合同范本之买卖合同备案.docx

买卖合同备案【篇一：商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答】 商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）和大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知（大政发201063号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。 1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案 商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。 2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同 以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的商品房买卖合同，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。 3、网上签约及备案的意义 （1）房源信息公开透明。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。 （2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。 （3）高效便捷。买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。 （4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。网上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数据提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。 4、实行网上签订及备案的商品房项目范围是哪些 凡新开盘的商品房项目及原已实行网上预登记的商品房项目，自3月28日起全部按网签及备案模式管理；属历史遗留问题商品房项目个别处理。 5、实行网签及备案前签订的原合同文本是否有效 按网签及备案模式管理的商品房项目，实行网签前已签定的原合同文本已经备案的继续有效。尚未备案的，开发企业应按有关通知要求完成合同备案。已经签订合同尚未备案的购房人应及时与开发企业联系，进行合同备案。 6、购房人如何在网上查询可售房源 只需登录房地产官方网站，点击拟购买的商品房项目，进入该项目楼盘表，根据楼盘表下方的信息提示栏，即可查看出哪些是可售房源。同时，该项目的公示信息中，还包括项目前期审批手续及相应的典型户型图，以备购房人查询。 7、网上发布的准售房源，购房人都可以要求购买吗 已在网上发布的准售房源，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。 8、网签及备案的流程 买卖双方达成购买意向后，由开发企业委托的网签操作人员在网签系统中录入合同文本相关信息，经买卖双方确认无误后，网签操作人员将合同电子文本信息提交至网签系统申请合同备案。网签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条件的，记载入登记薄，完成网上备案，生成合同编号。同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。备案完成后，开发企业应即时在销售现场打印出已备案的网签合同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。另外，购房人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。 买卖双方因各种原因需要解除或变更、更正已备案的商品房买卖合同时，必须双方持有效证件及相关登记材料同时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。合同撤销后，该套房屋恢复可售状态，可重新网签合同，但系统记录换手一次。 9、网签及备案实行后购房人应注意哪些问题 购房前可在网上查询项目的公示信息，查看是否具备商品房预（销）售审批手续。 若不能上网查询可在售楼现场查看是否悬挂有商品房预售许可证或初始登记证明，拟购买的房源是否在预售许可范围内，达成买卖意向后在实施网签备案前，要反复认真核查本人的姓名、证件号码、联系方式等个人信息方面的内容录入是否有误，合同上的房号是否为自己选定的房屋，价格是否正确等。合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人主体是否一致。【篇二：商品房买卖合同网上备案登记程序】 商品房买卖合同网上备案登记程序 1.开发公司提交 开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平台”，将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。 提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。 2.产权市场处确认 产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。 备案工作时间为工作日的上班时间。 3.开发公司填写备案登记号。 开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位臵，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。 4.打印并报送合同备案登记表 开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。 登记表报送的时间为星期一、三、五上午。 买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处网页首页“处室职能”内下载。 5.产权市场处盖章产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”，一份存档，一份交还开发公司。 开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。 商品房买卖合同注销登记程序 由于买受人退房、合同终止、合同内容变更等原因需注销合同的，请持下列资料到我处办理合同注销手续： 1.合同注销登记表（加盖公章）； 2.全套商品房买卖合同。 关于商品房买卖合同网上签约备案等普遍存在问题的回复 一、入住几年来到现在房产证还是遥遥无期，该怎么办 按照商品房买卖合同中所签订的违约责任来进行处理。 二、已办理大证的楼盘是否需要建立楼盘表，如不需建立，预售证延期、合同签定等应该如何办理 办过大证的楼盘不需要在办理商品房预售许可证，所以也就不用在创建楼盘表，用老合同来签订合同。 三、合同内容有误，变更申请交到市场处后，是自己改还是市场处改，我们下一步该怎样做由市场处工作人员来进行商品房买卖合同的修改；修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误的那页取出，然后把修改好的那页从网上打印下来并装订进去即可。 四、有的楼盘没办预售证房子都卖出很多 没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售，所签订的合同属无效合同，但有的公民明知道这种房手续不全还是要买，属个人自愿，建议没有取得商品房预售许可证的房屋不要购买。 五、由于不小心把合同封皮当做合同纸给打印出来了，该如何处理 1、此合同封皮的合同编号如没有用过，可自行作废，另外，作废的这张合同封皮上打印出来的合同内容，用正式合同纸再打印出一页即可；2、如此合同编号已填在网上的合同摘要里，那么要写变更申请表，把合同编号换成另外一个未用过的，到市场处做合同变更，把变更好的合同再用合同纸打印出一页即可。 六、现在买房都是网上签订合同并从网上打印下来，但有的开发商为什么还用老合同来签 首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，如果已办过大证就不用在办理预售许可证，也就说不用在上网进行商品房买卖合同备案了，直接用老合同即可。 七、想在某个地方买房，但不知道开发商手续全不全，敢不敢买。无论在哪个地方买房，首先要弄明白两个问题：1、开发商是否有商品房预售许可证；2、开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买。八、在网上签订合同时系统提示买售人年龄无效应如何处理。这是由于为了便于统计的需要在合同正文的基础上增加了合同摘要内容，因此在合同正文录入完毕检查无误后应再次填写合同摘要内容，根据合同摘要的提示录入买售人年龄即可。 九、网上签订商品房买卖合同流程 1、合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。 2、签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。 十、房间内的房屋用途填写错误导致合同无法签订 在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间的详细信息，其中包括房屋用途一项，该房屋用途是指该套房的用途，而不是该幢楼的用途。有大量的开发商在输入房屋用途时录入综合、商住等含糊不清的房屋用途标识，导致了合同无法签订。遇到此类情况应及时同产权市场处联系，更正房屋用途后再行签订合同。 十一、房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理按照国家规定是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是按照商品房买卖合同上买卖双方协商所签订的交付日期，如开发商违约按照合同上的违约责任来处理。十二、开发商因手续不齐全，他们手里就没有正式合同，只有协议合同，协议合同是否有效 该合同无效，不受法律保护。 十三、开发商收取的认购、订购、预购定金该怎样认定 根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金。若只开收据注明定金，而未签订定金合同（认购、订购、预购合同），则不认为是购房定金。 十四、开发商在交房时有关质量保证书、使用说明书、及开正式发票问题 开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质量保证书、使用说明书及开据正式发票，否则，购房人可以拒绝收房，如不开据正式发票可向当地税务部门举报。 十五、房屋面积如何鉴定 房产面积测量目前是依据国家标准房产测量规范，其中对公摊面积有明确规定。岳阳市房产面积测量部门是“岳阳市房产测量事务所”，办房产证时买受人可向开发商查阅测量成果表。面积差异处理办法一般在合同中都有约定，但未约定公摊面积差异处理办法，应由双方自行约定。 十六、房屋容积率 房屋容积率是指地上建筑物的建筑面积与土地面积的比值。【篇三：购房合同备案效力】 篇一：预售商品房合同备案的作用及法律效力 预售商品房合同备案的作用及法律效力 2012-08-27 11:01搜房网综合整理 摘要买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。 天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房预售合同？商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。 中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售登记备案的作用在于： 1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。 2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。 3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。 4、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。 商品房预售合同登记备案的性质及效力 目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。 房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权，经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定，预售合同未经登记备案的，该预售合同无效。这种规定与合同法关于合同效力的有关规定相抵触，同时也不利于保护买受人的合法权益，故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。 商品房预售合同登记备案的意义 商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了预售合同后要在规定的时间内向 登记机构办理预售合同登记备案。备案的意义在于：第一、 房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法，当然这个合法性的审 核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如：预售许可内容、预售房的限 制情况，排除重复登记的状况等，起到了保护预购人的作用。 第二、 当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如：对合同的真实性有异议时，往 往以登记机构存档的合同文本为准，起到了登记备案鉴证的作用。 第三、 当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第 三人，可避免被查封拍卖的事，起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。 第四、 预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则办公证、办抵押登记等 都不能受理。 湖北维力律师事务所 罗胜律师 购房合同备案有什么意义 商品房预售，需要在房管部门登记。参考资料：更多请查看法邦网法律咨询 实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。参考资料：百度百科 评论|赞同12012-01-22 16:50lucklyhcy|五级 在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了，这套房子才算真正属于你了。评论|赞同12012-01-26 10:10 楼事网|网友 某些开发商推迟办理商品房买卖合同备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。 备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消费者应及时向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同维护自己的权利。 评论|赞同32012-01-31 14:22小白兔937|三级登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。 对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前西安市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。篇二：购房合同备案更名流程 购房合同备案更名流程 ?购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。 1. 1 (一)办理合同备案注销需提交的证明材料 2. 2 1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告; 3. 3 2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明; 4.3、另换购的新购房合同文本; 5. 5 4 4、商业银行出具的不能受理贷款的证明; 6. 6 5、开发建设单位收取购房人违约金的证明; 7. 7 6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等; 8. 以及全部购房合同原件; 9. 9 8 7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明 8、房屋交付公告或公布的相关证明; 10. 10 9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明; 11. 1110、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交) 12. 12 11、办理合同备案更名需提交的证明材料 13. 购房合同原件。 14. 购房合同备案更名流程 1. 理由; 2. 盖章同意; 3. 3 2 1 1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并 3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、商品房买卖合同以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续; 4. 4 4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。 end 注意事项? 如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质 的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简单。 如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。 如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。 ? ?篇三：网签购房合同 网签购房合同与实际购房合同哪个有效？根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢？ 案情简介 王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。 律师点评 本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。 一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效？ 在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。 二、补充协议是否有效？ 根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。 三、违约责任如何承担？ 对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某