湖北武汉汉口后湖片区市调报告（110页） .ppt

后湖片区市场调查报告,市场分析,项目监测,配套分析,目录,整体概况 政府规划 交通路网 市政配套 公共配套 楼盘分布 总 结,第一部分：后湖片区配套分析,整体概况,总体定位：现代绿色生态都市居住新区 建设范围：南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地23.6平方公里，其中江岸区占地18.56平方公里，江汉区占地5.04平方公里。后湖地区远期规划人口32.2万人。,政府规划,后湖居住新城是汉口区域距离中心区最近的一个纯粹居住城。根据后湖居住新城概念规划，未来的后湖新城将由四大版块组成，北面为创意产业园，中央为文化岛，西面为后湖都会亲水公园，东边为商业中心。新城约为六个大型居住区，每个区约为四万，整个区域将居住25万人。 “十一五”期间（20062010）后湖地区作为城市副中心，其配套设施将于2020年全部建成拟以幸福大道为该地区发展的中轴线，分期建设。 “十一五”期末，后湖地区“五纵三横”交通干道基本形成，已开发区域服务性支路连接成网。三金潭污水处理厂投入使用，污水处理率达到70%。明渠景观整治大幅提升该地区总体生态环境。后湖泵站抽排能力提升，减轻黄孝河地区排渍的压力。商业配套等各种设施基本齐全，该地区将初步成为交通便捷、设施齐备、生活舒适、环境优良的居住新区。,武汉市城市功能分区关系图,后湖片区区域内功能分布图,交通路网,后湖作为未来武汉市的城市次中心，是距离中心区域最近的居住新城,后湖地区道路规划总长192.8公里。区域内部“五纵三横”干道全长为37公里,“五纵”道路由西往东依次为：塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路,“三横”道路由南向北依次为：后湖路、幸福大道和井南路。,目前该地区仅设有百步亭花园和塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了12条公交线路，另在外围道路设有20余条线路。公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。另在堤角和汉黄公路西侧建有公交停保场1座、公交停车场2座。 城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花园3座公交停车场和塔子湖西、余华岭、后湖、百步亭、石桥路、后湖路、体育中心等7座公交首末站。,目前，后湖三横五纵的路网已经基本建成，但后湖的出入口仅二七小路、金桥大道或杨汊湖。作为武汉大道的重要组成部分，黄浦路金桥大道高架的修建，对后湖居民的出行有重要意义。武汉大道与二环线在竹叶山高架桥交汇，根据“二环线内30分钟畅通工程”的相关规划，二环线竹叶山段将建设四层组合式互通立交。二环线位于第二层，跨越京广铁路的金桥大道位于高架三层，后湖往二七长江大桥定向左转匝道是高架四层，还设置了长江二桥往汉口火车站和汉口火车站往后湖两条左转匝道。这样，在工程竣工后，不仅增加了畅通无阻的出行通道，而且对后湖与武昌的联通，也起到非常重要的作用。,生活配套,1条滨水绿化景观轴：黄孝河轴线绿化 2条绿色长廊：三环线、京广线 2个综合公园：后湖公园、塔子湖公园 3座社区游园：百步亭游园、后湖中心广场、竹叶山商贸城游园,多重立体绿化体系,生活配套（二）,生活配套（三）,楼盘分布,五大片区：幸福大道两侧的汉口花园片区；兴业路以南的黄浦科技园片区；兴业路与幸福大道所辖的后湖居住新城；百步亭花园片区；堤角都市工业园片区。 据2005年城市规划报告数据：后湖片区目前已建小区建筑面积296.28万平方米，住户数25735户，可居住人口8.2万人。在建小区建筑面积132.79万平方米，住户11534户，人口3.7万人。,后湖片区住宅及配套分布图,总 结,住宅项目：东西两端即汉口花园和百步亭花园片区分布楼盘较少，但规模很大；中部后湖居住新城楼盘项目纷繁稠密，但规模较小 周边配套：大型配套设施多集中在汉口花园外围，其余分布较零散，未来多集中在幸福大道沿线；该区域缺少大型综合医疗结构 交通路网：道路通行能力尚可，但出入片区通道单一，车流量大；公交线路较多，但不能满足当前居民出入要求,第二部分：区域市场分析,价格分析 户型分析 开发理念,客户对其板块认知度持续提高，同类板块比较，价格相对稳定，年增幅位于前列 新政实施后，板块市场表现仍旧良好,区域供求关系：量价稳步有升,价格分析 调控政策作用下，武汉市场成交量出现下滑，但价格仍保持稳定，受影响程度小,居住价值逐渐体现的区域，在调整时仍能保持较好的市场表现,价格分析：产品价值升级趋势明显,后湖片区商业规划,户型分析,后湖片区目前在售或将售项目以小高层和高层居多，小高层住宅基本控制在11层到18层之间，高层住宅则在22到27层之间 单套面积大小分布阈值较广。从50平米左右1房小户型到150平米左右4房大户型均有分布，但主力户型多位7090两房和110120左右三房。 90平米左右小三房比较缺乏。,开发理念,区域楼盘特点： 从房地产的市场特征区分，后湖片区房地产开发面积普遍较大，小区住宅密度低，容积率低。如具有国家级声誉的大型经济适用房百步亭花园总占地面积1000亩。 注重“绿色生态”，坚持“以人为本”的理念。“居住要追求人性主义与自然的融合”，是后湖楼市建立高素质新城的开发理念。 品质逐渐提升，科技含量高，现代风格浓。以新地置业为例，从最早入主后湖开发的东方恒星园、东方花都到东方华府，再到现在的东方明珠、东方世家，清晰地记录了后湖楼市的发展历程，楼盘品质也节节攀升。 从楼宇构成来看，目前后湖地区多以高层、小高层为主，传统的多层住宅渐渐淡出区域市场。 后湖片区的均价目前远低于市中心区域的均价，其均价一般6000元每平方米以上，未来随着周边道路和配套设施的完善，价格将会进一步上扬。,总结：,新政策调控下，武汉房地产市场进入调整期 预计武汉市场在调整期，表现应较为稳定，成交量缩减幅度不会太大，价格波动较小。 市场或将出现分化，高性价比区域稳定性强,第三部分：区域项目监测,汉口花园（幽兰居） 圣诚和园 盛世东方 同安家园（四期） 新生活摩尔城柠檬墅 晋合后湖项目 嘉锦苑,汉口花园,项目基本信息 所推房源情况 项目策略及广宣表现 项目点评,项目基本信息,所推房源情况,产品情况介绍,汉口花园六期幽兰居共由31栋楼组成，其中26栋11层、2栋15层、3栋18层，共计1919套。户型以二室二厅为主，90以下户型占据近70%。该项目分三次销售，分别是四月、六月和八月。现已两次开盘，时间分别为：2010年4月18日、2010年6月6日 其中，第一批开盘房源为：c1、c2、c4、c5、c6、c7、c11 第二批在售房源为：c3、c9、c10、c13、c17、c21 目前在售c3、c9、c13、c21,所推房源情况,定价策略：在售房源面积为90-112平米左右，均价为6200元/平米，一次性98折，按揭99折,在售详情 3#楼：11层1梯3户2个单元，公摊15%，一楼为商铺。分布户型为c1、c2，共40套。 13#楼： 11层1梯3户2个单元，公摊15%，一楼为商铺。分布户型为c1、c2，共40套。 9#楼：18层2梯3户2个单元，公摊23%，一楼为商铺。分布户型为c2(34套)、a1（68套） 21#楼：11层1梯2户2个单元，公摊19%，1单元一楼为商铺，分布户型为d（42套）。此楼靠近中心花园，起价6200元/平，最高6610元/平。 11#楼：目前仅顶层有售，分布户型e 17#楼：目前仅顶层有售，分布户型f1 f2/j2/k户型将于8月开盘，分布在5栋小高层,主力户型,项目策略及广宣表现,项目外部表现,建材方面：一、二层花岗岩饰面；三层以上（含三层）为涂料 售楼部内外布置、包装：普通，紧凑 人员服装：标准职业套装 售楼部公示：明显 人员服务：态度冷淡，工积极性较差 推广渠道：报广、网络、 广播、户外、道旗等 项目营销策略：汉口花园营销策略 较为平稳，主要以报纸广告为主， 尤其在开盘前后几周， 每周报广宣传一至两次。其他推广 渠道主要为项目周边道旗、口碑 传播等,项目点评,项目优势： 大品牌，大规模 中小户型居多，瞄准刚需和首改客户 价格在区域中相对较低，户型规整，性价比高 周边配套齐全,项目劣势： 离火葬场1公里范围内 各期建筑外观和园林景观完全一致，缺少创意 后期深入后湖腹地，亟需成熟配套进驻 南北均为城中村，周边环境有待改善 新华家园附近交通堵塞严重,vs,客户分析： 目前以刚需和改善型客户为主，多来自汉口城区，也包括周边拆迁居民和老旧社区居民。早期（一期）有相当一部分投资客户。,圣诚和园,项目基本信息 所推房源情况 项目策略及广宣表现 项目点评,项目基本信息,所推房源情况,产品情况介绍,圣诚和园 共有7栋高层建筑组成，共938套住宅。产品形态分为18层、23层、25层。 2010年6月12日首次开盘，推出1、2、6、7号楼，其中 1#楼18层，共2个单元，一层3户，合计108套，户型为b户型和g户型 2#楼24层，共3个单元，一层3户，合计210套，户型为a、c、d、e、f、h、i 6#楼18层，共2个单元，一层3户，合计108套，户型为b、g 7#楼18层，共2个单元，一层3户，合计108套，户型为b、g、j,开盘均价6000元/平，后均价涨至6200元/平，优势楼层达到7100元/平。总价40-60万，首付8-12万。一次性付款98折，按揭99折；楼层差价50元/平，下定金7日内签合同减2000元现金。,定价策略,项目策略及广宣表现,外部表现,建材方面：棕色面砖 售楼部内外布置、包装：简约风格 人员服装：白底黑条纹衬衣 售楼部公示：明显 人员服务：服务非常热情专业 logo释义：七巧板古老神秘，可拼出1600多种不同的图案，代表该项目户型灵动多变，相关推广语为“一样的80平米，不一样的生活空间”；该项目共由7栋楼组成,推广渠道：目前已知有报广、网络、围墙、道旗等 报广及主推广语：（定位80后首次置业刚性需求）80+“玩”美生活领地；80+城市新锐玩美置业方案 报纸软文及配套活动宣传： 话题：“70后与80后的阳台观念pk客厅带阳台好还是卧室带阳台好”； 事件：媒体合作，与大楚网合作，冠名世界杯“草根报道团”,策略和媒介表现,营销推广策略：总体来说比较普通。主要以报广、网络、围墙等渠道为主，未进行大规模集中宣传轰炸。其中网络主要和大楚网进行活动推广，和搜房网等进行广告合作。在开盘前后有过报纸硬广宣传，前后各一周，每周2次。软文仅发过两次，一次讨论阳台位置，一次正面讨论其户型的紧凑合理，除此之外无太多亮点。营销方面则依靠低总价低首付的80后首次置业定位吸引客户。,项目点评,客户定位：中等收入人群，一般家庭居多，自住占大多数，年龄在30-50，也有年轻情侣，平均年龄35 户型分析：从成交户型结构来看，两室两厅一卫b户型成交套数最多，一方面是该户型推盘量最大，另一方面与其他两房户型相比，b户型功能划分最明确，布局最为合理，卧室客厅都增开大飘窗，生活阳台和主卧阳台更较适用；三室两厅两卫的i户型和j户型销售率较高，因为本次推盘近90%都是两房中小户型，对于改善性需求和三代同堂客户而言，更倾向三房户型。,项目优势 位于后湖居住新城中心，靠近金桥大道，至竹叶山5分钟车程，距江汉路、武广商圈各需30分钟车程。 周边配套较齐全，如中百仓储、塔子湖体育中心、六中分校等均在项目附近 户型以7090平米中小户型居多，适合年轻人首次置业 该项目起价5300元/，均价6000元/，总价在50万左右，性价比较高 项目劣势 项目规模不大，一共7栋楼，均为2梯3户点式小高层。 环境景观比较普通，周边配套碍于区域限制分布零散。 部分户型公摊较高，单价总价均处于后湖地区中间价格，改善住房或投资为目的购房性价比则较低 开发商知名度较低，后期环境及物管不确定因素较多。,新地盛世东方,项目基本信息 所推房源情况 项目策略及广宣表现 项目点评,项目基本信息,所推房源情况,产品情况介绍,新地盛世东方由22栋18-27层的高层住宅组成，主力户型为90-120的两房三房 。目前一期已经入住，二期即将交房，三期在售。,开盘时间：2009.12,开盘时间：2010.04,目前三期在售16号楼，18层2梯3户共2个单元，共计106户。 预计8月将推出13#、14#楼 （剩下3#、15#、22#）,开盘时间：2008.09,开盘时间：2009.04,新地盛世东方3期中央景观楼，96平米两房，122平米三房在售，总价优惠一万元，均价6300元/平米,定价策略,户型点评： 100平米2房设计 2梯3户南向户型，不通透 餐厅与北面卧室采光有限 主卧次卧分隔不合理,户型点评： 120平米3房 经典设计，功能分区合理 南北通透,户型点评： 南北通透，南北双阳台 南向阳台客厅与书房连通,项目策略及广宣表现,外部表现,建材方面：褐色面砖 售楼部内外布置、包装：典雅风格 人员服装：白底银丝衬衣，黑色下装 售楼部公示：明显 人员服务：一般，不十分热情,项目策略,共22栋，每次仅以个别几栋分期分批开盘。甚至有时只开一栋， 推盘策略为被动跟进，很少按照自主方针开盘 主打宣传特点为口碑、质量以及园林。多利用周边资源进行推广,报广及主推广语： 百年汉口，盛世东方 报纸软文及配套活动宣传： 话题： 事件： 园林景观：东南亚宾士利皇家园林,其他广宣表现,主题活动 业主恳谈会 党员教育日和答谢军人军属的社区文化活动 本土情人节。我们可将在业主中开展“八分钟交友”活动，为社区业主的单身男女搭鹊桥 组织生活沙龙、生活摄影、足球赛、乒乓球赛、时装秀等这些亲民活动 结合“六一”会举办儿童竞技和才艺表演 新地置业：六一节，让小朋友们“画”出快乐来！ 6月1日，新地社区举办主题为“我的六一，我的生活，我的家”的儿童绘画比赛。参赛小选手全部来自新地置业东方大社区的业主家庭。所有作品均将在东方系列各大社区轮流展示。,项目点评,优势： 品牌口碑：新地东方大社区作为后湖地区系列大盘已经拥有10多年影响 建筑质量：新地置业的建筑质量一向较高 园林景观：此次主推东南亚宾士利皇家园林，在后湖区域较为突出 交通：地铁口,劣势： 该项目所推户型偏大，没有推出中小户型，首次置业者面临强大付款压力 周边配套缺乏，公交线路不多，出行稍显不便,统建同安家园（四期）,项目基本信息 所推房源情况 项目策略及广宣表现 项目点评,项目基本信息,统建家园四期“峰度”由5栋34层高层组成，底层架空（层高5.7米）。户型结构为一梯四户的点式结构，住宅每套面积在80160平方米之间。部分单体带有两层商铺。 共有住宅1315套，其中22为660套，32为622套，42为33套,所推房源情况,产品情况介绍,定价策略： 预计8月份开盘，价格及优惠政策待定,项目策略及广宣表现,项目外部表现,建材方面：一、二层花岗岩饰面；三层以上（含三层）为涂料 售楼部内外布置、包装：普通，紧凑 人员服装：标准职业套装 售楼部公示：明显 人员服务：比较热情，专业 推广渠道：报广、 网络、广播、 户外、道旗等,主题活动 统建业主端午电影活动隆重举行 体验前沿运动，高尔夫业主联谊活动火热报名中 统建“我和大片有个约会”业主答谢会/火热报名 统建财经酒会优雅登场 母亲节上演木偶剧回馈业主,项目策略 主要以自身口碑、网络广告、户外、道旗等渠道进行推广。营销方面则多依靠统建公司的活动策划来提升知名度,项目点评,优势： 品牌口碑：统建作为武汉老牌开发商具有较大品牌号召力 建筑质量：统建开发项目的建筑质量较高 未来交通：地铁3号线将在此设站,劣势： 千篇一律的外立面和园林景观设计，缺乏创意 周边配套缺乏，公交线路不多，出行稍显不便 高层公摊较大,新生活摩尔城柠檬墅,项目基本信息 所推房源情况 项目策略及广宣表现 项目点评,项目基本信息,住宅部分共4栋，以4483平方米的两房户型为主，还有小户型的复式楼（83平米），以及100平米左右户型。分为1#、2#、5#、6#；另外3#4#楼为裙楼，属于商业用途。 目前开盘住宅为1号楼和5号楼。其中1#，2#为点式高层，22层，两梯10户；5#，6#为小高层，12层，两梯11户 开盘（5月15日）至今，对外宣称销售率达到80%。其中83平米以上户型已经售罄，而主推的4483平米户型尚未售完。,所推房源情况,产品情况介绍,商业部分为大型商业综合体，共5层6万平米，地下一层为车库，地上4层，将涵盖金融、餐饮、休闲、娱乐、家电、建材家居等。现已入驻或即将入驻商业有中百仓储（1.3万平米）、天河院线影院（8厅）、kfc、苏宁电器、迪美国际家具、美食一条街等。目前商铺招租售卖形式待定。,定价策略： 主力83平米小复式户型均价6100元/平，其余均价5980元/平。加盟搜房千万助家计划推出10套特供房，最低5501元/平米（ 25万元/套）。搜房卡会员独家优惠4个点。,商业部分,项目策略及广宣表现,外部表现及策略,建材方面：深灰色面砖 售楼部内外布置、包装：时尚、活泼、紧凑，橙色主打 人员服装：标准职业套装 售楼部公示：明显 人员服务：比较热情，不够专业 推广渠道：网络宣传为主，销使派发dm传单为辅。包括报广、网络、dm、销使、车身等 推广策略：集中优势火力在网络广告、制造话题、项目推广等方面进行轰炸，虽然持续时间不长但频率很高，在一段时间内形成网上铺天盖地的项目广告。于此同时，利用其紧挨百步亭和商业体量大的优势在周边地区派发dm单，尤其是百步亭社区周围。报广等刊发频率不高，仅在开盘前后有过数次。 营销策略：总价低，吸引首次置业的年轻人为主,媒介表现 网络宣传为主，通过网络宣传造势：主要活动平台为搜房 搜房网同类同区域楼盘对比：搜房pk台之柠檬墅vs世博园、柠檬墅pk圣诚和园 参加搜房百团大战、搜房卡会员优惠、搜房团看等活动 参加搜房网搜索栏项目推广 搜房网、荆楚网软文：团购热门盘新生活摩尔城柠檬墅竞争优势评析、柠檬墅抄底价热销 百团大战“逆转”武汉楼市 主打推广语：低首付易找，零月供难求 商业原始股， 百步亭第一城,项目点评,优势： 1.住宅与周围楼盘相比价格相对低廉（均价6000元/平） 2.住宅、商业一体的复合地产，自带商业，体量较大，配套齐全，为商业综合体 3.住宅定位为中青年公寓，户型以小户型与小户型复式为主（4488平米），总价不高，投资自住均有一定吸引力 4.主力户型83平米小复式有一定创意，易吸引年轻人购买 劣势： 1.部分户型结构不合理，功能分区不明显 2.居住密度过大，高层与小高层分别为2梯10户和2梯11户 3.1#2#为点式塔楼，四面置房，部分房间朝向不合理