河南南阳市日出印象营销推广案65P.ppt

和创营销|河南南阳|2011年5月,设问,我们面临怎么样的市场？ 项目如何进行项目市场定位？ 怎样的产品让销售速度最大化？ 项目容积率控制与经济效益的关系？ 怎样将景观资源最大化，环境污染最小化? 怎样创造区域价格最大化？,和创 营销 策划 经验,a、卖得好不是问题，卖得快也不是问题， 价格才是关键问题； b、以超4200元形象，卖3800元价格， 自然可以卖得又好又快； c、营销当道，等客上门时代已经一去不复返， 主动才有出路； d、做在前面的卖客户，做在后面的送客户； e、这是品质升级的时代，不是需不需要， 而是值不值得。,目录与框架,城市概况,城市简介及城市发展,市场分析,总体房地产市场现状,市 场 供 给,项目汇总表、项目位置分布图 总量、存量、去化量 产品类型、建筑园林风格 户型 配套、物业管理,价格 销售状况 客群,市 场 需 求,未 来 待 推 项 目,竞 争 个 案 分 析,区 域,项目定位,项目消费人群定位 项目包装定位 项目推广定位,城市 定位 发展 分析,城市展望： 1、抓住“中部崛起”的政策机遇，充分发挥近煤富水的资源优势，以及承东启西，链接南北的交通区位优势，打造中部地区重要的交通枢纽、物流中心和工业基地； 2、深入挖掘独特的人文资源，发挥生态环境优势，建设中部地区重要的旅游服务中心辐射鄂、豫、皖三省交界区的区域性中心城市，构建中部崛起的新支点。 城市发展目标： 1、中国中部新崛起的工业基地 2、郑州、西安、武汉之间的区域中心 3、展示中华文化的舞台 4、适宜人居的山水家园 城市研究总结： 1、城市历史悠久、文化深远、自然资源丰富、人口众多 2、城市经济处于快速发展的阶段，国内生产总值位列河南省第三位，发展前景巨大 3、南阳的农业发达，国家对农业的支持促进南阳南阳快速发展，南阳未来农业对南阳的整体gdp的提升有巨大的贡献。 4、城市人均收入处于较低水平线上，消费零售业总额较低，第三产业具有较大的发展空间。,城市 定位 发展 分析,城市发展战略： 1、拉开网络、吸纳产业；提升内涵，集聚中心，两步启动，相互促进 2、以城市发展的长远目标为依据，将城市空间格局进行战略性拉开，重点发展劳动密集型、劳务输出型、来料加工大大出型和机械装配制造、农副矿产加工、现代物流等产业； 3、利用大都市边缘区交通枢纽的有力条件，借助目前区域性中心的地位，逐步提升城市内在的新引力和辐射功能，逐步形成服务广大区域的城市商业服务中心，文化旅游中心、物质贸易中心和农副产品生产研发基地、教育培训基地、交通集散枢纽、辐射带动整个区域姐姐快速发展； 4、第一步近期首先着眼长远，将城市框架战略性地拉开，跳出目前客观和主观的各种束缚，以此为促动因素，迅速、推动工业化，提升城市经济实力；第二部在形成一定的产业基础和经济积累时启动对城市中心区复兴、更新和创新，提升城市效益和辐射能力，进一步促进城市产业发展。中心城市空间规划战略中心城市空间规划策略,城市 定位 发展 分析,1、城市中心崛起rsc，三心支撑，重新构建服务于区域的城市重新rsc（regional aervice centre），围绕城主要景观带白河，聚焦三大中心；商业休闲中心，行政文化中心，商务培训中心； 2、形象体系展现白河景、三网复合； 3、都市活力构架都三角，三轴联动，人民路商业休闲中心，东白河行政文化中心，西白河商务培训中心三点构成的三角地区是南阳都市的核心，通过东部商业休闲中心和行政文化中心的建设，共同带到南阳老城的更新改造，依托南部工业区的建设，在目前城市中心的对岸建设主要承担生产服务功能的商务培训中心，形成南阳城市功能空间的拓展轴； 4、加快白河两岸开发建设步伐，打造城市发展核心区，构架城市发展轴； 5、都市交通缝合两岸城，三桥联动，为加强跨河联系，缝合两岸功能，按照一定的间距要求，新建三座跨白河大桥，在白河沿岸地块外围形成一个闭合式交通系统舒配环，从外部解决中心轴系的配送和运输功能。 6、空间布局凸显城市脊，双向推进，白河作为南阳城市空间发展的主轴，城市功能组织的中轴，城市风貌展示的界面和城市自然生态的通廊，已凸显城市发展脊梁的作用，需左右两岸双向推进，共同发展。规划发展预判：依托白河、城市向东、南发展,城市 定位 发展 分析,一是城市向东、向南发展，拉大城市框架； 二是拓展发展空间，逐步确定“ 白河为轴、拥河发展，突出特色，培育亮点”的思路，为南阳新区的建设奠定良好的基础； 三是通过东部商业休闲中心和行政文化中心的建设，共同带动南阳老城的更新改造。,白河湿地公园边上最适合居住的社区,项 目 位 置,市 场 分 析,本项目作为南阳房地产市场的一员，我们应该要找到属于他的属性，其中地段属性成为本项目指南针南阳市东北部区域 1、区域特征明显,区域地缘性强 片区划分 东北部片区作为南阳房地产新兴的片区,近段时间由于南阳大量的城中村改造和新区开发的政策性的引导,该区域的房地产开发是目前南阳升温最快的一个区域之一,仲景路独山大道312国道旁边多个项目目前已进入市场前期准备阶段,甚至个别项目目前已投放市场,进行前期预热与销售预约中. 东北部区域成为南阳房地产开发的主要方向 片区特点： 位置：南阳市主城区的东北部，人民路以东，滨河路以西，以南。 概述：片区是未来城市的发展方向，目前独山大道以西的区域作为南阳的老城区，城市交通拥挤，大量原居民，多个城中村和旧厂房需要改造；独山大道以东为南阳新区，目前周边还基本为农村与农业耕地，周边的配套不够完善；,市 场 分 析,房地产状况： 凭借着南阳市城中村改造的政策与南阳市新城区的规划影响，该片区在逐步成为地产发展的热点区域，仲景路周边城中村改造项目已经启动，独山大道，312国道多个大型地产项目也已动工，如建业的森林半岛等随着房地产的发展逐步成为城市的副中心，区域项目体量巨大，物业类型多样，产品多为小高层与高层，户型面积普遍偏中、大。 客户情况： 该片区的购房客户主要分为三个部分：一为：区域地缘客户和在周边上班的公务员，二是：周边县市在区域内做生意的人：三为：南阳东部县乡人群以及看好该区域的投资客户；,政策影响分析,国家政策对南阳房地产的影响 1、国家出台的一系列政策，均在遏制城市房价过快增长； 2、国家出台的一系列金融政策，调控房价过快增长，稳定金融市场 3、对目前市场最大的影响其一为开发公司获得开发资金的渠道得到压制，第二、影响部分投资客，对按揭影响较大； 4、目前郑州已出台一系列限购令，而南阳还未有明确说明，如南阳也出台限购令那么对地产的影响将是巨大的。对本项目而言，购买力与刚性需求成为一对矛盾体； 5、南阳目前推出部分针对规划市场次序的政策，但对市场影响不太大。,房地产市场的整体情况,1、招拍挂制度逐渐成为市场的主流，多数为城中村改造和协议出让用地，低价呈上涨趋势 土地市场的不规范，土地获得的难度大，南阳市土地供应受宏观调控的影响，通过、招、拍、挂土地供应非常有限，本地开发商通过协议获得土地，和城中村项目，导致许多外地开发商很难进入南阳。 2、历年来，土地供应呈现下降趋势，供求发生转变，土地价反之上升。 2010年累计土地挂出29宗，累计153万平方米。 3、工程建设速度慢，商品销售面积逐步增加。 多年来，南阳的施工面积远远大于竣工面积，证明多数项目工程建设速度慢，或成为烂尾楼； 多年来，销售面积一直大于竣工面积，证明多数项目在销售之后工程慢，交房难情况 空置房面积少，说明南阳地产的需求还是以刚性需求为主； 商品房供应量急速上涨，供应的套均面积逐步缩小。 2010年南阳的商品房276.27万平方米，而09年供应189.14万平方米，目前南阳的套均面积基本控制在110-135平方米之间。 4、销售面积逐步扩大，需求得到一定程度的释放，投放市场份额出现供大于求的情况，但南阳目前市场销售良好。 地段优势、产品优势、景观规划设计、工程进度等均有保证的项目均出现销售良好的局面。应该说，目前南阳的房地产市场已到了注重产品整体均好性与舒适性的阶段。 5、项目包装推广百花争艳 主题景观、空中花园、飘窗户型、入户花园，均在市场出现 法式主题、意大利景观、徽派建筑、西班牙建筑风格一系列主题建筑均占有一席之地；,项目定位,消费群定位分析 通过以上的分析我们不难看出，在南阳做好一个地产项目，在保证销售进度以及销售价格为前提的情况下，做好产品设计、景观规划以及建筑的保质保量已经成为地产开发的最基本要素。其次如何突出项目的卖点包装以及销售策略才是项目在众多竞争环境中的生存之道； 因此我司建议本项目做出以下的包装策略与市场定位； 在做出市场定位前提下，我们应该先进行我们的目标客户定位分析，就是说我们的房地要卖给谁？ 根据以上的市场调查发现，该区域的原居住人群是固定的消费群，毕竟只占不到20%的销售额，对其周边人群的收入再进行划分我们又发现，实际会购买本项目的客户群实际只占到12%。市场投资客户8%的份额，以及周边上班的公务员，而在对公务员进行等级划分中我们发现，购买本项目的也只占到不到10%，周边县城的购买力占到15%。45%的消费群体，如何去与周边其他竞争对手去平均占有的话，我们会发现，我们的工作重点是：尽最大的努力去争取30%的市场份额，还需要自己去寻找与创造其他的70%。 如此发现，我们的工作重点就是如何去寻找我们的70%，做到行销对路才本项目的出路。,项目定位,第一：练好内功，稳住30%。 产品在竞争中脱颖而出。 工程在该区域内独树一帜。 价格在市场中随波逐流。 以上这些，我们在做其他项目同样在做，而我们只有做到最好。 第二：剑走偏锋，寻找到自己的ups，做到无差异化的市场竞争 我司建议，我们要让南阳市在未来3-5年内退休的公务员、退伍高干军人、注重环境与健康的生意人以及准备换防的高薪白领为本项目的目标客户群； 以上目标客户群最大的特点有：对产品的户型功能要求高、对产品的景观休闲娱乐绿化要求高，他们都有自己的私家车，他们均注重自己的生活品质，随着3年来南阳其他项目均宣传的物业安全以及小区内的暖气的建设，均是他们看中的项目特征因此我司认为我们就是为这样的一群人而盖的小区； 在目前国家政策的打压以及金融政策的影响，该人群中一次性付款的比例较高；,项目定位,南阳最适合居住 景观、阳光、水案大宅,有了项目定位后，第一跳出来的应该就是项目的名字，一个项目名字就是一个项目浓缩的定位，是一个项目在市场中封分市场的标尺。因此我司建议使用,概述： 广告语：impression sunrise阳光雕塑生活 日出印象“品牌释义：阳光“代表生命、朝气 日出印象“是对“健康生活“的完美追求。 日出印象： 一个充满阳光，充满活力的健康住宅，创新与激情是我们的标识。也代表我们用心去做，追求健康完美的生活品质， 日出印象： 是法国著名印象派创始人莫奈的代表作，画家用色彩去塑造阳光与空间的效果，表达对美好生活的一种向往。 我们的楼盘名称“日出印象”秉承了印象派画家的精神，构筑创新的建筑空间，实现人们到健康住宅的追求，通过空间的合理结合，实现采光好，通风好的健康住宅最重要的空间特征。,备选案名： 印象水岸 水岸华庭 博奥城 博：博大之意，体现本案的目标客户群体在经过拼搏后得到成绩，家就是他对事业的肯定，博闻强识 见闻广博,记忆力强 博闻强识而让,敦善行而不怠。礼记典礼上,一、创新的思维-用阳光雕塑我们的生活空间 建筑不仅是物质的，关键是它承载了我们的生活，它凝结了这个时代的科技、人文、社会与文化等元素，也包含了特定的传统要素与地方文化的符号，同时，它还代表了这个年代流行的时尚与对未来的向往，它不仅是个人财富与身份的向征，还是一个区域的标志性建筑，因此，我们希望“日出印象”能够给购房者带来一个高品质的居住空间，开始一种全新的充满阳光的生活方式，同时通过我们的努力给南阳这个城市带来新的建筑文化，进而奢望能为这个时代的进步与经济繁荣，以及我们居住文化的提升做一点贡献。 南阳这个城市是一个经济迅速发展的城市，新行业，新企业呈现出朝气蓬勃的增长，而传统行业与许多老企业却在转轨经济中不断地退出舞台，正是这个令人激动的发展年代，财富的空前繁荣以及对未来充满信心是这个时代前所未有的。“日出印象“也是这个繁荣年代的产物， 工业产品在飞速地更新换代，房地产业的创新观念也在主宰着市场，那种“一套房子住三代“的观念正在打破“人的一生要经历四次换房“的消费习惯正在形成，这个充满时尚文化，现代精神的时代，时时刻刻都在提醒我们，创新才是维护品牌的生命。“日出印象“铭刻这一宗旨，不断地在创新中开创未来。,二、定位准确 “日出印象”的核心策划准则 关于“日出印象”的市场定位： 为一切追求更高品质，更健康生活方式的人群量身定造的健康住宅。 随着城市的不断发展，人们的经济实力在不断的增强，人们对居住品质的要求也在不断地提升，人们的居住观念已经从“有地方住“这个层次提升到如何住得更舒适，住得更健康的层次上来，这就是“日出印象“产品创新的核心焦点和方向，我们努力地使“日出印象“在这个城市的存在适应当地文化的同时又必须超越，与引领这个地区的生活，使之以更开阔的视野，时代的精神来塑造我们产品的价值与品质，从而在适应市场的同时，创造时尚、引领潮流，创造出性价比最好的“新式住宅“。,1、创造居住文明、引领时尚文化。 作为一个有理想的开发商。我们的观点是：好房子不是建起来的，而是悟于它精神的同时创造出来的，我们的建筑空间雕塑的生活，一个多姿多彩的社区生活。我们坚信：好房子是有“生命“和“精神“的。 作为有责任的开发商。我们关注的不仅仅是房子本身，还有自己在这个时代中的作用。超越单纯的商业视角，成为居住文明的创造者和引领时尚生活的领航人，是我们的定位。我们希望“日出印象“的建筑风格能给南阳城市带来一种新的生命力，成为这个城市文明进程的一个标志和进步的推动力。 2、走进绿色、走进健康。 从居住的角度设计空间，从健康的角度思考建筑。“这是我们在思考“日出印象的建筑方案时是宗旨。“健康住宅“、“绿色住宅“是当今中国城市住宅发展中最具活力、最时尚、最符合人本主义的生活方式。人们在坚持自我与个性、追求生活品质和时尚的同时，健康的生活是一切的核心。因此，我们将目标客户群锁定在这样一群有相同观念的人身上，是我们理性而成熟的现实选择，更是我们的专注之所在。,3、设计关注生活，空间改变生活。 家，是一种境界，一种生活，一个心灵的居所。建筑师的使命在于设计出符合现代人对居住空间的生活要求，为居住者创造一种全新的生活方式。建筑设计从关注建筑的结构和功能的合理性开始，最终实现人在这一空间中得到的各种满足，关注人的生活质量和人的健康质量，成为设计中的核心思想，设计是一种需要，而不是装饰，因此，我们在设计中注意：技术与艺术、物质与精神、功能与时尚、规范与情趣、现代与传统的种种平衡。我们崇尚：生活因设计而改变，健康因居住而改变。 4、创新精神、引领新式住宅。 5、建筑是凝固的音乐，空间承载着生活的品位。 建筑的艺术，源于我们对居住文化的思考。在尊重地方文化的基础上而又要紧跟时尚的文化格调。她凝结了设计师的智慧，同时，也表了这个时代的精神。 6、“以您的生活为本“是我们对产品设计的目标。 始终如一与市场保持一种持续不断的沟通交流，是我们创新产品，超越自我的源泉，我们从不重复自己，我们的设计与您的生活品质的提升同步。,三、主题文化的定位 -在项目的实施过程中贯穿执行的主心轴,引领南阳住宅进入设计时代 关于主题文化的设计，是一个建筑悟于它精神内含的核心组成架构，她集中反映了居住空间是一种生活方式的承载体，“日出印象“从两个方面释义着健康住宅将带给我们怎样的生活： 第一层面是物质的，通过空间的合理组合，构架出阳光、通风采光极佳的居住氛围，第二层面是精神的，通过高品质的服务，构架出日出印象阳光灿烂的日子，心情愉悦、邻里和谐、家庭和目是一种更高境界的健康生活。,四、三大策略-为项目的销售提供坚实的保障 首先，决策在市场的创新，在营销体系中，市场创新有三个方面：一是要做第一，让产品进入无竞争领域；二是差异化竞争策略，如果无法做第一，就要努力体现自己和别人的差异点，三是价格性能比，即在前面两个都俱备的情况下，采取价格策略： “日出印象“从总平到户型到景观设计都在不断地推陈出新、整合市场的唯一性和独特性的卖点，强化健康概念，从景观到社区服务再到具体的户型空间的构成，充分体现了差异化构成的产品竞争优势。在推广包装上，“日出印象“找了一个很好的切入点，即“开创阳光的健康生活“充分体现这个时代的人对健康生活的一种强烈追求，易于被人们接受，同时，在前期的建设设计中赋予冰冷的建筑以健康的空间元素使得概念落在实处，给购房者真实的利益，并把这种利益通过营销理念的体现与消费者进行双向沟通。,“日出印象“-阳光雕塑生活 平面设计表现：,创新-健康-心理健康-形象，感情诉求 生理健康-产品、功能 标题： 走进绿色、走进健康 以实际行动构筑绿色健康的生态空间 更创新的空间、更畅意的生活 更多的绿色、更多的 健康 创新户型、健康生活,一、整合营销的“概念、主题设计” （广告的具体表现） 我们遵循“创造第一”、“差异化营销”的原则围绕“健康住宅”这一核心推广概念，创作系列广告。 （日出印象系列广告） 1）广告语：阳光塑造生活 2）主题语：我闻见、我听见、我梦见,3、具体卖点整合： 1、我闻见淡淡的“卡布基诺”里调着地淡淡的阳光的味道！ 浪漫主卧+阳光健身房+270。转角外飘窗+阳光卫浴 日出印象多功能健康主卧，激情演绎浪漫二人情色生活世界！ 2、我听见孩子天使般的歌声绕着阳光的音符在钢琴厅里渐渐扬起。 茶艺厅+会客厅+餐厅+情调吧台+钢琴厅 日出印象多功能豪华会客厅激情演绎现代派生活情境！ 3、我梦见家族的荣耀与私家花园中一种名叫成功的花一齐绽放！ 私家入户花园/空中庭院/复式观景大露台 日出印象三大形态空中花园挑战大户之家生活创意！,“水岸华庭“ 平面设计表现：,推广主题 社区定位：简约主义邻里社区 生活方式定位：简单生活 主打广告词：生活可以很简单 参考广告词 1、简单一点 2、简单生活，简单快乐,方案二,方案二,方案二,方案二,方案二,方案二,产品总平图,日出印象的社区园林采取“开放和谐休闲”阳光三步曲的规划，形成多层次，有类别的园林景观，为业主营造融洽的邻里关系、交流平台。,第一部分：主入口花园广场,为了使住户一进入小区即产生家的感觉，花园广场以半开放式为主要格局，它仿佛一双微微张开的臂膀，拥抱回家的主人。 在这个区域车流与人流的控制是关键性工作。小区专门做了人车分流的设计，车子可由地下室入口直接进入地下停车场，而人可以通过小区内的道路进入小区，十分安全有序。,第二部分 “日光圆舞场” 中心庭园,它由一座“日光圆舞场”中庭景园以及众多组团式绿化组成，在社区中央仿佛一轮太阳光芒四射。其中，露天咖啡座、趣味钧鱼池、亲子乐园、观景台、艺术景墙这些景点，都充满和谐浪漫的艺术情调。孩子们在此嬉戏玩耍，老人们互道家常，夏天的晚上，更是邻居们集会聊天的好场所。,第三部分：私密休闲区,出于对私密性与安全性考虑，开发商在西头离主干道最远的地方规划符合老、中、青三个层面人群的私密的休闲空间。这样，孩子们的安全得到了全面保障，社区最里端的景观资源也得到了最大限度的利用。这种园林规划在节奏上控制得恰到好处，居住起来是十分舒适的。,景观建议： 本案为滨水住宅，同时，中高档次的产品定位，决定本案必须给客户较高的品质感觉，所以建议本案景观定位为：外有白河大环境，内有水景点缀。,景观建议以水为主题“原生态度假景观”a,景观建议以水为主题“原生态度假景观”b,景观建议以水为主题“原生态度假景观”c,景观建议以水为主题“原生态度假景观”d,产品策略,增加项目的其他硬件配套 1、交房时，除了安装防火防盗门，其他的都是毛坯房交房。 2、彩铝窗，中空玻璃，电话、宽带入户外墙面砖，保温层等基本要求。 3、暖气的引进，或做地温空调，这样不仅可以提高项目的品质，还可以提高售价。 4、智能安防的设置与要求，应做到周边同类竞争项目的平均水平线。 5、开发公司在对本项目的景观设计上应提高意识 ，注重整体项目品质，如建业的森林半岛以及罗马帝景等项目景观都根据主题去设计制作。 6、在户型设计上，建议注意功能的使用以及面积的合理利用，注意空间的主次，引进小面积复式产品，如130平方米的复式。,销售策略,销售计划 本项目作为22万平方米的住宅项目，如何与工程进度结合最大限度利用资金成为本项目的关键，因此我司建议本项目采用分区开发与销售的策略。完成年销售6万平方米的计划。具体如下： 本项目一期工程已启动，1#、2#、3#、4#总套数约340套（不包含商业），根据本项目而言几乎对外开出本项目一半的销售体量。 根据目前南阳的市场，9月份后进入销售旺季，因此，如何在9-12月之间完成一期75%的销售体量成为本 项目的关键与重点，因此我司作出以下建议： 第一：在8月20日前完成销售中心的建设，让销售团队在8月底进场开展销售工作。如在预定时间内无法完成销售中心的建设，我司建议在市中心租店面作为临时销售中心使用。销售中心不仅是客户看房的地方，同时也是收取房款的地方，更为关键的是客户在看到销售中心后才会相信开发公司的实力以及相信开发公司，愿意缴纳房款，否则会影响销售以及影响前期房款的收取。望开发公司慎重考虑并选择。 第二：在7月20日前做好，项目整体包装，吸引客户进场看房。 第三：针对目前开发公司的手续问题，我司建议应制定合理的销售策略收取部分房款定金 在付款方式上，我司建议 ，一次性付款收取10万房款一套。选定房源，享受开盘价格95折优惠，分期付款客户一套8万享受开盘价格97折优惠，选定房源，按揭付款客户一套5万享受开盘价格98折优惠，不选定房源。,销售方式 根据楼盘销售在售楼处现场等待客户上门和出去寻找客户两种方式,我们按态势将其划分为被动和主动式销 售，每个楼盘的销售都需要被动与主动这两种方式有机的配合，取长补短才能取得理想的效果 楼盘现场直销： a:我司将组织经过专业培训的销售队伍在售楼处现场进行客户接待和销售工作。 b:根据销售需要安排销售人员在市区其它地点设立的接待宣传点进行客户接待和销售工作。,2、主动式销售 促销现场推广： 我们会组织销售人员利用项目全新认购、开盘及各种促销活动的机会，面向到场 参观的客户派发资料并进行介绍推广。 联系团购： 我们会安排销售人员与各企业单位，同时鼓励销售人员发动自己的亲人和朋友介 绍关系，争取吸引团体消费。 联合社团推介： 我们会安排销售人员与健身俱乐部、企业家协会等目标客户群集中的会员组织取 得联系，并结合搞联谊活动等形式联合对会员进 行重点。 上门直销： 根据目标客户分布区域或城市规划拆迁区域，我们会派销售人员主动上门或举办 促销活动进行面对面的销售宣传和推广。, 预热期,（1）时间：2011年9月1日 （2）目的: 通过召开新闻发布会的形式和利用各主要路口醒目的路牌广告等向社会传达项目信息，并通过其后连续 的新闻报道和软文炒作，在市场上形成关注热点和对项目的期待之势，为项目的下一步的开盘销售做好前期宣传 铺垫。 （3）必备条件： 售楼部装修、户外广告、引导期、项目商业氛围营造、 （4）宣传手法： a、 利用地盘广告及户外广告（在各主干道交叉处设立大型广告牌） b、利用新闻炒作（主要采用缮稿形式），吸引区域内外的客户,传达本项目信息。, 内部认购期,（1）时间：2011年10月-11月 （2）目的： 前期市场的重新炒作，在社会已聚集了部分关注的群体，此时开始以交定金的方式进行内部认购，将前期聚集的人气乘热打铁先行消 化，为下一步的正式开盘打好基础。同时试探市场反应，聚集购