汉嘉地产中海·天目湖项目市场研究及定位报告.ppt

中海天目湖项目市场研究及定位报告,谨呈：中海房产集团,百盛招商,我们如何了解天目湖? 天目湖的经济有什么特点? 天目湖的商业市场情况是怎样的?,项目处于怎么样的环境? 区域消费情况和消费客群构成如何?,项目的发展方向在那里? 项目该如何定位? 如何规划我们的产品,研究问题,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,长三角三小时交通圈,天目湖,天目湖地处长三角的腹地，隶属以上海为核心的长三角三小时经济圈，距离上海、杭州分别为129和316公里，也是杭千高速终点，被称为是上海和杭州的后花园,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,天目湖面积573平方公里，1087个岛屿平均水深34米，最深处达100余米，能见度9-14米，属国家一级水体 “天下第一秀水”，4a级风景旅游景区 天目湖的接待人数 多年来保持两位数的增幅。在近20年里，成为全国众多湖泊的领跑者。 2009年淳安县天目湖景区接待游客有望超过600万人次，旅游经济总收入达27亿元 目前天目湖从单一的观光旅游向集观光、休闲、度假、会议和体育运动为一体的综合性旅游度假目的地转变,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,休闲度假旅游胜地 “观光、休闲、度假、会展”四位一体”,发展定位 “以湖兴县，融入都市”的发展定位，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围 战略目标 打造“世界著名、全国一流、长三角领跑”的休闲度假旅游胜地 总体目标：“一年打基础，三年出形象，五年见成效，创建国家级旅游度假区” 功能定位 以旅游经济为主的开发区 以休闲度假为主的新景区 以度假房产为主的新城区,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,绕“加快旅游度假区开发建设”这一主题,宏观分析,规划结构：呈“一主两翼四组团”的集合结构 一主：中心城区 两翼：进贤省级旅度假区块 鼓山、珍珠半岛、坪山三个区块 四个组团：老城中心综合功能组团 青溪新城组团 珍珠半岛（鼓山）综合组团 进贤省级旅游度假组团,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,一心五区 青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。 青溪新城定位为可持续发展的新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。 阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。,总体目标：十年再建一个天目湖镇,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,10000,美元以上,5000,10000,美元,3000,5000,美元,3000,美元以下,人均,gdp,成熟期,快速发展期,5000,10000,美元,发展期,3000,5000,美元,导入期,3000,美元以下,商业地产阶段,人均,gdp,人均gdp与商业地产关系,gdp总量,人均gdp,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,人均可支配收入,人均消费性支出,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,户籍人口,户籍人口平稳增长，未发生重要的人口迁徙,宏观分析,旅游人口已大大超过常住人口，成为天目湖最主要的人口类型 旅游人口90%通过杭千高速进入天目湖 旅游人口具有季节性特点,旅游人口,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,宏观分析,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,产业结构呈现2：4：4比例，第三产业发展迅速,宏观分析,2009年，天目湖旅游收入占gdp总量超过30% 旅游业已经成为天目湖支柱性产业,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,旅游收入,宏观分析,住宿餐饮业零售总额,城市区位,发展目标,城市规划,经济形势,收入水平,人口结构,产业结构,住宿餐饮零售额,旅游业的发展带来住宿餐饮业迅速发展 2009年，住宿餐饮零售总额已达4.1亿元，并保持20%的增速发展,宏观分析,经济、人口、产业、消费形势都为商业地产发展创造了良好的条件。那市场形势是否吻合，项目可借鉴的商业条件在哪里？,宏观分析小结,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,总体状况,目前天目湖镇主城区的商圈呈现以“新安大街为中心向四周辐射”的块状分布,并形成若干个次主力商圈。,商业市场分析,商业市场分析,目前天目湖镇主城区的商圈基本由几部分构成： 主力商圈：以新安大街为核心，（其中包括了天目湖广场、纯安汽车站等） 明珠商圈：以明珠花园等为核心的次主力商圈、包括世纪联华大卖场、明珠花园商街、天目湖广场等 特色商业街:秀水街,自发形成 业态齐全，品类丰富 档次不齐，以中低端为主 辐射范围广，人流量大 是天目湖镇最成熟、知名度最高的商圈 建筑形式以沿街商铺为主 铺位面积主要集中在3080平方米 商铺产权分割销售，目前市场价约46万元/平方米 租金区间约510元/平方米/天，是天目湖租金最高的商圈,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,租 售,概 况,新安大街,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,购物类：服装、眼镜、黄金、饰品、文体、特产、家电等 餐饮类：中餐、连锁餐饮、小吃、街摊等 休闲娱乐类：网吧、ktv、足浴等 住宿类：酒店、宾馆 服务类：银行、电信、便利店、药店、蛋糕店 其他类: 企事业单位、政府机构等,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,业态业种,经营状况,多数量少,好经营状况差,各业态整体经营状况良好 购物类业态数量最多，其中以服饰为主，占全部约30%比重，成为主导性业态，经营状况非常好，品类丰富，涵盖中高低不同档次 服饰成为主导性业态有两方面原因：一是大量人流量的支撑，二是服饰可承受租金水平相对较高,购物类,餐饮类,服务类,住宿类,休闲娱乐类,商业市场分析,小 结,传统城市商业中心,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街位于城市地理中心位置，是连接城区的交通要道，人流、车流量集中，使的商业氛围浓厚，已成为天目湖第一商圈。,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,建筑为底商形式（部分为骑楼设计） 楼层一般为两层 铺位面积在30200平方米不等 消费客群以当地居民为主 独立产权分割销售，目前明珠路售价约3万/平方米，滨湖路约1.8万/平方米 租金区间约24元/平方米/天,概 况,租 售,明珠花园,商业市场分析,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,购物类：以服饰为主 餐饮类：小吃、街摊等 休闲娱乐类：网吧、ktv、足浴等 住宿类：酒店、宾馆 服务类：银行、小超市、美发、药店、蛋糕店等 其他类：建材等,业态业种,经营状况,多数量少,好经营状况差,购物类,餐饮类,服务类,住宿类,休闲娱乐类,各业态整体经营状况良好 餐饮类业态数量最多，成为主导性业态，其中以中式小餐饮为主，整体档次不高 服务类业态和休闲娱乐类发展也较好，主要为居民提供便利性服务,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,社区型商业,明珠花园是天目湖最早、最大的小区之一 商业覆盖范围广,商业影响力大 业态较为齐全、以餐饮为主 整体档次较低 人流量大,小 结,商业市场分析,位于秀水大桥东侧 总体量约7000余平方米 楼层为2层 消费客群以本地为主 商业配套分为正门独幢商业和两边底商两部分,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,概 况,碧云天,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,该物业属于私人向开发商购买地皮自行建设 品牌为澳门豆捞、富侨足浴、上岛咖啡，均为私人自行加盟 剩余200平方米商铺，租金约1.8元/平方米/天,正门独幢商业,该物业属于美都集团，二手销售价格约2.5万/平方米 商铺出租率约50%，存在较多空置商铺 租金区间约1.52元/平方米/天 入驻商户也以大店为主,两边社区底商,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,购物类：土特产店、害日堂红酒店 餐饮类：上岛咖啡、澳门豆捞、功夫馆、农夫山庄等 休闲娱乐类：富侨足浴,业态业种,多数量少,好经营状况差,购物类,餐饮类,休闲娱乐类,铺位整体出租率约60% 餐饮类数量多、经营良好，成为主导型业态 休闲娱乐类业态仅为富侨足浴一家，经营状况良好，主要服务小区居民 购物类业态经营状况由于缺少大量的人流支撑，经营状况较差,经营状况,商业市场分析,商业配套业态餐饮占主导，体现典型的社区型商业特点 上岛咖啡、富侨足浴、澳门豆捞等加盟店提升了档次,小 结,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,社区配套商业,借鉴：通过加盟品牌店可提升整体形象,商业市场分析,位置：天目湖镇西南（靠近旅游码头） 总体量：3万余平方米 开业时间：2007年10月 整体定位：天目湖文化展示中心、休闲娱乐中心、夜游活动中心、商业服务中心。,秀水大桥,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,概 况,秀水街,商业市场分析,商 业 文 化 景 观 活 动,秀水大桥,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,商业市场分析,a区：茶楼、休闲吧、文化创意、足浴等 b区：咖啡吧、酒吧、演艺吧、婚纱摄影、瑜伽、中医保健、餐饮等 c区：茶楼、特色购物、餐饮、住宿等,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,单体建筑加步行街,建筑形式,规划业态,商业物业全部持有 租金标准摊位：8000元/年15000元/年 购物类：约2元/平方米/天 餐饮类：约1元/平方米/天,租售,第一年至第三年租金标准为300元/平方米/年 第四年租金标准为400元/平方米/年 第五年租金标准为500元/平方米/年 前三年免一年租金 装修期内（3个月）免租金,商业市场分析,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,购物类：土特产、珍珠、扇子、梳子、茶叶、丝绸等 餐饮类：中式餐饮、特色小吃,总体经营状况不佳 出租率约40%，空置严重 客户以外地游客为主，有明显的淡旺季,实际业态业种,入住品牌：酒店类怡莱 餐饮类御景斋、诸葛烤鱼、赫哲农家等 购物类野娇娇、谭木匠、千岛玉叶、喜得宝等 品牌调整情况：豪尚豪牛排、黑风寨cs等已撤出,多数量少,好经营状况差,购物类,餐饮类,经营状况,住宿类,品 牌,商业市场分析,艺术节,庙会,美食节,泼水节,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,推广方式,旅游特色商业,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,小 结,靠近旅游码头,以餐饮和特色购物为主,突出文化概念,建筑设计景观小品,消费客群以游客为主,举行活动吸引人气,商业市场分析,广场和汽车站带来大量人流 区域形象工程 内街全为童装品牌店，一定程度形成集群效应,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,位于汽车站对面 商业设计采取环弧型（内街+外街) 商铺形式为骑楼,概 况,业态业种,1f：外街眼镜、服饰、电脑、奶茶等 内街童装 2f：上海华联超市、秀水人家餐饮 3f：天上人间娱乐 租金范围,小 结,天目湖广场,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,位置：新安大街和新安北路交叉口 开发商：绿城集团 总建筑面积：约29万平方米 产品结构：五星级酒店+度假公寓+商业,概 况,绿城喜来登,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,周边商业,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,五星级酒店、绿城品牌影响力、楼盘品质三大因素大大提升商铺价格 铺位面积大、提高投资门槛，也间接控制业态往高端发展,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,小 结,高端住宅商业配套,借鉴：酒店、楼盘品质等外部因素可提升商铺售价,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,开发商：玉翰房地产开发经营有限公司 位置：新安路与环湖路交叉口 总建筑面积;32000平方米 产品结构：公寓（32000平方米）+商业（10000平方米）,概 况,明珠公馆,商业建筑形式：裙楼+住宅底商 商业部分面积：10000平方米 楼层：3层 层高：1f5.5米 2f4.4米 3f4.4米 租售方式/铺位面积：未确定,商业部分,商业部分,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,借鉴：商业部分采取裙楼设计方式,小结,是天目湖目前在售最大的商业项目 区位、交通、区域商业氛围浓厚是主要卖点,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,开发商：美都控股股份有限公司 位置：新安东路环城北路交界处 总建筑面积;50000平方米 产品结构：商业+住宅,概 况,天目湖商城,天目湖商城,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,新安大街,明珠花园,碧云天,秀水街,天目湖广场,绿城喜来登,明珠公馆,天目湖商城,新城国际,开发商：天目湖啤酒厂 位置：睦州大道（新玉丽正对面） 总建筑面积;19000平方米 产品结构：商业（9000平方米）+酒店（9000平方米） 楼层：4层（一二层商业、三四层酒店）,概 况,租售方式：一二层商业部分全部销售 层高：1f4.5米 2f3.8米 铺位面积：预计约60100平方米 售价：1f预计约12000元/平方米 2f预计约8000元/平方米（未正式销售）,商业部分,新城国际距离本项目约1公里，具有较强的参考价值，目前由于手续问题，还未正式销售 一二层商业全部销售，表明开发商快速变现的操作方式，卖点以青溪新城、汽车站概念为主,小 结,自发形成 无规划 档次低 缺少品牌,特点,中小商铺为主，市场上暂无类似于购物中心的大型商业物业,规模大小,社区底商为主,建筑形态,以新安大街为核心呈现团状分布,分布情况,典型的乡镇商业，商业发展速度远远小于住宅发展速度,总体状况,小 结,整体上较为落后，基本集中在新安大街和社区底商 档次较低、缺乏品牌 主要满足基本生活需要,本地特色餐饮和街边餐饮发达（符合旅游特色） 知名连锁餐饮少 主要集中在社区商业和旅游点 客群以游客为主,类型少、规模小、档次低 未来大型商业物业可促进休闲娱乐类发展 集中在主商业街 本地经营为主、无知名娱乐类品牌,零 售,餐 饮,休闲娱乐,业态总结,商业基本采取纯销售方式，市场上暂无返租和带租约销售模式。 建筑形式以沿街商铺为主，大型商业物业也多设计成沿街店铺方式。 商铺面积一般在40100平方米之间、首层层高普遍高于二层。 开发商一般极少持有物业，都以销售方式快速回笼资金。,租售总结,各个项目卖点,在售项目情况 名称，体量，销售方式，销售率。买点，销售价格 商业供应量 租金水平低,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,青溪新城,主城区,本项目,青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。 青溪新城定位为可持续发展新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。 阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。 规划2011年人口达到3万人，2018年人口达到8万人,青溪新城,规模界定,杭千高速,睦州大道,本项目,规划住宅,规划商业,规划住宅,规划住宅,新玉丽,餐 饮,大型基础设施：汽车站 商业：规划商业中心 沿路零星小超市、餐饮 教育：职业中学 宾馆：新玉丽、新城国际 工业企业：啤酒厂、食品厂、 纺织厂等,职业中学,周边物业类型以住宅、工业企业居多。 目前由于人口较少，整体商业氛围较差。,小结,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,规模界定,汽车站,啤酒厂,新城国际,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,本项目,北向沿睦州大道，长度约362米，是项目主要形象展示面，也是商业规划方向。,东向为六合地块，长度约240米。,南向为天目湖湖面，长度约384米。,规模界定,道路：睦州大道是项目唯一通路，联通杭千高速和城区,本项目距离主城区约8公里,公交：目前仅公交3路可到达，到达城区时间约25分钟,汽车站：距本项目约150米，是本项目发展重要依托,距离杭千高速约3公里,距离城区较远，可选择交通方式少，使目标消费客群以周边为主,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,规模界定,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,商住结合，单纯就社区商业而言，体量偏大,规模界定,项目区位,资源配套,项目四至,项目交通,技术指标,规模界定,本项目按所属范围来划分应该是区域型商业中心，但是考虑到目前嵊州建城区人口29万，所以该项目也可以看成是城市型的综合体商业。,项目到底该如何定位？,宏观分析,1,商业市场分析,2,项目解读,3,项目定位,4,目 录,产品建议,5,目标消费群体,潜在承租商家,消费需求,经营需求,项目定位,优势条件,租售模式,建筑形态,定位逻辑图,功能定位,形象定位,档次定位,业态定位,本项目,消费群体类型,一级辐射,二级辐射,睦州大 道车流,汽车站 人 流,村 民,企 业 人 员,小 区 住 户,自 驾 车,旅 游 车,公 交,主要是本地车和自驾游，其中自驾游占大部分比重,消费群体类型,睦州大道车流,旅行社组团游,城区公交,周末车流量明显大于平时车流量 西东向车流明显大于东西向车流 具有季节性特点，进入旅游旺季 后，东西向车流将大幅增长,消费群体类型,村 民,消费群体类型,企业人员,消费群体类型,小区住户,消费群体类型,汽车站人流,淳安汽车站,建成时间：1994年 班次数：约150余班次 方向：杭州、上海、建德、富阳、淳安境内等 年发送旅客：约100万人次,概况,典型的乡镇汽车站商业配套，自发形成，呈无规划状态 以餐饮、服饰为主，共占65%比重，流动快速消费为主 整体档次较低,业态占比,淳安汽车站,小结,杭州汽车南站,建成时间：1988年，2002年改建升级 班次数：约600余班次 方向：东阳、金华、兰溪、丽水、浦江等 年发送旅客：约650万人次,概况,商业配套以餐饮类和服务类为主 整体档次较低,餐饮类：中小型饭店 休闲娱乐类：网吧2家、足浴1家 住宿类：连锁酒店2家、小型宾馆3家 服务类：便利店4家、奶茶店2家、移动联通点2家、药店1家,业态占比,杭州汽车南站,小结,杭州汽车北站,建成时间：1999年 班次数：约500余班次 方向：安吉、德清、湖州、长兴、南京、南通等 年发送旅客：约500万人次,概况,杭州汽车北站,业态占比,餐饮类：中小型饭店 休闲娱乐类：网吧2家、足浴2家 住宿类：宾馆6家 服务类：大型超市1家，便利店8家,小结,北站商业配套是杭州地区最成熟、业态最丰富的车站商业，除了北站本身外，北站小商品市场也带动相当部分的商业发展，正对面正在建设的“北城中心”又将进一步增强该区域商业氛围。 餐饮占一半以上比重，显示以流动快速消费为主，商业整体档次较低。,杭州客运中心,建成时间：2009年 班次数：约550余班次 方向：宁波、绍兴、台州、嘉兴等 日发送旅客：约2万人次,概况,杭州客运中心位于九堡镇，于2009年10月投入使用，除了满足正常的汽车站功能外，其商业配套还未成熟，只有外部的简易快餐店和内部的小型超市、餐饮等。 杭州客运中心作为新兴汽车站，目前已开业的商业店铺整体档次形象均要高于杭州老汽车站。,商业配套,消费习惯如下表所示：,从消费习惯看，居民在生活消费上多以中、低档为主,消费者特征： 个体户/企业主、公司职员和普通工人； 家庭收入集中在1-6万； 学历集中在高中及以下；,消费者需求分析特征、消费习惯,大部分（70%左右）消费者对生活配套感觉不满意； 整体满意程度比较低（3分为一般），尤其休闲娱乐； 不满意的方面集中在店家少，档次低上；,消费者生活配套满意度分析,明确会到本项目消费的占51%； 男、女需求程度略有差别； 家庭年收入3万元以下需求程度最高，其次是3-6万； 学历为高中/中专及以下；,生活配套主力目标消费者定位,1、特色经济型餐饮店 2、大型美食城 3、大型中式快餐 4、茶楼,需求分析各业态未来期望,1、足浴 2、ktv,从消费者特征以及其消费习惯上来看，消费者的购买力不强，多以中低档消费为主； 消费者对于区域目前商业总体满意度一般，尤其对餐饮、休闲、娱乐类的满意程度最低； 在项目测试上有一半多的消费者表示未来会到本项目消费，但其主力消费人群基本锁定在年收入在6万以内，学历在高中及中专以下的人群，而且女性的比例略高于男性； 对于本项目的生活类必备配套业态的未来期望中，餐饮类的最期望的是特色经济型餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼，休闲娱乐类业态最期望的是足浴和ktv,消费需求小结,市场终端消费者需求分析,明确对本项目有兴趣的人群占67%； 男、女需求程度差别不明显； 主要是公司职员； 35岁以下青年人为主体； 家庭收入集中在1-5万； 学历集中在高中/中专和本科；,消费者调研显示：底商与商业中心为主,集合餐饮、休闲和住宿等业态更符合消费者的需求,在项目测试选项当中，与底商集合的集餐饮、休闲和住宿等业态的商业中心更符合消费者的需求,市场终端消费者需求小结,项目客群定位,高端市场,中端市场,低端市场,工厂职员、普通居民、汽车站流动人群、旅游消费群,企业管理层、私营业主、公务员、中高收入市民、旅游消费群,企业家、政府官员,中高端市场,外来务工及其他低收入者,区域,年龄,职业,项目周边居民主要消费群体； 中低收入人群,购物主力年龄为25-40岁； 餐饮主力年龄为30-40岁； 休闲娱乐主力年龄为20-35岁； 年龄总体以中青年人为主,公务员、企业白领 公司普通职员 学生、外来物工者,目标客群以崇尚生活品质的中青年人为主,高端市场,中端市场,低端市场,物业档次,低 中 高,客户层面,德清项目,商业部分定位档次定位,天目湖新客站,餐饮+休闲+特色购物,客户：20-40岁之间中青年为主,档次：中端市场定位,初始的业态定位：,扩容客户、扩容产品 定位更加深化、细分化,结合市场调研分析结果，和目前淳安新客运中心即将落成事实,汉嘉的初步设想：,定位思路,零 售,餐 饮,休 闲 娱 乐,服 务 配 套,服饰 鞋类 土特产,功能定位,便利店 银行 药店 美容美发 蛋糕店 副食品店,网吧 足浴,本地餐饮（中餐） 连锁特色品牌 咖啡,宏观