鞍山房地产宏观市场38p.ppt

审时度势市场解析,市场篇,1,鞍山宏观环境分析 鞍山房地产环境分析,1.1 鞍山宏观环境分析,鞍山市概况 宏观环境分析,鞍山市行政概况,鞍山宏观环境分析鞍山市概况,鞍山市辖4个区、2个县和1个县级市。分别为铁东区、铁西区、立山区、千山区4个区，海城1个县级市，台安、岫岩2个县。 鞍山市总占地面积为9252平方公里，其中市区占地面积为624平方公里。全市总人口约365万人，其中市区人口为120万人，约占全市总人口33%，城镇、乡村人口约245万人。,辽宁省第三大行政区，共分4区、2县、1县市,鞍山总体规划-空间布局,鞍山共分8个空间规划区块，分别为： 铁东区 铁西区 立山区 高新技术产业开发区 达道湾经济技术开发区 千山风景名胜区 鞍山文化旅游开发区 千山汤岗新城区 汤岗温泉城,空间布局规划8个区块，包含普通居住区、风景区、资源区、经济开发区,鞍山宏观环境分析鞍山市概况,鞍山总体规划-道路交通,以现有交通路网为基础，建国路、胜利路、中华路、园林路为纵向轴线，延展深营路、千山西路、建设西路等枝干延长线与横向街区形成“申”字型快速道路系统，协调棋盘放射路网延展，实现交通畅达.,进一步改造、扩展、形成“申”字型快速道路系统，协调棋盘放射型网络,远期路网规划,鞍山宏观环境分析鞍山市概况,鞍山总体规划-道路交通,五环十射道路交通规划,鞍山宏观环境分析鞍山市概况,鞍山总体规划,万水千山百湖城规划,千山总体规划,经济技术开发区规划,鞍海经济带规划,千山文化旅游产业带规划,鞍山宏观环境分析鞍山市概况,小结,目 标：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成 以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城 多心分散组团式布局结构。 东 控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团； 南 进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优 先发展大型带动型项目，促进新区启动； 西 拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区； 北 调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河沿 岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区； 中 疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸 和绿地建设。,鞍山未来发展将全面推进“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针,鞍山宏观环境分析鞍山市概况,1.1 鞍山宏观环境分析,鞍山市概况 宏观环境分析,鞍山市gdp走势,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,鞍山经济发展于2008年提速，金融危机中gdp不降反升，说明城市经济发展态势良好，正处于经济增涨上升阶段。,通过上述分析可以得知，鞍山的经济仍保持了快速的增长。尤其从2008年之后，发展势头迅猛，增速较大。这固然和一年来国家及本地政府积极采取的一系列宏观调控措施有关，不降反升的gdp指标充分说明，鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。 经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面临较大增长空间。,08-11年鞍山gdp走势变化情况,鞍山市人均gdp走势,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,08-11年鞍山人均gdp走势变化情况,鞍山人均gdp逐年稳步攀升，预计到2020年鞍山人均gdp年均增长13%，也将达到当时中等收入国家水平。,辽宁中部城市群经济区是指沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为支撑的重点区域，其中鞍山是其中重要的一环。 按照纲要规划，辽宁中部城市群的发展目标是以2005年为基期，地区生产总值到2010年年均增长15%，到2015年年均增长14%，到2020年年均增长13%。2020年，辽宁中部城市群人均gdp将达到当时世界中等收入国家的水平，城市化水平达到76%。这意味着，鞍山人均gdp也将达到当时中等收入国家水平。 随着人均gdp的增长，收入水平的不断增高，人们对居住、生活的品质要求亦将不断攀升，对房地产行业的消费力也将有利提升。,人均可支配收入与支出走势,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,近三年，鞍山人均可支配收入与支双增涨，同时可支配收入涨幅也逐步为大于支出，说明鞍山人均生活水平不断得到实质性提高，未来消费将向品质的消费倾斜。 上半年鞍山市城镇居民人均可支配收入为11955.6元，同比增长15.3%，扣除物价因素实际增长11.9%，和去年同期相比，市民上半年零花钱多了1587元。 从消费构成来看，随着市民对商品服务需求和汽车需求的增加，市民在此方面的消费增长也最明显。数据显示，其他商品和服务支出增长最多，此外，市民刚性消费比重下降，享受型娱乐服务性支出比重稳步上升。消费比重由上年同期的15.5%提高到17.2%。,08-11年鞍山人均收入与支出走势变化情况,近年来鞍山人均可支配收入和支出均与城市固定资产投入呈现增涨态势，说明人均消费力与城市未来发展全面看好。,人口数量,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,我市十年之间人口增加6.18万人，平均年龄40.35岁，年龄结构趋向老龄化 市区人口以铁东区为主，其次为立山、铁西、高新区,2001-2011年鞍山人口及户数走势变化情况,2011年鞍山各区人口数量情况,单位：万人,鞍山市区范围中，铁东区所占人口数量比例最高，约占市区人口的35%，其次是立山、铁西区，高新区等新区人口数量最少；,人口特征,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,鞍山钢铁公司在职职工约30余万人，鞍钢附企职工人数13.2万人，离退休工人约12万人，总职工人数约55万余人，占到了市区总人口的近35，包括职工家属在内构成了鞍山庞大的产业人口群。,几乎每一个鞍山市区家庭都有鞍钢职工，家庭收入稳定。,鞍山人均消费力强，与省会城市沈阳接近,居民消费能力强，敢吃、敢玩：2008年，鞍山市居民家庭人均消费性支出为11753元 ，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为12055元；餐饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通小饭店的服务员月薪能达到1500元，而一个出租车司机的每月的净收入也只在2500元左右；休闲娱乐产发达，以浴室为主的休闲、娱乐场所有数百家。,宏观政策,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,中央经济工作会议明确提出： 推进营业税改征增值税和房产税改革试点； 抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难； 坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归； 加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；,2012年，房地产调控持续进行，进入近四年来最为重视严峻时期,地产调控持续不放松,宏观政策,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,结构性减税更侧重于经济结构调整，有利于中小型企业发展,中央经济工作会议明确提出： 财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整； 推进营业税改征增值税和房产税改革试点；,近期对结构性减税的实行： 2011.11出台结构性减税政策多达6项以加快转型为目的有4项；以扶持小微企业、保经济稳定为目的的有2项；,从国家宏观政策基调推导： 结构性减税侧重于经济结构调整和改善民生，加大对房产税实行力度，实现经济增长方式； 中小型企业做为中国民营企业中比例最大的部分，结构性减税可引导中小企业升级改造，向着高附加值、高创新性、低环境污染的行业和企业类型转变，进而优化国民经济结构；,结构性减税更针对行业外的中小型企业,宏观政策-信达行观点,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,中央经济政策导向性在于拉动内需、实现产业结构的转型 相关政策逐渐从重利于房地产建设转向其他方面 房地产发展已向低总价经济住房转型 房地产调控手腕愈发紧缩,标志房地产调控政策不会放松,经济形势,鞍山宏观环境分析鞍山宏观环境分析,做空人民币大背景： 境外市场的虚拟经济同实体经济无法平衡，逐渐爆发如欧美主权债务危机一系列的经济危机，而中国相对在世界经济上处于一抹亮色，并有庞大的支撑，因此外部市场欲通过做空人民币来实现差额利益，并毁坏中国经济,经济相对稳定时，猛烈炒人民币的汇率，即人民币升值； 经济开始下滑时，抛出中国危机论，即做空人民币，通过预言人民币贬值，抽走大量投资热钱，并抛售人民币，在人民币最低点时以原价卖与其，从中赚取差价利益；,之前2005.07-2010.09人民币汇率