中海地产杭州滨江区76#地块市场研究报告.ppt

1,中海地产杭州滨江区76#地块市场研究报告,2,因为,思考,文三路目前的交通状况如何？,杭州目前的交通状况如何？,两个字：糟糕,一条地铁线,多元化城市区域中心,四个字：非常糟糕,x,使外部城市或者卫星城也具备中心城市的特定功能和完整属性，这些区域城应该根据分工不同具备不同性质的城市功能，一个城市应该而且必须有不同的中心。,杭州人目前去哪里购买数码产品？,文三路,文三路方便购买？,没有其他的地方可去,x,3,思考,滨江的居民目前去哪里购买数码产品？,只能去文三路,滨江目前整体入住率不足20%，未来入住的群体去哪里购买数码产品？,随地铁开通的时间越来越近，新近迁入滨江的人群会越来越多，这些人布置新家去哪里添置家电？,滨江的常住人口及工作人口非常年轻化，正处于精力旺盛的时期，他们去哪里休闲娱乐，享受美食？,我们坚信，滨江一定会出现这样的商业区，能够解决上述所有问题。,3c-mall,4,文三路电子街的发展历程回顾,高校云集,it企业 孵化基地,城西 居住区,商业 中心,贵族商务区 abd,5,商业部分最终构成,6,商圈界定,滨江区各3c类产品卖场商圈辐射,7,商圈界定,本项目核心商圈人口组成,原住民 引进各类人才 高校师生 新建成小区居民,8,商圈界定,核心商圈消费人群规模分析,原住民浦沿街道部分，长河街道部分,新引进人才主要it企业从业人员,9,商圈界定,核心商圈消费人群规模分析,各高校师生,新建成小区居民,小结：我司估算，本项目核心商圈人口数量约180000人，其中包括了原住民约50000人，园区从业人员约75000人，高校师生40000万人，购房新迁入人口约15000人。,10,商圈界定,核心商圈消费能力分析,注：上表仅包括本项目周边已建成小区人口；单位商品价值为经验值判断，需求量根据已成交户型判断。,注：上表中部分数据来源于相关行业机构调查；人口数量包括了园区从业人员约75000人，高校师生40000万人，原住民约50000人，购房新迁入人口约15000人。,11,商圈界定,核心商圈消费能力分析,注：上表中相关数据为我司初步调查估计值；企业数量来源于滨江区统计年鉴，家庭数量包括圈层内原住民和新迁入家庭，个人包括园区主要it从业人员和已入住建成商品房居民。,注：上表中人均消费数据来源于杭州2006年统计年鉴,小结：本项目辐射范围内，核心商圈年均消费额估算为：66779万元,12,3c-mall 物业体量,体量定位流程： 根据商圈大小及商圈容量确定主力店及次主力店的体量； 根据mall业态比例及相互之间的联动关系确定配套餐饮及娱乐设施的体量； 确定3c-mall其他配套的体量。,3c mall,主力店,次主力店,13,3c-mall 物业体量,主力店及次主力店体量建议： 本项目不属于市级中心商圈（人均商业面积约1），亦不属于区级中心商圈（人均商业面积约0.5），商圈级别较低，根据经验人均零售业占有面积最好不大于0.3。 根据杭州主要年份市区城镇居民家庭人均消费性支出结构分析结果显示，各类零售商业占消费性支出的39.5%，而3c类商品及服务占消费性支出的约10%。 根据前述本项目未来商圈内人数18万，人均零售业占有面积不超过0.3，零售类商业中约有25%的面积可用于提供3c类商品及服务，估算得本项目主力店及次主力店的营业面积大致为13500。,主力店及次主力店体量估算 需求层面,14,3c-mall 物业体量,主力店及次主力店体量估算 经营商拓展层面,主力店及次主力店体量建议： 结合经营商拓展需求及物业所处位置，本项目主力店及次主力店基本能满足商家要求，即主力店专业数码卖场营业面积约10000，次主力店家电卖场营业面积约3000。,15,按60%计,3c-mall 物业体量,mall业态黄金比例,滨江最缺乏的商业业态调查,业态比例建议： 根据mall业态的黄金比例估算，本项目餐饮部分的营业面积应该在5200左右，娱乐部分在7800左右； 但针对滨江最缺乏的商业业态的专项调查显示，客户需求层面，三大类别的比例更接近于4：3：3。故需要对估算值进行修正。,商场得铺率55%65%,3c-mall建筑面积4000045000,16,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 案例分析文三路3c类卖场规模及布局,文三路,马腾路,保墅北路,教工路,学院路,西溪数码港,颐高数码广场,颐高旗舰数码广场,高新数码城,高新电脑城,17,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 案例分析文三路3c类卖场规模及布局,18,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 案例分析上海美罗城,b1 百脑汇 大食代 世嘉游戏城 上海早晨 1f 伍京堂 果子牧场 寿司亭 一茶一座 华联罗森 哈根达斯 亮视点 红星眼睛 茂昌眼镜 许留山 dq冰淇淋 吴良材眼镜 美式眼镜 绝色摄影 冠龙照相 面包新语 百脑汇笔记本、品牌机(buynow),19,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 案例分析上海美罗城,2f 佰草集 肯德基(kfc) 星巴克(starbucks) 屈臣氏 斗牛士牛排馆 百脑汇耗材、装机区 迪士尼卡通产品旗舰店 3f 百脑汇 美罗音响广场 双胜冰淇淋西餐厅 屈臣氏 百胜厨 柏斯琴行 通信天地,20,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 案例分析上海美罗城,4f 爱西西里 韩风炭火烤肉 大众书局美罗店 舒适堡健身美容中心男宾部 普罗旺斯的树自然蔬食 5f 伊藤家日本料理 舒适堡健身美容中心女宾部 超级电影世界 孙平形象设计 湄公河越南餐厅 fx1西餐厅,21,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 案例分析上海美罗城,6f 伊藤家日本料理 舒适堡健身美容中心女宾部 山木培训 7f 好乐迪ktv 8f 达加马巴西烤肉,22,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 楼层及业态分布建议,楼层建议： 3c类主力店不同于百货等传统零售业主力店，其对楼层的占用幅度有限，调研显示文三街3c类卖场一般营业楼层不超过4层； 考虑到本项目mall商业物业中包含餐饮及娱乐等其他类型商业，商业物业层数会有一定增加，但建议总楼层不超过6层，最好在45层。根据商业价值及租金递减规律，我司建议可以考虑退台式设计，增大低层商业面积。,餐饮及娱乐区（占用12个楼面）,业态分布建议： 文三街主要3c类卖场的布局如上图所示； 本项目餐饮娱乐设施建议交错分布在高楼层，形成消费目的地，增大13层商业人流。其中部分中高档餐饮设在最高楼层，利用顶楼部分面积做绿地景观，将室外景观与餐饮相结合。楼顶还可设置部分户外运动空间，如篮球场等。 （百脑汇顶楼处理方式）,23,3c-mall 楼层商业分布,3c mall 餐饮及娱乐业态比例建议,娱乐业态建议： 量贩式ktv及影院具有消费适中、聚集人气强等特点。因其选址更倾向于寄生于大卖场、购物中心等集中式商业而对楼层要求不高，故多成为成功的商业综合体高楼层的主力经营户。 结合经营户开店规模要求及本项目娱乐业态体量，我司建议约5000的体量用于引入一家连锁数字影院（68厅），其余面积用于量贩式ktv的招商，若仍有剩余面积，可以考虑引入电玩游乐场。,餐饮业态建议： 目前滨江区的餐饮业态主要以农民自建房底层物业为载体，经营地方菜及各类露天小吃，集中与联庄和高教园区附近，以学生为主要客群。 本项目餐饮建议提高档次，主力面向人群为周边写字楼、软件园及居住区人群，引入餐饮品牌以中档为主（如神田川、一茶一座等），附以中西式快餐（如kfc、大食代、来必堡等）。,24,3c-mall 配套物业定位,写字楼存在的意义,本项目商业部分是否要引入写字楼形态？,平衡资金：写字楼与3c mall同期建造，可以分割销售，用来部分平衡综合体商业对于资 金的占用。 客户需求：3c mall的运营商、内部的经营户也会带来部分的写字楼需求。 客流支撑：写字楼内人群可以对本项目综合体商业部分的餐饮、娱乐及部分零售业提供 一定的人流客流支撑。,25,3c-mall 配套物业定位,写字楼开发体量,体量建议： 经调查分析，文三街3c卖场+办公楼的综合体物业中，商业办公物业的体量比均小于1：1，在0.8：1左右； 对上海的美罗城和杭州华润万象城的对比显示，mall商业体的商业办公比均大于1.5：1； 本项目商业体量有限，从利润贡献率角度考虑，酒店式公寓的利润贡献率更大，故我司建议，本项目写字楼体量不宜过大，3c-mall商业体量与配套写字楼的体量比控制在1.5：12：1之间。 即本项目写字楼物业体量约为2000026000之间。,参考案例商业办公体量比较,26,3c-mall 配套物业定位,写字楼定位滨江区写字楼市场解析,76#,2元/天,1元/天,大中型企业总部 高档写字楼区,中小型企业孵化器 创意产业园区,天堂硅谷,27,3c-mall 配套物业定位,写字楼定位竞争策略,物业位置：非核心商务区,综合性高档次写字楼,x,物业位置：天堂硅谷,办公物业使用者：创意产业企业,竞争策略,28,3c-mall 配套物业定位,写字楼定位soho策略,杭州统计年鉴2005年 高新（滨江）区共有民营企业1634个，雇工2.18万人。新登记企业309个，雇工2193人。,2007年城市文化创意产业发展回顾 截至2007年1月，上海已有授牌的创意产业园区75个，入驻的各类创意型企业3000多家，从业人数2.5万人。,产品建议： 调查显示，杭州高新区做为新兴的创业产业集群，平均企业规模约为13人；区内新办企业平均规模约为7人；上海起步较早的创业产业园内，企业稳定的规模约为8.3人。 按照建设部和环保部的要求，写字楼人均办公面积610平方米应是最低标准。 以创意型企业人均规模78人，人均办公面积8计算，本项目办公物业终端用户对办公面积的需求在5664，按得房率70%计，即建筑面积8091，考虑到企业规模的扩大，按区内企业平均规模计，办公物业单套面积不大于148。 考虑到创意型产业对办公环境的可变要求及风格要求较高，故建议本项目办公物业均采取4.9米的loft层高，交付标准为毛坯。,29,3c-mall 配套物业定位,写字楼定位soho市场比较法定价,根据市场比较法得出结论，本项目soho小户型办公的销售均价在14712元/平米左右，较为合理。,30,3c-mall 配套物业定位,服务式公寓定位面积定位,二手房集中供应段,本项目小户型面积段,本项目江景房面积段,面积段建议： 基于产品的多样性和差异化竞争考虑，本项目服务式公寓物业建议进入两个面积段：70以下段（一室户）及91110段（两室户），提供两种不同的产品，以精装修交付，满足客户需求。,31,3c-mall 配套物业定位,服务式公寓定位面积配比,服务式公寓购买人群,面积配比建议： 70以下一室户服务式公寓的面积占比为68.5%； 91110两室户服务式公寓的面积占比为31.5%。,32,3c-mall 配套物业定位,服务式公寓定位装修标准参考案例,33,3c-mall 配套物业定位,服务式公寓定位市场比较法定价,根据市场比较法得出结论，本项目服务式公寓销售均价在17178元/平米左右，较为合理。,34,商业物业定位,立面建议,本项目主题商业为3c类零售业态，结合3c类产品科技时尚的特点，建议项目商业物业从立面和建筑形态上都向时尚的角度靠拢，不妨采用稍显夸张的立面，以最大限度的契合造整个街区的主题。, 北京 光华路soho,35,商业物业定位,中庭建议,中庭的本质就是一个大橱窗，通过中庭的店铺招牌、交互式媒体（如电视墙）设置，吸引客流有目的的向楼上涌入，最大限度的提高一楼以上楼层的商业价值。本项目中庭的布置可以着重突出数码类炫彩时尚新潮的特点，同时中庭在一楼的投影部分也成为天然的舞台，可做表演或产品发布展示用。, 深圳 华润万象城, 香港 朗豪坊,36,商业物业定位,综合体楼顶建议,生态建筑理论认为，好的生态商业建筑要形成： 让小朋友前来游玩； 让老年人前来休闲； 让年轻人前来社交； 让购物者前来购物； 本项目商业综合体楼顶可充分利用，设置空中绿化、健身步道、休闲座椅、空中球场等，吸引前来购物的人群驻留，也为周边高层物业形成一道别样景致。, 大阪 namba parks,37,形象定位,residential experience,soho experience,service apartment experience,mall of,m,o,r,s,e,38,形象定位,39,住宅定位思路,形象定位 project image,结构建议,户型配比,户型设计,阳台建议,交付标准,建筑立面,电梯及电梯厅,社区景观,社区商业,宏观市场调研 macro economics,供应市场调研 supplies,需求市场调研 demands,住宅市场调研 marketing research,40,客户定位 - 购房群体分析,自住客：新杭州人,投资客：浙南经济发达地区 义乌、温州等地。,朱先生（工信房产营销部）： 有50%以上的房源被杭州以外的客户所购买，超过30%是温州人购买（仅仅统计了客户留的通信地址是温州的，即户口还在温州的，还没有计算在杭州工作的温州人）。 王小姐（星光大道置业顾问）： 意向客户都是投资客，很多都是绍兴、义乌、台州、温州来的。,41,客户定位 - 购房群体决策过程分析,区域选择原因,对自住客区域选择原因的比较发现，规划、离工作地近、自然环境几个因素差异并不明显，说明购房者的购房行为均是理性比较后的结果，其决策过程更倾向于这样的过程：（离工作地近+规划）圈定区域-比较自然环境-对比价格-下单。 投资客选择投资物业的时候更倾向于从远期规划和自然环境两个角度决策，这也印证了杭州江景房和地铁房多成为投资者抢购的目标。,42,投资客：主要来自浙南经济 发达地区义乌、温 州等地。,工作区域：滨江区、主城区中河高架沿线商业商务区、钱江新城附近、 少量黄龙商务区及其他区域。,工作行业：it行业、金融服务业、汽车业、外贸业、商业服务业等。,家庭情况：80后出生，单身及两口之家，少量三口之家。 主要出行方式为私家车、公交车，少量单位班车。 家庭月收入500020000元。多数是购房首付来自家里的啃 老族，少量为自己打拼的奔奔族。,投资意向：享有稀缺资源，未来商业规划成熟，品牌开发商开发的高 品质景观房。或投资门槛不高，但有升值潜力，租售两相 宜的小户型物业。,自住客：新杭州人,投资总额：小户型投资客50150万；大户型投资客上不封顶，下限为 250万人民币。,注：实际项目进入销售后，可能由于市场行情的转变，投资客占据较大比例。,客户定位,43,产品定位 结构建议,07年5月房交会,07年10月房交会,08年3月市调,此次问卷调查显示，复式需求急剧上升，我司分析发现这种变化主要源自投资客对复式结构物业的喜好上升，选择复式的投资客占投资客总数的41%，07年10月仅为20.5%。加之跃层稳定的20%的喜好度，立体空间产品的市场需求达到历史高点。 置高建议： 滨江区在售及潜在江景物业多为平层结构，本项目江景物业可采用全跃层结构，差异化竞争；小户型物业在限高和造价允许的范围内，可以局部参考钱江水晶城赠送夹层的做法，提高产品附加值，并通过装修房的形式直观的体现效果，打动客户。,结构喜好,44,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 需求调研,本项目大面积江景物业面向有多次购房经验的投资客，需求调研显示，投资客对于面积的喜好度在110以上均大幅高于两次以下购房者，说明投资客偏好大面积物业。,45,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 110150面积段,近几年，受购房入户政策影响和滨江区单价低的客观现状，区域内遍布三房物业，这些物业当时售价大部分集中在80万以上，对滨江区近期主要交付楼盘的统计显示，三房物业的供应量明显过大，且多集中在110150面积段，这些房源未来会充斥滨江的二手房市场，故该面积段竞争激烈，建议放弃。, 滨江区主要楼盘户型套数统计表,46,产品定位 户型配比, 钱江湾花园, 观邸国际寓所, 贺田尚城, 风雅钱塘, 万科逸天广场, 华业南岸晶都, 西房锦绣江南, 水印城, 春江时代, 白金海岸, 江南豪园, 瑞立中央花城, 铂金时代, 风情苑, 钱江湾花园,大面积物业面积定位 四房面积段,滨江区四房市场供应基本涵盖了150200范围的各个面积段，没有明显的市场空白存在，鉴于四房的市场供应总量较少，故该面积段的竞争要小于三房面积段。 但这一面积段已经要受契税3%的影响，且留给产品本身发挥的空间较小（高层得房率较低），无非是在三房的基础上功能的简单放大。综合考量下来，既失去了性价比，又没有给客户提供别样的居住体验，不是本项目大面积物业适合的面积段。我司建议放弃该面积段。,47,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 需求调研,x,x,问题：200以上？豪宅？机会？,48,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 钱江两岸豪宅开发简史,2004年,2005年,2007年,49,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 豪宅开发，滨江房产开发的华丽转身,从去年年底开始，滨江已经掀起第二轮开发浪潮。此次浪潮的特点主要表现为：项目多为2006年以来出让地块，开发格局从沿江向腹地纵深发展。沿江未开发土地的稀缺性日渐显著。 受90/70新政影响，未来滨江区新盘供应将会呈现中小户型大量面世的局面，豪宅物业相对竞争较小。 滨江房价已经处于一定的高位，高端的定位可以支撑起高房价。,50,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 200以上的潜在供应,51,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 200以上的潜在供应,主力户型250，预计单套总价500万左右。,江景豪宅主力户型260，预计单套总价500万左右。,沿江组团“璟湾”主力户型300600，单套总价1000万以上,二期一线江景主力户型200以上,52,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 200以上的竞争案例户型剖析,249豪宅户型，设计两个暗卫。,客厅由北厅转化为东厅，但仍未彻底解决南向采光问题。,次卧尺度太小，很难体现豪宅气魄。,衣帽间过于局促，且主卧各功能区间布局较不合理。, 彩虹豪庭 249豪宅户型,53,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 200以上的竞争案例户型剖析, 彩虹豪庭 252豪宅户型,客厅由北厅转化为西厅，但仍未彻底解决南向采光问题。,仍然有一个卫生间是暗卫。,厨房和工人房距主卧距离太近，主卧私密性得不到保证； 衣帽间距离主卫太远，使用不便。,54,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位,区域内大户型物业供应主要面积段集中在200300之间，多以平层物业为主； 滨江区地处钱江南岸，平层户型设计很难规避北厅的问题，不佳的户型设计直接影响未来居住的舒适度。潜在竞争案例中，户型设计中瑕疵不少，对本项目而言，户型设计方面空间很大。 竞争案例分期开发过程中多将江景豪宅物业安排在最后推出，时间节点上有可能与本项目重合。,竞争策略：从市场成功案例中寻找合理的豪宅面积定位,55,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 借鉴案例：滨江 . 金色海岸,因跃层户型热销，将原有平层户型改为跃层。,56,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 借鉴案例：滨江 . 金色海岸,57,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 借鉴案例：滨江 . 金色海岸,58,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 借鉴案例：欣盛 . 东方润园,59,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 借鉴案例：欣盛 . 东方润园,东方润园“望族”一号户型 四房三厅四卫两厨带工人房 363,60,产品定位 户型配比,大面积物业面积定位 豪宅元素,完整的主卧空间（含卧室、豪华主卫、步入式衣帽间、书房等）； 卧室卫生间比为1：1或超过1：1，即每个卧室都配备独立卫生间； 工人房设计； 豪华客厅设计；,置高建议： 本项目大户型物业具备打造豪宅的多重先决条件（江景资源、中海品牌、区域成熟度等），通过对市场认可度较高的豪宅项目的深入分析，我司建议本项目大户型物业的面积段定位在350410之间。,61,产品定位 户型配比,小面积物业面积定位 需求调研,本项目小面积居住物业主要面向自住客及投资经验较少的二次置业投资客，需求调研显示，目标客群对于新政影响下的90左右户型非常青睐，也从另一个角度折射出他们总价承受能力有限的客观状况。,62,产品定位 户型配比,小面积物业面积定位 需求调研,卧室,厅,阳台,卫生间,2室,3室,1厅,2厅,2卫,1卫,48%,39%,51%,46%,58%,35%,1阳台,2阳台,68%,29%,比较三次问卷发现，卧室和卫生间的需求基本没有变化，但是厅和阳台的需求下降，我司认为，这是购房者对房价过高做出的妥协，放弃部分非必要空间面积，从而降低总价，同时发现第2个卫生间的要求并不属于可放弃空间，由此可知，购房者对户型的舒适度要求并没有下降。 我司分析认为，对于第二个卫生间的需求源自两个层面： 市场上部分物业卫生间位置设置不合理，距离卧室较远，使用不便； 卫生间格局不合理，有客来访时恐遭遇使用尴尬。 以上问题可以通过户型的合理设计得到解决，故建议本项目小面积物业仍以两房一大厅（客厅+餐厅）一卫一阳台为主。,63,产品定位 户型配比,小面积物业面积定位,置高建议： 从使用角度分析，套内面积6074已经可以做出满足需求的两房户型，最终的建筑面积其实取决于得房率的高低，建议本项目的小户型得房率尽量做到78%80%，最低不低于75%。按得房率80%计，本项目小户型的面积定位于7590，按得房率75%计，面积区间定位于8090。 鉴于未来滨江区域市场上面世的小户型会越来越多，且从目前了解到的情况来看，小户型潜在供应面积多集中在90左右，故我司建议本项目加大7580的两房比例，根据需求调研的比例得，7580紧凑两房与90舒适两房的比例在3：2。,64,产品定位 户型配比,面积定位小结,根据规划指标要求，针对不同买家需求，我司对76#地块住宅物业的面积定位如下：,需求层面：充分满足客户的使用需要； 供应层面：与潜在供应差异化竞争； 总价层面：面积的压缩控制了总价，使产品更具性价比。,需求层面：该面积段足以涵盖豪宅需求的各个要素，且给产品设计留下足够空间。 供应层面：与潜在项目的平层物业形成差异化竞争； 总价层面：该面积段拉高了总价，使得产品档次优于区域内其他豪宅物业， 同钱江新城豪宅物业相比又具备一定的性价比优势。,65,产品定位 户型设计,大面积物业参考户型北厅问题的处理方式,户型中部设置挑空露台，增加南向采光面。同时将公共空间与私密空间自然分割。,客厅180度景观，将北厅转化，增加南向采光面，减弱客户对厅朝向的抗性。,卧室全部朝南，且均可设计明卫。,66,产品定位 户型设计,大面积物业参考户型完善的主卧空间,主卧带大面积露台,主卫设双台盆、坐便器、腹洗器，减少夫妻双方行动相互干扰。,主卧空间与楼梯口保持适当距离，设置起居室作为过渡空间,睡区,梳妆区,盥洗卫生区,衣帽区,书房,坐区,睡区离卫生间较远， 减少其噪声影响。,67,产品定位 户型设计,大面积物业参考户型厨房及工人房的处理方式,中式西式双厨房，丰富居住体验，工人房近厨房及设备阳台设计，方便操作。,68,产品定位 户型设计,小面积物业参考户型万科90+产品系卫生间解决方案,69,产品定位 户型设计,小面积物业参考户型万科90+产品系,次卧与书房均设飘窗，采光之外，提升舒适感和空间利用率,入户门高2.2米，较一般门高约1520厘米，不仅搬运大件家具方便，亦彰显气派。,主卧约2米宽幅飘窗，相当于增加了可容人坐卧那么大的空间，提供可延展利用空间。,观景阳台宽约1.5米，使用面积3.6米，即可嬉戏休闲，又可设置洗衣机位、拖把清洁处、晾衣架等，休闲与使用并举。,70,产品定位 户型设计,小面积物业参考户型钱江水晶城类复式89小户型送夹层,4米挑高客厅，小户型中尽显大宅情调。,夹层层高2.18米，全明设计，可做视听室或改建成客房，空间可延展性较强。,71,产品定位 户型设计,小面积物业参考户型绿城蔚蓝公寓89小户型,舒适两房，全明户型； 客厅环绕5.6米观景视窗，连接南向景 观阳台，阳光满室，观景宜然； 两卧朝南，次卧配备大面积l型观景视窗，收纳更多风景和阳光； 主卧带观景阳台设计。,72,产品定位 户型设计,小面积物业参考户型天阳上河89小户型,根据杭州关于规范阳台建筑面积计算的规定 阳台当其上盖高度超过或达到两个自然层时，阳台不算面积。,天阳上河错层阳台,73,产品定位 户型设计,小面积物业参考户型天阳上河89小户型,0.6*4=2.4,2*1=2,2.4*0.6=1.44,2*0.6=1.2,0.75*0.6=0.45,3.5*0.6=2.1,3.9*2.4=9.36,面积：89平方米; 户型：三房两厅一卫; 不计建筑面积的合计近19平方米.,74,产品定位 阳台建议,07年5月房交会,07年10月房交会,08年3月市调,阳台类型,购房者对不封闭阳台的喜好程度比较稳定，超过七成，对封闭式阳台的接受度在逐步提高。对本项目而言，置高建议阳台部分也采用不封闭阳台，江景房设计大面积的联通阳台，增加观赏江景的室外面积；小户型物业通过不封闭阳台，减少阳台面积在总面积中的占比，压缩面积和总价。,75,产品定位 交付标准,装修接受度, 自住客, 投资客及两次以下购房者, 多次购房者,对比发现，多次购房者（投资成分最大）对装修房的抗拒最大，故建议本项目江景房采取毛坯交房标准。 而对于本项目小户型物业，主要面向自住客及二次购房投资客，我司建议采取精装全配的交付标准，提高产品性价比，增强附加值。,76,产品定位 建筑立面,外墙材料喜好度,在外墙材料喜好度的市场调查中，受访者对高级面砖的喜好程度最高，随着绿城深蓝广场等采用公建立面的住宅类产品的交付，市场对玻璃幕墙类外立面的物业喜好度逐步提升，对于涂料立面的关注度逐渐走低。 置高建议：本项目可以考虑底部架空层用大理石等石材贴面，建筑立面加大玻璃的用量，附以面砖，以达到与周边案例区别以彰显本社区品质的目的。,77,产品定位 建筑立面, 深圳 红树西岸 幕墙外立面,杭州 中国银行大厦 深色石材贴面 ,78,产品定位 电梯及电梯厅,公寓电梯是用户使用频率较高的公共设 施，电梯的品质、轿厢的美观、电梯厅 的豪华也是购房客群关注的因素。 置高建议： 电梯采用国际知名品牌，轿厢大开间、浅进深，方便搬运大件家具； 电梯厅分为一楼大堂电梯厅和地下停车场电梯厅，在保证大堂电梯厅的豪华装饰同时，不要忽略地下停车场电梯厅，往往地下停车场电梯厅使用率反而较高，同样需要精心装点。,79,产品定位 社区景观,07年5月房交会,07年10月房交会,08年3月市调,市场调查显示，客户对社区景观的喜欢度依然主要集中在集中的大面积绿地景观，而对供应案例中普遍存在的大面积亲水景观的喜好度最低。我司认为，这主要源于社区的水系景观维护成本较高，且在社区入住率不高的情况下，物管公司很难投入较多精力和成本去维护水景，造成水系景观的实用性大打折扣。本项目在景观营造方面可以着重营造以丰富的植被群落为主的绿色景观，附以少量易维护能长期维持运行的水系景观，提升社区居住满意度。,客户社区景观喜好调查,80,产品定位 社区商业,81,产品定位 社区商业,商业配套,购房者对社区生活类配套的要求仍然较高，但随着私家车保有量的增加，汽车养护类服务成为新增类需求。,谢某 彩虹城业主 工商银行职员 选择小区的要求：超市，至少两家小吃店，农贸市场，教育（小学、幼儿园）,82,产品定位 社区商业,社区商业建议： 生活类配套“便利店+水果超市”建议通过社区超市的途径解决； 干洗店、美容美发店、药房或诊所是必备的社区配套； 汽车美容店成为新生需求，建议在社区商业招商时予以考虑； 另可根据招商成果适当引入如陶艺吧、家装艺术品店，丰富整个业态及社区商业满意度等。,83,价格定位 市场比较法定价,根据市场比较法得出结论，本项目小户型住宅销售均价在16798元/