宁波北仑楼盘竞争个案的深入分析.pptx

竞争个案的深入分析,2013.5.16,竞案分析,1.里仁花园底商 2.art蓝山底商 3.黄山豪庭底商 4.紫金名座 5.富邦世纪商业广场,里仁花园底商,里仁花园由远望华夏置业有限公司开发。整个小区分三期建，一、二期为多层，三期9幢小高层，3幢高层组成，小区总共48幢。 沿街底商临岷山路，业态以餐饮为主，酒吧、面包坊、酒庄等，其它有便利店、美发、房产中介等等。 商业氛围一般，主要依托小区业主，另有部分固定客群。 商铺价格已中介机构挂牌为例：某铺50平，售价178万，年租6万。单价35600元/平，年回报率3.4%，日租金约3.3元平/天。,art 蓝山商业广场,art蓝山毗邻曼哈顿广场，地理位置优越。占地面积:62645平方米 。建筑面积:171910平方米 。 art蓝山高层住宅10栋，分别为24层住宅4栋，28层住宅4栋，32层住宅2栋。 住宅均价约10000元/平。,art 蓝山商业广场,项目独立配置的会所式商业广场，可售68套，已售62套，余下商铺为130-175平。租金具体情况如下：,黄山豪庭,黄山豪庭总建筑面积约23万，一期住宅约10万，规划为6幢高层，共有680套房源，已全部售罄，目前已全部交付。 黄山豪庭二期住宅现已结顶，目前已进入绿化阶段，规划为5幢11层小高层及6幢29层高层，共计744套点式住宅，主力面积为90-170，预计2013年10月底交付。 黄山豪庭位于北仑cbd商圈核心，东邻体育馆路，与体艺中心相望，南至岷山路，正对建设中的大型商业广场银泰城，周边大型住宅区、行政区、商务区林立，与轻轨中河路站距离约400米，可谓是出则繁华，入则静谧。,黄山豪庭底商,一期有底商44套，二期有底商25套，共计69套，目前均已售罄。目前岷山路底商价格45000元/平左右，靠体艺一侧价格稍低，约在38000元/平左右。 一期商铺业态有;便利店、茶室、电玩城、餐饮等。,紫金名座,紫金名座与银泰城隔中河路相望，总用地面积8987平方米，总建筑面积为20009平方米。综合楼的一二层为商业，三至六层为办公。 商铺为1通2，均价在30000元/平，已售罄。 租金举例：某铺500平，年租金25万/年，日租金约1.4元平/天。,富邦世纪商业广场,地理位置：北仑东靠长江路，西接渭河路，南临泰山路，北承黄山路。 开 发 商：宁波富邦世纪商业广场开发有限公司。 代理/策划商: 宁波爱地。 物业管理公司：宁波亚太酒店物业。 占地面积：146123平方米 建筑面积：360000平方米 停车位： 1400多个地下停车位，100多个地上停车位， 屋顶停车场建设中。 建筑形态：商铺，酒店式公寓，办公用房。 主力面积：a区商铺60平左右，c区15-20平。酒店式公寓45平左右。 规划户数：商铺a区307套，b区61套，c区445套。单身公寓1272套。,价格租金,均 价：商铺1f 5万左右，2f 2万3左右，酒店式公寓7600元/平左右。 优 惠：商铺下定优惠10万/套。商铺总价300万以上定金50万，200万以上定金10万。 物业管理费：商铺4元/平月,商场2.5元/平月,酒店式公寓1.8元平月，办公2.5元/平月. 其他费用：c区 20元平/月。（包含物业费和空调等费用） 其他区域25元平/月（不含家乐福和新世界百货）.物业费另计。,富邦世纪商业广场,容积率：1.8 得 房 率：内圈商铺60%-70%，沿街商铺90%。 产权年限：40年 起止年限：2006-2046 开工日期：2006年6月 交付日期：a.b区2012年6月中交付，c区2013年3月底交付。 现场接待中心：北仑黄山路857号。 接待中心电话：86968888 预售许可证： 仑房预许字(2010)第12号,综合分析,1、前身“北仑君临国际商业中心”由宁波华辰君临房地产开发管理有限公司负责开发。后受经融危机影响华辰君临房产破产重整，宁波富邦集团控股有限公司（简称“宁波富邦”）购得其全部股权，华辰君临开发的“北仑君临国际商业中心”同时变身为“宁波富邦世纪商业广场”。 2、广场毗邻北仑行政中心和北仑中心广场，与总建70万方的世贸世界湾小区一路之隔，周边丽晶国际酒店和希尔顿酒店正在建设中。宁波轻轨1号线北仑长江路站与广场对街。宁波凤凰山海港乐园近在咫尺。 3.在此之前，北仑尚未有大型的商业综合体，在这方面抓准了市场的空白点. 同时广场为北仑区实施“中提升”战略最重要的项目之一。 4.广场总体由a、b、c、d四个独立的区域组成，物业形态主要由商铺和酒店式公寓组成，外加一部分的办公用房。,综合分析,5、主力店有新世界百货，家乐福，韩国cgv影院，苏宁电器等，其他知名有kfc，澳门豆捞，红黄蓝早教中心，喜洋洋量贩ktv，中国银行，华夏银行等。 6、 a区1f内街，2f 10年6%返租，a区渭河路和岷山路商铺5年6%返租，b区10年6%返租。c区1f 8年6%返租。租金不递增，头2年租金抵扣房款。第三年开始租金分上、下半年两次领取。租金税5w以下6%,5w以上8%由业主承担。返租期满后经营公司每年收取租金总额5%的经营管理费 7、目前所有未售物业（包含商铺，酒店式公寓和办公用房）都已挂到富邦集团旗下子公司名下，购买需过户更名，产生的费用由开发商承担。,劣势分析,历史遗留设计规划较不合理，四块区域独立存在，人流分散。 地下停车位入口单一，地面汽车停放混乱，车辆管理混乱。 公司招商和运营能力不足，后期问题较多。 广场业态分布不合理，整体业态档次不高。,与本案比较,周边高端小区林立，地段优势本案较高。 全球顶级大师担纲主笔，规划设计本案优势明显。 立足商业15年，招商和运营实力本案卓越。 众多名品首次引进北仑，业态丰富本案拔萃。,宁波商业综合体,1.宁波天一广场 2.鄞州万达广场 3.宁波来福士广场 4.罗蒙环球城,宁波天一广场,天一广场由宁波城建投资控股公司开发，2002年10月1日开业。项目投资14亿，占地20万方，总建22万方。2-4层为主的围合式建筑群中央为3.5万方的中心广场和6000方的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。,业态分布,天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10 个商业区，分别是超市区、百货区、精品区、男装区、女装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区。 广场汇集大小300多家商户。大铺租金约在8-10元平/天，小铺约在15-20元平/天。 车位1000个左右。,鄞州万达广场,宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东临天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。 项目的总建52万方，其中商业面积27万方，680米的商业步行街，206间商铺，155家商户，车位1200多个。2006年12月22日开业。,鄞州万达广场,引入沃尔玛、百安居、hola特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星ktv、万达国际影城、银泰百货等11家主力店。 店铺租金约在10元平/月。,宁波来福士广场,宁波来福士是凯德置地在宁波打造的首个城市综合体商业项目。占地面积为30000方，总建为157572 方，大型购物中心建筑面积5.5万方。地下停车位为715个。 业态组成： 大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓 开业时间：核心部分2012年10月开业。,宁波来福士广场,中影国际影城、许留山，汤岛 刷，novo百货、汉堡王、 caffe-bene、c&a、 desigual、charles-&-keith dzzit、糖纸、全棉时代、布歌 东京等品牌已经进驻。 与地铁实现无缝对接，是来福 士有别于其他城市综合体的特色。,罗蒙环球城,罗蒙环球城总投资约60亿，占地34万方，总建93万方。整个商业地块分罗蒙环球乐园、罗蒙购物中心、希尔顿花园酒店、酒店式公寓、商业街五大核心区块。“主题娱乐+购物中心”的整合模式，在国内首屈一指，全球也很罕见，引领了世界最新的消费发展趋势。,环球城核心区块,罗蒙环球乐园建成后，将成为世界最大的城市型室内主题乐园。 罗蒙购物中心建筑面积163000平米，与主题乐园无缝连接，是最新一代的商业综合体。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、高品