《皇家花园策划方案》PPT课件.ppt

第一部分 我们面临的市场环境,政府东进北移构想,九武铁路,核心商圈: 商业中心,行政中心,五里桥新商圈,城西板块魅力尤存,城西板块 是瑞昌市的老城区、原中心区。目前瑞昌市的政治、经济、文化、商贸、金融中心。步行街，商业街，购物中心皆在此区。 该板块地处旧城区，中心区域范围不大，拓展空间较小，因此房地产项目除通海花苑为成片开发规模较大之外，其余均为见缝插针式开发，规模较小，产品一般为商住楼，配套环境较差，属于典型的传统开发模式。目前该板块的房地产项目：通海花苑、顺达商城、罗湖商住楼。,城西板块,城东板块,九武铁路,城东板块未来城市亮点,城东板块 属新规划区。为瑞昌市的发展重点区域与发展方向，该区设计超前、道路规划整齐、绿化环境规划较好，远离工业污染，比较安静,适宜人居环境。目前房地产项目大部分都在该区，并且项目规模较大、成片开发为多。目前该板块的房地产项目有：金桥大市场、鸿福雅居、鸿泰苑、桂发时代商业步行街、阳关小区、粮食局商住楼、XXXX花园等。,城西板块,城东板块,九武铁路,市场高速成长,外埠开发商唱主角,2001年，瑞昌市房地产开发面积约4万平方米，2002年瑞昌市房开发总面积约9万平方米，基本上没有空置房，而2004年1-8月份全市房地产开发面积超过40万，几乎是前5年的总和。 截止2003年，瑞昌市目前房地产开发商总数为15家（含正在注册的2家），其中具备资质的3级企业计2家，其余都为4级资质企业，并大多是因小项目开发而注册成立的公司，有项目开发的房地产企业在10家左右，基本上都为外来企业。而2004年全市所有的房地产项目超过2/3为外地企业开发.,市场起步晚,产品开发层次底,价格差距大,瑞昌市房地产约在2002年起步,此前以自建私房为主; 产品开发类型以多层建筑为主（商住混合），花园类小区在今年才有一些增加，批发市场也占据一定的市场份额，目前无小高层案及别墅案; 目前瑞昌市商品住宅销售价格城西、城东差别不大，因为两区各有优劣，主要是看小区综合品质，平均房价约850-900元/平方米，其中最高达1200元/（上海广厦的鸿福雅居），最底可至550元/（城西物资局大厦）.,市场领导者得天下,2004年市场展望,预测未来房价主要会受九江房地产价格影响较大，九江市区的房价走势将成为瑞昌房地产价格的晴雨表。 从整个开发趋势来看，未来的房地产项目将集中在环境较好的城东新城区，一者有地可供，符合政府整体发展思路；二者是该区为未来人居环境之典范。而城东则将秉承多拆少建的原则以改善城市发展面貌。城北建设还需要相当一段时间，因此未来两年内瑞昌市的亮点在城东。,外围竞争对手: 金桥大市场 桂发时代商业步行街 粮食局商住楼等,次核心竞争对手: 阳光小区 通海花苑 XX小区,我们面临的竞争压力,上海广厦的鸿福雅居,核心竞争对手: 鸿福雅居,鸿福雅居 基本情况,品牌定位：标志性高尚生态社区(欧韵经典,豪门风范) 目标消费群：瑞昌市上层或成功人士与公务员 建筑风格：欧式经典社区 价格：均价1050左右,对我们的压力：分流了目标消费群，有良好的建筑质量口碑,市场上升期入市,第二部分 我们自己怎么样,我们的优势,本案所处的城东板块是城市未来发展的亮点与发展方向，特别是处于新城区与老城区的过渡区域，既可享受新城区的居家环境,又可享受老城区的居家便利; 本案地处中心广场市政府旁,是未来城市行政中心区之中心, 升值潜力无限可能; 先于本案开发的上海广厦的鸿福雅居以高端物业高端价格出现,给本案预留了极好的定价空间; 本案与三星级酒店为邻,而且同为一公司开发,无形中提升了本案的可信度与亲和力; 本案产品设计独树一帜,区别与其它任何产品,单套面积小但功能全,满足业主高档物业低总价之要求,我们的劣势,本案在景观规划和产品定位上不具特色，配套设施不够明确，交房标准同周边楼盘没有明显竞争力，同上海广厦的鸿福雅居项目相比,没有自身亮点,难以形成说服力打击对手，即产品同质化多,竞争力弱。 在项目所在地,没有房地产开发的历史,除皇家大酒店的影响力之外,开发品牌的影响力有限,可信度需靠项目自身来塑造.,威胁点,在如此短的时间,将近40万平方米的商品房推出,导致市场短时间内的供大于求,竞争加剧容易导致价格战; 与本案有着相似定位的高端物业的鸿福雅居以开发时间早与建筑品质好的口碑抢先挣得部分金字塔塔尖的客户,抢占先机; 随着2004年下半年九江土地计划出让数量的增加,市场的饥饿状态将得到缓解,房地产价格持续上升的局面有望在明年初得到改观,这一变化直接影响到瑞昌市的房地产的势态,对本案的推广时机有着直接的影响.,我们的机会,现阶段瑞昌市房价处于上升期,抢先把握机会赢得销售最佳时机将使本案被市场推着走,反之,市场高潮落幕,则陷入被动局面; 项目尚未推出面世, 给后期的广告推广预留了大量可塑造空间;,第三部分 下一步我们该如何做,其它项目靠什么销售,?,精品-做瑞昌高档物业第一人,定位为高档精品楼盘，引领瑞昌房产潮流，做高档物业第一人：该类以鸿福雅居为典型代表，目前该高端市场上几乎无人竞争；,为市场领导者,把握市场趋势,带着大家跑,是市场最大赢家,占据核心区位优势,创造无竞争对手市场,“物以稀为贵”以地段取胜，该类以老城区的通海花苑为典型代表，价格中等偏上，但占据地段优势，也独树一帜,老城区“唯一”剩余项目,通过无竞争赚取利润最大化,传统开发模式,走价格战,属传统开发模式，以低价位取胜，对户型设计、物业管理、小区环境都未做深入要求，这类开发商一般属短期行为，缺乏很长远发展的打算，目前市场上超过50%的楼盘属于该类。,既无实力做行业第一名,又占据不了地利优势,只有走价格战,价格战的结果是降品质,我们走哪条路?,皇家大酒店:我们只做精品!,皇家大酒店 的实力与影响力,独具匠心的 小区设计,具有升值潜力 的优越位置,皇家花园,瑞昌市行政中心完善的、具备升值潜力的高品质生活社区,核心策略,我们秉承皇家大酒店三星级的服务给你打造一个三星级的家,建筑质量三星级,服务三星级,物业管理三星级,价格策略,低开 逐步走高,我们只做最好(品质) 不做最高(价格),推广步