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房地产经济学,姚玲珍教授2017年9月,目录,2,第五章房地产市场,微观篇,第六章房地产价格,基础篇,第一章绪论,第七章房地产投资,第二章房地产与房地产业,第三章地租理论与区位理论,第四章房地产产权理论,微观篇,第八章房地产开发,第九章房地产经营,第十章房地产金融,目录,第十一章房地产周期,宏观篇,第十二章房地产市场调控,第十三章住房制度与住房保障,第十四章房地产税收,3,第二章房地产与房地产业,4,一,二,三,房地产,房地产业,思考题与阅读内容,一、房地产,5,房地产的内涵,房地产的分类,(一),(二),(三),（一）房地产的内涵,6,(三),对房地产概念的理解,房地产的概念,与房地产相近概念的辨析,1,2,3,1.房地产的概念,7,房地产是指由土地与定着于土地之上或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定的财产实体，以及附着于这种财产实体上的各种权益的总称。,上海外滩,松江深坑酒店效果图,2.与房地产相近概念的辨析,8,一般是指性质上不能移动其空间位置之物或非经破坏变更则不能改变其空间位置之物。,住人或存放东西的建筑物。,已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。,地表某一地段包括地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等多种自然要素在内的自然综合体。,广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物仅指房屋。,不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物，比如水塔、水池、过滤池等。,3.对房地产概念的理解,9,物理属性,使用价值,投资价值,房地产是一种实物和空间,房地产是一种生活必需品或生产要素,房地产是一种财产,（二）房地产的分类,10,(三),按房地产的权属关系,按地上物的类型和用途,按房地产开发程度,1,2,3,11,(三),1.按地上物的类型和用途,12,(三),2.按房地产开发程度,房地产按开发程度划分,C,不具有城市基础设施的土地,具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地,具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地,地上建筑已建成、可直接使用的房地产,地上建筑物已开始建设但尚未建成、不具备使用的房地产,13,3.按房地产的权属关系,指将产权分配给特定的个人，由个人排他性地行使该特定权利并获取相应的利益,指将产权分配给若干特定的个人，由个人排他性地行使该特定权利并获取相应的利益,指产权归属于某个社区全体，由内部成员来选定资源的用途并排斥外来者,即产权主体为国家的产权形式,指产权被任何人共同拥有并且无人单独拥有的排他性权利,14,(三),中国家庭9成“住房自有率”说明什么？2012年6月，西南财经大学和人民银行共同发布中国家庭金融调查，报告称中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。这样的所谓权威数据一经报告就引起了无数质疑的声音，为何与人们的现实生活感受背道而驰？是数据有误，还是人们的生活感受错了？2014年6月，该中心再次发布报告称，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。,3.按房地产的权属关系,15,(三),（三）房地产的特性,异质性,位置的不动性,使用的耐久性,1,2,3,开发使用的外部性,投资、消费的两重性,价值高，变现难,4,5,6,文化美学特性,7,16,(三),1.位置的不动性,沈阳五里河体育场爆破（楼龄18年）,史上最牛：重庆钉子户,17,(三),2.使用的耐久性,世界各国建筑寿命对比图,资料来源：搜房网,18,(三),3.异质性,首先，土地是不可移动的，独一无二的位置，区位差异、邻居差异、各项设施的差异等，使每个房地产都是不可复制的，是异质的。其次，房地产自身条件如质量、建筑物的式样、朝向、条理、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性，所以说房地产是完全分歧化的产物。,一房一价,19,(三),4.消费投资两重性,2015年4月，深圳某楼盘通宵连夜排队购房的景象。前些年，通宵排队购房的项目是屡见报端，许多购房者为了选房，售房处住帐篷、睡草席。,20,(三),5.价值高，变现难,预算总投资148亿元的上海中心大厦,京沪地区个人大致需要133年才能购入一套100平米的高档住宅。21世纪网刘雪莹2013-01-24,美国在线房地产调查公司“GlobalPropertyGuide”最近公布了2012年间77个国家的房价收入比，是各国高档住宅售价与当地人均GDP的比值。,21,(三),6.开发使用的外部性,万科施工前的深圳黄金海岸,万科施工后被挖掘的黄金海岸,外部不经济,外部经济,融慧财经：上海迪斯尼四大效应2016-05-1114:17:46来源:经济通效应一：直接拉动相关行业与周边经济。效应二：带动整体旅游业发展。效应三：刺激本土文化产业加速发展。效应四：帮助上海和长三角地区经济转型，形成对上海的航运中心和金融中心以外的经济能力补充。,22,(三),7.文化美学特性,二、房地产业,23,房地产业的概念,房地产业的特点,(一),(二),(三),（一）房地产业的概念,24,概念,对房地产业概念的理解,1,2,25,(三),1.概念,产业，是指提供同样或相近产品和服务的企业的集合。,（1）产业是社会分工的产物。,（2）产业是社会生产力不断发展的必然结果。,（3）产业是具有某种同类属性的企业经济活动的集合。,（5）产业的含义具有多层次性。,（4）产业是介于宏观经济与微观经济之间的中观经济。,（6）产业随着社会生产力水平的不断提高其内涵不断充实，其外延不断扩展。,26,(三),1.概念,房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产投资、开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。,27,2.对房地产业概念的理解,28,(三),（1）房地产业的构成,土地开发和再开发房屋建设房地产金融,房地产中介服务房地产物业管理服务房地产金融,土地经营房屋经营房地产金融,29,（2）房地产业与国民经济的关系,房地产业,国民经济,资本积累、住房消费需求等,增长率、信贷规模等,30,(三),（3）房地产业与建筑业的关系,建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，是第二产业；房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。,除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业和建筑业是合作双方。,联系,区别,31,(三),（二）房地产业的特点,(三),高投资，高收益，高风险,基础性，先导性,综合性，关联性,1,2,3,对政策、法律的高度依赖性,4,外部性,5,32,(三),1.基础性，先导性,(三),基础性：房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产以及教育、科学、文化、卫生等各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体和空间条件。,先导性：房地产开发是城市开发、工业、商业以及其他各行各业开发的先导。例如，城市开发和经营，必先进行道路、交通、房屋等基础设施建设；工业园区开发，必先进行厂房及配套设施建设；繁荣商业，必先建设商铺；开办学校，必先建设校舍，等等。,33,(三),2.综合性，关联性,34,3.高投资，高收益，高风险,价值量大建设周期长资金占用多,高投资高收益,投资周期长变现能力差,高风险,35,(三),4.对政策、法律的高度依赖性,房地产业,36,(三),5.外部性,房地产业的外部性主要表现为其可持续发展可以改善人居条件和城市环境，促进社会就业和产业结构转型，推动经济、社会和生态的协同发展。,37,(三),（三）房地产业的定位,产业性质定位：以产业分类为基础,1,产业功能定位：支柱产业？先导产业？,2,38,(三),1.产业性质定位：以产业分类为基础,关联方式分类法三次产业分类法国家标准分类法国际标准分类法两大部类分类法农轻重产业分类法生产要素分类法,四次分类法产业发展阶段分类法生产流程分类法霍夫曼分类法钱纳里泰勒分类法,39,（1）产业的一般分类方法,关联方式分类法,技术关联分类法,原料关联分类法,用途关联分类法,方向关联分类法,战略关联分类法,单向/双向/环向关联,主导/先导/支柱/重点/先行,商品用途相同或类似,原材料相同或类似,技术关联关系密切,房地产业适于何种分类？,关联方式分类法,40,（1）产业的一般分类方法,三次产业分类法,创始人：（新西兰）费歇尔、（英国）克拉克,41,（1）产业的一般分类方法,国家标准分类法,中国国民经济行业分类（GB/T47542011）(部分第三产业内容）,42,(三),（1）产业的一般分类方法,全部经济活动国际标准产业分类索引（联合国1971年版）,国际标准分类法,43,(三),摩根士坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准（GICS)(部分）,（1）产业的一般分类方法,国际标准分类法,伦敦金融时报的全球分类系统（GCS)(部分）,44,(三),（1）产业的一般分类方法,两大部类分类法,.生产资料：具有必须进入或至少能够进入生产消费的形式的商品。.消费资料：具有进入资本家/工人阶级的个人消费的形式的商品。,农轻重产业分类法,农业：种植业、畜牧业、林业、渔业等。轻工业：纺织、服装、食品、饮料、印刷、家具、制革等工业部门。重工业：冶炼、钢铁、煤炭、电力、石油、化工、机械等工业部门。,生产要素分类法,劳动密集型、资本密集型、知识密集型,45,（2）产业的其他分类方法,第一产业第二产业第三产业第四产业,幼小产业新兴产业朝阳产业夕阳产业衰退产业淘汰产业,上游产业中游产业下游产业,(三),产业发展阶段分类法,四次产业分类法,生产流程分类法,钱纳里泰勒分类法,霍尔曼分类法,消费资料工业资本资料工业其他工业,初期产业中期产业后期产业,2.产业功能定位：支柱产业？先导产业？,46,（1）支柱产业,47,概念：指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并起着支撑作用的产业或产业群。,条件：战略地位，对经济发展和其他产业有强烈的前向拉动或后向推动作用；份额较大（一般认为支柱型产业占GDP总额的6%-8%）；骨干性、支撑性作用。,注：支柱产业往往在国民经济中起着支撑作用，但不一定能起到引导作用。,（1）支柱产业,48,（2）先导产业,49,概念：指在国民经济体系中具有重要的战略地位，并在国民经济规划中先行发展以引导其他产业往某一战略目标方向发展的产业或产业群。,条件：引导作用：需先行发展以带动和引导其他产业的发展。,注：先导产业对其他产业的发展往往起着引导作用，但未必对国民经济起支撑作用。,（2）先导产业,50,三、思考题与阅读内容,51,(三),（一）思考题,1.房地产是公共产品，还是私人产品？2.房地产业包含哪些内容？有何作用？3.房地产业有着怎样的产业功能定位？其产业功能定位有着怎样的变化规律？,三、思考题与阅读内容,52,(三),（二）阅读内容,房地产（1）房地产的内涵参阅高波：现代房地产经济学导论（南京大学出版社，2010年），第14-18页。赵艳霞，张晓凤，蔡文柳：房地产经济学（哈尔滨工业大学出版社，2016年），第4-5页。,（2）房地产的分类参阅高波：现代房地产经济学导论（南京大学出版社，2010年），第18-21页。董藩，丁宏，陶斐斐房地产经济学（清华大学出版社，2012年），第4-14页。（3）房地产的特性参阅高波：现代房地产经济学导论（南京大学出版社，2010年），第31-36页。,三、思考题与阅读内容,53,