能力，高效输送游客。（病毒式营销）,休闲系统,打造多元产品，包括有天有地的小户型别墅，紧凑型联排，度假洋房等产品，最大幅度提升满足客户在认同生活方式的同时产生置业需求的可能性。,提供便利的住宿娱乐等中高档配套产品，提高消费水平。,迎合市场,伊托邦体系支撑,产品差异化,核心 竞争力,五.价值体系,改变传统置业需求,全新户外生活方式体现,城市农夫有点田,休闲度假与 城市化结合,离尘不离城的生活状态,五大核心价值,核心价值1-全新户外生活方式体现,美的事物在人心中唤起的那种感觉，类似亲爱的人在我们面前时，洋溢于心的喜悦。现在，“变形金刚”“魔兽”成了孩子们心中乐趣，“美”如何进入他的心灵？爸妈每周周末带着孩子学奥数练钢琴，孩子快乐么？ 还记得我们小时候摘枇杷、捉蜻蜓，玩泥巴的美好时光，为什么今天不能给孩子呢？周末到【伊托邦】去，带孩子认识“果树”、“水杉”、“白鹭”各类植物、动物，教他们怎样种花松土，采摘果实吧！让大自然的美和爱，在他们心里慢慢滋生。或许，大自然才是孩子们最好的老师。,核心价值2-改变传统置业需求,与传统的置业不同，【杉荷湾】开发的物业更加具有休闲度假产品的特性，这种产品弱化的是居住功能，强化的是户外生活品质的提高以及生活方式多样化的体验，引领的是一种崭新的需求模式。 项目产品在满足居住功能的前提下，做到每户有天有地，房子藏在绿色中，将面尽可能的往小做，增加赠送面积的配比，大幅提升了物业的性价比，竭力做到让客户用更少的付出，得到更多的回报与享受。,核心价值3-休闲度假与城市化结合,以国家第六大中心城市为目标的武汉，正处在高速城市化进程中，2012年的城建投资是650亿，市区的高层越来越多，车越来越多，人也越来越多。当越来越多的人向中心聚拢时，大都会级的中心城市渐行渐近。 城市的大力发展大幅提升了市民消费能力，越来越多的人开始从生活基础消费向生活品质消费上转变。休闲度假已经成为一种刚性需求，开门七件事演变成了八件：柴米油盐酱醋茶加上休闲度假旅游。以休闲度假为主题的项目是大势所趋，迎合发展需求，打造特色休闲度假小镇，是【杉荷湾】的目标与责任。,核心价值4-离尘不离城的生活状态,未来很奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气。 20分钟的车程将两个世界紧密相连却又大相径庭，远离城市的喧嚣与污染，不再因为害怕灰尘而不敢打开车窗，摇下车窗以70码的速度驰骋于伊托邦大道，感受不一样的奢侈。,核心价值5-城市农夫有点田,“城市农田”，作为【杉荷湾】的配套之一特色显著，【杉荷湾】的业主均可获得一块4x10米暨40的“城市农田”。客户可根据各自的喜好种植不同的蔬菜或水果，名副其实的成为一个“城市农夫”。客户选定自己种植的品种后，可托管给当地的农民，待果实成熟后，将通知客户前来收获果实或亲自采摘。 时逢周末，带着亲朋好友到【杉荷湾】来过把城市农夫的瘾，既锻炼了身心，又亲近了自然，还能收获最新鲜的“果实”。在这里，每一个城市农夫都会有属于自己的一块田地。,六