成都万达瑞华中心推广策略方案课件.ppt

,成都万达瑞华中心 推广策略竞标案,2,我们在哪里？ 为什么在这里？ 我们要去哪里? 我们如何去那里？,目录,1,我们在哪里,现状分析,相对可喜，又相对可悲,销售角度,5,可喜,去年一年，写字楼去化9层， 这在去年惨淡的楼市中，已经可谓是牛x哄哄。,6,可悲,有着万达系列中最顶级的产品， 又占据着整个成都最中心、最繁华的地段， 9层写字楼中，只有1层，是成都客户购买的。,有高度，无深度,推广角度,8,有高度,在最繁华的地段，呈现最顶级的酒店、写字楼、商业 有高度的产品,有高度,7星级酒店、7星级写字楼、7星级定制商业 全新的七星级商业集群 有高度的概念,无深度,这样的产品，理应成为成都的骄傲，理应受到公众的关注 然而，从销售结果来看，尽管在万达系统内部的渠道很成功， 但在成都的落地，却是失败的。,11,公众,业界,客群,从起势到亮相甚至到续销期，不可谓无作为， 但在成都，却并没有引起与项目向匹配的关注和期待。,业界，对本案没有任何负面评价，也没有任何正向评价， 不关注，不议论，不宣传。,成都客户仅有1位， 说明本案在我们的本地目标客户圈层，也同样缺乏知名度,无深度,2,为什么在这里?,原因分析,对于每一个大型城市而言 城中川流不息的母亲河，都是当地人内心深处藏溺的情怀 也都是这个城市，最亮丽的风景和最华美的封面！,在2014年初，我司为本案的提案中，曾经提到过：,上海,158年来，外滩一直是中国 乃至远东的门户， 还有百年地标和平饭店；,为长江修五座大桥， 滨江商务区夜夜灯火 见证着两岸流动的繁华；,武汉,近千年“羊城八景”， 伴随着璀璨华灯及豪华游轮 承载河畔隽永的都市辉煌；,广州,伊顿、牛津、亨利、温莎， 伦敦塔及塔桥，交相辉映， 铭记着英国母亲河的独特魅力；,伦敦,塞纳河蜿蜒流过， 两岸耸立着的地标景物， 成就享誉世界的绮丽繁华；,巴黎,自老南门大桥向东至河滨印象，短短5公里锦江沿岸，所见皆繁华 聚集了这座城市最好的商业、餐饮、豪宅、大学、写字楼 占据着成都财富密度最大、 浓缩着成都数十年发展精华的绝版宝地！,20,万达集团，在已经如此繁华的宝地之上，并没有坐享其成 而是极尽全力，为这条黄金五公里， 贡献着最顶级、最引人关注的作品！,带来中国西部唯一7星级酒店，引领成都进入7星级办公时代， 带动成都商务接轨国际，理应成为整座城市的骄傲。,然而，在去年的推广中， 因为亮相时间短、营销费用有限、投放少等等原因， 对高端性的传达、产品的诠释、对城市的贡献、对公众的价值、 缺乏系统性地表达。,万达瑞华中心， 理应能够，影响整座城市！ 而如今，却不温不火,24,3,我们要去哪里？,明确目标,本案的目标非常清晰： 既叫好，又叫座 10月底酒店开业前，实现全面清盘,细分任务,酒店,尽可能地累计粉丝基数，为开业后的经营提供支持,商业,3月开卖，10月底酒店开业前必须完成去化,写字楼,完成最后8层的销售,4,怎么去那里？,工作方法,具体工作方法,1、既叫好又叫座的广告 2、既叫好又叫座的媒介 3、既叫好又叫座的展示 4、既叫好又叫座的活动,既叫好又叫座的广告,写字楼,去年一年，去化9层，如此业绩，足以震撼业界。 因此，要用去年写字楼的业绩说话， 向公众、业界、目标客户，证明写字楼的“好”。,“叫好”的广告,31,写字楼价格形象文案,万达瑞华中心写字楼，开启成都7星办公时代 2000整层起售 2.6万/起 6个客户，9层，6亿销售额，成都写字楼销冠 全球顶级商务地标，恭迎最后8家领袖企业入驻！,写字楼,实现写字楼在成都的销售， 主打投资客，释放价值点，让他们觉得：值！,“叫座”的广告,33,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,实际上，打动投资客，只有两问：,能否租得出去,租金能租多少,34,那么，我们以同样处于锦江边的香格里拉写字楼为例， 按照150元/天的租金进行测算。,数据来源：万达瑞华中心DM单,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,35,每月租金,每年租金,回本时间,150元/*2000=30万,30万/月*12月=360万,5000万（总价）/360万=14年,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,36,所以实际上，我们要做的，就是要告诉所有目标客户， 本案的写字楼， 不仅租得出去，而且租金并不低。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,37,凭什么保证一定租得出去？,那么,我们该如何告诉目标客户：,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,38,那么，容我们反问一句： 5000万总价，假设优雅的降价，优惠10%， 就一定卖得掉吗？,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,39,我们认为，那也不一定。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,40,对能拿出5000万用于投资的客户而言，关键并不在于降价， 而在于物业本身，是否具备价值。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,41,与其期望通过优惠来吸引客户，倒不如 巧用这10%的优惠，将其转为营销费 保证完成销售目标，亦保住本案的价格形象。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,42,如何操作？,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,43,租客,租赁中介,业主,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,44,500万,租赁中介,入驻企业,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,45,租赁中介 签约五大行，拿出140万，作为奖励， 只要找到一位租客，租下一层写字楼，立刻支付佣金140万。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,46,所以，实际上，这样的做法，即是 利用五大行“全民经纪人”原理， 让五大行，去为我们寻找租客。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,47,入驻企业 剩余360万，为入驻企业，直接免租一年， 从交房之日算起，签约3年，只需支付2年租金。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,48,同时，为了增加企业入驻机会、增强投资者信心 免费为入驻企业，做装修效果图 投资者也就能更直观的体验到，即将投资物业的情况。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,49,有租客，已签约正式的租赁合同，租金为150元/天， 对于投资客而言，难道还不具备吸引力吗？,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,50,我司目前正在服务的成都棕榈泉国际中心的入驻企业中 仅有一家为资源企业、一家律政行业，其他均为金融行业。 而在目前的经济形势之下，金融行业也是最有可能拿出大量资金的 因此，我们的企业客群，要扎根金融圈。,“叫座”的广告 / 写字楼推广策略,51,写字楼篇（以花旗银行为例）：招租公告,花旗银行，招租公告 因本行业务发展需求， 2015年将于万达瑞华中心招租写字楼1层（2000）， 望万达瑞华中心写字楼业主，联系本行！,52,写字楼篇（以花旗银行为例）：搬迁公告,花旗银行，搬迁公告 因本行业务发展需求， 将于2015年11月，迁入万达瑞华中心24层， 特此通知！,53,既叫好又叫座的媒介,“叫好”的媒介,航空杂志、仁恒LED大屏、机场灯箱、项目周边锦江沿岸公交站牌 长期持有，为项目保温！ 新闻软文、网络配合释放活动情况，保持市场热度。,55,“叫座”的媒介,针对金融圈客群，投放全国金融专业杂志 扎根金融圈，带来粉丝！ 以整版广告、软文等形式配合租赁情况，释放话题。,56,“叫座”的媒介,在各大网站房产版块，签约固定位置，投放软文及实时信息 不同阶段配合事件，释放话题 炒作工程节点、活动事件、入驻企业信息等，保持市场热度。,57,媒介做稳 / 网络话题,*以花旗银行为例，话题示意： 企业的实力与远见，占位与选址同等重要 从花旗银行入驻万达瑞华中心，看选址对企业发展的深远影响,58,“叫座”的媒介 / 网络话题,*话题示意： 全球顶级商务地标，开启成都7星级办公时代 万达瑞华中心，为成都商务标准全面提档,2019/11/16,59,可编辑,60,“叫座”的媒介 / 网络话题,*话题示意： 万达瑞华中心，全球顶级商务地标 开启成都7星级办公时代，加速城市跨越前行,61,媒介做稳 / 网络话题,*话题示意： 万达集团旗下最顶级酒店，继伦敦、武汉、上海之后，落址成都 关于城市的未来，万达与成都，不谋而合,62,媒介做稳 / 网络话题,*话题示意： 2014年8月面世至今，6个客户，9层，6亿销售额 万达瑞华中心：选择成都，我们很庆幸,63,既叫好又叫座的展示,“叫好”的展示,改造目前售楼部两侧大牌，以及围墙，做成 奢侈品门店效果，夜晚通宵亮灯 凸显高端感、商业感及繁华感。,外部展示建议：做出贵气,现目前售楼部现场物料仅有DM单和户型单，建议增加 具有品质感的简易楼书 丰富售楼部物料展示，亦便于租赁中介用于谈判客户。,内部物料建议：做出贵气,“叫好”的展示,“叫座”的展示,在售楼部内部的灯箱、Led屏展示，外部的围墙大牌中， 要凸显本案的高端感、人气、价值、销售进度等信息。,写字楼大牌文案,万达瑞华中心写字楼，开启成都7星办公时代 2000整层起售 2.6万/起 全球顶级商务地标，恭迎最后8家领袖企业入驻！,商业大牌文案,人民南路锦江畔，繁华之上 七星级定制商业 为成都，再献繁华！ 189-2400城市高端商业中心稀缺商铺，诚意登记中！,酒店围墙文案,万达集团旗下最顶级酒店，继伦敦、武汉、上海之后，落址成都 七星级奢华酒店 中国西部，仅此一座！ 为人民南路锦江畔贡献奢华，代表东方，对话世界！,既叫好又叫座的活动,“叫好”的活动,1、业主武汉体验之旅 目前，万达瑞华酒店在武汉已经开业， 因此，组织业主，免费到武汉进行体验之旅， 让业主真实的感受到万达瑞华的高端性，增强业主信心， 以此，建立起业主口碑，增强老业主自豪感。,2、媒体武汉体验之旅 邀约各媒体房产版块的高管、记者等， 免费前往武汉万达瑞华中心，进行体验之旅 回来之后在各版块进行软文发布，释放本案信息 以此，建立起业界口碑，增强业界对本案的传播。,“叫好”的活动,德意志鲜活细胞再生讲座 无论是用于投资还是自用的目标客户， 普通的投资/增值论坛，对他们而言，已经不具备吸引力， 但，无论他们有多见多识广，健康，必然是他们共同关注的话题。,“叫座”的活动,因此我司建议，举办德意志鲜活细胞再生讲座， 对于老业主及意向客户，甚至可以赠送小额产品 如，2万/人鲜活细胞体检 对于大额成交客户，更可赠送20万/人的鲜活细胞德国体检之旅。,“叫座”的活动,五大行战略合作签约仪式 配合写字楼的推广策略，举办“五大行战略合作签约仪式” 释放租赁政策，在业界引起轰动 通过活动，引起业界的关注、议论和传播， 网络线同步释放写字楼租售信息，刺激租赁和销售。,“叫座”的活动,设 计 展 示,方案一,方案一,方案二,方案三,方案四,方案一,方案二,方案三,方案四,方案一,方案二,围墙方案一,围墙方案二,围墙方案三,围墙方案四,从销售结果来说，去年一年，取得了既可喜又可悲的成绩， 从推广效果来看，去年一年，有高度无深度，缺乏系统性的表达， 而今年，必须 既叫好又叫座，实现销售。,总结,写字楼的推广为重中之重，也是最大难点 核心建议：巧用营销费 1、提高奖励佣金，用于奖励五大行租赁