合同范本之租赁合同案例分析.docx

租赁合同案例分析【篇一：租赁合同纠纷案例】 租赁合同纠纷案例 某房地产开发公司(以下简称开发公司)因贷款需要，将其所有的一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。此后，开发公司又将该商住楼出租。后因无力偿还银行贷款，开发公司与银行协商，将该商住楼折抵给银行，以清偿其所欠贷款。银行获得该商住楼的所有权后，拟自行使用，故向各租户发出解除租赁合同的书面通知。各租户认为租赁合同尚未到期，拒绝搬出。 问题： 1、发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为是否有效? 2、银行是否有权解除租赁合同? 3、本案中，如果开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，情形又将如何?参考答案： 1、抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的使用、占有、处分和收益的权利。抵押人将抵押物出租，属于对抵押物行使收益权的行为。即便抵押人对抵押物进行转让，根据担保法的规定，也只须向抵押权人和受让人履行告知义务，而无需征得抵押权人的同意。抵押人转让抵押物，未履行告知义务的，根据担保法司法解释，并不导致转让无效，但是抵押权人对转让后的抵押物仍可行使抵押权。因此，开发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为有效。 2、由于抵押权设定于前，租赁权设定于后，根据担保法司法解释的规定，抵押可破除租赁，银行受让该楼的所有权后，原先的租赁合同对其无约束力，银行有权解除租赁合同。 3、如果开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，由于租赁权设定于前，抵押权设定于后，根据担保法司法解释的规定，抵押不破租赁。银行无权解除租赁合同。本案涉及的法律问题： 抵押权和租赁权的结合(合同法仅规定了“买卖不破租赁”的原则)同一财产上抵押权和租赁权并存的，抵押权的实现对租赁权是否产生影响，根据抵押权和租赁权设定和产生的先后而有所不同。 (一)抵押在前，租赁于后(租赁权不得对抗抵押权)然而，当抵押权设定在先，租赁权产生于后时，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力。在此情况下，当抵押权实现后，承租人受到损失的，抵押人是否承担赔偿责任呢?根据相关司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权的实现造成承租人损失的，由承租人自行承担。 (二)租赁在前，抵押于后(抵押不破租赁)根据担保法和相关司法解释的规定，当租赁权产生于前，抵押权设定在后时，抵押权的实现对租赁权没有影响。换言之，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。需要注意的是：实践中有的借款人为了避免因抵押权的实现而导致自己无法使用抵押物，而在贷款之前故意先将抵押物出租给自己的亲戚朋友或者自己可以控制的其他人(有时可能倒签一份虚假的租赁合同)，而且签了一个很长时间的租赁合同。这样一来，抵押人即便在银行实现抵押权后，仍然可以继续控制和使用该抵押物。由于抵押物上附带有租赁权，将使抵押物难以变价或在变现时难以获得理想的价格，这对贷款人(抵押权人)的利益十分不利。依诚实信用原则，以出租物抵押的，抵押人有义务将抵押物上附带有租赁权的事实告知债权人，以便其作出是否接受抵押的选择。否则，抵押人应当承担由此给抵押权人造成的损失。为了进一步明确抵押人违反告知义务所应承担的责任，建议贷款人在与抵押人签订抵押合同时，由抵押人在合同中作出抵押物无权利瑕疵或租赁权附带的承诺，同时约定抵押人违反承诺时的违约及损害赔偿责任。【篇二：租赁合同法条与相关案例】 合同法 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 房屋租赁纠纷案例 案例一： 法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方，在原告不履行维修义务的情况下，既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。 案例二 一、基本案情 2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区a1楼401房；（2）房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。 （3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。 2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障，向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。10月13日，我方给刘某某寄送关于终止房屋租赁合同的函，要求刘某某退还费用共计5250元。 10月18日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水，并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。 二、办案思路 接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路： 1. 对刘某某一案提起反诉或另行起诉。 2申请陈某一案中止诉讼。 3、在陈某一案中追加刘某某为我方。 三、法庭审理 法庭审理中，结合举证、质证情况，我向合议庭提出四点代理意见： 1. 房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致 本案的基本事实：2011年10月5日下午，我方所租刘某某某小区a1楼401房屋漏水。我方得知情况后，立即派人到漏水现场查看，并及时采取弥补措施，避免损失扩大。第二天下午，我方与刘某某、物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。如靳某某所言，“经查看，系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管（即水槽进水软管）发生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水”。10月8日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。 刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。所不同的是，刘某某提交证据：物业公司 a1-401渗水至a1-301情况说明，载明是“401室内厨房水龙头软管漏水，导致401室内木地板大面积翘起”。至于“水龙头软管漏水”的具体指向，结合房屋内漏水现场照片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。据此可知，刘某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因。 2. 刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因 依照合同法和双方当事人签订房屋租赁合同的相关约定，出租人负有对出租房屋及其附着物（包括水、电、煤气等设施）定期进行安全检查、维护和修缮的义务，并保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。本案中，房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、安装的原因，更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对设施存在故障不积极修缮的原因，而非我方的使用不当造成。 同时，需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷，疏于履行以下义务，也是导致房屋漏水的重要原因： （1）刘某某在出租房屋时，没有向我方提供出租房屋及附属设施的使用说明。 （2）刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷，既没有尽到定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范； （3）刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，使得我方离开房间时无法切断水源。如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。 综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋符合出租房屋使用要求，也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及时维护、修缮的义务，导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水的后果。因此，刘某某应自行承担出租房屋所受损失，并赔偿我方因此而受到的物品损失。 3我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的扩大。 （1）房屋租赁期间，我方已尽到注意和管理义务，不存在不当使用房屋和附属设施的情形。根据双方当事人向法庭提交的证据，房屋漏水发生在10月5日白天，当时房屋使用人、我方总经理华某某正在公司值班并检查工作，加之进水软管突然破裂，我方无法预料，而非我方不履行管理和善良注意义务。 （2）房屋漏水后，刘某某及时采取弥补措施，避免损失的扩大。10月5日下午，当得知房屋漏水后，房屋使用人华某某立即安排公司办公室人员前去查看，并及时采取弥补措施，用笤帚、拖把等工具清理房间积水，避免损失的扩大。由此，进一步说明我方积极履行了管理义务。【篇三：厂房租赁合同案例分享】 厂房租赁合同案例分享 本案是厂房租赁合同纠纷最典型的案例，值得研究。在现代合同纠纷中特别是厂房租赁合同纠纷中最常遇到的就是承租方违反合同的相关规定给出租方造成相关损失，那么出租方怎样维权才能弥补损失，获得赔偿，从此案例中我们可以看出提前在合同中约定相关事项及违约责任才能从根本上防止承租方恶意损害出租方利益现象的出现。 （一）原告起诉状 原告：何某，男，54岁，汉族，北京市朝阳区垡头村民，住朝阳区垡头*小区，电话* 原告：王某，男，58岁，汉族，北京市朝阳区垡头村民，住朝阳区垡头*小区，电话* 被告：北京*公司，住通州区*号，法定代表人：*，电话*。 案由：租赁合同纠纷 诉讼请求： 1、判决解除原被告之间签订的场地厂房租赁合同 2、判令被告向原告给付违约金1200000元。 3、立即腾退所租赁的场地及建筑物。 4、案件受理费由被告承担 事实与理由：2006年6月8日，原被告签订场地厂房租赁合同，合同约定原告将位于通州区场地厂房出租给被告使用，租赁期限为20年，租金为6万元每年，每年6月15日前一次性支付给甲方，如逾期违约超过10日甲方有权解除合同，并向乙方收取违约金。；如乙方对租赁物进行装修、改建或者新建，需向甲方提交涉及方案，并经甲方同意。合同签订后，原告便按照约定履行了场地交付等合同义务；可是，在合同履行期间，被告却实施了擅自建房，不维修房屋设施等一系列违约行为，且直至今日尚未支付2010年度租金；2010年7月7日，原告向被告邮寄送达解除合同通知书一份。 原告认为：被告擅自建造厂房、不维修房屋设施、拒付租金等违约行为，已经严重侵犯了自己的合法权益，为了维护自己的合法权益，现特诉至贵院，望依法裁判。 此致 通州区人民法院 具状人：何某 王某 年月 日 （二）律师代理意见 审判长、审判员： 受本案北京*有限公司的委托，由我作为其诉讼代理人依法参加本案的诉讼活动。现根据庭审调查及双方的举证质证情况，发表以下代理意见，请予以采纳： 一、原、被告签订的场地厂房租赁合同书合法、有效，是双方真实的意思表示，原告应按约定履行合同义务。签订的合同的时间为2006年 6月8日。二、被告已经按照合同约定履行了相关合同义务。 1、被告已经向原告支付了2006.7.15-2010.7.15租金共计72万元及其他管理费用。 2、被告按照合同约定对出租房屋进行维修、保养，并新做了防水工程，完全符合承租人的相关法律义务。 在被告已经履行合同约定的情况下，且合同生效、履行已超四年之久，原告却因为自身的利益而非法主张解除合同的行为，违反了合同法中诚实信用的基本原则。 三、原告怠于收受租金及提起诉讼主观上为恶意。 1、原告往年收取租金都是其本人或委托相关人员来被告处收取租金并签写收条，但2010年6月15日至今，原告都未曾提及收取租金一事，也没有按照合同约定向我方提交委托书，而是直接于2010年7月向我司邮寄解除合同通知书，这是不符合常理和交易习惯的。其主观上就是不愿意接收租金，故意拖延时间，并以此为借口来达到解除合同的目的。 2、原告提交的证据二场地厂房租赁合同书为其虚构，并不是被告的真实意思表示所签订。 （1）在该场地厂房租赁合同书中，只有出租人（甲方）的信息，承租人（乙方）的信息为空白，合同中租赁面积和新建厂房面积都 为空白，在最后的盖章处也没有乙方的相关人员签字，签订时间也没有，仅有一个公司印章，完全不符合合同订立的基本构成部分，也不符合实践当中签订合同的惯例，为其单方虚构。（注明：原告曾经以办理其他手续借用过被告公司印章） （2）原告都在起诉书中写到：“2006年 6月8日，原告与被告分别以甲、乙方身份签订了场地厂房租赁合同书”，而且原告在解除合同通知书中也确认了2006年6月原告和被告签订了场地厂房租赁合同书。但原告提交的场地厂房租赁合同书最后的印章是“北京*有限公司”，而事实上，被告公司营业执照是在2006年7月才下发，印章也是在2006年7月后期才刻制出来。怎么会在原告提交的2006年 6月8日场地厂房租赁合同书上出现公司印章呢？因此，可以判定原告提交的场地厂房租赁合同书是虚假的，该份场地厂房租赁合同书书我方不予认可。 基于原告在起诉书及解除合同通知书确认“2006年 6月8日，原告与被告分别以甲、乙方身份签订了场地厂房租赁合同书”这一说法，正好说明了我方提交的场地厂房租赁合同书的真实性，而且原、被告双方提交的“收条”也印证了我方提交的场地厂房租赁合同书，即在签订本合同后，时间上是可以相互佐证的，也符合逻辑。 四、关于付款方式： 原告与被告签订的所有合同当中未曾提到被告公司账号，也未约定原告必须将转让款项汇入被告公司账号。合同都已经履行了四年之久，为什么被告却迟迟拖延不来受领租金呢？理由就是“被告欲想通过拒绝受领租金来达到解除合同的目的，继而获得拆迁补偿款。”完全违背了订立合同时的意思表示，为典型的见利忘义，有失诚实信用的行为。 综上所述，原告与被告签订的场地厂房