经房集团——百年俪景产品前期建议案.ppt

,经房集团群力项目产品建议案,前 言,2010年是房地产宏观政策频发震荡的一年， 在首季经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度历史上任何一次房地产调控政策都更为严厉和具体。上半年哈尔滨房地产市场虽然没出现一、二线城市价格下调的特征，但价格和成交量萎缩，导致上半年市场低靡。 2010年10月又一轮新政策的出台，毫不留情的“扑灭”了楼市复苏的微弱“火苗”，再一次凸显了政府对房地产市场的调控决心，贯彻执行之快也体现了调控的力度。 在此环境下，本项目的产品建议将成为项目前期工作的重中之重，在提出对本项目产品建议之前，我司将哈尔滨在售和2011年有可能分流本项目客户的楼盘都一一列举并分析。,政策及全国大环境趋势分析,政治 主题,经济 主题,民生 主题,当前中国社会面临的三大主题,盛世联合认为,抑通胀和调楼市成为当前中国社会经济两个炙手可热的主题。央行出人意料的启用加息，说明通胀问题不再是经济隐患而是显疾。对于楼市而言，调控已经贯穿了整个10年，而加息同样能够控制资产价格上涨。此外，在十八大中央领导人换届的背景下，未来新总理李克强，必将会在楼市这一民生领域不遗余力.,合理引导住房需求 加强土地、财税（房地产税）、金融政策调节 加快住房信息系统建设 完善符合国情的住房体制机制和政策体系,2015,促进房地产业平稳健康发展 加强市场监管 规范房地产市场秩序 抑制投机需求,增加中低收入居民住房供给 强化各级政府职责 加大保障性安居工程建设力度 发票公共租赁住房,长期影响因素1：2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将据顶未来发展方向。,“十二五”觃划 3000 万套保障房的投放,长期影响因素2：保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹 心层家庭的在商品住房市场的需求,盛世联合认为，未来市场在众多不确定性因素的影响下，市场的量价走势以精确把握，至于11年上半年的走势，只能基于某些确定性因素，包括成交量将在春节前后形成新一轮的低谷，开发商销售回款紧缩难以持久。,哈尔滨市场分析,2010年城市市场回顾,图片来源：哈尔滨市规划局,哈尔滨整体规划,规划范围：哈尔滨大都市圈是指包括哈尔滨市区、双城市等共22个市县，总面积84430平方公里； 规划发展规模： 2010年人口总数 目前，哈尔滨市户籍总人口为991.6万人，占全省总人口的四分之一 ，截至去年9月末，哈尔滨市人口自然增长率为3.49。 ；,哈尔滨市财政收入稳步增长 民生支出逐年增加 哈尔滨市全口径财政收入于2001年实现了历史性跨越，首次突破100亿元大关，达到103.1亿元。经过6年努力，2007年哈尔滨市全口径财政收入再上新台阶，突破200亿元大关，达到224亿元。2009年，在全球金融危机的大背景下，哈尔滨市财政收入依然保持稳步增长的势头，前11个月全口径财政收入就突破了300亿元，两年时间再次实现历史跨越。 2010年是哈尔滨市实施惠民行动项目的第四个年头，哈尔滨市计划开展十大方面、100项惠民行动项目，计划投资110亿元。随着哈尔滨市财政收入逐年向好，不但城市财力日益雄厚，人民生活也将越来越好。,1、2010年财政收入,一、城市数据,2008年34.5% ； 2009年 34.2% ； 2010年截止到5月份33.9%。 结合哈尔滨市近年恩格尔系数和居民消费水平增长来看，城市居民购买力增强，消费增多。,2、恩格尔系数,哈尔滨市统计部门获悉,一季度,全市实现地区生产总值572.3亿元,比上年同期增长13.7%,分别高于全国、黑龙江省1.8个和0.9个百分点。全市城镇就业人数比上年同期增长2.1%。 据统计显示,哈尔滨市第一产业实现增加值24.9亿元,增长4.1%;第二产业实现增加值159.5亿元,增长14.4%;第三产业实现增加值387.9亿元,增长14.1%。同时,全市累计完成固定资产投资87.4亿元,比上年同期增长1.5倍,投资额和增幅创同期历史新高。一季度,消费市场呈现乡村消费增速高于城镇现象,乡村市场社会消费品零售额增速高于城镇市场1.3个百分点。,3、gdp生产总值,4、城市规划信息,哈西将成哈尔滨市首个无线新区 哈市三年打造21个特色小镇 北跃战略新进展，17项目入驻松北科技创新城 道里区顾乡商圈崛起 新商业广场年内建成投用 十二所院校将入驻哈南新城教育园区开建在即 松北区优化交通环境 六条公交线路将延伸进入,随着上半年哈市许多城建项目的规划建设，下半年哈尔滨的房地产市 场逐步升温，尤其以哈西、群力、松北等新区最为活跃。,1、 2010年110月成交量解读,二、房地产市场解读,2、 2008、2009年、2010年10月成交量对比解读,3、 2010年19月份成交均价走势解读,分析： 由于哈埠楼市三季度的销售形势一片大好，开发商回笼了不少资金，资金方面还是比较充裕，从整体成交数据显示，二次新政后的10月份哈尔滨成交量继续呈现稳步发展势头，成交均价一直坚挺且稳中有升。短期内开发企业压力不大，故短期房价松动的可能性较小，市场受影响较小。展望后市，差别化的信贷政策、限购令等调控政策的出台，可能会再次令整个市场的预期开始转向，整体观望的氛围或会再次形成。,三、行业资讯,1、松浦大桥带热江北楼市 哈市民提前关注江桥房 对于松浦大桥通车后，两岸房地产市场未来的发展趋势，有关专家分析认为，房地产市场的发展受多种因素影响，比如说周边的环境因素或者小区的配套设施是否完善等，这些客观因素都会影响到房地产的销售，但松浦大桥的建设对两岸房地产市场的推动作用无疑是积极的。 去年，在“大环境”的带动下，我市房地产市场保持平稳发展，市民购房刚性需求不断释放，尤其是近几年，江北地区的房价稳中有升。目前，我市主城区商品房均价已达到了每平方米七八千元，中心地带的房价近万元，而江北房价较低，松浦大桥通车后，使得交通更加便利，城市中心不断向外延伸，市民生活圈子也将不断扩大。所以，在江北购房也就顺理成章。 预计，未来几年，江北肯定会成为市民购房的一个热点区域。无论是业内人士、开发商，还是普通市民都一致认同一个观点：松浦大桥通车后，江北的房价还会有一个更大的飞跃,2、哈1-9月新建住宅价格涨6.9% 二手房涨幅放缓 1-9月份，我市新建住宅价格高位运行，同比上涨6.9%，自4月份起连续6个月同比涨幅超过7.0%。非住宅价格同比上涨3.5%，涨幅呈波浪式回落，其中三季度各月涨幅分别为3.5%、2.3%和1.9%。 二手房价格受调控政策影响明显。1-9月份，二手房价格上涨7.7%，自6月份起同比涨幅逐月回落，新政效果逐步显现，特别是进入三季度房价涨势逐月回落，7至9月份二手房价格同比分别上涨7.7%、6.8%和6.5%。,3、冰城楼市今年销量首现跌势 9月份同比降三成 今年年初以来，哈市住宅与房地产开发建设一直保持着稳定增长的良好势头，1-9月份，哈市市区房地产开发建设总规模为2151万平方米，同比增长42.99%，竣工75.4万平方米。其中，商品房建设规模2077万平方米，同比增长46.15%。预计哈市全年开发建设规模将达到历史新高。与哈市房地产建设规模不断快速增长相反的是，新建商品住宅销量出现了增幅回落，9月当月住宅销量更是同比下降三成多，首次显现跌势。 数据显示，从商品住房销售涨幅变化情况看，哈市市场需求增速从年初以来逐月放慢，7、8两个月虽有走稳趋势，但进入9月份需求增速再次下滑。当月销售商品住房50.1万平方米，同比下降31.18%，环比下降17.12%。相关专家预测，进入四季度，房地产市场将进入“收官”阶段，按目前发展趋势判断，全年总体销售态势预计不会乐观。,4、首贷三成现退房现象 购房者二次进入观望 此前，哈尔滨部分楼盘内部认购可以首贷2成，9.29新政出台后，很多购房者因为经济压力增大，无力承担只好退房。楼市政策出台一次，购房者就观望一次，原本在三季度“中国购房者信心指数调查”哈尔滨地区购房者信心指数有明显回升，多数购房者选择近期出手购房， 9.29新政出台后，原本对降房价不太抱希望的准购房者再一次燃起了希望，进入了观望的状态，多位位购房者表示，出于投资原因近期打算出手买房，但是政策再次出台，对于未来的形势不确定，房价有下降的可能，所以等等再看。,5、冰城中小户型仍是楼市成交主力 群力成楼市火爆板块 随着“金九银十”的到来，商品房成交量较前几个月有所增长，成交主力总价区间在40万元至60万元的中小户型，这说明，在经历了一段时间的观望之后，我市住房的刚性需求开始不断释放，但从整个房地产市场来看，还有一部分人在观望，其中改善型需求的购房者并不急于购房，他们选择暂时等待。 群力新区年初开始重点打造丁香公园、城市湿地公园、体育主题公园、金河公园二期、音乐主题公园等特色景观，与此同时，群力兆麟小学等一流教育配套设施已开始招生，哈尔滨音乐厅等娱乐设施也已确定落户群力，以及公交线路开通、公交首末站投用等利好消息不断，吸引了不少购房者的目光。,盛世联合观点：哈市将跟随全国大势，在11年一季度触底，市场在4月份会因刚需有一定反弹，但09年那么大程度的反弹将不可能出现。,四、总结,受二次调控的影响，尤其是严厉的银行贷款政策，使得改善性客户望 而却步，投资客户也转向观望，致使许多相对高端的项目，在上门、 进线及成交量上均受到不同程度的影响； 目前哈埠市场主要靠刚需客群推动，中小户型仍是成交的主力，新政 出台后短时间内对这批刚需客户影响较小。,第二章 产品&营销,板块分析,区域发展规划,群力新区位于哈尔滨市城区西部，总占地面积2733公顷。哈尔滨市计划用13至15年时间开发建设群力新区，规划中央商务区(cbd)、高新技术研发区、总部经济服务区、景观文化游憩区、寒地生态园林城区和高级居住新区等功能区。新区的开发建设计划从东区入手，东区占地面积1363公顷，计划分3期8年时间完成,区域价值分析,哈西的住宅有： 天鹅湾、恒盛豪庭、雨阳名居等。 部分餐饮娱乐：世纪联华超市、麦德龙超市、 部分医疗：医大医院群力分院。 中国工商银行、交通银行、商业银行 公园：雨阳公园、湿地公园、丁香公园、金河公园。 部分学校：兆麟小学、第七中学、十四中、新三中。,政府的强力规划和发展让群力抢尽了本来正在高速发展江北的风头。 群力和江北的最大不同就是群力具有向高端发展更综合底蕴。距离城市中心更近、交通更加便捷、规划可操作性更务实，都使群力具备了高速发展的基础。 群力一直有高科技技术园区，在新形式下，产业链条必然更加合理。,区域价值分析,群力总用地2733公顷，总建筑规模3200万平方米，其中居住用地1139.5公顷，绿化用地451公顷，规划人口32万人。,版块质素,群力区在恒盛豪庭项目进驻前，圈层一直没有得到明显的提升实，在这之前集团开发的新城花园项目，是群力首个项目，但受多方面因素制约，没有进军高端市场。 政府的发展方向也没有着重于此，以前的群力在客群眼中，发展潜力一般，环境配套不成熟是城市中低收入阶层的居住地。 但在恒盛豪庭进驻后，地王纷纷涌现后，群力区以成为市民眼中投资的热点片区，发展前景被普遍看好。今后的群力将在很长一段时间内成为哈市的投资和居住热点。,“两横三纵”路网工程是群力新区开发建设的第一步。“两横”为区内康安路、安阳街两条主干道；“三纵”为区内南北向的齿轮路、武威路、职工街三条主干道。由此，形成“两横三纵”的区内主干道路网。五条道路两侧分别建设绿化带，绿化总占地面积约20万平方米，与道路建设同时进行的还有给排水工程、燃气工程。“两横三纵”路网工程建设预计总投资近5亿元。,项目四至,未来群力商业中心,道里,本项目所在位置距群力未来商业中心较远，四周公园环绕，但商业氛围尚不成熟。,地块小结,群力板块受到政府的支持环境日渐成熟，未来的群力板块将成为哈尔滨第一个真正意义的cbd，也将成为哈尔滨市“最大、最新、最美的住宅新区。”,区域形象,依托群力大发展环境，与公园氛围，适宜投资与居住。,完善配套,目前生活配套尚不完善/缺少商业配套,环境印象,周边社区氛围成熟，绿化较多，公园环绕,交通印象,未来两纵三横路网的即将建成，距离道里商业区20分钟，火车站30分钟。目前公交车尚不成熟,swot分析,s（优势）,o（机会）,地块具备开发高端项目的质素及价值潜力。,swot分析,群力新区的日渐成熟，拉近群力板块的区域价值，与发展潜力，将带动本项目价值发展。 项目所在地块有较大的品质空间。,群力板块价值日渐明朗，大环境可带动项目价值发展。 区域土地供应稀缺,w（劣势）,项目紧靠主干道路，噪音影响大。 周边居住氛围大于商务商业氛围。 偏离核心商业区，生活配套、商 业配套尚无。,t（威胁）,、无生活配套于商业配套的尴尬境地。 2、项目周边景观绿化较少。,多项政策的调控，房地产市场 的不稳定，导致消费者的持续 观望。 群力板块其他位置的项目较多，放量较大。,价值挖掘， 实现利润最大化,通过项目的价值拔升，快速实现企业追求的最大化利润以及长远发展的战略目标。,风险规避， 快速资金回笼,开发方向的思考1,企业目标,终极目标,可类比项目分析,本节需要解决的核心问题：,开发方向判断：各开发方向的市场可行性？ 预判市场风险：各开发方向将面临哪些风险？,市场研判,项目定位,客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？ 参考案例：各开发方向成功案例借鉴 产品规划：如何打造符合市场的需求产品？,规划设计 项目规划：项目以11层的板式小高层 为主、部分为17层的高层产品。建筑 高低错落，曲线形排布。整体圆润； 实现板楼的通透，曲线型的灵动，蝶 形的唯美。其中，板式布局，体现了 南北通透的特点；曲线造型，兼顾每 户景观的均好性。 建筑风格：为“西班牙建筑风情”，楼 顶为红瓦铺设的平缓屋面、立面为浅 咖啡色的高级涂料。 蝶形设计：兼顾采光与通风的统一性。 项目整体弥漫着浓郁的、浪漫的、异 域的西班牙筑风情。,园林主题：西班牙风格 四季景观：结合北方寒带气候特 征，将打造立体的、原生态的园 区景观使小区业主享受春日看绿、 夏日赏花、秋日观叶、冬天挂雪 的四季美景。 亲水：在景观上，将率先在哈尔 滨市打造真正意义的水景住宅。,景观道：小区内的景观道路用彩色碎理石及花饰混凝土，色彩丰富多变。精心设计“s”型消隐车道，使得小区内“步移景移，移步换景”。,户型范围：40-110 主力户型：60-70的标准两居、80的小三房。 户型特点：可分可合可变户型，能满足投资及居住功能。,户型设计,规划设计,项目由12幢32层和2幢24层雄伟高层建筑组成。建筑面积达40万平方米。翡翠城地理位置得天独厚，上风上水，上品上位，占据城市规划新中央居住区-群力新区发展核心地段，,建筑风格,项目规划为欧陆贵族风格的高档楼盘，建筑的外表面采用的是带有浓郁欧洲风味的高级涂料，气质顿显。,园林主题：台梯式欧陆风格 四季景观：步随景换，景景不同，造型各异的亭台，小品，雕塑散落其间，别有一番味道。 亲水：小区采用梯台式精光设计，小溪穿梭流转在小区的每个角落。 景观大道：景观大道两旁栽满了奇花异木，夏天鸟语花香，冬天银装素裹,。,户型范围：40-140平米 主力户型：70平米 户型特点：动静分区合理。所有户型均设计弧形阳台、大户型主卧室配有外飘窗，明厅设计，倍享阳光。,户型设计,规划设计： 漫步巴黎占地面积17.5万 m2，超大楼间距多层楼间距50至80米。设有地下停车场。社区实行全封闭式管理，人车分流，充分保证居住的舒适性与安全性。 建筑风格： 住宅取自哥特式建筑风格，整体建筑风格以斜塔与斜屋面相结合而著名。 社区设有大型会所，会所内设有托幼，老年人活动中心，健身中心，文化活动站，社区服务中心，社区警务室等设施,。,园林主题：欧洲地中海风格,园林景观： 社区内景观设计移步易景，绿植花草与庭阁设计相得益彰，健身设施与景观设计动静有序，满足各个年龄群体的需求。整个组团绿化分为入口绿化、街区绿化、组团公园绿化、几何绿化、林荫道等，这些绿化空间为居民提供了老人、儿童及青少年休息、活动场地,园林规划： 漫步巴黎社区内灵活的道路结构将小区整合成有序的组团结构，各个组团内的楼体设计错落有致，给每户充分的采光和最大最宽阔的视野。,户型范围：35-115平米 主力户型：68平米 户型特点：部分户型主卧室配置多角外飘窗 立面时尚，且内 部空间明亮舒适。 且部分房型五明 设计，通透感强。,户型设计,规划设计： 鑫都丽水雅居位于工农大街与职工街交汇处，项目由9栋高层组成，14层16层22层和32层。住宅的户型在建筑面49米到182米之间，共24种户型供您选择，封闭式管理。 建筑风格： 建筑是凝固的音乐。鑫都丽水雅居采用的是欧式建筑风格，呈现变化丰富而鲜明的层次，使建筑的表情与人的情感相互融合。 蝶形设计： 小区采用经典的南北朝向平行式布局，以宏观的角度设定建筑的高低、错落与排列，给人以连续与和谐的感受。规划设计脱离了物化的建筑模式，兼容生命力，贯通国际化思维,园林景观：该项目景观规划以欧洲风格格局为蓝本，合理设置人文景观及自然风情，整个社区环境充分利用水景和绿地结合的形式，营造出一种“园林中的建筑”的居住氛围。,园林主题：欧洲风格,蝶形设计：小区采用经典的南北朝向平行式布局，以宏观的角度设定建筑的高低、错落与排列，给人以连续与和谐的感受。规划设计脱离了物化的建筑模式，兼容生命力，贯通国际化思维,户型范围：60-180平米 户型特点：项目户型设计较大，户型无创新。,户型设计,竞争对手技术分析,此版块楼盘均价8000元/平方米,图表中总结数据，最低成交总价为40万左右，最高成交总价为569万左右。,板块项目户型分布主要集中在35-242平米之间。,从统计中很明显可以看出，本版块热销户型主要集中在60-70、70-90平米左右。,二室一厅户型和三室一厅最为畅销。,本版块客群购买目的主要以刚性需求的自住为主。,群力版块主要分两大部分，工农大街纵深，传统的城乡结合部，居住品质较差其二康安路纵深，可塑性强，居住品质明显高于工农大街区域。交通十分便捷，购物、出行更加方便，城市高速发展的交通瓶颈不明显。 随着政府的大力支持，群力新区的逐渐完善，各条交通主干道路逐渐打通，新三中等知名学府的逐渐入住，对群力新区的居住价值起到了重要的作用，得到越来越多的投资客与购房者的关注。,销售均价：8000元/平方米 户型范围：35-242平方米 热销户型：60-70、70-90平方米,目标客户群分析,哈市 白领,年轻 白领,成熟 白领,随着市场的变化，年轻白领置业的比例逐渐下降，支付能力更强的成熟白领则扩容进来。,目标客源设定,通过调查，我们能强烈感知到本案项目的目标客群广度其实非常大，且特征具有较大的差异，大致可分二大客群：,享乐优越群,成功品位群,精神需求大于物质考虑 小资、金领、新锐,考虑品位价值大于物理价值 商贾、富人、公务员,目标客户定位,a型： 以一房或二房为主 总价：30-40万 面积：40-60平方米,b型： 二房及小三房为主 总价：40-60万 面积：60-80平方米,c型： 以三房为主 总价：60-80万 面积：80-120平方米,1、市场置业人群户型需求分析,目标客户定位依据,购买一房：面积在40-60平方米之间； 总价范围在：30-40万 家庭月收入： 3000-5000元左右 家庭年收入： 4-6万元左右 家庭储蓄： 8-15万左右,购买二房、小三房：面积60-80平方米之间 总价范围在：50-70万 家庭月收入： 6000-8000元左右 家庭年收入： 8-10万元左右 家庭储蓄： 15-25万左右,购买三房及以上：面积在80-120平方米之间； 总价范围：80-100万 家庭月收入： 10000-20000元左右 家庭年收入： 15-25万元左右 家庭储蓄： 30-60万左右,a,b,c,2、从收入背景分析来看,目标客户定位依据,本地,偶得,公务员、教师、医生、记者、律师、外企或贸易 公司高级管理人士等。,外企中高级管理人员为主，含有高级技术人员等。,省内其他城市政府官员具有较高灰色收入，省内其他城市为子女投资，个体私营企业老板、企业高级商务人士、来哈高级管理人员等。,省内,3、从职业背景分析来看,目标客户定位依据,本地,偶得,以自我为主，崇尚自由，高消费及时尚一族。,以事业为重，生活品位的追求者,以事业为中心，同时也是高消费一族,省内,4、从居住意识分析来看,目标客户定位依据,自在自我的年轻新贵，这一介于25至35的人群，大多学历较高，优越的原由多出自富庶的家境或伴侣的经济宽裕，从其多将享乐与对自我物欲精神的满足放置在行为前列知悉，他（她）的行动规则喜欢就去爱。,享乐优越群,特征关键词：新锐、感性、时尚,目标客户特征分析,通常称他们为新贵、精英或者投资精明眼，真正的为品位而着迷的知性人士及某种层度上的成功者，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业家、是技术精英、也可能是都市白领。 用品味这样的抽象概念进行划分很难。但他们有一个共同点就是：对时尚的痴迷，对精品生活的追寻,成功品位群,特征关键词：质感、热枕、品位,目标客户特征分析,是行业里的精英“达人” 1、哈市区中外企业的高管层和白领人士 2、政府少壮派公务人员。 3、上升期中的私企、个体业中佼佼者 4、早期哈市“富人”的第二代子女。 更是都市生活的绝对拥护者 1、城市动物，工作生活离不开都市。 2、品牌至上，善于经营、敢于消费、 敢为潮流先。 3、看好区位未来，是新事物的追随者 和爱慕者。,绝对都市“达人”,目标客户特征描述,17%,道外,区块客户特征研究,产品定位,项目定位需要解决的核心问题,区域形象的提升,价值定位认同,产品特色的提炼,生活方式认同,欧陆府邸，花园社区,定位语,目前群力各项目均以未来发展价值与公园绿氧的大环境为主，极少数楼盘追求绿化品质，这给本项目留出较大的品质发展空间，我司建议打造简欧风情的花园社区概念。在树立开发商企业形象的同时，也成为此版块的一道风景线。,定位诠释,定位支撑,1、智能科技： 科技低碳生活成为国家对未来住宅的主要目标，万科率先响应，可以预见未来的房地产市场，将会围绕科技和低碳建设新的标准。 能在先手之时将科技真正融入生活，对开发商 的形象和未来的品牌建设无疑是最大的帮助。 科技选择：社区智能一卡通、地下停车场智能 系统、24小时紧急求助系统、指纹四重门锁、 下水管螺旋消音系统、可控地热系统等等。,2、宜居生活： 利民整体的低密度居住环境，松北哈尔滨天然大氧吧的自然环境，都成为项目外部的宜居因素。 社区内部考虑到业主的生活舒适度，园林绿化采用立体园林、建筑小品更多考虑生活实用功能、都增设 健身广场、保健路。,3、国际物管 让社区的物业成为项目真正的口碑之源。 开发集团的发展战略是长期发展，占据市场，那么物业就要格外重视 特别在目前的利民物业服务并没有收到各开发商的重视，市场存在很大的机会点。 可针对老人、儿童有物业增值服务。,产品建议,百年俪景，传奇城邦 群力之上，风景人居 百年俪景，风景里的家,广告语：,建筑节点建议,建筑节点建议,1、项目立面建议 风格建议：新古典主义风格,材质建议：涂料与面砖结合,立面一层与二层,商业部分外立面建议采用 大理石。 商业和住宅使用不同色彩 建议使用条形的大理石， 目前哈尔滨使用较少，但 效果十分明显。 一层与二层相接处可以使 用钢铁材质突出线条。,建筑节点建议,侧面客厅的弧型窗设计,充满现代感的阳台设计,建筑节点建议,部分西向单元可 考虑增加百叶窗 阻挡阳光直射 丰富外立面形象,东西向百页窗,建筑节点建议,住宅入口设计 外部与内部的切换 体现私密性 彰显主人尊贵身份,入户方式建议,建筑节点建议,入户方式,商业连廊,产品细节的打造,建筑节点建议,小区入口水景： 大气、有震撼力，身临其境的感受,精神堡垒建议,建筑节点建议,标志物 小品 路灯 其他,精神堡垒建立区域识别地图,建筑节点建议,区隔,建筑节点建议,园林规划建议,园林规划建议,景观组团：中心广场层级绿化,绿化组团：一层独立庭院,园林规划建议,绿化组团：树木美化,园林规划建议,“造场”建立区域识别地图,道路 与周边相区别的颜色 铺装带有标志性线条或logo,园林规划建议,沈阳万科四季花城,第三重园林半私密空间，通过宅间组团绿地、架空层、花木、花架和水池满足客户对绿色自然居家生活的需求,园林规划建议,沈阳万科四季花城,深圳万科四季花城,南昌万科四季花城,广州万科四季花城,第二重园林半公共空间：广场、喷泉、儿童游乐场和小品，表现为轻快活泼的设计,园林规划建议,底层抬高后，住宅高于高架高度，影响不明显。 针对于本案，在临交通主干路及火车线时，均可采用底层架空形式，减少环境对生活的影响。,架空层顶部做装饰，既美观又可以掩饰管道系统 架空层没有明显的界限，绿化、水系都进入架空层，将建筑与景观融合在一起 简欧风格小品、供业主休憩的小品，装饰架空层,第三重园林建筑底层架空,园林规划建议,点状水景,迷宫为主题的园林,点状水景,人工造出的坡地,各种尺度的园林节点及蜿蜒的小径相互交错,园林规划建议,藤蔓,陶艺与园林的结合,藤蔓,园林风格与建筑风格相互交溶 藤蔓不仅可以起到美观效果，同时还可以隔音减燥作用,园林规划建议,细节体现品质,木质集水盖,精 致 的 树 篦,园林规划建议,铺装的质感,不同材质， 不同颜色的拼接， 突出项目的品质感， 及生活的品质感。,园林规划建议,水系（非中央水景）建议采用浅水，既安全又便于维护，同时，浅水容易打造出自然流淌的感觉 小区道路路应富于变化，可由石板、装饰混凝土、卵石等自然和类自然材料铺装而成的道路系统与水系统相互交融,地面的水系与道路、绿化结合，强调参与性,园林规划建议,注重趣味与参与性,园林规划建议,户型建议,u5的五大优势： u-1 与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间，采用大理石地面，有效保证室内空间清洁；并设计舒适的尺度与通用性细节。玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，特别设计的旋转式鞋架，高低错落的13层放置空间，可摆放不同种类的鞋子约40双。堪称整个收纳系统潜心之作。 u-2 创意洗衣间一方面保持与起居室空间干湿分离，另一方面也带来更强大的收纳系统功能。洗衣间内，各种衣物与洗涤用品不但有各自独立放置空间，同时预留出尺寸合理的洗衣机位置及折叠式熨斗的位置，创造出传统户型不可比拟的空间优势。,户型设计参照万科u5标准,户型建议,u-3 根据人体视线角度考量设计的景观窗，带来通透空间的同时，也赋予厨房更多含义看得见美丽风景的厨房，是对厨房忙碌主妇最好的犒赏；厨房的内部设计也充满了人性化细节：内藏式金属拉篮、米箱、刀叉架、碗柜，不仅带来厨房的整洁，其合理的功能搭配，让备餐过程充满舒适。 u-4 主卧特别设置步入式衣帽间，从功能出发的收纳设计：大衣、上衣、裤架、领带盒抽屉、搁板等考虑周全，尺寸经过仔细研究，符合实际需要；折叠式镜门与布面金属框移门，增设梳妆功能，为生活所需考虑更多。 u-5 特别设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口处的监视终端连接，值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲、电话、电视、dvd等功能，不但为居住提供安全保障，更让烹饪过程充满乐趣，先进科技的应用，让生活更舒适。,户型设计参照万科u5标准,户型建议,产品细节：可观赏性的厨房 :通透、采光、可观景,户型建议,菜单式 精装小户型,户型建议,普通住宅, 户型：二室一厅一厨一卫；三室二厅二卫；一厨一卫 菜单式精装户型交付及毛坯 卧室朝南 有线电视、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭） 车辆停放在小区专用地下停车场，并设专用通道 精装样板示范单位 出入24小时安防管理，并设立监控中心 可以在阳台直接进入消防楼梯,户型建议,停车场建议,户型建议,停车场, 商业与小区停车场独立分开，主入口处将进行分隔 设置人行出口 停车场柱网间距在10米左右 留有车辆环形通道 出入口设置栏杆 车库层高须达到2。8米高 24小时安防值班，设置停车管理值班室 车辆进出实施单向行驶 停车场顶部设置防水层 视车辆发展状况，预留车辆停放举升机设备高度,物业其它建议,物业建议,地下停车场入口,物业建议,物业建议,选择著名物管顾问树立物业形象,考虑因素： 良好的物管形象有利于 项目的保值及项目的销售 充分利用开发商资源， 并保持开发商品牌持久 影响力,建议要点： 建议选择世界著名品牌物管顾问，确保物业整体经营管理，借助其品牌建立客户信心； 提供国际化的酒店式服务，例如：前台一站式服务；,物业管理,引进星级物业管理,满意的物业管理服务，才能体会高品质生活,物业建议,周界防范报警系统、 闭路电视监控系统、 电子巡更系统、 居家防盗报警系统 一卡通系统、 楼宇可对讲系统等 紧急求助系统,物业建议,智能系统说明： 周界防范報警系統、閉路電視監控系統、電子巡更系統、居家防盜報警系統、一卡通系統、 樓宇可對講系統、紧急求助系统,物业建议,社区共分二层设防： 一级设防： 社区门禁系统需要智能刷卡，进入社区需要保安和业主确认，陌生人百分百无法进入社区。 二级设防： 进户单元门，彩色可视对讲，社区内24小时保安巡更，进入单元需要业主的再次确认。 同时社区采用台阶阻隔，实现百分百人车分流。,停车场, 商业及酒店与小区停车场独立分开，主入口处将进行分隔 设置人行出口 停车场柱网间距在10米左右 留有车辆环形通道 出入口设置栏杆 车库层高须达到2。8米高 24小时安防值班，设置停车管理值班室 车辆进出实施单向行驶 停车场顶部设置放水层 视车辆发展状况，预留车辆停放举升机设备高度（商业地下 停车场）,物业其它建议,物业建议,会所建议,健身房是年轻人时尚，追求健康生活方式的场所,多个功能会所解决日常休闲娱乐需求，彰显业主身份,棋馆老年人的流连忘返的地方,咖啡馆点缀一种生活方式,书吧增加文化感,幼儿园解决业主小孩的教育,会所建议,欧式风味浓厚、大气稳重、石材的会所外立面,会所建议,欧式风味浓厚的会所与广场,会所建议,会所内部国际化世界时钟与背景板,会所建议,会所内部欧式装饰,会所建议,会所内部欧式装饰,会所建议,小区会所, 前期作为销售现场 层高高度适应未来物业装饰 中央部位设置中庭，提升项目形象 留有商务功能通讯接口 一层门面采用大型玻璃隔墙 前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域 前期门前景观绿化设施布置到位 一层销售现场功能划分：沙盘展示区、销售接待区、客户洽谈区、 签约区影像区、卫生间等 二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、vip区域、营 销策划办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室、更衣室等 外立面预留门头展示区域 门口预留车辆停车场,会所其它建议,会所建议,商业建议,大型集中商业,区域性商 业中心,提升整体区域居住价值 提升周边商业的价值 对周边住宅影响度不大,食街与酒吧街,特色商业街，外向型商业,建立与城市的联系 营造区域人文氛围，提 升整体区域形象 提升商业价值,社区商业街,社区商业， 内向型商业,提升楼盘的形象档次,餐厅、 酒吧,超市、百货、 等,洗衣店、美发店、餐厅等,区域价值,住宅价值,商业价值,区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值。,商业,业态,服务性质,作用,通过商业提升区域价值,商业建议,可承受租金,高,低,小,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,大,美食广场、超市、电影院、,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,需承租面积,零售商铺,特色主力店,主力店,大型酒楼、娱乐中心,主力店,选择租金承受能力较高的商业业态， 同时兼顾配套的完整性,商业建议,商业部分是提升项目价值和区域价值的核心要素，所以项目的商业街一定要体现出独特的味道。项目周边没有集中化的商业业态，难以提升项目价值；所以对项目商业部分的处理应优先招商主力店及其它生活配套业态。 商业部分与项目整体风格统一，形成一个品牌效应。 商业街规划为两层商铺、一层商铺结合，一层层高最好大于4.8米，二层3.6以米以上，不但有利于商业经营，还能有效放大商业街尺度，弥补接到过宽、人流难以集中的缺陷。,商业布局，使建筑成为一道亮丽的风景,商业建议,国际美食坊中西美食街,商务酒楼、中餐酒楼、中餐风味餐厅、休闲餐饮、快餐类,商业的业态三大主题，三种风情,商业建议,时尚购物中心生活超市、风情街区，体验式购物,通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入欧陆风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：欧陆风情的购物走廊，针对周围高收入人群,商业的业态三大主题，三种风情,商业建议,娱乐休闲广场开放式城市广场,文化广场为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。 业态有茶馆、酒吧等。,商业的业态三大主题，三种风情,商业建议,商业街包装：街面景观绿意红菲，清新逸情 鲜花盛开令心情与情绪达到愉悦的状态，这正是我们要暗示或表达给客户的一种精神体验。,商业建议,商业街包装：日子缓缓，生活散散。 遮阳伞与遮阳布营造悠闲的生活氛围，像磁铁一样吸引住客户的眼球。,商业建议,商业街包装：风格陈设，与闲情逸趣相得益彰。 欧式售买车，异域风情，将客户带入美好的消费体验中。,商业建议,主题商业部分, 建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件 裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔 商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音 超市配置坡梯及货梯的位置 沿街门面以大跨度门幅设计 独立电路布线 交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口 荷载满足超市及卖场的货物堆放 设置商业专业货物卸载 外部留有户外广告位置 设置项目外部夜景亮化 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,商业其它建议,商业建议,主路商业, 建筑层高挑高 独立裙楼 空调室外机组设置在北部 门前沿街设置部分环艺小品 水、电、有线电视入户，集中抄表 独立电路布线 建筑框架结构预留业主加层位置 统一门头及安全门 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,商业其它建议,商业建议,硬件配套建议,武汉威基士高新科技有限公司是以智能安防系统集成为专业方向，集研发、生产、销售、工程设计与施工为一体的高新科技企业，湖北省安防协会理事单位。 公司独家代理国际知名安防品牌法国vigisi（威基士）智能安防系统，并在湖北省各地市设有品牌推广中心或代理机构，直接为当地客户提供快捷、专业的技术咨询和售后服务。公司综合当前世界领先的数字视频监控系统技术，将专业的视频监控、防盗报警、楼宇对讲、停车管理、门禁巡更、公共广播、智能仪表、信息网络和智能一卡通等集合成更加人性化、数字化的智能系统。,高科技 智能安防系统,加厚一倍的户门和室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有效隔热、隔音,moma窗框,moma采用断热铝合金材料，其保温性能明显优于普通铝合金窗，可以避免热桥出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止空气渗透。断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，即将铝合金窗框分成三部分组成复合材料，外部铝合金框，内部铝合金框以及连接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分即“断热冷桥”,low-e玻璃氩气,断桥铝合金窗,反射80以上的远红外线辐射（普通玻璃只反射12左右） 传热系数小于1.35w/（m2k）传统单层玻璃窗为5.4w/（m2k） ，中空普通玻璃窗只有2.9w/（m2k）,技术关键： 窗户和玻璃采用断热铝合金窗框low-e镀银膜低辐射保温玻璃,技术档案,高科技 外窗系统,德国爱屋公司alulux明装卷帘窗，该公司还有多种门窗产品：暗装卷帘窗、防盗卷帘窗、爬升式车库门、侧行式车库门、标准型车库门、经济型车库门。 alulux卷帘窗的功能：保温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫,结论：墙壁上增加挤塑聚苯材料隔音、保温；门窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混凝土加厚楼板；采用四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统,alulux卷帘,中空low-e玻璃,断热铝型材,高科技 降噪系统,采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米： 能严密阻止冷热辐射和传导 干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射 外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温 流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果 传热系数低至0.2至0.3（北京规范0.9至1.16）,室内,室外,外墙保温截面,加厚混凝土外墙,加厚保温层,流动空气层,干挂砖幕墙,干挂幕墙,moma的外墙子系统,高科技 外墙系统,“下送上回”低速送风方式 保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向 经预处理后的新鲜空气比室温略低 自然沉积在下方形成“新风湖”淹没人体 新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口排出,人体24小时呼吸新鲜空气 低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘 楼顶设冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量 降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/预热成本,高科技 新风系统,技术关键：采用moma的新风过滤系统，保持室内恒温恒湿。,一、散热均匀，温差小，舒适健康 二、 室内空气更加洁净 三、高效率节省能源,四、减少噪音 五、充分增加室内空间利用率 六、使用寿命长,技术关键：节省室内空间，恒温恒热、自由调节。,高科技 地热采暖,优点： 电脑网络控制技术 串行通讯技术 risc微处理器 专用vvvf逆变器 人工智能（ai）群控管理系统 印板表面贴装 无齿轮载客电梯 低震动、低噪音 墨西哥工厂进口的门保护光幕 采用2：1的曳引绳比 故障代码记录功能,高科技 分层刷卡电梯、独立防火通道,技术关键：私密性、安全性强。,太阳能能源系统的推广使社区更清洁、更舒适，且是个很好的卖点,太阳能光电系统,太阳能热水系统,将太阳辐射直接转化为水能与电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。,高科技 太能能源系统,高科技 中水处理系统,污水、厨房用水与淋浴水分开收集，经系统消毒处理用于绿化灌溉及人工湖补充用水,高科技 安全消防系统,消火栓+喷淋系统实现消防系统的安全保障,高科技 下水管道系统,采用内螺旋消声下水管道系统,保障下水道的使用,高科技 环保智能系统,沃尔钛t-bus家居智能控制系统,1.安全性：强、弱电分离，人体所能接触到的部件均为弱电部分，无安全隐患； 2.经济性：分散或集中式控制，具备弱启等功能，有效的保护用电设备，延长用电设备使用寿命，达到环保节能的效果； 3.兼容性：轻松组合，具备多种兼容性拓展串口，相互兼容，实现多种功能效果的同时减少元件数量，节约安装成本； 4.适用范围广：单路负载在12a16a之间，系统（设备）之间能通过串口并联，可以无限扩大适用范围； 5.多种控制方式，控制操作性能稳定：能通过遥控、pc控制、电话远程遥控、手动等多途径控制，在无线控制上率先采用2.4g无线网络。,营销推广策略,营销推广战略思想,造房,造景,造生活,造房 首先造好房，好房子不仅仅是建筑好、户型好，更重要的是体现出 人性的设计理念，对业主最细腻的思考。因此造房是让客户认同的 战略第一步。 造景 好房子只是开始，好景观才是好房子的重要外衣，缺少绿化组团， 失去园林景观，好房子也只是海市蜃楼，空美丽。 造生活 房子是外在的，景观也是外在的，只要生活的内涵和理念才是内在 的，所以造生活才是营销推广的最终目的。,营销推广思路,三大板块、二线作战、三线一体、点线结合 三大板块预约、解读、体验 预约：概念的提出与传播 解读：从概念落实到产品本身，了解产品的细致特征和细节卖点，使概念与 产品相统一。 体验：样板房、样板区实景展示带客户入体验境界，参与性强的sp活动展示 项目实质性的魅力。 二线作战活动促销与广告宣传双渗透 三线一体人际线、活动线与广告线 人际线：现场销售人员的营销推广能力，以人为载体； 活动线：以事件为手段，使消费者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播； 广告线：以户外、报纸、广播、dm等为载体，进行软硬配合的宣传攻势。 点线结合：以点和线组成面进行传播推广：公关活动及sp活动结合时“点”开展，宣传线 结合“推广线”软硬两方面系列展开。,销售策略之指导思想,“势”与“节” 势： ： 蓄势 造势 升势 收势 （开盘前） （开盘）（强销期）（清盘） 节：在销售过程中注意控制节奏，即开闸放水、房源开放节奏、分期分批发售房 源，避免全面开花，销售散乱，整盘失控。,市场攻击布局,开盘及后续战术布局,战术1 战术2 战术3 战术4 现场攻击 道路封杀 理想之家讨论 媒介推广 战术5 战术6 战术7 战术8 开盘仪式 点击目标群 嘉年华 卖场展示,现场攻击前准备： 第一部分：vi核心 第二部分：现场包装 第三部分：卖场包装 第四部分：样板间形象包装 1、楼盘标识 1、围板 1、形象墙设计 1、楼梯氛围布置 2、标准色及标准字 2、工地路引 2、沙盘 2、楼梯间欢迎牌 3、标准组合 3、接待中心导示牌 3、楼书 3、户型标牌 4、接待中心标示牌 4、折页 4、展示空间功能 5、停车场导示牌 5、户型单页 5、园林景观样析区 6、接待中心欢迎标牌 6、手袋设计 7、南直路对旗 7、销售人员胸牌 8、示范环境标牌 8、销售人员名片 9、样板间导示牌 9、资料信封 10、看楼专车（可考虑） 10、展板 11、工程招示牌 11、接待台,战术1,战术2：通路封杀,丽江路,齿轮路,群力第六大道,群力第七大道,大型户外广告牌 沿工农大街至