合同范本之小产权房买卖合同无效.docx

小产权房买卖合同无效【篇一：小产权房买卖合同无效】 小产权房买卖合同无效 小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。” 1999年5月6日，国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。” 2004年12月24日，国务院关于深化改革严禁土地管理的决定重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。” 合同无效说的理由有三： 其一，根据土地管理法第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与土地管理法的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。 其二，根据物权法的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。 其三，国务院办公厅1999年关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年 12月30日国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知、2008年中央一号文件中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。 小产权房买卖合同是否有效 2003年6月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。双方约定总房款10.5万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。 合同签订后，代女士交了5万元，然后花4.8万元装修了房子。随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。靳先生与代女士双方多次协商无果。 2007年10月29日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。代女士不服，上诉至郑州中院。今年1月7日，郑州中院维持原判。“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院关于深化改革严禁土地管理的决定重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。” 但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权;买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。” 合同无效时买房人损失谁来承担 仍是上述的案例。今年2月，代女士也起诉到法院，要求靳先生返还5万元购房款，另要求靳先生赔偿装修费4.78万元。靳先生提出反诉，要求代女士自行拆除装修，还应支付2003年6月至今的房租。 中原区法院一审判决，靳先生返还代女士5万元房款，赔偿因解除合同给代女士造成的损失(房子升值后形成的差价)9.984万元;而代女士则需要向靳先生支付房租2.136万元。目前，靳先生已经上诉至郑州中院。“非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价，法院不应支持;而如果买房人不知道房屋情况的，法院应该支持。【篇二：汤容滨律师谈小产权房买卖合同无效如何处理】 小产权房买卖合同无效如何处理 所谓小产权房是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，一般由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书。在现行法律框架内，小产权房无法办理房地产权证，当事人之间签就小产权房签订的房屋买卖合同法院通常都认定为无效合同。小产权房买卖合同无效如何处理呢？卖方能否要求买方返还房屋呢？ 一般情况下，合同无效的，卖方是有权要求买方返还财产的。法律依据是合同法第五十八条的规定:“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但是，小产权房作为一种不动产却有其自身的特殊性，法院在处理此类案件中往往会考虑房屋的现实占有和使用情况。如果买卖合同已经全部履行完毕（即使合同无效），房屋也已经被买方实际占有使用（占有使用的时间越长越有利于买方），法院很难支持卖方要求返还房屋的诉讼请求。尊重事实、维护稳定和正常的生活秩序是法院处理此类纠纷考量的重要因素。 附：原告郑a诉被告郑b等房屋买卖合同纠纷案 案情简介： 2013年4月2日，被告郑b作为出卖方(甲方)、被告姚c作为买受方(乙方)、上海某某房地产经纪事务所作为居间方(丙方)，三方签订了居间合同(买卖)一份，约定甲方愿意转让的房屋位于上海市松江区某某中心2号公房中单元404室，建筑面积78平方米，该房屋属于松江区某集资房，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引发的法律责任，并负责处理善后工作；上述房屋转让价款为310,000元；系争房屋的附属设施有床2只，餐桌1只，椅子4只，写字台1只及固定设施；甲、乙双方经协商一致，同意付款方式如下：1、2013年4月2日乙方支付定金30,000元，2、2013年4月10日乙方支付280,000元，3、付清房款后当天，甲乙双方交接房屋，结清水、电、物业费等，4、甲方送乙方车库1间约6平方米；合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。 上述合同签订后，被告郑b作为收款人分别于2013年4月2日、4月7日出具金额为30,000元和270,000元的收据二张，其中，2013年4月7日收据中同时载明，合同上是总价310,000元，另外原因减去10,000元，房款全部结清。上海某某房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。庭审中，被告姚c同时提供了银行转账凭证二份，证明被告郑b收到了包括12,000元现金在内的共计300,000元购房款，原告对此并无异议。诉讼中，被告姚c表示当时购买系争房屋的时候，被告郑b说房屋是78平方米，后来姚c问了楼下的邻居，系争房屋其实不到78平方米，所以最后的房价减去了10,000元。经本院现场勘查，现系争房屋的实际门牌号码为上海市松江区某镇环阳支路6弄甘露新村xxx号xxx室。 另查明，2013年9月24日，上海市松江区某镇某街道居委会出具证明一份，载明张某某位于松江区某镇环阳支路xxx弄xxx号xxx室(甘露新村)75平方米集资房，于2011年10月18日转卖给郑a，现在房屋产权属郑a所有。 庭审中，原告郑a亦提供了案外人张某某于1988-1989年间缴纳甘露新村xxx号xxx室房屋集资款的收款收据、案外人张某某与何某某于2011年9月8日签订的居间合同(买卖)、案外人何某某与原告郑a于2011年10月18日签订的居间合同(买卖)以及收据、银行转账凭证等，证明系争房屋的原始权利人为案外人张某某，何某某从原始权利人张某某处购买系争房屋，原告支付合理对价后从案外人何某某购买系争房屋，而被告郑b虽然是原告的儿子，但却存在欺诈行为，其并没有向原告支付任何对价，只是从帮原告装修房屋的远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚c。某镇某街道居委会也证明目前系争房屋的产权属原告所有，被告姚c没有尽到审慎审查义务，仅凭一把钥匙就与被告郑b签订合同并交付房款，由此产生的后果应由其自行承担。因此二被告理应将系争房屋返还给原告。 被告姚c则认为，对某镇某街道居委会出具证明的真实性无异议，但居委会不能对房屋的产权进行证明，系争房屋原始权利人属于案外人张某某无异议，原告证明房屋的出处被告姚c也无异议，但居委会与郑a、张某某均没有关联性，居委会不是房屋的转让方，即便原告到居委会备案也是没有经过核实的，居委会不是确权的单位。被告郑b与原告是父子关系，只是被告郑b代表原告出卖房屋签订合同，原告据此主张合同无效并无道理；原告与郑b家庭内部的关系，与本案没有关联性，系争房屋被告姚c已经支付了对价，事隔大半年，原告都没有提出任何异议，而且被告姚c也是通过中介买过来的；原告诉状中称原告与被告郑b达成口头租赁协议，实际上被告郑b一直居住在系争房屋内。 诉讼中，被告姚c向法庭提交了有张某某与郑b签名的居间合同(出售)一份，欲证明被告姚c当时是通过中介向被告郑b购买房屋，中介告诉姚c系争房屋是郑b的，没有问题，让姚c放心购买；后来原告起诉姚c后，姚c就去找了中介，中介向姚c提供了一份张某某与郑b签名的居间合同(出售)，虽然买房的时候被告姚c是不清楚的，但这也说明被告郑b是有权出售系争房屋的，姚c付清钱款后从郑b处取得了系争房屋的钥匙。原告则表示上述张某某与郑b签名的居间合同(出售)是伪造的，张某某将房屋转让给何某某的时间是2011年9月8日，后何某某与郑a签订了合同，这是一个完整的交易过程，且有完整的交易凭证，而被告姚c提供的居间合同(出售)中张某某与郑b的签名均非其本人所签，印章也是后盖上去的。 原告诉至法院，请求判令：1、被告郑b与被告姚c签订的居间合同(买卖)无效；2、二被告返还原告所有的位于松江区某某中心2号公房中单元404室的房屋。 裁判原文节选： 本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，被告郑b与被告姚c虽明知系争房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订居间合同进行交易，违反了中华人民共和国土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故被告郑b与被告姚c就系争房屋签订的居间合同(买卖)无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，一则，虽然被告郑b与被告姚c就系争房屋签订的居间合同(买卖)无效，但原告所称的已取得系争房屋亦不具有合法性，原告虽然提供了松江区某镇某街道居委会出具的证明，但该街道居委会并不能证明原告与案外人的房屋买卖行为合法，以及系争房屋的权属归原告所有。二则，原告在诉状中称，原告与被告郑b达成口头租赁协议，原告将系争房屋出租给被告郑b居住，但诉讼中，原告又表述为被告郑b从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚c，原告陈述内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋的取得过程、被告姚c的付款情况以及系争房屋的实际占有使用情况，对于原告要求二被告将系争房屋返还给原告的请求，本院不予支持。 据此，依据中华人民共和国合同法第五十二条第(五)项、第五十八条，中华人民共和国土地管理法第六十三条，中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告郑b与被告姚c于2013年4月2日签订的居间合同(买卖)无效； 二、驳回原告郑a的其余诉讼请求。 案件受理费80元，由被告郑b负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。【篇三：江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效】 江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效 农房买卖虽无效 卖主反悔要赔偿 本报讯 备受关注的江西省首例农房买卖纠纷一案，经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院 一、二审，已获判决，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。 李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争