长保利拉菲公馆开盘报告38p.pptx

保利拉菲公馆开盘报告,2012年12月2日,项目概况,营销推广节奏,2012.8.4,2012.11.1,2012.11.25,临售开放,售楼处开放 暨认筹仪式,开盘,起势宣传期,集中蓄客期,保利拉菲公馆在推广方面采用：线上宣传+线下推广,强销期,宣传主要围绕开发商品牌、项目品牌进行。 围挡,宣传主要围绕样板间开放和认筹活动。 硬广,宣传主要开盘活动。 短信+电话,蓄客1352组，认筹386组。,到访264组，认购153组。,保利拉菲公馆认筹转化3.5:1，日均认筹26组，认购到访率68%，超过其他同类项目。,营销宣传,保利拉菲公馆仅在认筹前做过报广，在开盘前没有媒体出街。,2012.11.1,围挡,保利拉菲公馆处于西新区、区位优势明显，交通便捷，被称为“汽车厂区最好的一块地”。,区位,5分钟车程,15分钟车程,4分钟车程,10分钟车程,800米,100米,产品-项目规模,保利拉菲公馆占地面积仅16.1万，而建筑面积41.9万，容积率较低为2.1（不含地下车库、车位），低密度将优化社区的景观环境、居住环境，从而提升了项目整体档次；,产品-规划设计,上海天华建筑设计有限公司是国内著名的建筑设计公司之一，曾设计苏州万科第五园、上海华润橡树湾、沈阳万科柏翠园、沈阳华润悦府等；保利拉菲公馆产品种类较丰富，包含了住宅、公寓、商业，。,备注：e1（18f）、e2（14f）、e3（12f）、a1（6f）、a2（6f）、 a7（7f）、a9（5f）,产品-建筑风格,建筑风格为法式，建筑细节以精雕细琢，外立面采用花岗岩和真石漆，凸显尊贵、大气。,产品-户型,保利拉菲公馆产品类型较丰富；以145和154为主力户型；95、145、154均有赠送空间；,户型优劣势分析（高层）：,优势： 多功能小三居，全明户型； 4.2米大开间客厅衔接阳台； 主卧3.5米开间，赠送飘窗。 劣势： 不能达到完全动静分区； 室内南北两个卧室间，通风较差； 入户直接面对卫生间私密性较差。,三室两厅一卫/95,三室两厅两卫/145,优势： 南北通透，全明户型； 三重阳台设计； 主卧套房设计； 4.2米大开间客厅。 劣势： 储藏室遮挡客厅采光，通透性不够。,户型优劣势分析（高层）：,户型优劣势分析（洋房）：,三室两厅两卫/140,优势： 经典三居，南北通透，分区合理； 主卧套房设计，赠送飘窗； 7.6米全景阳台。 劣势： 开敞阳台连接客厅和卧室，私密性低。,四室两厅两卫/150,优势： 户型方正，南北通透； 卧室均赠送飘窗； 4.2米大开间客厅衔接阳台。 劣势： 储藏室遮挡客厅采光，通透性不够。,户型优劣势分析（洋房）：,保利拉菲公馆95户型不能完全的动静分区，除140户型，其他户型均有赠送空间，这是长春保利产品唯一有赠送空间的产品。,产品-合作品牌,保利拉菲公馆与国内和国际的知名品牌合作，采用中高档材料，以提高其产品力。,可视对讲展示,周界防范系统展示,窗材展示,防盗门展示,外立面材质展示,产品-园林设计,保利拉菲公馆园林设计以两轴三心分布，“两轴”为两条主景观轴，“三心”是项目内的三处园林景观，将整个小区内的园林景致最大程度的呈现出来；,景观-示范区园林,上海易亚源境知名度较高，曾规划设计海上五月花、绿地国际花都、万科新里程、华润太湖国际、水墨三十度等；景观大道两旁的原生高大的黑松，极具仪仗感。,品牌,发展商：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产 企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质 企业 。进入长春市场较早，在本地市场中有较高的口碑。 物 业：保利物业具有国家物业管理一级资质， 因保利地产进驻长春多年，对长春 市居民生活习惯较为了解，口碑较好。,保利从发展商品牌到物业品牌，在长春市场上都有很多跟随者，口碑较好；,展示-售楼处,3d宣传led的摆放位置不当，因有玄关的遮挡，不能起到直接宣传项目的作用。,项目沙盘,洗手间,更衣室 休息区,水 吧,壁挂式区位图,洽谈区,接待台,接待动线,项目用料展示,入口,兽首展示,3d宣传led,保利地产发展史,保利形象展示,玄关,展示-展示手段,从展示手段上看，保利拉菲公馆展示较少，不能很好的展示项目高端形象。,3d宣传片展示,保利地产形象展示,兽兽展示,保利地产发展史展示,展示-样板间,茶几上的咖啡杯,餐桌上的碟子,卧室床上的花束,床头柜,保利拉菲公馆样板间在生活细节上把控不足，只具有展示的作用，不能让到访者感受居家的氛围，例如茶几上的咖啡杯没有咖啡，卧室床上不应放置花束，餐桌上的碟子没有放置糕点，床头柜没有放置饮水杯等。,开盘概况,认筹客户到访即送金龙鱼色拉油（5l），赠送礼品的档次较低，与项目的高端形象相悖。,开盘流程简介,选房成功,选房不成功,在工作人员指引下，进入对应楼栋签约区签定保利拉菲公馆认购书,客户将认购书客户联、定金数据交至复核区审核；景审核无误后，视为认购流程完成。客户留存认购书客户联、定金收据,在工作人员引领下离开现场并领取金龙鱼油一桶,开盘现场情况,摇号之前主持人邀请现场购房人员进行验号,等待区,开盘现场情况,选房区,开盘现场情况,现场指示系统及选房卡,开盘现场情况,现场为摇号,尽管销售场面较为火爆，但现场操控的出现问题，实际的销售率较低，仅为60%。,开盘活动现场总结,销售节奏控制不好，现场主持人畅号节奏过快，使中签客户多集中在选房验证处滞留时间过长。 现场踢客人员对选房客户的购房意向了解不足，不能快速指导客户购买意向房源，使多数客户集中在选房区，占位不选房，影响其他客户选房。 现场踢客人员较少，无法及时的推近销售节奏，影响现场销售，致使部分客户流失。,开盘推售情况,此次开盘推出4栋洋房产品和3栋高层产品，分别为图中：a1#、a2#、a7#、a8#、e1#、e2#、e3#，面积区间为95-154，共计房源258套。,此次开盘7栋底商未推，其中a2栋中2、3单元中顶层产品未推，a9栋中跃层产品未推,a7,a1,a2,e1,e2,e3,a9,具体推售售情况（截止2012年11月25日11：30）,备注：e1一层为商业，不售，e2一二层为商业不售，e3一二层为商业不售；,具体推售售情况（截止2012年11月25日11：:30）,备注：a1六层不售，a2六层不售、一二单元五层不售，a7一为车库、七层不售；a9五层不售，三单元三、四层不售；,总结,推售原则，按照前期蓄客的需求推出3栋高层和4栋洋房产品。 楼栋价值分析，高层，因e1毗邻主景观轴，因此价格最高，e2距离园区主景观较近，价格次之，e3距离园区主景观较远，价格最低；价格：e1e2e3；,e1,e2,e3,售楼处,规 划 路,主景观轴,售楼处,a1,a2,规 划 路,售楼处,a7,a9,地下车库入口,洋房，因a1和a2户型格局相同，故分为一类，a2东侧在后期将建大型景观广场，因此价格较高，价格：a2a1;,洋房，因a7和a9户型格局相同，故分为一类，a9距离主景观较近，价格较高，而a7距离主景观较远，因此价格较低，价格：a9a7;,从实际的销售数据来看，高层：e1的销售率53%，e2的销售率是96%，e3的销售率是67%，其推售策略是比较成功的； 洋房：a2的销售率是65%，a1的销售率是43%，a9的销售率是20%，a7的销售率是67%，其推售效果与预期相差较大。,推售策略： 高层：以e1为价格标杆，通过e1来挤压位置相对较差的e2（景观视野较差），再用e2来挤压位置最差的e3； 洋房：以a2为价格标杆，通过a2来挤压位置相对较差的a1，另再用a9来挤压位置相对较差的a7（景观视野较差），来拉动位置相对较差的楼栋销售。,各面积段去化,从此次开盘销售面积段去化分析来看：95三室产品占此次整体销售的58%，其次是140产品，占整体的27%，145-150产品分别占此次整体销售的8%和7%.,产品配比及产品需求分析,此次开盘推出258套房源，其中95产品共推出98套，占整体的38%，140产品共推出71套，占总体的27%，145产品共推出37套，占总体的14%，150产品共推出52套，占总体的21%.,成交客户分析,依据现场到访客户所乘车辆作为客户层次分析标准。,根据现场停车数量约120辆，其中中高档车较多（迈腾、马自达6、大众甲壳虫、途观、帕萨特、丰田凯美瑞、奥迪、路虎、丰田霸道、宝马、奔驰等）。,到访客户多驾驶一汽大众车，所乘汽车的总价在15万以上，个人资产约在150万以上，并且多为一汽职工。,开盘优惠信息介绍,优惠方面： 认筹客户，110平以上2万抵4万，110平以下2万抵3万；汽车厂职工，110平以上优惠1万5千元，110平以下优惠1万元； 诚意登记优惠，凡到售楼处填写诚意登记卡的客户，110平以上优惠8千元，110平以下优惠5千元； 一次性付款98折，按揭99折，3日签约额外优惠99折； 开盘当天到访客户赠豆油一桶。,价格方面： 此次开盘高层均价7497元/，洋房均价8989元/。,总结,单价过高，保利拉菲公馆高层的均价7497元/，洋房均价8989元/，而西新区内高层均价6300元/，洋房均价7400元/，远高于西新区其他楼盘，超出意向客户心理预期，致使部分意向客户流失。 推出面积段偏大，保利拉菲公馆本次推出95产品，仅