L湖景观细节研究报告（）25p.ppt

龙湖地产景观细节研究报告,花园洋房部分 高层公寓部分 配套设施部分 地下车库部分 园林及标识 小市政部分,花园洋房部分,一、外立面材料 二、室外其他景观 三、公共部分交房标准 四、户内交房标准,一、外立面材料,主要材料： 1、文化砖 2、文化石 3、涂料 4、屋面瓦 5、外窗 其他材料： 6、室外栏杆 7、花架 8、台阶踏步 9、外露落水系统,花园洋房,外立面材料参考项目“上海万科红郡”,材料：铝合金外窗 价格：未知，但是根据现场效果应该不便宜,红郡所用主要材料,本资料ppt完整版下载地址： 更多房地产前期策划精品资料推荐： ,外立面材料*,主要材料,备注：除书房外墙为仿石材，其余均为一种色系文化砖石，与效果图不完全一致。,外立面材料选型原则,花园洋房,参照标杆项目效果，重外观、轻室内。在保证品质和效果的同时，最大限度降低成本,外立面材料*,1、文化砖,红郡文化砖现场效果,普通外墙砖现场效果,文化砖和其他外墙砖的成本对比 红郡选用的古猿人文化砖价格60元/平米。 橄榄城一、二期选用的通体砖约40元/平米，市场上有35元左右砖。 一期花园洋房贴文化砖外墙面约3.98万平米。用文化砖比普通外墙砖增加成本约80-100万元。全案地上可售商品住宅面积约17.52万平米，摊至住宅的可售面积则每平米增加成本约4.5-5.8元。 考虑到花园洋房外立面效果的主要控制材料是文化砖，建议还是采用文化砖。 下一步工作 目前已经有五、六家能生产文化砖的厂家根据红郡的效果送样。能够满足效果者有资格进行投标。根据报价并反复压价后选择最低者中标。 铺砌要求 窗上砌一皮立砖 窗台砖要压住立面砖，其余门窗口均为立面砖压侧面砖。 工字错缝砌法 阳台板上沿砌一皮立砖，空调板立面均为立砖，无层间线 灰黑色专用勾缝剂勾缝,外立面材料*,2、仿石材（文化石）,红郡现场效果,文化石厂家提供仿石材,文化石和仿石材的成本对比 红郡选用的天然枫叶红石材价格约300元/平米左右。 文化石仿石材的价格约60-80元/平米。 原设计首层都是文化石，但考虑面积过大，改成只书房铺贴文化石，文化石外墙面积约1400平米，用文化石仿石材则节约成本约30.8万元。摊至住宅的可售面积则每平米减少成本约1.76元。 考虑到石材墙面集中在首层书房的部分，是点缀的作用，所以建议用文化石仿石材。 下一步工作 与文化砖相同，样板满足要求，最低价中标。 铺贴要求 红郡用石材尺寸：200x400mm，中间条石尺寸：60x400mm。 因为文化石材质比较软，所以中间条石光滑的表面很难做到，让厂家仿制多次都失败。所以我们取消中间条石的处理。 大块石材的规格按照200400mm。 浅灰色勾缝剂勾缝,外立面材料*,3、涂料,红郡现场效果,*售楼处现场效果,真石漆和普通外墙涂料的成本对比 新兴报价清单价格中真石漆墙面连工带料为80元/平米，普通外墙涂料连工带料为63元/平米。两者相差17元/平米。 而*售楼处外墙真石漆涂料的价格连工带料为35元/平米。 目前施工图中洋房涂料部位为普通外墙涂料。从效果来讲，改为真石漆效果比较好。 下一步工作 建议公司与总包谈判，不增加成本的同时，将外墙普通涂料做法改为真石漆。,外立面材料*,4、瓦屋面,红郡现场效果,华润橡树湾使用的油毡瓦,水泥瓦与油毡瓦的对比 目前屋顶建筑普遍使用的瓦有三种：油毡瓦，水泥瓦，陶瓦。三者的价格是逐一升高的。 油毡瓦和水泥瓦在多层和高层上都有使用，陶瓦一般都用在风格很明显的多层建筑上。考虑到*的花园洋房绝大部分为4.5 -5.5层的多层，屋面的肌理是近距离视线范围内外立面效果的主要构成部分，所以采用比油毡瓦稍贵的水泥瓦。 下一步工作 已经找到为红郡供货厂家提供的样板，需要找多家能生产水泥瓦的厂家，让他们按照样板提供实物样板，样板满足要求者进入投标。根据报价并反复压价后选择价格最低者。,外立面材料*,5、外窗,红郡现场效果,资审外窗送样效果,材质 住户：断桥隔热铝合金窗，采用55系列即可，外部棕色，内部白色。五金不用坚朗等名牌，要求国产品牌。隔热条不做品牌和型号的要求。 公共部分：塑钢窗，单层玻璃，薄尺寸。外部棕色，内部白色。 开启方式 住户：外平开 公共部分：推拉。 已经完成工作 已经分两轮考察了12个厂家。根据公司低成本的策略，完成了详细的技术要求，让满足资审要求的7个厂家按照技术要求让厂家制作了样窗。 下一步工作 根据考察和样窗制作情况，合格厂家进行投标，根据报价并反复压价后选择价格最低者。铝合金窗价格争取控制在500元/平米以内。塑钢窗压至最低。,窗占成本比重比较多，如何既保证品质又大力降低成本，是本项目窗招标的一个前提。,外立面材料参考项目“上海万科红郡”,其他材料,外立面材料*,6、室外栏杆露台、屋顶、阳台,红郡现场效果,厂家仿制后样品效果,材质 方钢栏杆 部位 屋顶，露台，阳台 已经完成工作 参照红郡的效果，在施工图中完成了栏杆的详图，并且找厂家根据详图免费制作了样品。根据样品进一步优化以降低成本。最上面的横杆规格减小。目前确定的尺寸采用横杆2020，竖杆1515。 颜色采用灰黑色。 下一步工作 根据优化后的详图进行招标，以满足样板要求为基础，根据报价反复压价后选择价最低者。 但此部分目前在总包合同内，当时钢材价格处于高位，按照有利于我司原则，需要将室外栏杆、百叶栏杆、室内护栏拿出。,外立面材料*,6、室外栏杆空调室外机,空调栏杆厂家制作样品,材质 方钢栏杆 部位 空调室外机位 已经完成工作 在施工图中完成了栏杆的详图，并且找厂家根据详图免费制作了样品。目前外框尺寸采用4040方管，内栏3030方管。 颜色采用仿木色的棕红色。 下一步工作 根据详图进行招标，以满足样板要求为基础，根据报价反复压价后选择价最低者。 但此部分目前在总包合同内，当时钢材价格处于高位，所以单价都比较高。按照有利于我司原则，需要将室外栏杆、百叶栏杆、室内护栏拿出。,外立面材料*,7、花架,红郡现场效果,部位 二层及顶层露台 材质 室外用防腐木 下一步工作 样式、规格完全参照红郡。 材质可以选用售楼处选用的木材，颜色再略深些即可。因为已经有图纸，而且此类小项目若采用招标的方式，应标者不会太多，所以采用几个厂家直接比价，根据报价反复压价后选择价低者。颜色可以通过制作样块的方式确定。 由于都是现场制作，也可以直接与施工单位谈价格，新兴价格一直比较高，可找其他单位谈，委托实施。,本资料ppt完整版下载地址： 更多房地产前期策划精品资料推荐： ,外立面材料*,8、台阶踏步,红郡现场效果,部位 从室外直接上二层露台的楼梯踏步 材质 烧结砖 铺贴方式 用踏步上面的砖压住踏步侧面的砖 下一步工作 *售楼处室外地面用过一部分烧结砖。烧结砖比普通的地面砖稍贵，但是考虑到总体的用量不大，而且对外观效果影响明显。所以建议还是采用烧结砖。可以通过与几个厂家直接议价的方式，压低价格。,外立面材料*,9、外露落水系统,红郡现场效果,厂家送样品效果,材质 pvc彩色檐沟及雨水管，棕色 已经完成工作 通过咨询公司了解到，直径100mm的普通白色雨水管的材料费约20-30元/米，最便宜的10多元/米。 通过专业落水系统代理商的了解，彩铝雨水管价格58元/ 米，不包括连接件等配件 。 两者价格差别很大。据了解红郡也只是管材用了彩铝，檐沟使用钢板喷漆代替。 下一步工作 更多了解不同厂家和产品，反复研究论证，确定使用哪种材质。 同时会根据模型对雨水管的排布反复研究，尽量减少外露的雨水管。,二、室外其他景观,10、单元门 11、单元入口室外地面 12、小院围墙及小院门 13、室外灯具 14、露台地面 15、入口标识,花园洋房部分,室外其他景观参考效果,10、单元门,山水lavie现场效果,材质 铝合金单层玻璃门 已经完成工作 外窗招标中已经包含了单元门的内容。花园洋房单元门的颜色同其外窗的颜色。内外同色。通长圆管拉手，颜色同门，防止夹手，带门碰 下一步工作 根据考察和样窗制作情况，合格厂家进行投标，选择价格最低者。铝合金单元门价格争取控制在450元/平米以内,室外其他景观参考效果,11、单元入口室外地面,材质 普通灰麻铺贴，厚度30mm,规格300600。 铺贴要求 横向错缝铺贴。 下一步工作 因为一期单元入口的石材总用量不大，而且为了统一效果且控制成本，都用一种石材。 目前石材市场上普通石材有100块钱左右的。 我们可以与厂家直接议价，反复压价后选择价低者。或者去石材市场直接采购。,室外其他景观*,12、小院围墙及小院门,华润橡树湾现场效果,材质 部分文化砖铺贴实墙面+方钢栏杆 下一步工作 现有设计以实墙为主，考虑增加栏杆量，增强通透感让客户从视觉上感觉小院能大些。此外，也降低成本。 小院围墙都用页岩砖砌筑，然后再抹灰贴砖，而现在市场上页岩砖的价格为0.48元/片，原来这样的一片砖价格是 0.17元/片。 参照新兴报价，以一段高1米，长1米，厚0.24米的围墙为例，如果做实墙则需要0.24350+2.48(154+40)=565元。 如果做钢制栏杆（20202）则只需要204元。两者相差2.8倍！ 因为小院围墙后做，现在出变更修改还来得及，不影响大效果的同时省钱。 正在制作的花园洋房大比例模型中的小院围墙已经将局部改为栏杆了。接着，会把变更出了。,*设计效果,室外其他景观*,12、小院围墙及小院门,小院围墙内壁 为了节省成本，并且考虑到小院内客户入住后会有很多个性化的装饰要求，所以小院内冲客户的一面用同外侧面砖颜色的涂料 小院门 钢制栏杆,外,内,涂料,面砖,外立面材料*,13、室外灯具,壁灯 现有施工图中壁灯选型是普通带罩的白色壁灯，包含在总包范围内。建议选用售楼处外墙用壁灯，议价后直接采购。 顶灯 现有施工图中二层露台及三层阳台顶灯为普通带罩吸顶灯。 亦庄北岸以及华侨城的阳台等均采用白炽灯泡（见下图），对效果没有本质影响，故*花园洋房阳台及露台灯