2009年福建漳州中骏蓝湾香郡战略定位营销策略报告.ppt

谨呈：中骏置业豪斯（中国）地产机构出品2009.12中骏蓝湾香郡战略定位与营销策略沟通报告开篇之言2“百万买房，千万买邻”，在漳州当前别墅格局中，中骏蓝湾香郡即将为漳州城市呈现一个至高端的项目。作为漳州地产即将到场的标杆角色，我们将为整个城市发动一场纯粹的英伦风情高尚生活：浪漫之都，纯粹英伦别墅生活，从中骏蓝湾香郡开始漳州大宅真正鼎座，从这一刻粉墨登场那么我们借助麦肯锡S-C-Q模型对这个标杆项目操盘做结构化分析3标杆怎样练成的？我是谁？缘起背景（Situation）（面临的现状）冲突审查（Complication）（素质核心和身份明确）价值塑造（Question）(实现价值的过程和团队)标杆塑造策略总纲标杆塑造阶段划分标杆价值销售思路标杆形象宣传事宜3我的价值几何？成功案例借鉴？我是怎样的一个形象？2我是谁？-项目定位我的身价如何？-价格定位漳州缺少标杆？分布格局客群状况发展规律1漳州别墅市场剖析我的明星身价值多少？谁将买我？-客群定位漳州买别墅都什么人？今天我来了，谁将买我？我怎样塑造标杆气质出品方：中骏集团推盘手：豪斯房屋谁帮我塑造标杆气质4Q1：漳州别墅市场走势缘起背景（Situation）（面临的现状）漳州缺少标杆？分布格局客群状况发展规律1漳州别墅市场剖析01Trends漳州缺乏什么，我们面临什么？漳州城区别墅处于起步阶段，在售项目基本售罄，竞争低。各别墅规划品质不高，客户需求有待挖掘提升。5市场供需关系类型项目销售状况在售上层55已销90%（共164套）华港豪庭已销76%（共148套）已入住荣昌花园已销100%逸墅江南已销94%（58套）漳州市区别墅供应量目前呈断货状态，别墅购买者等待新品出现。漳州市区别墅品质有待发展，客户的需求和品位需要优越产品和制造商来促进提升。荣昌花园上层55华港豪庭逸墅江南蓝湾香郡漳州边郊区别墅发展较好，客群主要为厦门区域，与本案不存在竞争。6市场供需关系类型项目销售状况在售发现之旅已销32%半山墅二期43%南太武高尔夫别墅41%（55套）如上所列三个别墅虽为漳州区域，但因所处位置处于厦门交界，更加靠近厦门，且因为天生资源优势，所以具备优越的养生度假功能，故受厦门客群青睐。漳州市区客群购买其别墅量较少，故本三个项目对于本案而言，不存在竞争关系。漳州市南太武高尔夫别墅发现之旅（三期）半山墅（二期）发现之旅现场经理：长泰这个地方比较靠近厦门，所以大部分别墅还是厦门客群购买，主要是用于度假用，漳州市区对于这个地方还是不大认可，买的人少。独幢产权面积主要集中在300-500，联排（双拼）200-300，面积较为适中。7产品状况典型项目独幢别墅产权面积状况一览0100200300400500600700800900最小面积435368500520最大面积580450800550上层55华港豪庭逸墅江南荣昌花园典型项目联排（双拼）别墅产权面积状况一览050100150200250300350400450最小面积230244330320最大面积319300400375上层55（叠拼）华港豪庭逸墅江南荣昌花园独幢产权面积主要集中在300-500，联排（双拼）200-300，面积较为适中。独幢别墅花园面积较大，集中在150-300，联排相对较小为100-150。城东板块的独幢别墅均价7000元/，联排（双拼）5200元/，略低于漳州整个城区别墅均价。8价格关系漳州市区四个典型项目独幢平均销售单价7500元/，联排（双拼）别墅的平均销售单价约6000元/；城东片区三个典型个案的价格低于漳州市区均价，独幢均价约为7000元/，联排（双拼）别墅的平均销售单价约5200元/。城东区域规划为高档别墅区域，未来城东区域的发展潜力存在巨大机会。典型个案独幢别墅销售均价状况一览010002000300040005000600070008000900010000销售均价7000800062009500上层55华港豪庭逸墅江南荣昌花园典型个案联排（双拼）别墅销售单价状况一览010002000300040005000600070008000销售均价5000550048007500上层55（叠拼）华港豪庭逸墅江南荣昌花园独幢别墅的总价主要集中300万-500万元/套，联排（双拼）别墅的总价140万-200万元/套。9价格关系城东整个城区独栋面积2895102301000价格7000元/7500元/总价300万-400万元300万-500万元联排面积200330250320价格5200元/6000元/总价100万-150万元140万-200万元典型项目联排（双拼）别墅总价状况一览050100150200250300350最小面积115140150280最大面积160170200320上层55（叠拼）华港