嘉兴国际商务区A3地块市场调研简报.ppt

嘉兴国际商务区a3地块调研报告,撰写人：营销中心,日期：2013.3.8,chapter1 chapter2 chapter3,区域概况,地块现状分析,区域状况 区域规划 区域小结,宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块swot 宗地条件小结,目 录,初步投资分析,周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论,宗地,备注：宗地为南湖国际商务区世茂卡门3期地块，转让意向价250万/亩，折合土地楼面价2344元/ （可议），项目需要2015年底前建成，政府对地块的扩初评审已认可，转让与操作方式上转让方（世茂）另商议。,宗地位置,chapter 1,区域概况,区域状况 区域规划 区域小结,区域状况,区域特点融入高铁发展的新城市中心（国际商务区主要承担的几大只能包括：总部经济、商务会展、教育培训、交通枢纽和生态居住， ）。 配套区域处在开发建设起初期，生活配套程度低，预计2年内主要依赖副市中心区域； 交通地面依托公交从高铁站始发站；板块已经拥有南北双向主干道路（6车道），自驾出行便捷； 房地产以高层公寓为主；新城开发初期阶段，商品住宅供求较弱,单价5200-7500元/，依托区内3000亩中央园是板块房地产销售中最大的卖点 。,区域规划,国际商务区位于嘉兴城市正南面的南湖区，其规划范围为：北到中环南路，东至三环东路，南为沪杭高速公路， 西靠沪杭铁路和乍嘉苏高速公路，总面积约40平方公里。规划人口22万人，居住用地约6.3平方公里。其中 ：居住用地约占总建筑用地的21%，公共服务设施用地（含商住混合用地）占总建设用地的28%，绿地占总建设用地的23%。 另外，商务区总建筑面积控制为22002500万。,规划形成“一心、一廊、五板块”空间结构。 “一心”依托高铁车站形成的总部商务核，三环南路北侧依托过道站点布置的行政文化核心圈。（宗地所在） “一廊”沿海盐塘的生态公园带。（南北生态轴线） “五板块”教育培训、综合商务、枢纽总部经济、市级综合服务和生态休闲度假板块。 主导产业：总部经济，商务会展业，教育培训业，科技服务业，文化创意产业，商贸金融和房地产业等。,区域小结,配合40平方公里国际商务区，政府相继对3000亩中央公园、城市快速公交线路与商务大道进行了建设，地段上与嘉兴市中心仅10分钟车程；通过高铁与周边实现19分钟开启沪杭同城高速生活。作为嘉兴城市未来最发展潜力区域、沪杭连接嘉兴的门户，整个板块未来将会成为嘉兴首个以商务办公、居住休闲和教育科研为一体的城市副中心。,chapter 2,地块现状分析,宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块swot分析 宗地条件小结,指标解读 地块是占地11.07万方，建筑面积（地上）约11.72万 的住宅用地 中等体量，产品上以高层、小高层为主。 项目容积率是1.6，限高东侧（29f） 西侧（6f） 容积率适中，按照扩初文本，限高大致为西侧6f，东侧29f。 公建配套 需按规划指标设置,宗地经济指标,占地11.07万 建筑面积11.72万,沿地块南侧的（市政绿带处）,地块场地现状,宗地状况,土地性质：住宅用地，有大量杂草，待平整； 土地形状：地块整体性好，呈长方形； 资源体：土地开阔，无坡高，无强势资源体； 空气及噪音：属于城郊处，空气较好；临宝三环路、纺工路主干道，以及存在一定噪音及尾气污染。,四至环境,西侧：纺工路,南侧：三环路,东侧：泰宁路,北侧：五环洞路,四界道路已经成型，但由于市政建设需要过程，类似部分道路路面的浇筑、路边绿化等还有待时间； 道路基本是快速路，周边目前无任何形式的生活配套。,国际商务区b2/b3地块现状,东,南,西,北,生活配套,宗地纺工路、三环路口有从高铁枢纽站首发的93、95、96、97路将通往城市各个商业街区；,3公里范围内： 综合商场： 国际中港城 娱乐餐饮： 嘉兴博雅酒店 公 园： 中央公园、植物园 学 校： 嘉兴一中 宾馆酒店： 嘉兴博雅酒店 银 行： 建设银行、工业银行、农村合作信用社 医 院： 嘉兴市妇幼保健院（市三立医院）、嘉兴市第一人民医院,市妇幼保健院,1公里范围内： 娱乐餐饮：石堰 老社区沿街商业业态 公 园： 中央公园、植物园 学 校： 长水中心幼儿园 农贸市场：石堰,地块swot分析,嘉兴国际商务区借助于沪杭高铁线上的“一座新城”规划，基本是从无到有的过程，目前商务区规划时间在10至15年内成为嘉兴和浙江接轨上海、融入长三角的窗口和长三角重要的区域性国际商务中心。 宗地的内部资源无明显特征，主要还是依托于其西侧的3000亩中央公园环境，如果以宗地到市区15分钟的车程来衡量，商务区的的“公园+高铁+新城”效应核心将会在此交汇，未来的5年里区域不断的人口导入，会发展到一个新的台阶。不过以地块入住交付时间要在2015年底前完成，按商务区建成周期来判断，在销售期期内的新城建设还未定会有快速的变化，因此在房价上也会保持相对平衡的价格区间。 目前世茂公司对土地的转让价格为每亩250万，折合土地楼面价2344元/。,小结,chapter 3,初步投资分析,周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算 投资小结,宗地3公里范围内，在售的几个项目主要依托中央公园，形成了商务区居住板块： 板块新房公寓产品均价目前在5600-8600元/ 左右，在售5个项目中，基本报价都在7500元以上，唯独世茂卡门备案价格7500以上，但实际成交只有5600元/左右。 产品形态上纺工路沿线的三个项目是别墅+高层产品，别墅基本处在现房销售期，公寓以现房、期房都有。,板块公寓均价格分布,周边在售楼盘,7000-7500元,5600元,香缇花园,7800元,高7600/多8600元,新都名邸,公寓7500/loft8500元,纺 工 路,宗地,区域个案调查汇总表,区域个案案列分析,东方 普罗旺斯,基本参数 占地面积：占地约19.4万 ，总建筑面积：40万、容积率：1.44、分为低层别墅园区与高层公寓区。低层别墅占地约180亩，159栋别墅容积率0.5，平均1.1亩一栋，高层：共1946户 项目地址：文贤路与富润路交叉口 近期成交均价： 6830-7500元/（93折） 开发商：浙江东方蓝海置地 物业类型：88-160 2-4房,联排别墅 独栋 公寓,是嘉兴国际商务区的一个高档生活大盘，毗邻3000亩中央公园，占地约291亩，建筑面积约40万 ，由法式别墅与高层公馆组团 东方普罗旺斯高层一期已基本售罄，于2013年4月交房。在售的高层二期4幢高层，于2014年7月交房， 楼栋均价折后7000-7500元/，一次性付款92折，贷款95折，公积金98折。主力户型是89平方米和140，附赠阳台面积。,世茂新城 卡门印象,基本参数 占地面积：13.8万、总建筑面积：22.9万、容积率：1.54、绿化率：35%， 楼层18-25层，最低18层；别墅3层 项目地址：纺工路中央公园东侧 近期成交均价： 5500-5600元/ 开发商：嘉兴世茂新城房地产 物业类型：60-188 1-4房,位于嘉兴国际商务区，西侧为3300亩的中央公园，南向为沪杭高铁嘉兴南站，来往上海杭州19分钟即可，半小时可来往嘉兴五县两区。 规划含近40万方的商业配套,其中设有百货商场、商业步行街、大型超市、影院、星级酒店等配套，并规划有高端幼儿园、网球场、俱乐部等配套。 与项目2012年10月10日第一次对外报出的5400元相比，4个月以来，销售价格累计上涨了200元，涨幅为3.5%。,区域个案案列分析,联排别墅 公寓 洋房,83,133,香缇世家,一期占地150亩，建筑面积约10万，一期170栋别墅已售罄。 二期为4栋面积为170-380，大平层与空中别墅组成，约3.4米层高，8米超观景阳台，约6米挑高客厅，超高层高设计；二期平墅公馆目前现房发售，7200元/起，买房即送车位。 三期占地6.9万 ，建筑面积15万 ， 11栋15-18层的高层组成，面积160-200 。,区域个案案列分析,基本参数 占地面积：10万、总建筑面积：10万、容积率：1、绿化率：44% 物业地址：南湖区纺工路中央公园东侧 近期成交均价： 7800元/ 开发商：上海宝坤置业有限公司 物业类型：170-380平方米4房、6房、空中别墅,联排 空中别墅 公寓,三期,170 ,220 ,赞成新都名邸,基本参数 占地面积：3.8万、总建筑面积：9.9万、容积率：2、绿化率：26% 项目地址： 由拳路与花园路交界处 近期成交均价：7600（高层）/8600（多层）元/ 开发商：嘉兴市丰成房地产开发有限公司 物业类型：80-143 2-3房,区域个案案列分析,该案南向毗邻府南公园，东有体育公园、少儿公园、植物园等三大中央公园，西有姚家荡公园，北面直达南湖风景区。 项目由7幢多层电梯花园洋房，6幢宽景高层，剩200多套，高层折后均价7580元/，多层剩余40几套，折后均价8600元/。优惠：92折。,多层 高层,宗地的价值点在于城市高铁的发展，启动了政府对新城的开发建设，随之有了各类设施配套建设及人口导入方向，“3000亩中央公园”作为板块的主要价值落点，吸引了外区域客群，不过人口的引入还需要对于产业引入的要求，这样人口才会聚集于流动，目前还没有看到嘉兴对产业问题方面的落实，因此区域发展时间会有相当大过程。 按宗地2015年建成周期完成，2014年销售启动，开发周期时周边环境的成熟和房价年均增值因素并不能体现很多，保守估计建议宗地类似的产品开发毛坯定价为： 住宅60007000 元/元区间,未来市场价格,产品初步定位,产品定位：定位中高端人群，以刚需为主，适合2-5人居住。目标客户为市区自住客户、养老型客户，高铁周边及产业区客户，年龄在25-50岁。 产品形态：小高层+高层纯住宅项目。 总占地约11.7万，总建面积约17.7万。 建议售价：板块1年后的周边市场环境改善不大，基本还处在开发建设时期。地块相邻项目公寓售价目前为5600元/（低价先吸引人气），目前周边项目成交均价范围主要在5600-7900元/，建议该项目的售价6695元/（含3%的年均增长系数），预计总销金额11.82亿。,土地转让价的土地成本投资利润率,投资分析-1,经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅，未来预期销售单价6695元/，可售面积17.72万，土地转让价2344元/ 测算，预计单位面积净销售收入为6669*0.92=6135元/，那么测算利润为10.87亿元，投资利润率为8%.,投资利润率 15% 推导土地价格,投资分析-2,经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅项目，未来销售单价6690/，可售面积17.717万，按投资收益率15%计算，预计单位面积净销售收入为6669*0.92=6135元/，那么测算利润为10.87亿元，此利润率下的拿地楼面价为2135元/，总计土地价格37829.9万元。,投资利润率 20% 推导土地价格,投资分析-3,经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅项目，未来销售单价6690/，可售面积17.717万，按投资收益率20%计算，预计单位面积净销售收入为6669*0.92