浅析物业管理行业的现状及前景.doc

有关物业管理行业发展前景辽宁建筑职业技术学院毕业论文 题 目： 有关物业管理行业发展前景 专 业 班 级 物业管理081 学 生 姓 名 梁红 性 别 女 指 导 教 师 田游 职称职务 2011年6月 11 日 辽宁建筑职业技术学院指导教师评阅意见书指导教师单位：指导教师签字：年 月 日辽宁建筑职业技术学院论文答辩记录物业管理专业 081 班级 学生姓名 梁红 指导教师 田游 毕业论文题目 有关物业管理行业发展前景 答辩时间： 年 月 日 时 分 至 时 分 答辩委员会（答辩小组）提出的问题和答辩情况：记录人： 年 月 日辽宁建筑职业技术学院论文答辩委员会评审意见学生姓名： 梁红 专业班级： 物业管理081 题目名称： 有关物业管理行业发展前景 评审意见：经评定，该生毕业论文成绩为： 主 任（签字）： 年 月 日I有关物业管理行业发展前景摘 要 随着我国综合国力的增强，国民经济的发展，人们生活的提高，物业管理行业有着不可估量的发展前景，然而对于刚起步的物业行业来说也是不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。目前物业管理存在的主要问题：1、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。2、小区物业管理未真正纳入社区建设，物业企业承担了大量政府部门的职能，但因无任何行政权力，导致在实际管理中存在诸多困难。3、开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，造成物业费收缴困难。 关键词：物业管理；管理前景；前景分析目 录摘要 I引言 11我国物业管理发展的现状与存在问题 21.1物业管理架构不完善、不科学 21.2物业管理法制不健全 2 1.3部分物业管理企业忽视企业文化 31.4业主对物业管理行业的认识上普遍存在误区企业文化 32物业管理的前景预测 42.1规范化发展 42.2品牌化发展 42.3法制化发展 42.4现代化发展 53推进我国物业管理发展的措施 63.1建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化 63.2创立知名品牌，实行品牌管理 63.3组建物管企业集团，规模化、集约化发展 63. 4加强物业管理创新，推进物业管理 74物业管理创新中应注意的问题 84.1物业管理应充分调动各方面的积极性 84.2物业管理应做到经济效益与社会效益的统一 84.3物业管理创新要与市场需求相适应 8结论 9致谢 10参考文献 11引 言 物业管理起源于19世纪60年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果，纯属第三产业服务行业。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。 随着我国社会主义市场经济的深入发展和“全面建设小康社会”进程的推进.人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。物业管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代城市的“朝阳产业”。但是，物业管理在我国还是一种新兴行业，目前尚处在成长壮大阶段，实际中存在许多阻碍发展的问题，这与我国城市管理和房地产业的飞速发展很不相称。并且，我国加入WTO，使物业管理行业又面临国际竞争的挑战。因此，探索新时期物业管理的创新与发展，具有重要而紧迫的现实意义。有关物业管理行业发展前景1我国物业管理发展的现状与存在问题我国是一个和平的社会主义国家，正处于人口多，经济发展中。我国物业管理经历了20余年的发展历程不断发展壮大。回顾其过去20余年的发展轨迹主要经历了产生初期的市场经营型的物业管理，发展中的规模化经营物业管理和以高度社会化市场化，专业化和集团化为中心的面向新世纪的物业管理三个发展阶段。总的来说，我国物业管理行业的发展还很不平衡、尚处于成长壮大阶段、存在诸多阻碍深入发展的问题，主要包括以下几个方面：1.1 物业管理架构不完善、不科学 目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善、不科学，体制需进一步理顺和重新构建。一些物业管理企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，三更谈不上科学，没有明确管理目标责任制，企业既无压力有无动力，管理不计成本，年终无核算，对该制定哪些规章制度和管理标准，心中无数。如果我们不利用科学的方法完善物业管理架构，还照以前那种亲情加友情的传统管理方式，待公司规模大了，即使解决了专业化问题，管理也过不了关。1.2 物业管理法制不健全物业管理法规是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。到目前为止，我国物业管理法律还没有形成完整系统的体系，已经颁布和执行的主要是国务院所属部委及县以上人民代表大会，人民政府所制定的条例、规定、办法、标准、章程、通知、命令等，高层次的法律法规少，操作性强的法律条文少，这给依法解决物业管理中存在的纠纷带来了困难。因此，建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。近年来，虽然有关物业管理的多部法规相继出台，但总的来说到目前为止物业管理的法制环境仍然较差缺乏系统完善的法律、法规体系。实际中管理缺乏公平性、科学性.收费不明确等不合理现象还很严重尤其是多头管理难以理顺，各类纠纷难以解决。而且，区域发展不平衡绝大多数城市还没有制定严密具体可操作性的物业管理法规和制度。1.3 部分物业管理企业忽视企业文化 没有文化的企业是没有希望的企业，特别是在全球化经济竞争时代。没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。因此物业管理企业也不例外，而目前大部分物业企业忽视了这一点，不过这也不足以为奇，毕竟我过物业行业刚起步，还未注意到这方面。只要能理解企业文化对企业发展有着极其重要的意义之后，把握机会，利用企业文化，相信今后物业管理企业会健康快速发展！1.4 业主对物业管理行业的认识上普遍存在误区 物业管理企业与业主不是“主仆”关系，一些人对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系，还有的甚至认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。其次，物业管理企业不是无偿服务，物业管理企业运作与发展是靠资金来实现的，如果没有资金来源，物业管理企业是发展不下去的，而发展物业的资金正是物业管理有偿服务的结晶。再次，物业管理企业不是水电供应商，因种种原因，物业管理企业一直为水电等公用事业部门充当“克隆人”，无偿向业主代收水电费用，甚至承担因业主、使用人拒交水电费而带来的2物业管理的前景预测2.1 规范化发展我国未来的物业管理应涉及到物业设置及使用全过程的管理及服务根据对国外现代物业管理实施过程的研究，其发展的业务的内容应包括：物业管理战略的制定；为房地产开发建设服务；为房地产经营服务；物业维修运行管理；综合管理服务。在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色物业管理服务模式。我国未来的物业管理发展应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的管理和服务。行为素质不断提高，规范化经营是物业管理行业的发展方向。2.2 品牌化发展目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，随着物业管理招投标大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理将从数量型增长质量、规模、效益型转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业方向发展。在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进步优化。随着物业管理范围和内容的扩展, 市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范, 物业管理行业的竞争将日益激烈, 行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象, “以名牌闯天下, 以质量取天下, 以服务守天下”, 创立企业名牌, 树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业, “效益”是中心, 对物业管理这个“微利”行业而言, 管理就是“效益”, 规模就是“效益”。2.3 法制化发展物业管理服务与人民生活有着千丝万缕的联系, 加之一些业主重维权而轻履行义务的消费观念, 特别是物管的法律的救助远远滞后于行业的发展, 物业企业被包围在各种各样的纠纷与诉讼之中, 诸多原因使得企业主营业务多处于亏损运营状态, 物管企业和行业的发展都处于瓶颈期, 寻求物业管理行业未来的发展力量, 唯有法律的精神浸润。政策法规环境对物业公司的管理运作和经济收益具有决定性作用。倘若物业管理市场的规则不完善、运行不规范, 必然存在着与相关部门沟通难、向业主收费难等市场障碍, 物业公司的合法利益缺乏有效的保障。物业公司没有执法权, 小区内是执法的盲点, 有的业主回到小区, 就认为自己有了特权。其实, 人们缺少的是“他动力”约束, “他动力”即外部事务“强加”给予的动力。这种动力也许是一种强制性的命令, 也许是循循善诱的劝诫, 也许是舆论导向, 更或许是无形当中形成的向心合力。2.4 现代化发展 房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将进入嵌新的时代。物业管理理论研究备受关注，并将有新的突破。作为指导物业管理实践和发展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。3推进我国物业管理发展的措施随着我国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存，因此，我们应提高认识，采取有力措施积极推进物业管理的发展。3.1 建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可行。发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。推动发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业化的物业管理，进一步规范物业管理市场。3.2 创立知名品牌，实行品牌管理通过国际质量管理体系认证，为与国际惯例接轨，认知WTO规则，是向现代企业制度迈进的关键，也是向国际先进企业减少差距的有效措施。其次，积极创优例如，国家优秀示范小区（大厦）是我国政府最高主管部门评定的最具权威的荣誉，也是政府推进物业管理企业规范管理的最有效的措施。再次，寻求支持政府和相关部门从行业长远利益考虑，对国内现有的物业管理品牌资源进行有效整合，并着力扶持实力雄厚、管理成本低，内部运作规范的知名企业，培育一批能抵御外资物业管理企业的中坚企业。3.3 组建物管企业集团，规模化、集约化发展据2006年住宅与房地产杂志对深圳、上海、北京等全国38个大中城市的企业管理层以上人员发出300份问卷调查表，回收124份。其中对未来物业管理发展可能的趋势：26.9%认为集团化、46.2%认为专业化、9.0%认为区域化。规模集约化发展益处多。走规模发展道路，组建物业企业集团。再次开发潜在资源，入世后，中国的物业管理与外企的较量，归根到底是经济实力的较量。经济实力雄厚的企业必将从市场中获胜。目前，国内有相当一部分物业管理企业处与亏损境地，何以谈起迎接入世挑战呢？物业管理行业本身是一种微利行业，在短时间内靠收取管理费来实现壮大经济的目的是不可能的，必须另寻途径。3.4 加强物业管理创新，推进物业管理加强物业管理创新，推进物业管理，是推动物业管理发展的动力源泉。 首先，物业管理的产生是创新的结果。物业管理这一模式的新颖性、变革性、价值性和先进性都具有鲜明的创新特征。其次，创新是物业管理发展的推动力。创新是一个产生新事物，并将其引入社会经济中付诸实践，从而给经济发展和社会进步带来较大影响和变革的过程。再次，创新是物业管理走向成熟的保证，物业管理虽然已经走过了风风雨雨20年，已初步形成规模，但我们应该看到21世纪物业管理的发展仍然困难重重。物业管理必须在政府、业主、开发商的引导、配合下，管理者不断创新，积极探索，推动物业管理的不断发展和完善。4物业管理创新中应注意的问题 4.1 物业管理应充分调动各方面的积极性物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的经济效益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等。因此，物业管理的发展也需要各方面的配合与支持。首先是政府要转变职能，从直接管理房地产，干预物业管理企业经营管理活动，转向宏观调控，为企业创造良好的外部环境，制定好切实可行的地方法规，提供好的政策和服务，协调好各相关部门的关系。其次是业主的创新，业主要懂得自治，学会自律。第三是企业的创新，企业应认清自己的角色和位置，在观念上以及经营管理上有所创新。4.2 物业管理应做到经济效益与社会效益的统一物业管理也是一项复杂的社会工作，其水平的高低，效果的好坏直接影响着广大群众的切身利益。如果物业管理只注重利润，不讲社会效益，那么，其市场将因业主的失望而日渐枯萎；相反，如果物业公司只讲社会效益，而忽视企业的经济效益，那么，管理活动将因失去造血功能而难以持久地进行下去。因此，政府、企业在制定有关政策、措施时应当既考虑到物业管理的健康发展，又要兼顾广大业主的实际经济承受能力，以确保人们生活质量的不断提高。4.3 物业管理创新要与市场需求相适应 物业管理在我国的发展尚处于初期，物业管理市场也仅显现出一个雏