北京天安豪园项目前期定位报告.ppt

第1页,天安豪园项目研判,目 录,项目竟品市场分析 本项目产品分析 本项目可行性研判,contents,第2页,第3页,项目竟品市场分析,1,区域市场分析_竞争板块界定,本案位于朝阳公园西侧，属于朝阳公园板块；紧邻cbd板块。 朝阳公园板块交通便利，配套设施完善，依托朝阳公园水景体系形成国际化居住区。,第4页,第5页,区域市场分析_朝阳公园板块,第6页,朝阳公园板块项目供应产品以二居、三居为主。万科公园五号主力户型为57-109大一居，且供应量较大。,区域市场分析_朝阳公园板块_产品分析,第7页,朝阳公园板块项目销售均价在2.4万元/左右，总价集中在在180280万元与350470万元。 朝阳公园板块在售项目销售均价集中在2-2.5万元，9号公寓开盘时间较早，销售均价较低。九号公寓总价区间跨度大。,注：万科公园五号08年10月-09年7月 九号公寓07年11月08年11月 九号公寓为项目整体均价 项目销售均价统计时间,区域市场分析_朝阳公园板块_价格分析,第8页,朝阳公园板块小面积、低总价项目去化速度快。,区域市场分析_朝阳公园板块_销售状况分析,第9页,万科公园五号08年10月开盘，销售速度28套/月，项目其供应产品面积小、总价低。,注：万科公园五号08年10月-09年7月 九号公寓07年11月08年11月 项目销售速度统计时间,区域市场分析_朝阳公园板块_销售状况分析_典型项目销售走势,第10页,区域市场分析_cbd板块,第11页,cbd板块项目供应产品以一居、三居为主，且供应产品面积区间较大。 cbd版块内，擎峰、圣世一品主力户型为230-270与300以上的大面积三居。 首创禧瑞都主力户型为大一居与大三居，一居面积区间在100左右，三居面积区间在170左右；长安驿主力户型为一居。,区域市场分析_cbd板块_产品分析,第12页,cbd板块项目销售均价在3万元/左右，总价集中在在200300万元与10001500万元。 cbd板块在售项目销售均价集中在3万元/左右，长安驿开盘时间较早，销售均价较低。 首创禧瑞都、长安驿总价范围集中在200-300万元，圣世一品、擎峰为千万级豪宅。,注：首创禧瑞都09年5月7月 项目销售均价统计时间,区域市场分析_cbd板块_价格分析,第13页,cbd板块项目销售速度在不断加速,区域市场分析_cbd板块_销售状况分析,第14页,首创禧瑞都09年5月开盘，受开盘影集中签约响，当前去化快速，月均68套。 圣世一品与长安驿销售速度稳中有升，近期随着楼市回暖，去化速度不断加快。,注：首创禧瑞都09年5月7月 项目销售速度统计时间,区域市场分析_cbd板块_销售状况分析_典型项目销售走势,第15页,基础信息,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_基础信息,第16页,维多利亚花园2005年9月开盘，至今销售149套，销售率70%。 自开盘来，月均消化不足3套，销售速度缓慢；近1年月均销售1.4套，速度缓慢，数据显示09年上半年有4个月“零成交”。 朝阳公园版块内维多利亚花园项目销售总价区间在350470万元之间。,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_销售状况分析,第17页,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_产品分析_精装修,精装修对外报价8000元每平米，估计成本在5000-7000元每平米左右，标准较高，具有市场竞争力。,三居：217平米,第18页,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_产品分析_户型,户型点评 1、面积区间 137两居、151三居、213三居、217三居。 面积区间较为适中，总价区间合理。 2、户型 户型较为规矩 空间尺度较大，舒适度较高 设计中尽量使用厨房、阳台、更衣室、管道井等次要功能来解决弧形和非平行空间的问题，较为合理 由于面宽所限，所有卫生间都没有直接对外的采光通风,第19页,本项目产品分析,2,通过对本项目区位、产品、配套及其他方面的综合分析，我们认为本项目产品竞争力综合评价为：3分（5分为满分）,第20页,项目产品分析_区位分析（5分）,天安豪园位于东三环和东四环之间，农展馆南路与朝阳公园路交叉口的西北侧，东部距朝阳公园约200米，交通便捷、环境优越，地段优势明显； 周边区域成熟，地段综合价值较高；,本案,第21页,项目产品分析_产品分析（3分）,产品分析分为户型、精装修和外立面三个部分 户型：面积区间分布和空间功能布局 精装修：装修标准及效果 外立面：风格和材料,第22页,项目产品分析_产品分析_户型分布（）,户型面积：245-246平米平层、261-266平米平层、444平米跃层、460平米跃层四种户型； 户型种类偏少，面积较大，总价较高；,第23页,项目产品分析_产品分析_户型设计_中间户型平层,总体布局欠缺合理性； 客厅、餐厅等公共区域到公共卫生间流线过长； 厨房不好用； 北侧两卧室主次布局颠倒,第24页,项目产品分析_产品分析_户型设计_边户型平层,总体布局较为合理； 通透感较差； 客厅到公共卫生间流线过长； 无工人房。,第25页,项目产品分析_产品分析_ 户型设计_中间户型跃层,总体布局较为合理； 一层公共卫生间太小，不能体现出豪宅的气度； 二层缺少家庭室 二层北侧次卧室开间太小。,第26页,项目产品分析_产品分析_ 户型设计_边户型跃层,总体布局较为合理； 460平米户型只有三个卧室和一个书房，偏少； 一层公共卫生间太小，不能体现出豪宅的气度； 二层缺少家庭室 二层北侧次卧室开间太小； 二层视听室尺度偏小； 二层主卧卫生间尺度偏小。,第27页,项目产品分析_产品分析_精装修分析（ ）,精装修标准对外报价为2500元每平米，实际成本约1500-2000元，标准较低； 开发商不准备进行重新精装修，只计划将破损的进行整改，后期对于销售来说压力较大。,第28页,项目产品分析_产品分析_外立面分析（ ）,外立面风格属于偏现代的公建化设计，简洁大气； 外立面材料以石材、金属和和大玻璃为主，能体现出价值感; 外立面目前有些灰旧,影响项目档次.,第29页,项目产品分析_配套分析（4分）,配套分析分为自身配套（会所）及周边配套,自身配套（会所）：本项目会所功能较为齐全，包括咖啡厅、休息室、台球室、游泳馆、桑拿等； 周边其他商业、餐饮：项目本身没有商业餐饮配套，但周边区域成熟，配套较为齐备。,第30页,项目产品分析_其他分析（2分）,产品硬伤,大部分卫生间存在漏水的问题； 外墙在雨天会形成渗水。,第31页,本项目可行性研判,3,产品竞争力分析,本项目产品竞争力要素中,区位与配套较有优势,但同质化特征明显; 本项目其它竞争力要素中，各要素指标均衡,无明显优势; 本项目产品硬伤明显,降低了本项目的总体竞争力; 本项目产品竞争力综合评定为3分(以满分5分为标准),第32页,销售力分析,本项目销售力竞争要素中,准现房为最大优势,但与竟品比较具有同质化特性; 本项目预期销售单价虽然与竟品相比,是较低单价,但其已入住过及产品硬伤影响,弱化了此优势; 本项目目前没有公开发售,无客户积累,但前期业主对产品质量硬伤的负面影响,将对后期造成不利; 参考竟品及直接竟品目前加紧推进销售,使本项目销售环境更为恶劣; 本项目销售力竞争综合评定为2.5分(以满分5分为标准),第33页,客户群对位分析,本项目不可复制的稀缺性地段资源优势明显，提高了项目后期抵御市场变化风险力； 本项目租赁市场稳定，为早期业主带来了稳定的回报； 不可改变的产品品质硬伤，加