美城机构市场报告（77页） .pptx

美城机构2012年市场年度报告,前言,时至年终，我们回首西安市2012年的楼市状况，不难发现“平稳”依旧是西安楼市的主基调。这个平稳主要包含两层面的含义，一是政策平稳，楼市调控基调不动摇。二是市场面平稳，主要表现在量价上。从政策面来讲，在楼市调控持续从严的环境下，2012年西安市限购限贷政策依然严格执行。当然，自4、5月起，为了稳增长，各地方政府在不触碰“限购限贷”的红线下，开始了新一轮的预调微调，而西安市也在今年6月5日宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，但这基本上是以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的。值得一提的是，为了积极响应国家的调控政策，确保房价回归到合理水平，陕西省于10月出台了“限利令”，力促房地产市场平稳健康发展。而日前召开的十八大也已经为楼市调控定下了基调，那就是短期内房产调控仍不会动摇，西安楼市也将在这种大背景下匍匐前行。,报告架构,全国政策热点,西安热点政策,本市重点城建,行业动态,财经要点,西安土地市场,重点城市监测,西安商品房交易,政策研究,2013走势预测,楼市观察,热点追踪,土地市场,2013年走势研判,part1：政策研究,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,2012年行政动态,美城视点,2012年，国家的宏观调控依旧继续，政策面总体上较为平稳。今年的政策面其实分了三个阶段： 第一个阶段是年初到6月份。在这一阶段，随着国家宏观调控的不断深化，各地的楼市成交都不同程度的陷入了谷底，土地市场也是极为冷清，而这也就直接导致了各地方财政收入的大幅缩水。因而，从3月份开始，各地方政府在“稳增长”的压力下，为了支持首置刚需，开始了新一轮的预调微调，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。 第二个阶段7月到11月。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。在这一阶段，地方政府的预调微调开始受到约束，一些尺度过大的政策被迅速叫停。 第三个阶段是从11月的十八大召开至今。十八大报告中提出，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，这意味着未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。而报告提出的城镇化和收入倍增计划将会是是未来十年房地产市场需求的两大动力。,本省市重点城建、规划 行业动态 财经要点,part2：热点追踪,2012年陕西省热点城市规划建设,2012年陕西省热点城市规划建设,2012年陕西省热点城市规划建设,2012年陕西省热点城市规划建设,2012年陕西省热点城市规划建设,2012年陕西省热点城市规划建设,美城视点,一：2012年的陕西，被媒体称为“三星年”。三星高端存储芯片项目一期投资70亿美元。是改革开放以来我国单笔投资额最大的外商投资项目，将会为西安城市形象的提升和国际化大都市建设注入强大的活力。对于房地产而言，三星项目的成功签约必然会推动区域城市化的进程，高新区新区的发展也将会面临新的机遇。 二：省市共建大西安，西安市地铁15条线规划和八水润长安等规划，也必将为未来西安市的房产市场带来新的动力。 三：渭北工业园区和西咸新区规划的相继确立以及重大项目的签约及落地，也必将带动区域的经济大发展。 总体而言，2012年，西安市在建设国际化大都市的进程上快速推进着，城镇化水平也在不断提高，而随着保利、华润等地产巨擘的们纷纷拿地，2013年西安市的房产市场将会达到新的高度。,part2：热点追踪,本省市重点城建、规划 行业要闻 财经要点,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,2012年重点行业要闻,美城视点,2012年，随着国家宏观调控的不断深化，各开发商基本上都经历了寒冬，回暖和复苏的三个阶段。 第一阶段：寒冬（1-3月）。在1月5日，高傲的绿城董事长宋卫平低下了头颅，开始卖项目自救。世联和同策等品牌代理商也停止了快速扩张的步伐，开始缩减成本，精兵简政。面临销售困境与巨大的资金压力，越来越多的开发商开始加入到“以价换量”的阵营中。 第二阶段：回暖（4-6月）。随着各地方自3月开始的预调微调以及信贷政策的松动，各城市的成交量开始了一波春季反弹的行情，开发商当然也在这波行情中受益，开始逐步回笼资金。 第三阶段：复苏（7-12月）。从7月份开始，一改此前几个月的保守作风，7月份以来拿地投入超过上半年总和。而保利、龙湖和恒大等龙头房企也开始跑马圈地，地王在下半年开始密集的出现。在最新公布的2012年百强榜单中，万科、保利和绿地都进入千亿房企的阵营。千亿的扩容，意味着龙头企业在调控期的品牌影响力进一步凸显，企业在资源整合能力、经营管理等方面的优势继续扩大。可见，随着房地产调控的持续深入，行业集中度进一步提升，强者恒强的态势已经成为行业共识。,本省市重点城建、规划 行业动态 财经要点,part2：热点追踪,2012年财经要点,2012年财经要点,2012年财经要点,2012年财经要点,美城视点,2012年，随着2次降准以及年中的2次降息，货币政策总体较为宽松。发展脉络是紧松紧。为了鼓励首置刚需，信贷政策在今年上半年开始放松，但由于年底银行额度的再次收紧，年底信贷政策又重新趋紧。 同时，房产税的传言也甚嚣尘上；目前来看，西安市近期推出房产税的时机仍未成熟。我们认为，房产税推出的合理时机有可能在限购取消之时配合登场。,西安土地市场分析,part3：土地市场监测,2012年土地政策回顾与总结,近年土地成交情况回顾,近几年，土地成交面积呈现出逐年递增的态势。2012年土地成交面积更是首次突破1000万平米，环比上涨60.4%；土地成交金额共计349.75亿元，环比上涨48.87%；土地成交均价162.83万/亩。 2012年商住用地成交涨幅明显。,西安市2012年各月土地成交量价,2012年成交的最大地块为年初阎良区拍出的工业用地，出让面积708.274亩，住宅用地最大的地块位于浐灞，277.385亩，由西安泛华宏远置业有限公司摘得。12年11月份成交面积达到3247亩，成交面积达到年内之最。,西安市2012年各类用地占比,2012年各类用地成交中，住宅、商业用地占比最大，有154宗，共计9068.664亩，其次为工业用地，这表明政府对工业的扶持力度较大，西安将迎来工业快速发展时期。,西安市2012年各城区土地成交情况,2012年各片区土地成交面积方面，除市本级以外，曲江成交多 ，其次为纺织城，另外经开区、港务区、浐灞等新兴区域土地成交市场也表现不错。,西安市2012年各片区土地成交均价,2012年成交均价最高的是城内区，以1884.6万/亩的价格遥遥领先其他城区，而城北均价直逼曲江，位于第三位。2012年2月，苏宁电器集团以25000万元竞得地块编号为xc10-3-76，位于尚德路以东(原游艺市场)，面积8498.3的商业金融用地。单价为1959万/亩，楼面地价5582元/平方米，该宗地被认为是2012年西安地王。,2012年品牌房企西安土地市场购置情况,2012年，西安市场拿地最多的品牌房企为中铁集团，购地面积达398亩，华润以395亩屈居第二。此外，较早进入西安市场的品牌房企万科全年拿地358亩，并开始进入城西、城北等此前并未涉及的板块。本土房企以天地源、高科最为活跃，分别在城东和曲江大举增加土地储备。,part4：楼市观察,全国重点城市监测 西安商品房交易情况,1,2,3,全国重点城市住宅市场监测,2011和2012年全国重点城市住宅市场成交量变化情况,2012年楼市成交持续回升，较2011年均出现明显增长。第四季度以来，各大房企年底冲量，出现“暖冬”和“翘尾”现象。,2012年各重点城市的价格涨幅出现明显分化，北上广深等一线城市基本都出现一定幅度下滑，而二线城市的价格基本都呈现上涨的态势，其中天津涨幅最大，环比上涨7.77%。在住宅市场规模扩大，增速明显放缓的背景下，“分化”成为未来的关键词。一线城市房价泡沫普遍较大，受本轮调控影响明显，而大部分二线城市由于本身的供需基本较为合理，泡沫整体并不大，因而在本轮调控下抗跌性明显。,2011和2012年全国重点城市住宅市场成交均价变化情况,2012年楼市成交持续回升，较2011年均出现明显增长，第四季度以来，各大房企年底冲量，出现“暖冬”与“翘尾”现象。 2012年年初各城市受元旦、春节双节影响，加之调控政策不动摇，楼市成交惨淡，同比大跌； 3月份开始回暖，并在5-6月出现成交不断上涨； 三季度后政策效应下成交略有回落，增速未见上涨；四季度以来开发商积极推盘，成交一路上涨，增速明显冲高。,美城视点,part4：楼市观察,全国重点城市监测 西安商品房交易情况,从2012年的市场面来讲，“平稳”虽说是主基调，但是还是出现了一些变化。今年西安市的房产市场总体而言分为三个阶段， 首先是今年的1月份2月份，可以说是房地产市场的寒冬，市场成交量创历史新低， 而从3月份以来，随着各个地方的预调微调，还有信贷政策的略微宽松，尤其是两次降息，我们的成交量在6、7、8月份有一个逐步回暖的趋势，形成了一波“淡季不淡”的格局。 第三个阶段从九月份开始，市场开始企稳，成交量保持相对稳定。尽管今年的“金九银十”相对冷清，但却出现了年底的暖冬局面，市场回暖的局面也基本确立。从房价层面来讲，在开发商上半年的“以价换量”中，1-6月份西安市的房价可以说是出现了一个谷底，基本上保持在一个相对较低的水平。到了下半年，部分开发商可以说是已经提前完成了年终任务，同时资金面也开始逐步好转，降价的动力开始减弱，西安市的房价开始出现了小幅度的上涨，但总体处于低位趋稳之势。,2012年普通住宅新增批售情况,本年西安普通住宅新增批售面积12312178.08平方米，截至12月31日全市存量为11665377平方米。相比2011年736.59万平米的库存，库存量有所加大，按照目前2012年月均80万平米的去化水平，西安市普通住宅去化库存量需要14个月左右。而从各区域的新增批售面积来看，城南和经开依旧是西安市住宅的主要供应区域。,2012年房地产市场销售概况,2012年西安商品房共成交1188万，较上年环比 7.83%；成交均价为7580元/，较上年环比3.66%； 普通住宅成交了973万，较上年环比 6.8%；成交均价为6587元/，较上年环比3.5%； 别墅共成交了18.58万，环比较上年1.95%；成交均价为17929元/，较上年环比 2.6%； 商业共成交了106.45万，环比较上年22.05%；成交均价为14735元/，较上年环比5.96%； 办公共成交了64.94万，较上年环比7.83%；成交均价为8559元/，较上年环比 9.24%；,2012年市场销售情况统计：,西安市2012年各物业类型年度销售情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市2012各区域商品房年度销售情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市2011和2012年商品房成交面积变化情况,从2012年西安市商品房的成交情况来看，在1月和2月，受双节以及调控深化等影响，成交量陷入了近年来的谷底，而从三月份开始，在政府的预调微调以及信贷政策的略微宽松，市场开始了一波春季反弹的行情，随后在7,8,9月份逐步趋稳。到了年底，开发商积极推货，造成了年底的“暖冬”以及“翘尾”行情。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市2011和2012年商品房成交均价变化情况,从住宅的成交价格走势来看，2012年上半年无疑是购房者买房的最好时机，在2月份住宅均价跌至6190元/平米，这基本是近年来的一个低点。到了下半年，随着部分开发商回笼了资金以及个别开发商销售目标的提前完成，涨价的动力开始涌现，年底价格开始连续上涨。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,2012年西安市各区域成交情况,从各区域的成交情况来看，经开、城南和高新的成交面积占比最大，分别达到17%、16%和15%。经开区受地铁2号线、市政府北迁以及北客站等利好因素的影响，近年来经开区的住宅供应量明显增加，已经成为西安市主要的成交板块。而从价格上来看，曲江和高新则依旧占据着西安市场的前两位，值得注意的是，浐灞板块受浐灞生态区以及世园会的影响，价格近年来涨幅明显，目前均价已经达到6838元/平米。,2012年普通住宅不同总价区间和单价销售套数占比情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,（本数据来源于八百家）,从普通住宅不同总价段的成交情况来看，总价60万元以下的占比达到57%，可见2012年市场成交的主流还是刚需。而从不同单价销售情况来看，6000-7000元/平米的占比最大，达到28%，5000-6000元/平米和5000元以下次之，分别为23%和21%。,2012年普通住宅分房型和分面积段销售套数占比情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,（本数据来源于八百家）,从普通住宅分户型销售套数占比来看，二居的占比最大，达到44%，三室的次之，占比34%。从住宅分面积段占比来看，80-90平米和90-100平米的占比最大，分别占比20%和18%。从目前市场的成交情况来看，刚需产品70-80二房和90左右小三房在当前市场最受欢迎。,西安市各区域商业物业年度销售情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,从各区域商业的销售面积来看，经开区2012年的商业销售面积占比最大，达到23%，其次是高新和浐灞。而从商业销售价格来看，城内和曲江的商业销售价格最高，分别达到27035元/平米和20468元/平米，而其他区域商业的均价则从11000-17000元/平米不等。,西安市各区域办公物业年度销售情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,从各区域办公的销售面积来看，高新依旧是西安市办公市场的主流，占比达到61%，其次是近年来发展迅猛的经开区，占比也达到23%，而城西和曲江今年也陆续开发了一些办公产品，但总量都相对较小。从办公成交价格来看，经开、高新和城北的销售价格都突破了8000元/平米，而其余区域的价格都相对较低。,西安市各区域别墅物业年度销售情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,从各区域别墅的销售面积来看，目前浐灞和曲江的别墅成交面积基本上已经处于同一水平，浐灞板块以御锦城、振业泊墅和浐灞半岛为代表的别墅项目销售情况都很火热。浐灞基本上已经形成了西安市别墅的一大板块，这是由浐灞自身的生态区定位以及自身质素所决定的，当然价格优势也是浐灞板块别墅火热的一大推动力。,2012年普通住宅按销售面积排行top10,2012年商业按销售面积排行top10,2012年办公按销售面积排行top10,2012年别墅按销售面积排行top10,2012年房企按销售金额排行top10,part5：2013年趋势研判,美城视点,展望2013年，西安楼市在调控不动摇的大背景下，“稳定”将依然会是主流，但总体而言，2013的楼市应该会稍好于2012年。中国的经济目前已经开始逐步趋稳，进一步打压房地产的可能性很低，而鉴于当前西安市正处于建设国际化都市的关键节点上，城镇化水平的加速也将在某种程度上助推明年西安市房地产市场的发展。而从房价上来看，2013年西安市的房价应该会出现一定程度的上涨，涨幅可能不是很大。我们在业界有一个观点，那就是成交量上涨随着时间的推移，必然推动成交价格的上涨。未来一段时间内，房价上涨基本成为定局，而新开工面积和土地供应量增速的下滑，未来供应量会有所减少，这也会造成价格方面的上涨。,中央政策偏中性，城镇化和收入倍增计划成亮点,1、城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力。 十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点，李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。 2、城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力。 未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人均住宅面积较低，超过700