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对我国房产税改革的思考 文/白欣 开征房产税可以从增加消费成本和降低投资收益等方面起到抑制投机行为和引导合理消费的目的，促进房价合理回归。 分税制改革以来，我国各级政府财力总体呈现向上集中趋势，尽管xx年地方财政收入首次超过中央，但考虑到中央只有一级政府，而地方却有四级政府，地方税收体系不健全，地方缺乏稳定的、持续的主体税制，基层政府只得依靠上级转移支付维持运转，尤其是县级政府，财政支出大部分依靠上级转移支付，影响地方政府理财积极性。党的十八大报告提出“加快改革财税体制，构建地方税体系”，要求做好顶层设计，完善分税制财政体制。目前，我国工业化和城镇化加速推进，市县两级房地产已拥有相当规模，从长远来看，房地产税可以成为地方的一种稳定的财源，有利于加快形成地方税收体系。 我国房产税改革的状况及存在的问题改革的状况 房产税自开征以来，收入稳定且不断呈上升扩张之势。1994年分税制改革以来，房产税收入突飞猛进，突破60亿元大关。xx年，在房价持续上涨的形势下，国务院要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。重庆市、上海市分别颁布了重庆市个人住房房产税征收管理实施细则、上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，并于当年1月28日正式启动房产税试点。 房产税试点以来取得了很大成效。一是增加了财政收入。xx年，重庆的房产税收入为1.5亿元，上海房产税收入达2.1亿元，虽然与其地方财政收入相比规模还很小，但试点效应已经显现。二是调节了收入分配。房产税属于二次分配，具有调节收入分配的重要作用。无论是重庆的高档住宅拥有者，还是上海的多套住房拥有者，都属于高收入阶层，对高收入阶层征收房产税，有利于缓解收入差距扩大的问题，并且两市都明确规定，房产税收入主要用于保障房和公共租赁住房的建设和维护。三是调控了房产市场。试点以来，房产税政策对高档住房和炒房的约束效果逐步显现，对高档商品住房起到“价格约束”作用，增加了炒房行为的持有成本，遏制了房价的过快上涨。xx年，重庆主城高档商品住房成交建筑面积均价为每平方米13638元，较实施前下降7.1个百分点，上海商品住房价格涨幅较上年回落了3个百分点，房产税对抑制房价过快上涨起到了一定的作用。 存在的主要问题 房产税征收范围设置与经济形势不相适应。从空间上看，房产税征收范围相对较窄，造成税负不公平。按照中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，此行政建制外的其他地区如乡级政府行政区范围内用于经营的房屋则不属房产税的征收范围，房产税的征收范围没有包括所有的行政区划。从当时制定的原则来看是保护农村的用地用房，促进城乡建设。但是，随着近几年我国经济建设的飞速发展，部分原属于农村的房产已经与城市房产规模、条件相同甚至更高，已经具有商用性质，应该比照城市、县城、建制镇和工矿区的等条件予以征税。由于征税范围所限，对这部分房屋没有纳入征税体系，同样是纳税人由于房产坐落在不同的行政区域内，甚至有的地方仅有一条街之隔，有的需要缴税有的则不需要缴税，造成税负不公平，影响了税法客观性、公正性的原则，不利于市场的良性竞争，也影响了国家税收收入。从广度上看，现行的房产税只针对经营性房产和个人出租房产征税，而对机关、事业、民防等非营业性房屋和个人拥有的房产免税。在当时的经济环境下，房产的私有化程度非常低，对这部分房产征收房产税意义不大。然而近些年来，随着我国住房制度改革的深人和房地产市场的蓬勃发展，个人住房私有化的进程大大加快，住房已成为公民财富的一种象征和标志。此外，贫富差距加大也迫切需要采取税收手段进行财富的再次分配和调节。而现行房产税的征税范围过于狭窄，起不到调节税负、优化房屋的社会配置的作用，反而浪费国家的土地资源、建设资源，为日后的经济发展留下隐患。 计税方法不同，导致实际税负差异大。房产税的计税方法有两种，一是自有房产为房产原值减除10%一30%的余值作为计税依据，税率为1.2%；二是出租房产以租金收入为计税依据，税率为12%。租金收入纳税人房产税税负较自用房产纳税人负担重，税负出现不公平。同时由于租赁房屋纳税人为避税编造假租赁合同，给税务机关征管带来很大难度。此外，差异还表现在同类型房屋单位房产原值差异大形成税负不公平。自有房产为房产原值减除10%一30%的余值作为计税依据，税率为1.2%，这个计算方法一旦原值减除比例固定，房产原值则应与缴纳的房产税成正比关系，房产原值越高需缴纳的房产税越多。特别是最近10年房屋的价格上涨迅速，同样的房屋10年前与现在的价格相比相差几倍，因此，单位房产原值相差大，最终房产税的差异就大，形成税收负担的不公平。 房产税改革的理论依据一个国家的税源格局是设定税制格局的基础和出发点。我国是以流转税为主体的国家，流转税在税收收入中占有主导地位，这在国有经济运行体制下发挥了重要作用，为国家经济建设和社会发展提供了充足的财力保障。然而，从上世纪90年代中期开始，随着经济体制改革的进一步深人，国家住房体制改革的进一步推进，个体私营经济蓬勃发展，房地产市场也是方兴未艾，个人货币资金大量积聚，并流向不同类型的不动产。换言之，社会财富总量中以拥有不动产所有权形式存在的比重大大增加，税源结构显然已经发生了显著变化，而与其相对应的财产税比重却未实现相应的增长，这无形中弱化了国家利用税收手段保障财力、“取之于民”的能力，同时，也降低了税收促进经济和社会发展、“用之于民”的作用。因此，我国房产税税制改革的方向首要的是适应当前经济社会发展形势，与税源结构状况紧密相连，提高房产税在整体税制结构中的比重，配合其他流转税和财产税的调整改革，进一步完善我国的税收制度。 房产税改革的目标 促进经济发展方式转变 房产税是国民收入再分配的重要调节手段，有利于调节居民收入差距，增加社会低收入群体的收入和保障水平，缓解社会分配不公问题，引导居民合理消费，促进经济发展从外向型向内生性增长转变，为经济持续协调发展创造条件。房产税改革必须以加快转变经济发展方式为首要目标，在政策设计上，既要体现广泛意义上的公平性、无差别性，如涵盖所有资源和房产，也要体现不同群体、不同程度的累进差别性，如针对资源和房产消费数量实行阶梯税率。 增加地方政府财力 房产税目前在试点过程中，增收效应不明显，但随着试点的扩大和政策的完善，以及经济的发展和居民收入水平的提高，社会拥有的房产规模将会持续增大，尤其在房产价格上涨的过程中，房产税收入规模将会不断扩大，成为地方财政收入的重要增收。而且房产税以有形的不动产为课税对象，