毕业论文-我国现阶段房地产行业财务风险识别与防范.doc

北京科技大学远程与成人教育学院毕业设计（论文）我国现阶段房地产行业财务风险识别与防范摘 要随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力于完善目前房地产投资市场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。论文论述了国内外房地产投资发展现状，综述了国内房地产投资研究现状，分析了目前国内外房产投资风险分析、评价技术及方法体系的现状和不足，提出本文研究目标和内容，寻找一种科学合理的风险分析方法和评价方法。关键词: 房地产投资风险；风险因素；指标体系AbstractWith the rapid growth of the national economy in recent years，the realestate has already become the important pillar industry,because its rapiddevelopment and overinvestment,some cities have the real estate bubble whichmust be bring the great risk to real estate investors.So towards to thetheoretical and business circles,the study of real estate investment risk hasbecome an important issue.Risk assessment is a very complicated systemevaluation,this paper conforms to the real estate investment riskmanagement,put forth effect on perfecting the real estate investment marketand the risk evaluation system.According to analytical and problem solvingthinking and the frame,provides a more scientific approach,which can offerreference for policymakers,making the policy more reasonable and scientific.This paper makes an exposition of the investment in real estatedevelopment situation at home and abroad,and the research status of domesticreal estate investment both at home and abroad were viewed,then analyzes thecurrent real estate investment risk analysis,evaluation methods andtechnologies of the system,put forward the research targets and contents,looking for a scientific and reasonable risk analysis methods and evaluationmethods.Key words：Real estate investment risk Risk factors Index system 目录摘 要1Abstract2目 录3引 言41房地产行业财务风险识别与防范的基本理论与文献综述51.1国内外研究现状51.2研究目的与意义61.3研究的主要内容与方法62房地产市场开发环境与市场调查82.1房地产开发环境82.2房地产市场类型82.3房地产市场调查83房地产投资风险分析103.1房地产投资风险的含义103.2风险的特征103.3房地产投资风险类型103.4房地产投资风险分析方法104实证研究之一泰安市高新区房地产投资风险综合评价104.1泰安市房地产市场分析114.2泰安高新区经济状况114.3市场供求情况114.4泰安高新区房地产投资风险分析与评价11结 论13参 考 文 献14结 束 语15引 言从2007年底，人们就明显地感觉到了楼市风向的转变.随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱与高昂的房价 差距越来越大，就算再担心房价上涨，也无力出手了，看着周 围房奴们生活水准急转直下，很多人怕了。毕竟，还是要量入 为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入 者只能望房兴叹！ 购买力的过度透支使得市场渐显疲软，交易量开始萎 缩，由狂涨转入下滑的拐点在2008年初露出端倪。过高的房 价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品。 但实际上房地产市场处于有价无市的状况。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。房地产市场遇冷。当前房地产重要的问题是成交量上不去，市场萎靡，导致相 关行业转冷，开工不足。那么成交量为什么上不去呢？原因很简 单：房价下跌不到位，还没降到居民可以承受价位。开始时，开发 商们还是遮遮掩掩，不肯明说降价，实际上，形形色色的促销手 段轮番上演。可是，即使是开发商卖力地吆喝，购房族也不买账，再加上不少人买了房立马房价就降了，损失惨重，更让购房族不 敢出手。发端于美国的次贷危机演变成全球的金融危机后，对于 楼市来说更是雪上加霜。大家对未来的收入预期下降，怕背上沉 重的债务，更加不敢买房。楼市销售由此陷入深度低迷。1. 1房地产行业财务风险识别与防范的基本理论与文献综述1.1 本课题国内外研究进展 测度的研究无论房地产泡沫是研究方法还是研究的总体框架，均借鉴了资产泡沫尤其是金融资产泡沫的研究方法以及研究思路。20 世纪 80 年代以前，各国经济学者的研究主要是定性地描述和分析资产泡沫。对泡沫现象进行系统而富有成果的研究始于 20 世纪 80 年代初的“理性泡沫”研究2。国际上对泡沫的研究主要集中针对股票市场，对房地产市场的研究并不多见。20 世纪 90 年代以来，尤其是受日本房地产泡沫破裂、东南亚金融危机和美国次贷危机的影响，国际上关于房地产泡沫及其测度的研究受到了广泛关注，取得了很大进展。 野口悠纪雄（1987）提出通过收益还原价格对房地产泡沫进行测度。西村清彦（1990）采用对全日本城市地价进行指数分析的方法，测度了日本房地产泡沫。Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景构建了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，房地产商对市场的过度乐观预期以及居民预期之间的相互作用产生的“群体行为”在房地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Hing Lin Chan 等（2001）采用计量模型对香港住宅房地产市场理性泡沫进行了测度。 Krugman（1999）认为在房地产市场中“所有的泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的”。Allen（1998）等人则说明了银行等金融中介的代理问题如何导致了资产泡沫的存在，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。 Stefan Gerlach 等（2005）研究了香港房地产市场银行借贷与房地产价格之间的关系。Charles Leung（2004）对房地产市场与房地产税收、房地产周期和房地产市场结构等宏观经济因素之间的相关研究进行了回顾。1.2研究目的与意义 随着市场经济的发展及居民消费水平的极大提高，我国房地产业迅速发展，已成为国民经济中一个十分重要的产业，也是目前老百姓十分关注的消费投资热点。过去，我国的房屋建设不讲收益，以福利分配为主，从理论上讲是低风险或无风险的建设投资活动；随着市场经济的不断深入和完善，房地产市场和投资中的不确定因素会越来越多，投资房地产所面临的风险也就越大，这就需要一种更加完善的、适合我国国情的和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。1.建筑安装工程为垃圾投资、拉动经济增长的主要原因。19982007年间，城市固定资产投资高速扩张，资本形成总占额GDP比例从1998年的36.2%提高到2007年的42.2%。城镇固定资产投资和资本形成总额的符合增长率风别为20.2%、15.1%，均高于同期GDP的符合增长率13.2%。而同期，建筑安装工程占城市固定资产投资的比例维持在60%左右，复合增长率高达20.1%，成为拉动投资、拉动经济增长的主要因素。 2.新城区建设和新维修公路为建筑安装工程的主要构成部分。19982007年期间，累计新增长城区面积1.47万平方公里、新增城市房屋建筑面积119.7亿平方米，分别相当于2007年城区面积和城市房屋建筑面积的41.4%、64.6%。 3.农村土地征用为城市新增国有土地和修路用地的主要来源。 4.土地经营和收费公路建设为地方政府融通资金、扩大资金运用的基础性平台，是地方政府推动地方经济发展的主要杠杆，也是地方经济的重要支柱。1.3研究的主要内容与方法（1）课题主要研究内容随着我国经济的高速发展,全国各地出现了房地产热.与国外房地产业相比,我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化。加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的显示问题。 （2）研究方法在研究方法上，综合运用文献研究法、实证研究法、定量分析法、定性分析法以及跨学科研究法等多种方法，进行数量分析。运用文献分析法通过查阅大量的国内外相关文献分析和研究课题。2. 房地产市场开发环境与市场调查 2.1房地产开发环境(1)经济发展环境在市场经济体制有效运行的条件下,经济发展环境是对房地产开发产生最重要影响的环境因素,既决定了房地产开发项目的市场需求,同时也决定了房地产开发项目的有效供给,只有供需正常的经营环境,房地产业才能取得良好的经营效益。经济发展环境主要包括宏观经济发展形势、资金市场发展形势和市民的收入水平及其贫富差异主程度三个方面。(2)政治环境政治环境主要是指各级政府对房地产开发的支持态度和出台的相关政策。房地产开发对由政府行为而引发的影响十分敏感。因为房地产对国民经济的影响巨大,住宅又是普通市民所能购买的最大一项商品,而且与房地产开发有关的税费是政府财政收收入的重要来源,所以政府对房地产开发往往都采取较大的干预力度。从事房地产开发必须认真考虑政府的态度, 预测随时可能出台的政策。（3）法律环境房地产开发是一种影响巨大的经济活动,容易产生纠纷,没有健全的法律环境,就不可能健康运行。房地产开发的法律环境,首先是指各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执法情况。直接管理房地产开发的法律、法规有中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法及其配套的行政法规。其次是相关的法律影响。这些法律对房地产业的影响也是十分深远的,特别是中华人民共和国城市规划法和中华人民共和国环境保护法。（4）社会环境房地产开发是在一定的社会环境中进行的,社会环境对房地产经营同样有着极为深远的影响。社会环境主要包括人口数量、人口构成、人口受教育水平、城市历史传统四个方面。（5）自然环境一个城市的自然环境会对房地产开发有着重大的直接影响,主要从地震带、地质条件、地形起伏状态、地表水资源、城市降雨、夏季高温少雨等六种情况来分析。2.2房地产市场类型房地产市场可以根据不同的依据划分成不同的类型(1)根据房地产的交易害体来划分房地产市场可以划分为4类:地产市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场。（2）根据房地产的用途来划分房地产市场可以划分为:住宅市场；写字楼市场；商业用房市场；仓储用房市场；行政司法用房市场；科教文卫用房市场；旅游娱乐用房市场；特殊用房市场。(3)根据房地产的档次来划分房地产市场可以分成高档房地产市场、普通房地产市场和低档房地产市场3个档次。(4)根据房地产的供应方式来划分，房地产市场可以分为现房市场和期房市场。(5)根据房地产的供求力量对比方式来划分房地产市场可以分成买方市场和卖方市场。(6)根据房地产的权属让度方式来划分,房地产市场可以划分为:买卖市场；租赁市场；抵押市场；典当市场；置换市场；用房地产联营、参股的市场等。不同的权属让度方式可以满足不同的房地产交易的需要。(7)根据房地产市场的发育程度划分,房地产市场可以划分为:相对成熟的市场、正在发育的市场、刚刚萌发的市场。(8)根据房地产的辐射范围来划分,房地产市场可以分成6个级别:世界性的房地产市场、亚洲性的房地产市场、全国性的房地产市场、跨省区的房地产市场、省区内的房地产市场、市区内的房地产市场。本文主要研究市区内的房地产市场。2.3房地产市场调查（一）市场环境调研（1）宏观环境调研。市场环境总是处在不断的变化之中，总是不断地在产生新的机遇和危机，因此宏观环境调研是房地产调研最重要的任务，它将为科学决策提供宏观依据。主要包括经济环境、政策环境、人口环境三个方面。（2）区域环境调研。区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。（3）项目微观环境调研。项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：对项目的用地现状及开发条件进行分析；对项目所在地的周边环境如生活配套情况等进行分析；对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。（二）消费者调研（1）消费者的购买力水平。消费者的购买力水平是影响住房消费最重要的因素，它直接决定了消费者的购房承受能力。消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。（2）消费者的购买倾向。消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。（3）消费者的共同特性。主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。（三）竞争楼盘调研。竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面。具体说来，主要包括：（1）产品包括区位、产品特征、公司组成、交房时间等。（2）价格，价格是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最难取得真实信息的。一般是从单价、总价和付款方式来描述一个楼盘的价格情况。（3）广告，广告是房地产促销的主要手段，对楼盘的广告分析是市场调研的重要组成部分。包括售楼部、广告媒体、广告投入强度、诉求点。（4）销售情况，销售情况是判断一个楼盘最终的指标，但是它也是最难获得准确信息的，主要包括：销售率、销售顺序、客户群分析。（5）物业管理，包括物业管理的内容、管理情况、管理费以及管理公司等。对竞争楼盘的调研，应特别注意保证楼盘基本数据的准确性。最后还应对竞争楼盘进行综合对比分析。(四)竞争对手调研有市场的地方，就存在着竞争。狭义的竞争的对手是指以类似价格提供类似产品给相同顾客的其他公司；广义的竞争对手是指制造相同产品或同级产品的所有公司。房地产市场研究中，对竞争对手的调研主要包括：（1）确定调研内容对竞争对手的专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、成本状况、价格策略等方面进行调研。（2）在上述针对竞争对手的调查研究的基础上进行对比分析，评价竞争对手的优势与劣势；（3）为项目所在企业的机构调整及开发战略提供准确依据。3. 房地产投资风险分析3.1房地产投资风险的含义风险是人们非常熟悉的概念，但要确切地给它下一个定义却不容易，不同的著作对其有不同的解释。风险的概念26最早出现在1901年美国的AM威利特所著的博土论文风险与保险的经济理论)一文中：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现。”其后许多学者在此基础上给风险下了多种定义，如英国的史蒂芬鲁比认为：“在投资决策活动中，风险被认为是决策的实际结局可能偏离它所期望结局的程度。”美国的培尔等人也在著作中提到：“风险是投资者不能收到期望的或要求投资收益率的偶然性或可能性”。牛律现代高级英汉双解词典对风险的解释为“遭遇危难、遭受损失和伤害的可能性和机会(possibility of chance of meetingdanger,suffering loss,injury,ect)”。1983年日本学者武并勋在风险理论一书中，对风险的定义做了一个总结，归纳出风险定义应有的三个基本要素：(1)风险与不确定性有所差异；(2)风险是客观存在的；(3)风险可以被测算。根据风险理论研究者的研究结论，人们现在普遍认为风险是指对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定的目标之间发生的多种负偏离的综合27。这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的期间内，某一实际结果与预期结果可能发生的偏离或差异的程度，差异程度越大，风险就越大，反之风险就越小。这种偏离可由两个参数来描述：一是发生偏离的方向与大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。因此，风险可以简单的认为是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，用数学函数可以表示为R=F(P、K)式中，R为对风险的度量，P表示各种不确定事件发生的概率,K表示该事件发生的后果，即所有不确定结果的数量值。R越大，实际上是不确定结果之间的差异程度越大即表明不确定结果的综合效应越难以测定，从而事件的风险就越大。为了从数量上进行度量，将事件的所有不确定结果之间的标准差定义为风险度量指标，R为风险度量指标；n为不确定结果的总数目；Pi为第i个不确定结果发生的概率；Ki为第i个不确定结果的数量值。3.2风险的特征(1)客观性风险是不确定的，但却是客观存在的它的存在和发生都是独立于人类意识之外的，是不以人的意识为转移的、这是因为风险是由于系统本身和环境条件的不确定性因素的存在而使人们遭受到不幸或灾难的可能性，这种不确定性因素是客观事物变化过程中的特性，是客观存在的，如自然灾害、外界经济、法律、文化等条件的变化以及投资者管理水平的限制、工作的疏忽等影响因素，人们对自然的认识无穷尽，永远不可能使系统达到尽善尽美，因而风险必然是无处不在、无时不有的客观存在。人类只能掌握事物变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过对风险因素的控制来规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排除风险。(2)不确定性任何一个具体风险事项发生的时间、地点以及具体表现形式，都是不确定的。这是因为世界是处在永恒的变化之中，人们所面对的是一个庞大面错综复杂的变幻世界，由于能力所限不可能从总体上完全认识和掌握这种变化，从而导致风险发生的原因是错综复杂的，惟有众多的因素共同起作用才能导致风险的发生。所以就具体的某一事项而言，风险是不确定的，(3)相对性风险的存在是绝对的。但它本身又是个相对性的事物。一方面，它存在的位置不固定，它发生的时间不确定，它的发生对投资者影响程度的大小也不一定。例如，汇率风险对于国际投资者来说是可能的风险，而对国内投资者来说则算不上风险。同幅度的汇率变化，由于人们主观意识上的差异使得各类投资主体面临的风险也不相同。另一方面，风险是可以通过一定的手段来进行控制、防范，从而人为地改变风险，选择风险种类、风险程度，在一定程度范围内尽量地降低风险。风险的相对性还因为引起风险的各种不确定性因素是相对存在的，它们实际是否起作用，起多大的作用，都足不确定的。而且投资者不只是被动的承担风险，还可以能动的改变风险。选择风险，以达到满意的投资效果。(4)可测性所谓可测性是指根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度，又叫可测量性、可预测性。虽然风险的发生是不确定的，但并意味着风险是不可知的，对于一种特定的投资，我们可以通过风险分析来弄清该投资面临着哪些风险，每一种风险的危害性有多大及其发生的概率是多少。对一种特定投资的风险我们一般从定性和定量两方面进行分析。通过定性分析主要是判断投资风险的来源，结合经验确定投资可能面对的主要风险，并对它们进行排序：定量分析则是力图将风险数量化，将风险大小与发牛概率用数学方法表示出来。通过对多种投资方案的风险分析、人们可以从中选出最佳投资方案。而且，风险的可测性为风险的控制提供了依据，人们可以根据风险分析，采取不同的手段对风险进行控制。(5)风险与收益的对称性风险与收益被认为是正相关的30。马科维茨(现代投资组合理论的开创者)认为投资者在给定的风险下追求收益最大化或在给定收益水平下追求风险最小化。风险越高，投资者就期望越高的收益。而且一般的投资者是回避风险的，即无论在何种情况下，投资者总是趋于躲避风险的，只有在获得较大预期收益的前提下，才愿意去冒很小的投资风险。在投资决策中，对风险与收益的态度会根据投资者的不同而改变。然而即使没有风险投资者也会要求一定的最低收益。3.3房地产投资风险类型房地产市场是干变万化的，变化的根本原因是由于一系列的不确定性因素的存在。这些不确定性因素的影响产生的动态变化会给在房地产市场中交易的商品经营者带来各种不同形式的风险。有些风险对房地产市场的所有项目都会产生影响，如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整等；有些风险则只对某个或某几个项目产生影响，如企业经销管理状况、房地产商品持有期的长短等；有些风险是房地产投资者可以控制的，而有些风险则是无法回避和消除的36。对房地产投资风险的分类，可以更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险。划分风险的方法很多，按照不同的标准可为不同的类型，下面介绍几类常用的划分方法：1、房地产风险的粗分类(1)按风险效应划分它可以划分为：纯粹风险和投机风险。纯粹风险(Pure Risk)是指只有损失机会而无获利机会的风险。如火灾、地震、建筑材料被盗等。其结果只有风险损失，而不会带来风险效益。这种风险不具有诱惑效应。投机风险(Special Risk)与纯粹风险相对应，是指那些既有损失机会，又有获利可能的风险。这种风险是开发商在试图改变它目前的处境的过程中所遇到的，具有动态的特征。由于收益与风险的正相关从而带有很大的诱惑性，促使入们为获利而去冒险。(2)按风险的性质划分它可以划分为：静态风险和动态风险。静态风险(Static Risk)主要处指由于自然灾害和意外事故带来的风险、动态风险(Dynamic Risk)主要是由于企业的经营管理状况和市场需求变动等因素引起的风险。区别静态风险和动态风险的主要意义在于静态风险可以通过保险及投保的方式加以避免，而动态风险则需要经营者自己通过自身的努力来解决。(3)按风险形成机理划分它可以划分为：自然风险、社会风险、政治风险和运行风险。3.4房地产投资风险分析方法1.定性分析方法(1)专家会议法专家会议法48是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果。该方法是以专家对未来事件的主观估计为依据的预测方法，主要适用于所探讨的问题比较简单，目标比较明确的情况。素太多可以光进行分解再采用此法。(2)德尔非法德尔菲法即专家调查法48。它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。它主要适用于一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题。使用德尔菲法时，主要是考虑专家意见的倾向性和一致性。倾向性是指专家意见的主要倾向是什么，一致性则是指专家意见在此倾向性意见周围分散列什么程度。(3)幕景分析法幕景是一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘。或者按年代的梗概进行的描绘。其研究的重点是：当某种因素变化时，整个情况会怎么样？会有什么危险发生?就像电影的幕幕场景样，供人们进行研究比较。此方法适用于：提醒房地产投资决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危险的后果；建议需要进行监测的房地产投资风险范因素对未来房地产投资决策过程的影响。4. 实证研究之一泰安市高新区房地产投资风险综合评价4.1泰安市房地产市场分析（1）房地产投资增长不断加快2007年末全市共有住宅建筑面积为1400.79万平方米。2007年全年完成房地产开发投资34.24亿元，商品房施工面积384.90万平方米，其中住宅开发面积337.28万平方米，竣工面积149.70万平方米，商品房销售面积154.14万平方米。2008年前三季，泰安市房地产开发投资继续快速增长。全市房地产投资完成25.94亿元，比上年同期增长22.4%。（2）房屋供应结构有所改善，市场销售旺中趋缓1经济适用房建设力度加大市政府制定出台的泰安市经济适用房价格管理办法和泰安市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法规划建设廉租房1460套，建筑面积7.3万平方米；经济适用房3238套，建筑面积19.5万平方米。2.90平方及以下商品住宅比重提高，商品房供应结构性矛盾有所缓解。据统计，2008年前三季度累计，全市90平方及以下商品住宅完成投资1.58亿元，占商品住宅的比重为6.1%。90平方及以下商品住宅的销售额和竣工面积在商品住宅中所占的比重也呈逐季提高之势，改善了住宅的供应结构，缓解了供需紧张的矛盾。（3）商品房销售增长趋势放缓，现房销售好于期房。据统计，2008年前三季度泰安市商品房销售面积为98.09万平方米，比上面同期增长9.0%。房屋销售价格稳中有升，房屋销售价格涨幅逐月回落2008年前三季度，房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比去年同期下降了0.1个百分点，月度同比涨幅呈平稳回落变化。新建房和二手房各月价格涨幅均呈现回落。新建房价格上涨6.0%，比上年同期扩大0.2个百分点。二手房价格同比上涨5.4%，涨幅比上年回落0.5个百分点。4.2泰安高新区经济状况（1）泰安高新区创建于1994年，南部新区于2002年5月启动建设。经过几年的开发建设，已建成为工业经济比较发达、产业结构比较合理、经济实力不断增强、管理运转高效、设施功能完善、生态环境优美、适宜创业、适宜人居住的现代化工业新城区。泰安高新区发展已进入“黄金期”，目前在区内投资的世界500强、国内100强企业近20家，工业企业150多家，经济开发区已形成汽车及零部件、输变电设备、矿山设备、食品医药、新材料、电子信息六大产业园区。4.3市场供求情况自新区建设启动后房地产投资逐年增加，由2002年的7.5亿元增加到2008年的19.6亿元，具体趋势图如图4-1所示。近年来，开发区房地产施工面积也在逐年增加截止2008年房地产总施工面积76.4万平方米。竣工面积由2002年的5万平方米增加到2008年的9.8万平方米，到2008年总的竣工面积为45.2万平方米，如图4-2所示。2007年受政策调控影响新开工面积较上年增长12.38%，而房地产投资成为影响社会固定资产投资的一个重要因素。4.4泰安高新区房地产投资风险分析与评价（1）房地产投资风险指标选取按照房地产投资风险指标选取原则，对风险因素采取以下定性筛选步骤:第一，通过直观评估，去除一些较少使用的与投资风险联系不紧密的指标，如国际风险;第二通过对指标含义的理解去除重叠的指标;第三，去除反映面窄的指标，如公众干预风险等;第四，根据系统整体性原则，可操作性等原则优选能综合反映房地产投资风险的指标。最终选出以下13个评价指标：X1收入水平;X2房地产投资规模;X3房价波动;X4宏观政策变动;X5国民经济发展水平;X6城市发展规划;X7城市住房规模变化;X8通货膨胀;X9融资水平;X10利率变化;X11经营管理水平;X12城市基础设施水平;X13投机水平。收入水平X1数据对应为年鉴中城镇居民人均可支配收入；房地产投资规模X2数据对应为新增房地产开发投资额;房价波动X3;数据对应为房地产价格指数中的房屋销售价格指数;国民经济发展水平X5，数据为GDP各年时序数据;城市住房规模变化X7数据对应年鉴中各年平均每人住房使用面积;通货膨胀X8数据对应为居民消费价格指数;基准贷款利率X10数据以各年末金融机构基准贷款利率(1年期)为准;而宏观政策变动X4，城市发展规划X6,融资水平X9。，经营管理水平X11，城市基础设施水平X12，投机水平X13则请30位专业人士按照重要程度按1-9分的9级量表进行重要度打分。标度说明见第三章表3-1。收集到的房地产投资风险因素数据见表4-1。结 论 本文在借鉴国内外相关研究的基础上，综合运用风险理论、风险因素分析、综合评价、模糊数学、层