广州星河湾物业封闭式管理方案.doc

广州星河湾物业封闭式管理方案一、前言：随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是星河湾物业公司的服务宗旨。近年来，随着我市城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。二、小区实施封闭式管理的重要性：1、 广州星河湾小区位于滨江路与迎宾路交汇处，面积大，进出小区的人员及各种车辆多。配套有商业街、会所、酒店、公寓、等经营场所，小区外围护栏矮、豁口多、盲点多，存在较多的安全隐患，安全管理整体压力较大，广大业主期待改善治安状况的需求强烈。2、 小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上扭转目前社区治安管理工作的被动局面，最大程度的降低社区治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。3、 小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果星河湾小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升星河湾小区的社会知名度，意义深远。三、具体做法（整个小区实施的是人防、物防、技防相结合的管理办法）：（一）人员、车辆进出管理1、 广州星河湾设计路口较多，小区内环路实行半开放式管理，园区内实行全封闭式管理，园区内出入人员严格查证，来访人员及车辆必需核实登记才可放行。另小区秩序维护队员24小时巡逻执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。2、 人员、车辆出入分别使用智能IC卡门禁系统，实现小区的车辆出入管理、门禁管理、对讲防盗控制。办理智能IC卡，业主及其车辆刷卡进出，小区大门、单元对讲门实现一卡通。鉴于外来人员进入小区，影响小区业主的正常生活，小区业主及其家属凭房产证（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡（业主出入卡）；业主凭租赁车位合同、地上停车位使用协议（露天车位）等有效证件办理车辆进出IC卡，小区已启用车辆识别系统，非月租车位车辆无法进入车库，有效加强了外来车辆进入园区下地车库的管控。3、 充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的应急处理能力，为小区创造一个安全稳定的环境。4、 外来人员需通过对讲，经业主同意并登记后方可进入小区。5、 经业主或物业公司同意，外来车辆在出入口需领取车辆临停卡方可进入。外来车辆需经秩序维护队员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。并且外来车辆停放超过30分钟以上，开始计时计价收取停车费。出小区时，交回车辆临停卡，缴纳相关费用即可。6、 业主如有装修，装修人员出入需凭物业公司所发的施工人员临时出入证（证上有装修人员照片），装修人员在小区走动不得超过规定范围，否则秩序维护队员将给予警告或劝离小区。（二）严格进行车辆管理1、 车辆在小区内行驶速度不得超过15公里/小时。不得鸣嘀，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。2、 业主要按自己租赁的车位规范停放车辆，禁止在地下车库存放杂物。3、 地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。4、 车辆进出地下车库应控制在5公里/小时以下。严格按行驶标示出入。5、 摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆要进行收费停放。6、 地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。临停月保业主要按自己的车位停放，非临时月保车主需配合秩序维护人员规范地停放自己车辆。7、 地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，再满足业主使用的其他所有权车辆。8、 严格控制地下车库非车位租赁人私自安装车位锁的行为，如有非车位租赁人私自安装的车位锁由物业公司负责拆除。不符合本管理办法停放的车辆由物业公司协助相关执法机构拖走。业主要按自己租赁的车位，配合维秩人员规范的停放好自己车辆。（三）巡逻管理秩序维护队员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。（四）监控管理监控室实行24小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入U盘存档保留，并做好标记。四、需要解决的问题：星河湾小区无论从所处地理以及人文环境、行业管理、社区阶层等方面，都有它的特殊性，实施封闭式管理由于工作面广、量大，必然要投入大量的人力、物力，来确保这项工作的顺利完成。另外，我们在具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：1、 小区部分智能化设备（一、二、三、四期门禁系统，一二期消防主机系统，部分监控设备）目前的状况无法实现其应有的功能。针对这一现状，我们从专业角度提出了解决方案，方案的实施和所需资金部分由物业费支出，部分由物业维修资金落实。2、 结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配合甚至抵制现象。另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。所以，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。尤其是实施初期，业主（流动人员、车辆管理）还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积极配合工作。3、 现场封闭式管理存在问题汇总（图文并茂）序号位置照片存在问题建议整改措施备注1一期正门、会所北门、二期出入口、二期江边出入口、三期出入口、三期北门、四期北门、六期北门没有设置人行闸，人员出入无法有效管控，存安全管理漏洞建议增设人行闸机，刷卡出入，可以有效阻止外来人员混入小区。2所有车库出入口未设置人行闸，且车闸未设置栅栏式，存安全管理漏洞建议增设人行闸机，刷卡出入，可以有效阻止外来人员混入小区。3四期江边车库消防通道处人很容易顺着花坛边进入四期园区建议加装铁护栏及拉力刮刀设施4三期车库花坛酒店通道（2处）很容易进入三期园区，人很容易顺着花坛边进入三期小区，存安全管理漏洞建议加装铁护栏5北面沿江路所有路段段外围围墙（一至七期）围墙太矮，人员很容易混入小区，存安全管理风险建议加高铁护