淮北项目市场调查报告(压缩).ppt

淮北项目市场调查报告,杭州杰地 2008.5,内容架构,我们看到了什么 城市概况 竞品分析,我们得到了什么 人口统计特征 数据结果,我们想到了什么,产品分析 产品建议,我们看到了什么？,淮北宏观概况,区域竞品分析,城市简介 经济指标 房产市场,我们看到了什么？,淮北宏观概况,城市简介,关键词：,面积 人口 交通 产业 规划,我们看到了什么？,淮北宏观概况,城市简介,规划：,东延 西进 南扩,我们看到了什么？,淮北宏观概况,城市简介,淮北正处在一个经济快速的发展期，交通和城市基础设施建设不断完善。新兴能源工业城市的定位使之成为重要资源输出地，并呈多元化发展。,我们看到了什么？,淮北宏观概况,经济指标,地区生产总值（GDP）,淮北GDP五年来一直呈现着增长趋势 人均GDP超过1W元,我们看到了什么？,淮北宏观概况,经济指标,GDP与房地产发展之关系,GDP增幅稳定在12%左右 说明淮北房地产市场正处于高速发展期,我们看到了什么？,淮北宏观概况,经济指标,房地产投资,我们看到了什么？,淮北宏观概况,经济指标,固定资产投资,社会消费品零售总额,我们看到了什么？,淮北宏观概况,经济指标,综上所述： 淮北市的总体经济 发展特征显示淮北 的房地产发展具有 良好的经济基础和 社会基础，对于将 来的房地产市场以 及我们即将上马的 项目，都提供了良 好的机会。,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,发展态势,淮北的房地产发展正处于高速发展之中，政府加大了 土地供应量，房产成交量也在逐年递增。,相山新区区域内远景规划和配套在不断完善 中，必将成为下一轮房产开发的热潮。,相山新城区是政府“南 扩”规划中拟大力扶持 的区域，其房产发展 势头看好。,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,发展特点,淮北房地产,发展,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,发展特点,老城区,相山路,桓谭公园区,市政区,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,发展特点,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,2006年至今，淮北房地产业稳步发展，虽然政府提出很多遏制房价的措施，但仍然没有阻止房价的上涨，房价每年保持约18%的涨幅。 淮北老城区的房价目前在35004500元/平方米， 新城区的价格也已经达到25003500元/平方米。,发展特点,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,发展特点,投 资,自 住,80120平米 三房中小户型,购买的主要目的是为了自住，投资行为相对不多，市场住宅销售面积以80120平米三房户型最为紧俏，中小户型是市场反映较好的产品。,我们看到了什么？,淮北宏观概况,房产市场,淮北市房地产自2002年开始启动，近年来投资规模不断扩大，发展较为迅速。随着近年淮北市经济的持续发展，淮北市民消费观念以及对居住质量的要求、对生活品质的追求，对于房子对于家的理解、要求也发生了明显的变化，从以前的自建房、单位福利房的满足中转变到要求品质较高、环境较好具有一定的物业管理的综合配套小区。物业开发形态也比较成熟，规划设计理念较为先进，物业管理服务成熟，房地产市场呈现了供需两旺的局面。,我们看到了什么？,淮北宏观概况,区域竞品分析,基本区划 住宅情况 商业情况,我们看到了什么？,区域竞品分析,基本区划,关键词：,淮海路 相山路 步行街,淮海路,相 山 路,步行街,我们看到了什么？,区域竞品分析,基本区划,淮海路,上海南京路 一点一线 业态丰富 良莠不齐,我们看到了什么？,区域竞品分析,基本区划,相山路,淮北龙脊 贯穿南北 新区轴心 楼盘聚集,我们看到了什么？,区域竞品分析,基本区划,步行街,特色商业 中心位置 新区截流,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,老城区 桓潭公园区 市政区,老城区,相山路,桓谭公园区,市政区,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,老城区,商业氛围 景观优势 市场饱和,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,相山风景,商业氛围 景观优势 绿化较少 道路狭小,项目位置：孟西路以西 开 发 商： 淮北亿园房地产开发有限公司 销售代理：合肥同志广告 公开日期：一期07年10月，二期未定 面积范围：60、85、120 主力面积：85 均格范围：3900-4500元/， 均 价：4200元/,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,汇景家园,商业氛围 景观优势 环境拥堵,该项目处于规划期，体量较小； 目前正在打桩，售楼处尚未建起； 预计2008年开盘； 户型为92.5、112.5、139.3。,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,桓潭公园区,公园景区 高尔夫场 高端社区 市场接纳,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,翡翠岛,公园景区 高尔夫场 社区水景 超高绿化 品牌效应,开 发 商：淮北中房金爵房地产开发有限公司 总建筑面积：27万 面积范围：94-140 （标准） 190-240（别墅） 主力面积：102（两室两厅） 140（三室两厅两卫） 均 价： 3300（多层、高层） 4200（叠拼） 5500（联排）,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,中央花城,全部高层 高端定位 宣传力度,总建筑面积：23万平方米 公开日期： 2008.5.1 入住时间： 09年底 主力面积： 94平方米 主力户型： 2室2厅 均 价： 3300元/平方米,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,慢城,地段良好 价格优势 去化迅速,总建筑面积：12万 公 开 日 期：07年4月 总 套 数：896户 面 积 范 围：120-160 主 力 面 积：120-140 均 价：三期3000元/左右 多层2700元/,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,经济开发区,政府所在 规划方向 龙脊尾部 品质优良,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,相山庭院,社区景观 高端定位 配套不足 去化较慢,总建筑面积：70000 公 开 日 期：未定 面 积 范 围：120-140 主 力 面 积：122.63-140.78 价 格 范 围：3000-3350元/ 均 价：3150元/,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,帝景翰园,注重物管 企划考究 高端定位 去化迅速,管理顾问：高力国际 企划推广：天仕不动产机构（上海） 公开日期：高层今年1012月，别墅9月 主力面积：105150 均 价：3800元/； 别墅每套均价205万/ 380,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,百年香樟,市政关系 体量大不 接近尾盘,总建筑面积：6万 公 开 日 期：2007年11月 总 套 数：406户 面 积 范 围：89-137 主 力 面 积：112 均 价：2800元/,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,可伦国际,单一多层 针对客群 销况良好,总建筑面积：70000平方米 公 开 日 期：07年4月开盘 面 积 范 围：98.76143.93 主 力 面 积：98.55，98.76 均 价：31003400,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,碧桂园,德式风格 品牌效应 配套不足,总建筑面积：8.9万 公 开 日 期：2008年5月18日（二期） 面 积 范 围：80-140 主 力 面 积：80-110 均 价：一期2700元/,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,凯莱文苑,户型匹配 价格优势 销况良好,总建筑面积：65118 开 盘 日 期：多层08.3.29，小高层5月下旬 总 套 数：564套 面 积 范 围：70-135 主 力 面 积：90 均 价：2700元/,我们看到了什么？,区域竞品分析,住宅情况,星河湾,北欧风情 城市新贵 企划一般 资料较少,总建筑面积：10万方 公开日期：4月26日公开，但并未开盘 主力面积：88120平方米 均 价：五月中旬出价格,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,淮海路,一马路 一点一线 强大客流 价格高昂,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,东方百货,运营成熟 管理完善 中高档次 人气充足,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,华松国际,高档定位 自留产权 招商完成,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,鼎盛国际,顶级定位 注重管理 三年回购,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,万金时代,定位偏差 经营不善 自留产权,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,相山路老城区段,紧邻淮海路中央，城市主干道，城市“龙脊” 也是淮北市一个重要的商业圈， 是淮海路商圈的延伸。 其沿街店铺的档次比淮海路较低， 价格也略低于淮海路和孟山路。,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,步行街,步行街作为一个城市的特色商业街区， 其商业地位是显而易见的。 但是在淮北，由于淮海路无可动摇的 商业老大的地位，使得淮北市的步行街无论 在商业氛围上和规模上，都不足以跟淮海路 相抗衡。步行街的租金在东部靠近相山路的 位置大概为20元/平方米/月左右，而以西 部分靠近孟山路部分则是10元/平方米/月 左右。同时，根据具体位置的不同，租金 还有所调整。,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,市政区,市政府迁入 发展潜力大 配套不足 客流稀少,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,盛世商贸城,家居建材 客流稀少,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,中泰国际,HOPSCA 体量巨大 区位优越,我们看到了什么？,区域竞品分析,商业情况,相关楼盘的商业部分,多为沿街底商 体量相对不大 多处于规划中 推出时间较晚,中央花城,慢城,帝景翰园,大名城,华佳梅苑,相山庭院,可伦国际,凯莱文苑,百年香樟,碧桂园,总体来看，虽然市政区的商业氛围较差，但是从目前在售的诸多住宅项目来看，该区域的商业价值仍然有可观的上升空间。,我们得到了什么？,住宅购买者 商业消费者 商业经营者,人口统计特征,数据统计结果,我们得到了什么？,住宅购买者,人口统计特征,本次被访问者共485人，调查分布区域分别是一马路、二马路、三马路以及相山路和孟山路一带。,年龄构成,职业构成,我们得到了什么？,住宅购买者,人口统计特征,本次被访问者共485人，调查分布区域分别是一马路、二马路、三马路以及相山路和孟山路一带。,学历构成,居住区域,我们得到了什么？,住宅购买者,人口统计特征,本次被访问者共485人，调查分布区域分别是一马路、二马路、三马路以及相山路和孟山路一带。,家庭收入,置业次数,我们得到了什么？,商业消费者,人口统计特征,本次被访问者共513人，调查分布区域分别是淮海路、步行街和盛世商贸城一带。,年龄构成,职业构成,我们得到了什么？,商业消费者,人口统计特征,本次被访问者共513人，调查分布区域分别是淮海路、步行街和盛世商贸城一带。,家庭收入,投资历史,我们得到了什么？,商业经营者,人口统计特征,本次被访问者共60人，调查分布区域分别是淮海路、步行街和盛世商贸城一带。,年龄构成,购铺次数,我们得到了什么？,人口统计特征,数据统计结果,住宅购买者 商业消费者 商业经营者,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,能够接受的新房房价,市民对五马路新房上市价格预期,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,购房用途,新房选购区域,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,能够承受的房价总款额,房屋面积喜好,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,房型喜好,关注方面,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,是否需要换风装置,采暖方式偏好,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,是否需要净水处理,净水处理方式,我们得到了什么？,数据统计结果,住宅购买者,消费者购房时间分布,车位需求,付款方式倾向,物业费,我们得到了什么？,数据统计结果,商业消费者,聚会区域选择,聚会场所选择,我们得到了什么？,数据统计结果,商业消费者,购 物 区 域 倾 向,购 物 场 所 喜 好,我们得到了什么？,数据统计结果,商业消费者,主要消费对象,购物在意的因素,我们得到了什么？,数据统计结果,商业消费者,对商业市场前景看法,对项目地点的观点,我们得到了什么？,数据统计结果,商业消费者,消费者对项目地点的印象,环境,商业气氛,交通,我们得到了什么？,数据统计结果,商业经营者,商业地产投资,商业地产前景,我们得到了什么？,数据统计结果,商业经营者,购买商业地产类型,购买商铺的用途,我们得到了什么？,数据统计结果,商业经营者,购买商铺的区域,商铺面积选择,我们得到了什么？,数据统计结果,商业经营者,总价承受能力,付款方式,租金承受能力,我们得到了什么？,数据统计结果,商业经营者,购买商铺的注重点,投资回报率,我们得到了什么？,数据统计结果,商业经营者,物业提供的服务,统一管理,我们得到了什么？,数据统计结果,信息渠道,购房者,消费者,经营者,我们想到了什么？,产品情况分析,产品定位建议,项目概况 项目分析,我们想到了什么？,产品情况分析,项目概况,位于经济开发区相山组团内 开发区两条主干道的交界 距离市中心2.5公里 交通便捷,我们想到了什么？,产品情况分析,项目概况,总建筑面积257739平方米 以多层、小高层、商业街、城市广场及写字楼 新区内集商务办公、休闲商业、公共活动、生活居住为一体的综合性复合空间。,我们想到了什么？,产品情况分析,项目概况,内部因素,外部因素,战略,我们想到了什么？,产品情况分析,项目分析,通过对项目的SWOT分析，可以看出，就项目整体而言，优势大于劣势，机会多于威胁，为了避免区域众多品质楼盘的竞争风险，不仅需要把握好项目的入市时机和推广包装上的创新，更重要的是要做到产品这个核心要素的差异化突破，进而为项目取得市场主动构筑起核心竞争力。,我们想到了什么？,产品情况分析,产品定位建议,产品定位 产品建议,O,B,D,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,项目整体定位,项目定位依据,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,总体定位思路,城市向南发展,大型综合社区,标杆作用,打造相南新城区标志性楼盘， 点亮相南新生活！,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,开发主题定位,点亮 相南 新生活！,体现项目规模、功能复合性，能够辐射、带动周边区域内生活新方式。就像一颗璀璨的明珠点亮四方天空。,体现新淮北人的 生活消费理念。,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,主题定位提升,相南生活 第一 站！,强调居住品质和文化内涵，体现项目区位,体现领先的地位（建筑品质、整体规划布局等，不一定是价格）,商业物业规模、生活配套规模。,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,住宅部分定位,客群分析,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,住宅部分定位,客群分析,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,住宅部分定位,客群分析,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,住宅部分定位,客群分析,小结： 从消费者房屋意向调查研究显示需求3房1厅的被调查者占了50%，同样选择81-100平米的占到45%，101-120平米的占到31%。 所以三口之家，及全家三代同堂的家庭是我们的主要目标客户群。,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,产品定位,住宅部分定位,客群分析,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,产品定位,住宅部分定位,客群分析,马斯洛需要层次理论：,生理需要,安全需要,社交需要,尊重 需要,自我 实现,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,产品定位,住宅部分定位,客群分析,作为未来淮北市相南标志性楼盘，需要倡导一种新的生活方式，需要体现客户的一种身份，需要表明一种生活品位。而新兴中产阶层就是这样的一个群体，所以本项目的主要目标客户群就是新兴中产阶级。,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,产品定位,住宅部分定位,客群分析,区域属性：附近矿区内管理层 周边区域内其他客源 升级消费客源 小部分房产投资客源 身份描述：年轻夫妇 中年35口之家 年 龄：2540岁左右,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,主题定位提升,产品定位,商业部分定位,市场容量,地段因素,风险控制,竞争情况,- 五马路商业不成熟 - 商业市场未形成 - 切入空白点 - 打造新亮点,- 快速回笼资金 - 投资风险最小化,- 商业设施相对缺乏 - 在开发楼盘众多 中泰强势出击 地段被看好,- 居住人口密度小 消费能力有限 大多数楼盘正在开发 - 人气积累需要时日,定位 依据,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,主题定位提升,产品定位,商业部分定位,定位思路,统一的业态规划、统一管理的前提下，保持合理的租售比例，以确保主力店招商成功； 大众化消费为主，突出主题化、体验化、以确立鲜明的形象； 根据不同的功能、不同的业态，通过不同建筑形态设计，将多种功能进行有效的组合。,我们想到了什么？,产品定位建议,本项目 居住者,相南区 域居民,流动人流,周边公 司职工,部分老 城居民,消费人群,客户定位,我们想到了什么？,产品定位建议,主题定位提升,主题定位提升,产品定位,商业部分定位,整体市场定位： 区域商业中心+主题街区 主题定位： 相南生活广场 产品功能定位： 餐饮 + 娱乐休闲 + 零售 + 展览,我们想到了什么？,产品定位建议,产品定位,商业部分定位,1、美食街区 2、休闲街区 3、主力餐饮 4、娱乐配套 超市 5、小区配套 6、主题广场,我们想到了什么？,产品定位建议,产品建议,面积和户型： 以90-110平米为主，延伸至80120平米。 主力户型为3房1厅和2房，设计更注重舒适度，适当享受型。 增加户型的变化，如错层和跃层，丰富产品，形成差异化户型和布局。,我们想到了什么？,产品定位建议,产品建议,新风装置: 该项目无须安装新风装置,有胜于无的心理 感受性差异不明显 生活成本