社区型城市综合体开发及运营吴洋课件.ppt

社区型城市综合体 开发与运营,目 录,城市商业发展概况 商业综合体项目的选址 社区商业的开发与运营 社区商业案例简析,城市商业发展概况,城市商业的发展,城市商业经历了从集市到街道，从百货公司到购物中心的发展轨迹。商业的发展是城市经济发展到一定程度，现代城市建设和城市商业发展到一定阶段，整座城市对现代商业和流通变革产生的一种强烈的需求的结果。 如： 纽约，城市商业经历了商业郊区化之后开始回归城市中心。 日本东京，城市商业在“东京大阪城市群”之间经历了单心型商业格局之后，最终形成多心型的城市商业格局。,城市商业的层级,城市核心商业圈 区域商业 社区商业 旅游商业,例：上海城市商业的分布,南京路、淮海路商圈城市核心商业布局 徐家汇商圈多样化经营综合类商业布局 浦东核心商圈陆家嘴金融商贸区新型商圈 豫园商圈集商业、旅游、文化于一体的特色旅游商业街区 大拇指商业广场以联洋社区为依托的社区商业中心,南京路、淮海路商圈城市核心商业布局,南京路,淮海路,淮海路,徐家汇商圈多样化经营综合类商业布局,知名商场： 港汇广场 东方商厦 美罗城,太平洋百货 六百商厦等,浦东核心商圈陆家嘴金融商贸区新型商圈,知名商场： 第一八佰伴 华润时代广场 百脑汇 太平洋中心 上海湾等,豫园商圈集商业、旅游、文化于一体的特色 旅游商业街区,大拇指商业广场以联洋社区为依托的社区商业中心,商业综合体项目的选址,聚集原则 最短时间原则 接近购买力原则 交通易达性原则,商业综合体选址的四大原则,社区商业的开发与运营,什么样的商业才是社区商业？,概念：,以社区范围内居民为服务对象,以便民、利民及满足、促进居民综合消费为目标,满足社区居民日常生活需要,具有体验性、综合便利性的特点,作用：,社区商业是：开发商、投资者、经营商“三合一”的有机整体,社区商业的发展过程,家带店,大社区配套,社区生活配套,我国目前的社区商业状况,受老城区向新城区迁移，农村向城市迁移，社区配套规划落后，诸多因素影响，该状况还将持续很长时间。,如何划分社区商业,从商业整体布局判断：,社区底商,社区商业街,社区商业中心,从服务功能判断：,内向型社区商业,中间型社区商业,外向服务性社区商业,社区商业的选址,选址在密集居住区内的社区型商业建筑，应建在主要街道汇集的地方，在一条既可服务商场又可服务于内部居住区的主干道。,社区商业应该注重以下四方面： 前瞻性 便利性 使用性 复合性,策划招商 设计工程 财务融资 运营推广,社区商业开发及运营的四要素是：,社区商业的定位及策划,市场调研是目前各商业项目定位策划的主要手段，其作用如下：,为商业差异化经营寻找依据,目前市场容量及发展空间,整个商业的业态定位、功能定位均以此为基础确定。,市场情况分析,一、预招商 于定位阶段实施。特别是对主力商家一定要提前访谈。 二、主力店招商 设计图纸初步完成后，开工前开展主力店招商。 三、全面招商 根据业态布局全面展开招商。此阶段根据开业日期往后倒推6-12个月。,招 商,规划设计的重要性众所周知，那么科学的规划设计如何组织：,社区商业的规划、设计,商业的形态 业态的配置 内部空间分配、人流动线的设计,1、核心区域内的人群分析（住宅总量、来源人群、消费能力）； 2、已有商业的整体分析（实现针对性定位，差异化经营）； 3、政府对该区域的整体定位，及总体规划情况；,规划设计的基本前提,设计工程,对主力商家实行订单式合作 注意特殊业态工程条件的预留 注重项目人流动线的设计，避免出现二次动线 设计好良好的外部交通动线,财务融资,合适的杠杆率 运作周期把控 多重融资模式,重视自持有物业，统一经营的理念，以达到收益的均衡和最大化。招商在前，利用租赁资源，提供较高投资回报，以提升售价。尽量避免短时期内的二次招商。,三种操作模式：,1、全部出售,2、全部出租,3、租售结合,社区商业的运营管理,可能造成单价过低，商业品质无法保障,对开发商资金要求高,整体开业后，拿出一定面积销售，可获得较高收益，也有利于项目资金链平衡。,在这个过程中，需要注意到如下问题： 1、商铺租售与主力店租金之间的平衡问题； 2、准确认识到主力店的价值。 3、如何兼顾销售与业态控制的关系。,运营推广,用现代艺术的语言构建购物中心的标志，形成现代购物中心的品牌形象识别 充分利用设计元素，通过独特的vi展示 经常举办促销活动，但促销经费来源完全良性 充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引爆,社区商业开发模式,目前社区商业开发模式主要由四个环节组成，开发过程则主要包含三个阶段：,开发,招商,经营,管理,前期策划 （项目定位）,规划设计 （项目整体、空间布局、人流动线、建筑设计）,经营管理 （租售策略、招商、物业管理）,目前共识： 住宅分离开发，前期招商参与、组建专业运营团队，商业物业运营管理 但是大部分社区商业项目依然是粗放开发，不注重前期规划以及运营。,开发模式,开发过程,社区商业的物业管理,核心理念： 统一招商、统一营销，统一服务、统一管理,管理团队的架构要求： 精简高效、因事设岗、一专多能，专业务实。,社区商业案例简析 上海证大大拇指商业广场,证大大拇指商业广场简述,证大大拇指广场位于浦东联洋国际社区中心地带，辐射范围20平方公里，辐射人口约为20万，其中来自104个国家、地区的外籍人士多达2.4万。 广场总建筑面积11万平方米，涵盖零售、餐饮、亲子娱乐、零售、酒店办公等业态。另外，拥有证大现代艺术馆、证大丽笙酒店（五星），证大大拇指广场成为浦东新区标志性现代社区商业！充分满足社区居民全方位、多元化的生活需求！成为联洋居民休闲、娱乐、聚会的城市会客厅；完美诠释“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式！,证大大拇指商业广场,区别于都市型购物中心、区域型购物中心，凸显社区型购物中心商业特征； 区别于封闭式百货购物，凸显开放式空间，商业形态更休闲、轻松、惬意； 广场艺术氛围浓厚，拥有LOVE雕塑、大拇指雕塑、有容乃大雕塑等。,证大大拇指商业广场,2019/11/17,33,可编辑,证大大拇指商业广场 定位,体验式生活复合广场 一个以体验为重的生活中心 繁荣、和谐、文明、时尚的高雅气质 购物、娱乐、餐饮、休闲、会友的理想场所,证大大拇指商业广场,精品酒店,区域商业,精装公寓,会议商务旅行 精品特色商务酒店,生活服务购物+美食 休闲娱乐儿童城,一站购物一家休闲一天逛街 全家庭体验式复合型商业,中高端客群 精装服务式公寓,大拇指生活广场 体验式城市生活广场,证大大拇指商业广场,一站购物 一家休闲 一天逛街 全家庭 体验式 复合型,商业内涵： 全时段 全年龄 全业态 建筑特色： 内外互动 层层首层 玩乐体验,创造体验式消费模式让习惯“关在巨无霸盒子”里消费的人们，在一个注重休闲放松与享受的场所消费。 迎合现代人紧张生活节奏下，对缓解压力、释放身心的需求 在游乐体验及购物空间营造上，与众不同。,证大大拇指商业广场,证大大拇指商业广场 业态配置,餐饮,生活服务,休闲,儿童城,折扣店、精品专卖、家居生活馆、个性主题店、 数码电器、 运动卖场,影院、剧场、KTV、电玩、 广场迷你嘉年华 ,大超市、银行、干洗店、花店、药店、齿科、 宠物店,大餐厅、地方特色、异域风情餐厅、咖啡、茶馆、饼屋、甜品屋,购物,娱乐,六大 功能,健身、SPA、美容、美发、瘦身、足道,零售、亲子早教中心、娱乐、摄影、主题餐饮,业态配置六大功能,证大大拇指商业广场,营业建筑面积 所占比例 零售 28709.32m2 53.75% 餐饮 13736.46m2 25.72% 休闲娱乐 7878.42m2 14.75% 文化艺术 251.18m2 0.47% 教育 252.99m2 0.47% 生活配套 2588.26m2 4.85%,证大大拇指商业广场,零售 以大型连锁超市-世界500强家乐福为主力店，包含芳甸路女装主题街、鞋类、休闲用品、数码精品专卖等次主力业态的满载式核心购物区。,餐饮 中华料理、国际连锁餐饮为主力店，包含异域风情、甜美西点等次主 力店，挑战味蕾，全方位的美食享受。,休闲娱乐 以量贩式连锁KTV好乐迪、影酷数码影院为主力店，包含美容美发、健身为次主力业态的全休闲娱乐王国。,文化艺术、教育 以证大现代艺术馆、儿童科技营为主，青桐书屋、紫松鼠儿童外文书店、星宝宝为次主力店，满足精神文化层次的需求。,生活配套 以中国银行、交通银行、浦发银行、上海银行为主，德申会口腔诊所等为次主力店，全方位、多角度满足社区居民生活所需。,酒店办公 以证大集团自我开发的准五星级酒店，邀请美国著名酒店管理集团卡尔森集团经营管理的证大丽笙酒店为主力店。,证大大拇指商业广场 营销策略,注：以上商标所有权归其持有人所有,实施战略联盟，联合运作市场推广；以主题推广、品牌路演、商业促销、民俗节庆、时尚星秀、公益宣传等各种形式开展经营，积聚人气，促进消费。 追求效益，利用资源，寻求一种低成本、高品效的推广活动；使广场人气和经济的效益不断提高。,证大大拇指商业广场,证大大拇指商业广场 推广形式,主题推广类 品牌路演类 商业促销类 民俗节庆类 时尚星秀类 公益宣传类 灵活创新类,广场活动以主题为中心展开，曾多次举办家乐福春秋季红酒节、精品展销等。,家乐福秋季红酒节,家乐福春季红酒节,百威啤酒节,主题推广类,路演成为一种新型的宣传推广模式，被各行业成功移植，其概念和内涵得到了改变和延伸，证大大拇指广场充分举行品牌车房展，进一步拉升广场层次，树立广场高品质的品牌形象,奔驰品牌车展,飞利浦路演,龙湖艳谰山房展,可口可乐品牌路演,品牌路演类,证大大拇指商业广场,通过与各优秀品牌的联动，定期举办品质产品促销活动，广场人气始终旺盛。,哈根达斯月饼销售,琪也秀品牌服饰展销,藏珑坊促销,商业促销类,证大大拇指商业广场,端午包粽子大赛,迎新舞狮拜年,大拇指广场3周年庆典,民俗文化走进大拇指,风筝节,民俗节气类,证大大拇指商业广场,周笔畅新专辑预售会,棒棒堂新专辑签售会,罗志祥新专辑签售会,好男儿盖章握手会,李宇春新专辑签售会,杨丞琳新专辑签售会,时尚星秀类,证大大拇指商业广场,以实际行动证明证大一直倡导的承担社会重要责任的信念与决心,闪电星感动-吴奇隆专场,特殊奥运会火炬接跑仪式,世界爱眼日活动,东方名医大会诊,公益宣传类,证大大拇指商业广场,形式创新、活动商铺、拾遗补缺，概念营销”集装箱部落“、促销创新”艺术长廊坊“、灵活经营“神龙漂漂船”,集装箱部落一期,集装箱部落二期,神龙漂漂船,艺术长廊坊,灵活创新类,证大大拇指商业广场,证大青岛大拇指广场,地处青岛崂山区海尔路同安路路口 海尔路商务区中央,soho公寓 地上：63781 地下：16297 ,商业 地上：54729 地下：39353 (超市17000 ),酒店 地上：15715 地下：