贵阳市房地产运行报告 52页.pptx

,2011年1月,2010年贵阳市房地产市场运行报告,前言：,“cpi持续上涨”、“通货膨胀预期”、“打压楼市政策”、“产业结构调整”等是2010年度国家经济必不可少的关键词，纵观全年经济动向，基本达到09年定下的稳定经济增长的目标，但对房地产来说，无疑又增加了更多的非议，不管怎样，2010年终于结束了，当一切都安静下来的时候，我们还是应该感谢房地产这个国家经济支撑主力，在不断上涨的国民经济中，地产业仍然在不断发挥其杠杆作用，使我国经济大船继续在国际经济大浪潮中扬帆远航。,目 录,part1宏观大势,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,政府应当方式变化,“十一五”期间，全国经济一片大好，gdp逐年上涨，第三产业所占比重也逐步上升，本年度前三季度第三产业所占总量比重已达到42.33%，但相对于世界平均水平60%和美国发达国家80%的水平有很大差距，第三产业比重偏低的实情不可回避。,part1宏观大势,2008年底由美国次贷危机引发的世界金融危机是上世纪30年代大萧条以来最严重的一次，全球经济正面临重大的结构性调整，危机后快速恢复的局面可能无法实现，本次危机使得发达经济体将进入3-5年的低速增长期，受金融危机影响,全球经济呈现衰退状态。 2009年国务院打出的“四万亿”投资拉动内需计划通过近两年的努力取得完美的成果。但面对新一轮的产能过剩使得我国大部分产业面临新一轮洗牌，着重调整自身产业结构和投资渠道，大力倡导新兴产业； 每一个“五年计划”的头一年都表现出社会疯狂投资的形势，“十二五”第一年的2011年怎么投资？进入后金融危机时代，如何调整经济结构？以前的调整缺乏实质性进展，以前的中国市场相对于国际来说利润较高，没有动力，也没有压力，面对过去第一产业结构薄弱，第二产业大而不强，第三产业比重不足的情况，“消费、投资、出口”就成为了“十二五”的主要调整方向。,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,政府应当方式变化,part1宏观大势,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,政府应当方式变化,全社会固定投资完成额走势,全社会固定投资完成额呈逐年上涨态势，但增长率并没有表现出明显的上涨。,part1宏观大势,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,政府应当方式变化,全国普通商品住宅竣工及销售面积走势,全社会普通商品住房竣工面积呈逐年上涨态势，但普通住房销售面积受08年金融危机影响下挫，09年反弹，通过本年度前三季度成交情况看，预计全年成交仅次于09年的高位量。,part1宏观大势,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,政府应当方式变化,继09年大肆回升的全国楼市，今年又再次疯狂一回，不过本次表现更甚，因为在一系列的打压措施下显得有点“明目张胆”，即便如此，楼市这个“过街老鼠”依然横冲直撞的飘过2010； 一切政策措施的初衷都是希望全国楼市回归理性与常态，但又是乎显得背道而驰。政府措施密切伴随的2010地产市场，有之前的“4.14打压”、有后来的“9.29调控”、有中间不断出台的金融杠杆，仿佛都来的正是时候，但其结果却又都不甚美好； 我国整体房地产市场在经过最近几年“饱受非议”的发展过程中，实际上是在完成外在和内在的不断蜕变，开发商的“暴利投资”、政府的应对方式、投资者的投资渠道等都在理性回归，而这一切，都还只是跨出去的第一步。,part1宏观大势,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,政府应当方式变化,以前的第三产业占总量比重的40%，低于世界60%的平均水平，远远低于美国80%的水平，第三产业比重偏低，所以我国十二五期间要大力发展服务业，增强机遇意识，面对风险与挑战，下大力气去解决一些垄断行业，让市场真正开放起来； 政府已经从根本层面认识房地产业，今后会加大产业结构调整，增强民间投资渠道，加大政策引导，中央政府早已把房地产业中出现的问题作为国计民生大事来讨论，坚持以民为本的各种政策措施也是本着希望楼市回归良性轨道的初衷； 地方政府对中央政府出台的楼市高压措施已不再像以前的躲闪而是积极应对，不管是基于地方政府的财政收入或城市规划等任何原由，都积极响应中央政策并在第一时间作出地方细则；,省内楼市政策,宏观楼市政策,省内楼市政策,part2楼市政策,重点解读,贵阳楼市“大事记”,宏观楼市政策,省内楼市政策,part2楼市政策,重点解读,贵阳楼市“大事记”,宏观楼市政策,省内楼市政策,part2楼市政策,客车站搬迁，金阳大热 轻轨建设正式启动 【贵州省物业管理条例】出台 经适房新政 彭家湾棚户区改造 花溪湿地公园规划完成 外来一线房企抢滩贵阳市场,贵阳楼市“大事记”,花溪湿地公园规划,花果园彭家湾改造项目,金阳客车过渡站,part2楼市政策-小结,中央政府对楼市的调控决心已完全凸显，但在已有打压力度上效果还有限，未来主要的调控手段会转向金融措施上，引导投资客户多元化的投资，而不是一味的向楼市疯涌； 地方政府对中央出台的措施一如既往的积极应对，已完全放弃以前的“对抗”态度，这是地方政府对楼市良性方向的一大利好，未来我省同样会在房地产政策措施上结合自身条件尝试多种途径发展和完善地产市场，探索新型楼市线路，特别是保障住房制度的如何建立是每个地方政府都应该着重的议题。,part3城建规划,贵阳城市现状,凯宾斯基大厦,part3城建规划,2009-2020城市规划交通,近期新增5条交通干道,在建未来干道,part3城建规划,2009-2020城市规划轻轨,part3城建规划,2009-2020城市规划城建,人口规模 至2020年，市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。 积极引导人口合理分布，大力推进城镇化进程，疏解老城区人口，引导人口向新区和小城镇转移。至2020年，中心城区城镇人口约320万人，市域外围城镇人口约80万人。 城镇建设用地规模 市域范围：即贵阳市行政区划范围，含南明区、云岩区、白云区、花溪区、乌当区、小河区、清镇市、修文县、开阳县、息烽县；总面积8034平方公里。至2020年，市域城镇建设用地规模约375平方公里，其中中心城区城镇建设用地规模约300平方公里，其他城镇建设用地规模约75平方公里。中心城区人均建设用地控制在93平方米左右，中小城市人均建设用地控制在100平方米左右，重点镇及一般镇人均建设用地控制在120平方米以内。 城建目标 至2020年，把贵阳市基本建设成为生态环境良好、生态产业发达、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效、宜居、宜游、宜业的生态文明城市，在全省率先实现历史性跨越，率先实现全面建设小康社会的目标。,2010年度重点挂牌土地,part4土地市场,2010年度集团成交土地,part4土地市场,2010年度其他成交土地,part4土地市场,2010年度其他成交土地,part4土地市场,2010年度其他成交土地,part4土地市场,2010年度其他成交土地,part4土地市场,本年度土地成交区域,part4土地市场,本年度全市共成交土地60宗，面积6787778平方米，出让金额712464万元；乌当区年成交土地量最大，占到全市总量的39%，奠定了未来乌当楼市基础，主要地块是保利贵州所购土地；其次是两城区，占到全市总量的35%，主要地块是中天城投集团所购渔安片区地块；金阳新区也有大量土地出让，主要地块是中水电地块，美的地块等。,2006年-2010年土地成交,part4土地市场,通过08、09年持续两年的火爆销售，本年度1-12月土地市场再度旺销，从地块数量和面积金额上都上一个新高，环比09年同期上涨82%，主要地块有：中国水电金阳地块、保利乌当奶牛场地块、美的金阳地块和中天渔安地块等。,60幅,46幅,29幅,2010年度土地市场小结,part4土地市场,本年度土地市场上涨态势明显，主要源于前两年楼市旺销给于开发商足够开放信心。土地市场越来越表现出规模化、集中化和板块化趋势，且大宗地块绝大部分都是由外来房企购买； 市中心土地的稀缺性表现越来越强烈，本年度出售的大部分土地都集中在乌当、金阳和两城区，主城区可以出让的土地日益减少； 通过保利贵州、美的集团所购地开发节奏看，都是年初的3月份拿地，年底就开始做预热宣传措施，可以预计贵阳市场开发商的开发节奏正有加快趋势，都纷纷在抢占市场主导地位，可以预计，未来两年内会是持续的的集中上市期。,2010年度供求比,part5房地产市场,受2009年全年火爆旺销，本年度贵阳市场持续供需两旺，全市全年供应量首次破千万方达到10592009平方米，消化量也仅次于09年的7695523平方米，供求关系还保持在一个合理阶段；通过本年度持续火爆销售，预计2011年的市场放量会再次加大。,2010年度成交情况,part5房地产市场,贵阳市总体成交情况 年度单盘成交量top10 2010年前三季度全国房企成交top10,part5房地产市场,贵阳市年度总体成交情况,2010年全年成交7699523平方米，金额348.3亿元，环比09年同期7974674下降3.5%；全市成交冠军区域金阳新区成交量占到全市总量的43.83%，主要项目是中天会展城、贵阳世纪城、中铁逸都国际等。,part5房地产市场,贵阳市总体成交情况整体均价走势,本年度贵阳市整体均价上涨较快，主要由于市中心高端项目的增多和商业物业类型逐步推出，再加上市中心周边区域住宅市场日趋成熟，区域市场整体均价逐步走高以至于全市整体市场均价上扬。,part5房地产市场,贵阳市总体成交情况各类型物业均价走势,全市成交各类型物业中，普通商品房和经适房均价走高趋势最为明显，商品房是由于高端住宅项目增多，而经适房则是由于贵阳保障住宅市场的不断完善，加之市场需求得到释放所致。,part5房地产市场,贵阳市总体成交情况区域普通商品房均价走势,从各区域普通商品房均价走势中可以看到，两城区商品房上涨最为平稳，原因是市中心单价过万项目增多带动整体市中心区域均价上扬；其次是乌当区，不断成熟的住宅环境是该区域均价稳步上涨的最大原因。,part5房地产市场,贵阳市总体成交情况重点区域,重点成交区域中，金阳新区是全市成交冠军区域，其次是两城区，乌当区在保利贵州项目的带动下跻身第三，白云区域在恒大项目带动下成交上涨后劲较强。,part5房地产市场,贵阳市总体成交情况历史走势,2006年-2010年推货与消化走势（平方米）,从上图成交走势情况看，除09年是消化完当年推货外，其余年份均有存货，本年度存货量较之前年份都较大，预计2011年楼市竞争将更加激烈。,part5房地产市场,2010年度单盘成交量top10,本年度贵阳市单盘前十项目总量34561套，面积387.5万方，金额177.7亿元，成交量占全市总量的50.3%，金额占全市总量的51.1%。贵阳市场大盘趋势垄断趋势严峻。,part5房地产市场,2010年1-12月全国房企成交top10,随着国家打压楼市政策措施的不断出台和一线市场充足的供应局面，多家房企已经或正在向二、三线城市转移，比如，本年度万科进驻贵阳、首都开发集团贵阳分公司成立、恒大进军遵义等；从全年销售金额排名来看，万科始终处于绝对龙头地位，且呈爆炸增长势头，销售面积同比09年增长27%，销售金额上涨63%；保利地产的成长型企业定位注定发展迅猛，本年度成交面积跃居全国第一，达到890万平方米，其中，包括保利香港（销售金额123亿人民币，销售面积147万平方米）后劲发展较强；恒大全国联销的模式取得较好成绩，不过都有的一个共同点是都在向二、三线市场大力发展，谁的步伐更快，谁就能在未来激烈的竞争环境中得以生存。,part5房地产市场,全国房企成交排名解析,2010年度报媒数量,part5房地产市场,本年度全市地产报媒投放总量1547版次，投放主要媒体是贵阳晚报（991版次）和贵州都市报（503版次），投放时间上主要在星期四和星期五；按媒体投放行业单价计算，预计金额在6000-7000万元。,2010年度热点项目,part5房地产市场,part5房地产市场,金阳世纪城,本项目全年成交组团主要是z、v、r1、y1、y2，都是高层电梯房，共计10413套，130万余平方米，同比09年同期23151套，260万余平方米有较大下降，但从金额对比上看，本年度61亿元只比09年全年88.3亿少27个亿，说明项目整体均价上涨较快；统计显示，商品房整体均价从09年的3193上涨到本年度的4360。,part5房地产市场,宏立城山水黔城,本项目全年成交主要以收官组团高层单位为主，共计4346套，面积49.7万方，同比09年同期2657套，面积43.7万方有较大上涨；均价上，商品房住宅总体均价从09年3838上涨到本年度的4007，由于项目一直采取低价促销收官组团策略，所以整体均价上涨并不大。,part5房地产市场,中天会展城,本项目从09年9月就开始大规模内部认购，基本以事业单位团购形势展开，a/b区共认购8000余套，本年4月份开始a区签约，导致4、5月份成交量大涨，但均价较低，之后进入自然销售阶段，期间有推出soho公寓和高层豪宅单位，导致均价上涨，年底又签约部分b区单位，高均价被拉回；全年共签约8990套，2011年除还将新推房源外，继续签约b区低价团购单位。,part5房地产市场,中铁逸都国际,本年度该项目共计销售1958套，主要是一期多层电梯洋房和11月推出的高层电梯小户，均价从年初售洋房开始一直上涨，到11月戛然而止，源于当月主推高层电梯小户单位拉低整体均价。作为金阳220万方高端综合住宅项目，未来3年的市场吸引力都较强劲。,part6后市预测,政策篇,宏观经济上：2011年是“十二五”第一年，民间资本会大量流入市场，投资会比较活跃，再加上大量外资涌入，明年宏观经济的主要目标是保持经济稳定增长、稳定货币政策、在一定程度上还需防止过热投资等。主调是大力发展第三产业，转变经济发展方式，调整产业结构； 楼市政策上：房地产作为我国经济支柱的产业地位还无法改变，